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深圳市鹽田區海鵬苑業主委員會、侯立歡車庫糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：1742 收藏[0]廣東省深圳市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）粵03民終24376號
上訴人（原審原告）：深圳市鹽田區海鵬苑業主委員會，住所地：深圳市鹽田區海鵬苑小區一樓。
負責人：張許新，該委員會主任。
委托訴訟代理人：李山，廣東本海律師事務所律師。
委托訴訟代理人：吳耀鴻，廣東本海律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：侯立歡，男，漢族，1964年3月4日出生，住所地：廣東省深圳市鹽田區，
上訴人（原審第三人）：深圳市秋玉投資有限公司，住所地：深圳市福田區新沙路攬翠閣A101，組織機構代碼：27931392-7。
法定代表人：王秋玉，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王琰，男，該公司總經理。
委托訴訟代理人：鄭志東，廣東國暉律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：深圳市鹽田區果菜食品有限公司，住所地：深圳市鹽田區沙鹽路3109號201-210室，組織機構代碼：192184472。
法定代表人：賴準，該公司總經理。
上訴人深圳市鹽田區海鵬苑業主委員會（以下簡稱海鵬苑業委會）因與上訴人侯立歡、深圳市秋玉投資有限公司（以下簡稱秋玉公司）及被上訴人深圳市鹽田區果菜食品有限公司（以下簡稱果菜公司）車庫糾紛一案，本案糾紛原經一審法院作出（2013）深鹽法房初字第××號民事判決書，判決駁回海鵬苑業委會的訴訟請求，海鵬苑業委會上訴后，本院經審理后作出（2013）深中法房終字第××號民事判決書，判決駁回上訴、維持原判。海鵬苑業委會向廣東省高級人民法院提出再審申請，該院經審查后裁定提審本案。廣東省高級人民法院經提審本案后，作出（2016）粵民再21號民事裁定書，裁定撤銷（2013）深鹽法房初字第××號、（2013）深中法房終字第××號民事判決，將本案發回一審法院重新審理。一審法院作出（2016）粵0308民再14號民事判決，海鵬苑業委會等人提起了上訴，本院作出（2017）粵03民終11004號民事裁定書，駁回海鵬苑業委會的起訴，海鵬苑業委會向廣東省高級人民法院申請再審。廣東省高級人民法院于作出（2018）粵民申6083號民事裁定，指令本院再審本案。本院作出（2019）粵03民再78號民事裁定，撤銷（2017）粵03民終11004號民事裁定書，指令審理本案。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審結。
海鵬苑業委會的上訴請求：1、維持(2016)粵0308民再14號民事判決書第一項。2、撤銷(2016)粵0308民再14號民事判決書第二項判決，改判果菜公司、候立歡自2005年1月1日起按照每間車庫每月人民幣250元至果菜公司、候立歡實際返還車庫之日止的經濟損失（暫計至2016年12月31日為人民幣33000元）。3、判令候立歡、果菜公司承擔辦案一審、二審、再審的全部訴訟費用。上訴事實與理由：再審法院判決認定涉案14號車庫為小區全體業主享有占有使用權，卻認為果菜公司、候立歡無需承擔損失賠償責任，認定事實錯誤，適應法律不當。1、果菜公司、候立歡非法占用海鵬苑業委會小區車庫的行為是一種違法侵權行為，其明知涉案車庫是全體業主共同享有的用于停車用途的物業，卻與第三人占涉案車庫，并將車庫改造成商鋪出租盈利，時間長達十幾年之久，期間已有深圳市公安局鹽田區分局消防監督管理大隊查封責令改正，果菜公司、候立歡仍繼續非法占用涉案車庫，鹽田區法院再審判決認為果菜公司、候立歡并無主觀過錯，明顯與事實不符，沒有法律依據。