“殺人償命”、“欠債還錢”反映的是普通人對法律問題的樸素認識。在法治并不發達的時代，一種樸素的法律價值觀約束著社會和人們的行為，使得我們在從事某一行為時可以預判到這種行為將能夠帶來什么樣的后果，現在的法學理論中，將之稱為法的預測作用。但是，樸素的法律認識已經遠遠不能勝任現代的法律實踐，尤其當我們引入真實事實與法律事實的概念之后，當我們越來越多的接觸到各類利益平衡下的無過錯責任侵權情形時，當我們對各種不同的價值沖突進行艱難取舍時，很多種不可理解躍然紙上，尤為生動。

　　就拿“欠債還錢”來說，大家都認為是天經地義的道理，可是在法律實踐面前卻呈現出截然不同的一面。現代社會流行著“欠錢是大爺”的格言，維護權益的支出與產出比之低，和，侵權違法的收益與負擔比之高，形成了鮮明的對比。以往，約束欠債者的不僅僅是殘酷的社會制度，更有欠債者自身的道德譴責，而如今，凡是打著依法辦事的旗號，往往干的都是違法的事情，道德約束的底線似乎一直在下探而沒有盡頭。尤其在面對玩法律概念的時候，無辜的權利人，就只好被法律玩了一下。在騰房類案件中，房屋所有權人最能體會到被法律玩了一下的感覺。

　　問題的提出

　　筆者最早接觸騰房案件是在2010年。案情比較簡單，顧問單位的廠院內有一處二層辦公樓，其中一層幾個房屋被出租給了單位某員工，該員工后擅自將房屋轉租給了本案的三個被告人，三個被告人利用該房屋從事洗車經營，房屋面積大約300平米。起訴時，顧問單位與其員工的租賃合同已到期，轉租的承租人在承租期間內從未支付過房屋租金，顧問單位于是起訴三被告人請求騰房，沒有要求補繳租金。

　　按照通常的邏輯，原告的請求權基礎為《物權法》第三十四條，“無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物?！币罁撘幎ǎ娴脑V訟請求是否能夠得到支持，需要判斷以下兩個事實：第一，原告是否對房屋享有所有權或者其他優先于被告的權利；第二，被告占有原告的房屋是否沒有合法依據。

　　關于第一個問題，原告提供了房屋所有權證原件，并提供了原告與其單位員工簽訂的租賃合同，證實原告為房屋權利人，且原告與其員工形成的租賃合同關系已經到期；關于第二個問題，被告無法提供其從單位員工處承租該房屋的合同依據，也不能證明原告同意其租賃房屋的行為。

　　似乎本案的判決結果一目了然，按照前述的邏輯，原告是房屋所有人，被告無權占有不動產，那么依據《物權法》第三十四條規定，直接就可以得出被告應當返還房屋的結論。然而，天津市河北區人民法院在“本院認為”部分則為原告增加了一個權利行使的限制，即被告“是否具有騰房條件”。法院闡述的原話是“因原告未能提供被告現有其他住房的證據，且不同意為其提供騰房去向，目前被告尚不具備騰房條件，故對原告要求該三被告騰房的訴訟請求，本院不予支持?！?/span>

　　初步分析與案情發展

　　法院在上述騰房案件中，在《物權法》第三十四條之外設立了一個附加要件，即無權占有人應當具備“騰房條件”。前面提到，維護權益的支出與產出比之低，和，侵權違法的收益與負擔比之高，形成了鮮明的對比，騰房案件則是這種奇怪組合的典型體現。

　　首先，騰房案件之所以要設立一個“騰房條件”的限制，考慮的是被告人居住權的保護。但這種善意的出發點，在當下的環境里卻縱容了侵犯權利人利益的結果。這種“司法縱容”，既縱容了權利人的權利被侵害，也縱容了侵權人的錯誤行為，推而廣之，讓更多的人認識到違法有利可圖，更有甚者可能導致權利人采取非法的渠道去維護合法的利益，最終顛覆原本的合法秩序。

　　其次，法院在設定騰房條件這一要件時，將構成這一要件的舉證責任分配給了原告。目前，當事人并無能力在房管局通過對方當事人的姓名或者名稱查詢到其名下是否有住房，而且住房信息系統不聯網的情況下，各地區之間信息不能共享，實踐中還存在著公有住房不在房管局登記的情況。在被告刻意隱瞞的情況下，原告查詢到被告住房情況十分困難。法院設定的“騰房條件”一招即可將死原告。原告本來作為被侵害者，還要負擔如此之重的維權壓力，這就不難理解為什么會存在守法成本之高和違法成本之低的奇怪現象了。

　　當事人樸素的法律認識讓他們在一審階段抱有必勝的把握，結果如此。二審法院以原審判決事實不清發回重審。后來得知，二審法院給一審法院的函件里表達了對該案結果的不理解。然而，天津市河北區人民法院重審判決時，把“騰房條件”從排除妨害的要件中去除，肯定了原告返還原物的請求，卻額外附加了一個履行條件，即“原告應為被告提供騰房去向”，故判決為“判決生效后30日內，被告將占用的房屋騰空，搬至由原告提供的在天津市市區范圍內不小于原面積的房屋內，由原告墊付6個月的房屋租金”。