2、涉案車庫系小區內供全體業主停車使用的車庫，雖然不對外時扣經營盈利，但小區業主在小區內停車仍然須按月交納相應的停車費，收取的停車費可用于小區的公共設施設備的維護和保養，讓小區內沒有車輛的業主能共享車庫帶來的利益，深圳市政府專門頒布了《深圳市機動車服務收費管理辦法》規定，對住宅類車庫收費作出相應的規定并規定了收費指導價格，表明小區內部停車庫依法可以收取相關費用，涉案車庫被他人非法占用自然導致小區業主無法依法收取相應的停車費用，及因涉案車庫被侵占不得不到其他地方付費停車，造成實際的經濟損失。鹽田區法院再審判決認為小區業主對涉案車庫享有的占用使用權為非財產性收益的權利，明顯與法律不符，與目前深圳市相關的法律規定相悖。3、果菜公司、候立歡通過改造涉案車庫作為商鋪對外出租盈利，鹽田區法院再審判決果菜公司、候立歡無需承擔損失賠償責任無疑是在保護果菜公司、候立歡非法侵占行為而獲得非法利益，沒有任何法律依據。4、因海鵬苑業委會無法獲得果菜公司、候立歡出租涉案車庫獲得的具體非法利益，故海鵬苑業委會請求按照深圳市小區停車位指導價計算損失賠償，該損失賠償的請求金額明顯遠遠低于果菜公司、候立歡實際獲得的非法利益，法律應保護海鵬苑業委會的利益訴求，判令果菜公司、候立歡向全體業主賠償相應的經濟損失。
侯立歡的上訴請求：1、撤銷(2016)粵0308民再14號，廣東省深圳市鹽田區人民法院民事判決書。2、依法改判。維持原一審，二審生效判決。維持(2013）深鹽法房初字第××號，(2013）深中法房終字第××號的判決。上訴事實與理由：一、侯立歡于2017年1月22號收到(2016)粵0308民再14號民事判決書，于2017年1月25號委托侯立旋代交上訴狀。二、原(2013）深鹽法房初字第××號(2013)深中法房終字第1797所適法律正確應予支持。三、(2016)粵0308民再14號民事判決適用法律不當，系受業主委員會錯誤引導應予撤銷。1、判決書第16頁第一行說本案不應適用《物權法》的相關規定，而17頁20行則說應當適用《物權法》的相關規定，相互矛盾。2、被業主委員會錯誤引導，說原設計車位70個，現在才48，加涉案16個才64接近合理，難道在我名下就不是車庫？3、什么“首次轉讓”“沒有特別約定”你們與秋玉公司簽定的《安居房買賣合同》就是首次轉讓，難道我與果菜公司授權的秋玉公司簽訂的協議，果菜收的款（付有收據）就不是首次轉讓嗎？不是特別約定嗎？4、退一步說，請問各業主你們當時的購房價是不是三千多一平？現在是不是三萬多一平？再問果菜和秋玉公司，我的車庫當時是不是2500元一平，按你們的價，也有25000元一平吧，現在說返還就返還，不公平。5．當年你們與果菜公司授權的秋玉公司簽訂的“安居房買賣合同”有效。基于同一主體，車庫協議同樣應當有效。
秋玉公司的上訴請求：一、請求依法撤銷(2016)粵0308民再14號民事判決；二、請求依法判決駁回海鵬苑業委會的全部訴訟請求；三、請求依法判令海鵬苑業委會、果菜公司、候立歡承擔本案一、二審及再審訴訟等費用。上訴事實與理由：一、再審一審判決認定事實不清、證據不足，嚴重損害秋玉公司合法權利。1、秋玉公司享有涉案車庫的物權，有權將其使用權轉讓給候立旋。秋玉公司因合法建造鹽田區海鵬苑，根據《物權法》相關規定，秋玉公司自建造完成之日起，即取得包括涉案車庫在內的所有房產建筑物的物權。只是由于我國目前沒有相應的車庫所有權登記制度，秋玉公司無法對涉案車庫物權進行登記。根據《物權法》的相關規定，秋玉公司有權將涉案車庫的使用權進行轉讓。2、涉案車庫不屬于鹽田區海鵬苑共有部分物業，不屬于全體業主所有。(1)一審法院在(2016)粵0308民再14號判決書第13、15頁中，認定涉案車庫應屬不計容積率，未分攤部分，根據相關司法解釋，涉案車庫不應當屬于業主共有部分。一審法院在(2016)粵0308民再14號判決書第14頁中，查明涉案車庫未計入分攤。因此，涉案車庫不屬于鹽田區海鵬苑共有部分物業，不屬于全體業主所有。(2)一審法院在(2016)粵0308民再14號判決書第15頁中，認為根據《規定》涉案車庫應為“滿足公共需要的核增面積”，因此得出其權益應為業主享有，沒有事實與法律依據，且沒有相關證據證明，僅憑主觀認定。首先，《規定》只是對核增面積的情形進行了規定，而未對核增面積的權屬進行規定。其次，該《規定》只是深圳市的地方標準，只能參考，不能作為直接依據。根據我國物權法定的原則，秋玉公司因合法建造而依法當然享有涉案車庫的物權，一審法院認為涉案車庫權益由業主享有是明顯錯誤的。(3)根據原一審、二審查明，業主并未承擔涉案車庫的建設費用，根據“誰投資，誰收益”的原則，業主不享有涉案車庫的權益。(4)房屋買賣合同中并未約定涉案車庫在建成后歸業主所有，亦未約定業主可以無償使用。因此，海鵬苑業主當然不享有涉案車庫的權益。二、一審法院適用法律、法規及規范性文件錯誤。1、本案應直接適用《物權法》。一審法院依據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》，該《條例》規定為地方性法規，在法律位階上低于《物權法》，故本案不適用該《條例》，而應直接適用《物權法》。2、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》不適用本案。《條例》規定的只是停車場，而涉案車庫是相對封閉的車庫，兩者在構造和利用上均不相同。因此，該《條例》規定內容明顯不適用于本案。3、《深圳市規劃標準與準則》不適用于本案。涉案的鹽田區海鵬苑建設項目于2002年立項，并于2002年1月25日取得《深圳市建設工程規劃許可證》。而《深圳市規劃標準與準則》是2004年4月1日頒發施行，該規定不能溯及既往，不應適用于本案。
海鵬苑業委會辯稱，一審法院查明事實清楚，適用法律正確。秋玉公司、候立歡的上訴理由沒有法律依據和事實依據，涉案16個車位是屬于規劃內的車位，且屬于不計容積率公用面積，同時果菜公司作為涉案小區的開發商，已出具確認書明確表明涉案16個車位沒有出售，屬于全體業主公共停車用途的空間，第三人秋玉公司并非涉案小區的開發主體，其無權擅自將涉案車位轉讓給他人。在果菜公司首次轉讓涉案小區房產買賣合同中，并沒有對涉案車位的歸屬進行約定，依據深圳市經濟特區條例涉案車位應屬于全體業主共有的空間，上述事實有涉案小區房屋車輛報告，買賣合同，規劃圖紙等相關證據予以證實。因此，候立歡的上訴要求確認涉案車位屬于個人所有的專有建筑是沒有事實和法律依據，請求駁回其上訴。
果菜公司辯稱，涉案小區實際的開發商是秋玉公司，同意秋玉公司的訴訟意見。
秋玉公司述稱，一、秋玉公司合法擁有車庫所有權，秋玉公司將車庫轉讓給候立歡符合法律規定，根據相關的客觀事實，秋玉公司作為實際開發商對車庫所有原始所有，且根據相應的法律法規沒有規定車庫為所有業主共有。二、秋玉公司接受了開發商雅田公司的轉讓為首次轉讓，因此不適用于《深圳市經濟特區房地產轉讓條例》第十三條。三、根據最高院相關司法解釋，審理物權歸屬爭議的應當以法律、行政法規為依據，因此不應當以深圳地方法規為依據。四、法院的判決應當實現法律效果和社會效果的統一，因目前深圳尚無車庫登記相應的規定，一審判決對整個深圳市車庫的歸屬產生巨大影響，增加社會矛盾，不利于社會和諧穩定。秋玉公司作為實際開發商，在之前幾次開庭中，法院已經認定我方作為實際開發商的身份，有法律和依據。車位和封閉式車庫是兩個概念，海鵬苑業委會聲明是車位，與現實不符。現實是封閉式獨立車庫，與車庫不一致。開發時，預留了足夠的停車場給業主，但是不夠，車位多少是由竣工驗收部門核實，竣工驗收部門經過核實后合法頒發了竣工驗收報告及相應的證件，可以證明我們當時停車場的配比是得到法律認可的。其次，封閉式車庫在當時及現在都沒有明確的法律依據所有權是歸所有業主所有，當時向所有業主提出過要求是否要購買車庫的使用權，涉案的這些車庫實際使用者也是海鵬苑的業主之一，當時他們選擇按照對價使用該封閉式車庫，我方認為是合情合法的，而且也沒有約定購房必須擁有停車位或車庫。我方非常不理解，在十幾年前，購房時沒有要求，十幾年后又有新的訴求，我方認為如果購房有問題，有疑問，當時可以提出，事后可以退還，現在也可以按照原價退還，但違背法理的事情，本公司不敢做。
海鵬苑業委會向一審法院起訴請求：一、確認深圳市鹽田區海鵬苑住宅樓北面一層第14號車庫歸全體業主共同享有；二、侯立歡向海鵬苑業委會返還其侵占的第14號車庫；三、侯立歡按照每間每月人民幣250元（以下幣種均為人民幣）的標準向海鵬苑業委會支付全體業主自2005年1月1日起至返還車庫之日止遭受的經濟損失（暫計至2012年12月31日）；四、果菜公司、侯立歡承擔本案訴訟費用。