　　物權糾紛中的居住權保障的由來

　　上述判決，雖無直接的法律依據，卻有最高人民法院司法解釋的條款可以參照。《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（法釋【2005】14號）就執行設定抵押房屋的具體問題進行了規范，該解釋當年頒布的時候，引來銀行一方當事人的集體震驚，它的出臺為銀行按揭貸款中，實現抵押權設定了較為嚴格的執行條件。當然，其影響也絕不僅僅限于銀行抵押權的實現，在普通的騰房案件中，或多或少也能看到這個解釋的影子，其實也可以說，這個司法解釋只不過是常年來此類案件實踐的一個總結。

　　該解釋第三條第二款規定，“強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房?！币詷闼氐姆烧J識，難以理解法院這種規定所表達的意思。本來欠債還錢，天經地義的事情，如今債務人無法償還債務，為什么還要給債權人附加提供臨時住房的義務呢？

　　在維護債權人的債權和債務人的居住權發生沖突的情況下，顯然，人的居住權位于價值位階的上層，僅僅表現為金錢的債權則處于了次要地位，從法律價值的沖突解決方法來看，該司法解釋的精神是應當值得肯定的。然而，實踐中濫用該解釋的規則，或者擴大、改變該解釋適用范圍，導致債權人或者物權人的權益難以保障，這已經超出了解決價值沖突的范疇。

　　我們先來看一下，法釋【2005】14號主要的內容包括哪些？

　　首先，該解釋第一條，肯定了房屋抵押權的實現以保障債權人利益的宗旨，設定抵押的房屋不僅可以查封，而且可以采取執行措施。這是法律設定抵押權的應有之意，且從解釋的邏輯安排上看，是否具備騰遷條件，并不是抵押權能否實現的法定要件。

　　其次，第二條規定，在執行抵押房屋時，設定了一個寬限期，即限期六個月要求被執行人自行騰遷房屋。這是保障債務人居住權的第一層措施，既要求債務人自行辦理騰遷事宜，又設定了較長的期限，讓債務人有充足的時間選擇騰遷去處，并實際履行騰遷義務。顯然，該規定在裁定拍賣、變賣或者抵債時，并不考慮債務人當時是否具備騰遷條件。

　　再次，第三條第一款，寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定。該款規定并無新意，這是抵押權實現的本意。關鍵問題在于第二款，強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。該款在要求債權人提供臨時住房時，設定了一個先決條件，即債務人無法自行解決居住問題，且該先決條件是否符合，需經人民法院審查。實踐中，人民法院所謂的審查并無依據可循，而且如何判斷當事人是否無法自行解決居住問題，更多的是一種價值判斷，其并無判斷的現實基礎，債務人只需要表達“沒錢、沒房、沒處去”，法院為避免強制執行的麻煩，也會認為其“無法自行解決居住”。在這種案件中，焦慮的僅僅是債權人，那么，在任何情況下，債權人都將充當冤大頭，被要求提供臨時住房。而且根據該解釋第五條的規定，臨時住房的租金，是由債權人先期墊付的。

　　第四，關于臨時住房的條件，該解釋第四條規定，房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積按照《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。既然在價值沖突中，法院首先保障人的基本居住權利，那么這種居住權利只能是基本型，參照人均廉租住房面積標準能夠滿足這一要求。

　　第五，唯一不能強制騰遷的條件是，被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的。法條中的“且”字，讓本規范必須同時滿足兩個條件，即“低保對象”和“無法自行解決居住問題”。一般理解，低保對象，既無積蓄又無新的收入，只能靠微薄的救濟支撐，在這種情況下，要求債務人自行解決居住問題幾乎不可能。普通城市的房屋租賃價格都高于低保救濟金額，這種情形的債務人一旦被強制遷出，只能流落街頭，對其居住權的保障是國家的基本義務，當然不能適用強制遷出。然而，該條件在實踐中卻被擴大解釋，過分提倡保障居住權的結果，就是債權人的利益被侵害，而且其示范效果更為惡劣。

　　從以上分析可知，一方面，騰遷條件并非實現抵押權的先決條件，而且在裁定實現抵押權時，是否具備騰遷條件，并不應是法院考慮的選項之一；另一方面，實現抵押權應當保護債務人的居住權，該居住權僅限于基本居住權，且債務人有義務自行解決居住問題，只有在無法自行解決的情況下，才能夠要求債權人提供臨時住房，有且只有在債務人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的情況下，才不能強制遷出。