一審法院原審認定事實：
（一）本案原一審（2013）深鹽法房初字第××號案件中，原一審法院認定如下事實：
2001年8月18日，果菜公司（甲方）與案外人深圳市雅田實業有限公司（乙方，以下簡稱雅田公司）簽訂《合作建房協議書》。該協議書第2條約定：甲方提供位于沙頭角沙鹽路和28號路交匯處約5691.3平方米商住用地使用權，乙方作為投資方全面負責并自主實施該項目的策劃、設計、報建、施工、監理、銷售、按揭、辦證等全過程實施，承擔全部開發建設資金，包括自用地價、建筑安裝、配套設施、建設設計、施工監理及房產銷售、銀行按揭、辦理等費用，并支付給甲方合作補償金（含甲方已付自用地價）共計人民幣1050萬元。付清后，即可取得該項目全部房產產權及物業管理費用權。第11條約定：乙方在本項目全部建成后擁有該全部房產和全部公共物業的使用權及管理權，承擔本項目物業管理，并按市政府有關規定標準收取費用。甲方應配合乙方成立該項目物業管理公司。
2003年5月8日，果菜公司、秋玉公司與雅田公司簽訂《補充協議書》約定：1、果菜公司同意雅田公司將與果菜公司于2001年8月18日簽訂的合作開發海鵬苑的《合作建房協議書》的所有責、權、利全部轉讓給秋玉公司，并按原協議條款與各方繼續履行；2、果菜公司與秋玉公司按原《合作建房協議書》履行到海鵬苑項目竣工及秋玉公司與施工單位結算完畢后，果菜公司不再參與對該項目開發建設的專用銀行賬戶的共管，但秋玉公司必須在以果菜公司名義簽訂的售樓合同中承諾，如購房者退房款，由秋玉公司負責退款。
2003年12月18日，果菜公司出具《證明》，稱秋玉公司系果菜公司海鵬苑商住項目的唯一投資商，其具有對該項目的投資建設、施工管理、銷售及回收房款、代果菜公司辦理產權登記及銀行按揭手續等權利。果菜公司協助其辦理上述事項等有關手續。
2004年6月25日，深圳市規劃與國土資源局鹽田分局就海鵬苑項目頒發《深圳市建設工程規劃驗收合格證》，其中計容積率建筑面積為13195.07㎡，不計容積率建筑面積為624.77㎡。
2004年9月30日，果菜公司與深圳市萬廈居業有限公司簽訂《深圳市海鵬苑物業管理服務合同》。
2005年，果菜公司與業主簽訂《深圳市安居房買賣合同》，未就涉案車庫的權屬作出約定。該安居房后經補交地價已轉成商品房。侯立歡為海鵬苑112、113、114、115、117號商鋪業主。
2005年4月28日，案外人侯立旋與秋玉公司簽訂《車庫使用權轉讓協議書》，約定：由秋玉公司投資建設并擁有使用權的位于深圳市鹽田區××與××路交匯處的海鵬苑，為一棟七層商住樓。該樓自西向東共有五個單元，南側首層為商鋪，北側為住宅，住宅的地面夾層為車庫。現秋玉公司將該樓第14號商鋪北側的車庫使用權轉讓給案外人侯立旋。使用時間為自本轉讓協議書生效后至2070年5月10日即與該樓使用年限相同；還約定：該車庫無房地產證，現僅作為秋玉公司使用權的完全轉移，秋玉公司不承擔辦證及使用、管理等相關責任。本協議生效后，案外人侯立旋具有使用該車庫的權利、責任與義務。如今后可辦理該車庫的房地產證，有關費用全部由案外人侯立旋承擔，該車庫產權登記至案外人侯立旋名下。2005年7月29日，案外人侯立旋與侯立歡簽訂《車庫使用權轉讓協議書》，復將該第14號商鋪北側的車庫使用權轉讓給侯立歡。
2012年8月17日，果菜公司出具《確認書》，稱其開發的位于鹽田區沙頭角的海鵬苑住宅區，于2004年11月竣工交付業主使用。根據規劃，該小區第一層北面共有16間架空結構，面積總計624.77平方米，沒有計入容積率，屬于該小區業主公用面積，用于業主停放汽車用途。其從未對外出售上述面積。
2013年5月8日，果菜公司出具《關于在2012年8月17日確認書加蓋了公司公章的情況說明》，稱上述《確認書》是當時由海鵬苑的幾個業主找到果菜公司辦公室，并以申辦停車場等理由，將已經打印好的確認書讓果菜公司蓋章，由于果菜公司辦公室人員對已經過去多年的項目并不了解，沒有認真核查后草率地在確認書上面蓋了公章，但這并不是果菜公司的真實意見。經果菜公司董事會研究后認為，該確認書并沒有采用果菜公司的文件信簽，沒有果菜公司法人代表的簽字，打印落款也沒有果菜公司的全稱，所以該確認書不能代表本公司的意見，況且果菜公司只是海鵬苑的名義開發商，并沒有權利對海鵬苑項目的車庫及架空層所有權加以確認。
2013年5月8日，果菜公司出具《關于海鵬苑項目銷售房款收取過程的說明》，稱海鵬苑項目銷售的房款全部由秋玉公司收取，由秋玉公司寫好給客戶的收款收據，并就此做出證明，證明該款項實際由秋玉公司收取，由果菜公司提供的收款收據僅作為報市住宅局辦理審批手續使用，果菜公司核對收款收據與證明上的客戶姓名和收款金額相符后，就在秋玉公司寫好給客戶的收款收據上加蓋公章，完成以果菜公司名義銷售的過程。
（二）本案原二審即（2013）深中法房終字第××號案件中，原二審法院除確認原一審法院已查明的事實外，另查海鵬苑項目初始登記權利人為果菜公司，涉案車庫未計入海鵬苑小區的容積率，系未分攤的公用面積。
（三）根據廣東省高級人民法院（2016）粵民再21號民事裁定書，一審法院對本案進行了補充調查：于2016年8月8日前往深圳市規劃和國土資源委員會重新調取了海鵬苑項目的《建設工程竣工測量報告》（包括《深圳市房屋建筑面積測繪報告》、《分棟匯總表》）；于2016年11月15日向深圳市規劃和國土資源委員會鹽田管理局發出《關于協助查詢（2016）粵0308民初第532-547、856號案件的通知書》，該局于2016年11月16日向我院出具《市規劃國土委鹽田管理局關于協助查詢（2016）粵0308民初第532-547、856號通知書的復函》（以下簡稱《復函》），并提供了海鵬苑項目于2001年12月上報的設計階段一層平面組合圖（以下簡稱平面組合圖）。上述證據各方當事人均無異議，一審法院予以確認并附卷佐證。
因平面組合圖并非海鵬苑項目竣工圖紙，一審法院于2016年12月13日分別前往深圳市檔案局、深圳市不動產登記中心、深圳市規土委信息中心、深圳市城建檔案館調取海鵬苑項目的竣工圖紙，均回復無該項目的竣工圖紙存檔。對此一審法院認為，平面組合圖與海鵬苑項目于2002年1月25日取得《深圳市建設工程規劃許可證》的時間相吻合，亦為一審法院所能調取的海鵬苑項目存檔時間最晚的一份圖紙，一審法院采信該份圖紙的證明力，認為其所反映的事實具有高度蓋然性。
（四）除原一、二審法院已查明的其他事實外，一審法院查明：
海鵬苑業委會于2012年4月20日申請向深圳市鹽田區住房和建設局備案，海鵬苑小區于2012年6月1日至6月30日召開業主大會，通過如下決議：授權業主委員會通過訴訟途徑向本小區開發商及其他侵權行為人追索屬于全體業主共有的物業及侵權損害賠償，包括一層架空層停車位、地下室等物業及其損害賠償。具體權限包括：聘請律師提起共有物業確權及侵權訴訟、有權實施放棄、變更或承認訴訟請求、撤訴、進行和解、調解等訴訟行為。
1999年5月10日，深圳市規劃國土局鹽田分局就海鵬苑項目頒發《深圳市建設用地規劃許可證》，其中“市政設施要求”寫明機動車泊位數70；2002年1月25日，深圳市規劃國土局鹽田分局就海鵬苑項目頒發《深圳市建設工程規劃許可證》，寫明停車位自用70。在果菜公司（甲方）與深圳市萬廈居業有限公司（乙方）簽訂的《深圳市海鵬苑物業管理服務合同》中，“物業基本情況”寫明：“車位64個，其中夾層車位14個，露天車位50個”，“車場養護權由乙方負責，主要對停車場管理、維修、養護、設施管理、衛生保潔等進行一體化管理。甲方為彌補停車場經費的不足，停車場所費用不再分成，收費由乙方負責。乙方按照深物價有關停車場收費指導標準收取停車場位養護費，具體標準為：露天車位110元/月/臺，夾層車庫歸甲方全權處置，但乙方可按每平方米每月1元的標準收取管理費”。
包括涉案車庫在內，秋玉公司與侯立歡、案外人侯立旋、吳順海、林錫銳、侯旋芝五人共簽訂16份《車庫使用權轉讓協議書》，約定將商鋪北側的1、2、3、4、6、7、10、11、14、15、16號車庫使用權轉讓給侯立旋、5號車庫使用權轉讓給吳順海、8號車庫使用權轉讓給林錫銳、9號車庫使用權轉讓給侯旋芝、12、13號車庫使用權轉讓給侯立歡。根據深圳市金海城物業管理有限公司海鵬苑管理處于2012年10月31日出具的《證明》，“住宅樓北面一層建有16間架空結構用于業主停車，其中第1、2、3、4、6、7號車庫的使用人為侯立旋，第5號車庫的使用人為吳順海，第8號車庫的使用人為林錫銳，第9號車庫的使用人為侯旋芝，第10、11、12、13、14、15、16號車庫的使用人為侯立歡”。
深圳市規劃和國土資源委員會鹽田管理局于2016年11月16日出具的《復函》寫明：“海鵬苑項目于2002年1月取得YT2002004號《建設工程規劃許可證》，計容積率建筑面積為13249.36㎡，其中商業面積為1532.12㎡，住宅面積為11717.24㎡；不計容積率建筑面積717.56㎡。經查報建施工圖紙，717.56㎡為設備間（92.79㎡）及車庫面積（624.77㎡）。綜上，根據該項目報建圖紙核查情況，海鵬苑一層車庫應屬不計容積率的核增面積，面積為624.77㎡。”根據該局提供的平面組合圖，海鵬苑項目規劃設計車位共計64個，其中地上停車位48個，架空層車庫即涉案車庫16個。
另查明，深圳市規劃國土局于1999年7月1日施行《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》（以下簡稱《規定》），其中3.5.3條規定，“不分攤公用建筑面積”包括“符合4.2.1條核增建筑面積要求的特定用途的建筑面積”；4.2.1條規定，核增建筑面積系“規劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積”；4.2.1.1條規定，以下情形屬于增加核增建筑面積的情形之一：“在建筑物內開辟城市公共通道、城市公共開放空間或建筑樓層架空做公共停車、綠化休閑使用，必須符合以下條件：……（3）建筑樓層架空作公共停車。建筑樓層（包括一層）架空或裙房屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關設計規范。”
深圳市人民政府于2004年4月1日施行《深圳市城市規劃標準與準則》，其中“主要項目配建停車場（庫）的停車位指標”規定，住宅的車位配比標準為每100㎡建筑面積的停車位指標為0.6—1.0。
一審法院認為，本案為車庫糾紛。爭議焦點為，一、海鵬苑業委會是否具有訴訟主體地位；二、涉案車庫面積是否計入分攤；三、涉案車庫是否屬于公用建筑面積；四、對于涉案車庫權益的確認應如何適用法律；五、海鵬苑業委會是否有權主張侯立歡返還車庫；六、海鵬苑業委會是否有權主張果菜公司及侯立歡支付損害賠償。
關于海鵬苑業委會的訴訟主體地位問題。一審法院認為，海鵬苑業委會就涉案車庫提起訴訟經過海鵬苑小區業主大會授權，符合法律規定，具有訴訟主體地位。
關于涉案車庫面積是否計入分攤的問題。根據一審法院調取的海鵬苑項目《建設工程竣工測量報告》，其中的《建設工程竣工測量數據表》中的“房屋建筑面積分棟匯總表”寫明“其中624.77不計容積率（位于第一層）”，《深圳市房屋建筑面積測繪報告（竣工面積）》中的《房屋建筑面積總表》亦寫明“不分攤624.77（第一層架空層）”，但在《分棟匯總表》中又備注寫明“其中第一層架空層面積624.77平方米已加入總建筑面積進行分攤”。對此前后相互矛盾的記載數據，一審法院認為，首先根據《復函》，已明確該624.77㎡為核增面積，則根據當時施行的《規定》，該部分面積并未計入分攤；其次，寫明624.77㎡未計入分攤的《建設工程竣工測量數據表》、《房屋建筑面積總表》均蓋有深圳市地籍測繪大隊業務專用章，而《分棟匯總表》并未加蓋任何公章，故一審法院認為《建設工程竣工測量數據表》、《房屋建筑面積總表》所記載的數據具有更高的證明效力，且與《深圳市建設工程規劃驗收合格證》、《復函》、《規定》相互印證，故一審法院認定涉案的車庫面積624.77㎡并未計入分攤。
關于涉案車庫是否屬于公用建筑面積的問題。涉案車庫面積雖未計入分攤，但《建設工程竣工測量數據表》、《房屋建筑面積總表》均寫明其為“架空層”，表明涉案車庫目前雖為獨立結構，但在設計規劃及竣工驗收階段，均視其整體為架空層。根據《復函》，涉案車庫的624.77㎡為核增面積；而根據《規定》，核增面積系“為保證公眾安全、改善環境、鼓勵配建機動車停車位”等公共目的由規劃行政主管部門所允許對具有特定用途的建筑空間所增加的建筑面積。故該部分面積雖未分攤，但仍應屬于公用面積的范疇。根據海鵬苑項目《深圳市建設用地規劃許可證》、《深圳市建設工程規劃許可證》，小區內規劃配有70個機動泊車位，但根據平面組合圖，海鵬苑小區內在涉案車庫之外僅有48個泊車位，遠不能滿足設計規劃時的小區業主公共停車需求；若將涉案的16個車庫計入，則與其余48個車位相加后停車位達64個，更加接近于設計規劃時的泊車位配備標準，同時亦與《深圳市海鵬苑物業管理服務合同》寫明的車位數量相符，則將涉案車庫納入規劃設計時的70個泊車位中用于滿足業主公共停車需求更為合理，亦進一步印證了該部分面積應為滿足公共需要的“核增面積”。
關于涉案車庫權益確認的法律適用問題。涉案小區的房屋買賣合同均簽訂于2005年10月，而《物權法》自2007年10月1日起施行，故本案不應適用《物權法》的相關規定，而應適用行為發生時的法律規定，即深圳市人大常委會于1993年10月1日起施行的《條例》。《條例》第十三條第二款規定，“房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移”。涉案車庫權益是否符合本條規定的情形轉移至業主，應考量小區業主簽訂《安居房買賣合同》時是否符合“首次轉讓”及“沒有特別約定”的條件。本案中果菜公司雖然與雅田公司在《合作建房協議》中約定在房屋建成后由雅田公司獲得包括公共物業在內的全部物業的管理權和使用權，但是涉案房產并未因此完成所有權轉移登記，雙方的內部約定對外并不產生物權變動的后果，秋玉公司也在原審中認可自己“沒有具備海鵬苑的產權”，故《合作建房協議》及《補充協議書》均不是海鵬苑項目房產的“首次轉讓”。海鵬苑項目的初始登記權利人為果菜公司，與海鵬苑小區業主簽訂《安居房買賣合同》的主體也是果菜公司，故《安居房買賣合同》方是“首次轉讓合同”。關于“沒有特別約定”，一審法院認為，雖然秋玉公司與個別業主簽訂了《車庫使用權轉讓協議書》，但秋玉公司并非海鵬苑項目的初始登記權利人，不符合簽訂“首次轉讓合同”的主體條件，故認定是否有特別約定，須以果菜公司與小區業主之間簽訂的《安居房買賣合同》作為依據，而該合同并未就車庫權益進行任何約定，符合條例中“沒有特別約定”的情形。
另外，一審法院認為，作為公共住宅小區尤其是安居房小區的規劃配套車位，為實現首先滿足小區業主停車的公共需求之目的，應當確保其資源利用率的最大化。根據《深圳市城市規劃標準與準則》中關于停車位的指標規定，因海鵬苑項目計容積率建筑面積為13195.07㎡，則應當配比的車位至少為79個，以海鵬苑現有的車位情況，即使加上涉案車庫，不僅不能滿足工程設計規劃的需要，更遠未達到城市規劃的基本配套要求。因此適用《條例》能夠確保海鵬苑有限的車位實現其滿足業主需求的價值，與現行《物權法》精神亦不相悖。故一審法院認為涉案車庫權益已于海鵬苑物業交付全體業主時隨之轉移，海鵬苑全體業主對涉案車庫的權益應當予以確認和保護。但深圳市目前尚未開展對地下室停車位的產權登記工作，涉案車庫的產權何時登記以及應如何登記，均有待政府主管部門在相關政策、法律明確之后根據具體情況予以確定，對于海鵬苑業委會要求確認涉案車庫所有權的主張，一審法院不予支持。
關于海鵬苑業委會主張侯立歡返還車位的問題。因涉案車庫的相關權益應隨涉案小區房產交付業主時一并轉移，則應由小區業主享有車庫的占有使用權。侯立歡雖在簽訂《車庫使用權轉讓協議書》時支付了對價，但依《條例》其占有行為并未發生物權變動的效力，故其繼續占用涉案車庫無合法依據。因其占有行為持續發生至今，應當適用《物權法》的相關規定，海鵬苑業委會主張返還車庫應當予以支持，侯立歡應于判決生效之日起十日內將涉案車庫返還海鵬苑業委會。
關于海鵬苑業委會主張果菜公司及侯立歡支付車庫被占用期間的損害賠償的問題。在海鵬苑房產于2005年轉移登記至小區業主名下之前，小區業主對涉案車庫并無任何權利，在因房產轉讓獲得車庫權益后，對其權益產生妨害的行為是侯立歡的占有行為，該占有行為持續發生至今，應當適用《中華人民共和國侵權責任法》的相關規定。侯立歡系基于簽訂合同、支付對價后占有使用車庫，并無主觀過錯，海鵬苑業委會主張其承擔侵權損害賠償責任，無法律依據。同時，海鵬苑業委會對涉案車庫雖有合法權益，但占有使用的權益并非財產性收益的權利，海鵬苑業委會的權利受到妨害的后果是影響正常泊車，而非財產性收益損失；海鵬苑業委會沒有為車庫支出建設成本，亦沒有為車庫實施維修、養護、設施管理、衛生保潔等管理行為支出養護成本，故其主張經濟損失依據不足，一審法院不予支持。
一審法院判決：一、侯立歡于判決生效之日起十日內將位于深圳市鹽田區××與××路交匯處的海鵬苑北面架空結構的14號車庫返還予深圳市鹽田區海鵬苑業主委員會；二、駁回深圳市鹽田區海鵬苑業主委員會的其他訴訟請求。
本院二審查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
本院認為，本案為車庫糾紛案件。根據各方的上訴及答辯意見，本案的爭議焦點為：1、涉案車庫的歸屬；2、果菜公司、侯立歡是否應支付車庫的使用費。
關于本案的第一個爭議焦點，本院認為，涉案小區在2007年以前建成并投入使用，此時物權法尚未頒布實施，因此，本案應適用小區建成時的法律規定。《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條規定，房地產轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移。涉案小區在銷售時，房地產買賣合同對停車場的權益沒有特別約定，因此，依照以上條例的規定，停車場的權益隨房地產買賣合同同時轉移給全體業主所有。一審對此認定準確，本院二審予以維持。
關于本案的第二個爭議焦點，本院認為，涉案車庫的權益歸全體業主所有，果菜公司作為涉案小區的開發商和銷售者應在涉案小區房屋竣工交付時同步移交給全體業主，否則應賠償業主因此遭受的損失。根據果菜公司出具確認書的確認，涉案小區于2004年11月竣工交付業主使用，因此，海鵬苑業委會要求果菜公司支付自2005年1月開始的占有使用費應予以支持。經計算，涉案車庫自2005年1月-2019年12月的占有使用費為45000元（250元/月*12月*15年）。其后的占有使用費海鵬苑業委會可另尋法律途徑主張。由于秋玉公司出售涉案車庫屬于無權處分行為，侯立歡并不因有效的買賣合同取得涉案車庫的權益，一審判決現使用人侯立歡返還涉案車庫正確，本院對此予以維持。在本判決之前，侯立歡基于有效的車庫買賣合同占有使用涉案車庫，不存在侵權行為，因此無需賠償海鵬苑業委會因秋玉公司出售涉案車庫造成的損失。至于侯立歡因車庫買賣合同不能履行造成的損失，可另尋法律途徑解決。
綜上，海鵬苑業委會的上訴請求成立，本院予以支持。秋玉公司和侯立歡的上訴理由不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國侵權責任法》第六條、第十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
一、維持深圳市鹽田區人民法院（2016）粵0308民初532號民事判決第一項；
二、撤銷深圳市鹽田區人民法院（2016）粵0308民初532號民事判決第二項；
三、深圳市鹽田區果菜食品有限公司自本判決生效之日起五日內賠償海鵬苑業委會涉案車庫2005年1月-2019年12月的占有使用費為45000元。
上述付款義務人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費400元，由秋玉公司負擔。該款海鵬苑業委會已經預交，由一審法院予以退還，秋玉公司在本判決生效之日起五日內向一審法院交納案件受理費400元。
二審案件受理費共計1425元，由秋玉公司負擔1025元，侯立歡負擔400元。侯立歡多預交的二審案件受理費800元，由本院予以退還；海鵬苑業委會二審預交的受理費625元，由本院予以退還。抵扣秋玉公司多預交的二審案件受理費400元后，秋玉公司還應向本院繳納案件受理費225元。
本判決為終審判決。
審判長 陳 明 亮
審判員 張 秀 萍
審判員 路 德 虎
二〇一九年十二月二十四日
書記員 郭有志（兼）
附相關法條：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。
原審人民法院對發回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。