　　我們回過頭來看一下前面案例中的重審一審判決結果，結合上面對司法解釋的分析，就可以得出如下結論：其一，被告人租賃的房屋屬于經營用房，其實際從事洗車生意，并不屬于居住范疇，這里不涉及保障被告人基本居住權的問題，要求原告提供騰遷房屋，并墊付租金，沒有法律依據；其二，判決要求原告為被告提供市區內不小于原面積的房屋，這已經大大超出了保護基本居住權的范疇，上述司法解釋僅規定按照人均廉租住房標準提供臨時用房，本案卻判決要求提供不小于原面積的房屋，原房屋面積300平米，在市區范圍內三個人居住300平米的房屋已屬奢侈，完全有悖于保護基本居住權的原則；其三，被告人作為債務人，其無權占有他人房屋，騰遷房屋是其義務，但是按照法院判決的結果，如果原告人不能提供騰房去處，則被告人仍可以占據原房屋，法院并未給被告人設定明確的自行騰房義務，反倒讓其繼續占據房屋提供了充足的理由。

　　這種判決結果，當事人顯然無法接受，再次上訴至二審法院。后經二審法院釋明，上訴人同意提供不小于30平米的空間為被上訴人房屋內的物品提供騰遷的存放去處，而不再為三被告提供房屋居住，二審撤銷原判決，改判三被告人限期騰遷房屋。

　　二審法院并不輕易改判一審判決，像本案這樣二審一次發回，一次改判的情形，并不多見。這既反映出一審法院對某些問題根深蒂固的主觀認識，也能看出在騰房類糾紛案件中法律適用上的千差萬別。

　　騰房案件的主要問題

　　北京專業房產律師曹曉靜律師指出，騰房案件在司法實踐中較常見的問題主要有以下三個方面：

　?。?）將“騰房條件”的具備與否作為行使物權排他權利的構成要件，此種情形的判決結果較多情況是駁回原告的騰房請求，因為，由原告舉證證明被告有其他住房十分困難。

　　從法律適用的角度來看，這種認定擴大了《物權法》第三十四條的權利構成要件，屬于法定構成要件之外的創設，按照立法與司法的關系來看，法院這種認定超越了適用法律的范疇，嚴格來說，存在違反法律規定的內容斷案的嫌疑。從舉證分配來看，法院將一項不可能完成的舉證任務分配給了原告，過分強調了被告居住權的保障，卻忽略了原被告之間的利益平衡，畢竟在此類案件中，真正受損害方是房屋的所有人，而不是非法占有人。

　　換個角度來理解，對于公民居住權的保障是國家的責任和義務，普通公民并無對其他公民，尤其是毫無關聯的且存在侵害自己權益的公民提供居住保障的責任。最高人民法院執行辦主任俞靈雨就《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》答記者問時也表示，“為被執行人及其所扶養家屬提供基本的居住條件應當是社會保障制度的功能，屬政府職責范圍”。現如今，法院將政府職責范圍的責任轉嫁到權利人一方，讓受到侵害的權利人為侵害自己的無權占有人提供居住保障，從平衡利益關系的角度講，過分重視了無權占有人的利益保護，而忽視了權利人的利益。普通老百姓都已經明白了一個道理，只要說自己沒有房子，就能夠賴在別人的房子里，一直住下去。法院的判決在形成這種社會法律意識過程中起到了十分消極的作用。

　　當然，并非所有的騰房案件中，“騰房條件”是否具備都應被排除在物權排他權利行使的構成要件之外。比較典型的因“騰房條件”不具備而不能行使排他權利的情形是，具有共同居住關系或者具有親屬關系的雙方或者多方，因非物權人具有無法自行解決居住問題的困難，而基于原共同居住關系，不能支持物權人的騰房請求。2012年8月北京晚報上一篇題為“因女兒不具備騰房條件，父親要求啃老女兒騰房被駁”的新聞，反映的正是這種情況。

　?。?）“騰房條件”是否具備并不影響物權排他權利的行使，但不區分居住用房和經營用房的性質，一概判決要求原告為被告騰遷提供去向用房。

　　在天津市紅橋區人民法院（2013）紅民初字第3604號民事案件中，原告為店鋪所有權人，第一承租人在租賃期限內拖欠租金，且在租期屆滿之后，擅自將房屋轉租于第二承租人，第二承租人將該房屋裝修經營“絕味鴨脖店”，后第二承租人又將房屋整體轉讓給第三承租人繼續從事經營活動。為此，原告將實際占用房屋的第二、第三承租人作為被告提起騰房訴訟。法院經審理判決“被告于本判決生效之日起十五日內將房屋騰空交于原告，逾期則由原告在外環線以內提供一處房屋作為被告的騰房去處，相關費用由原告墊付，被告負擔?！?/span>

　　如果法律為了保護無權占有人的居住權，而限制物權人行使排他權利，那么，在不影響居住權的情況下，仍然為物權人行使排他權利設定額外限制或者附加條件，就與法律的精神相悖。經營用房不具備居住性質，且無權占有人實際也從事經營活動，物權人要求行使排他權利，于法有據。無權占有人在判決確定的履行期限內未能履行騰房義務的，有關損失應由無權占有人承擔。而法院給物權人附加提供騰房去處并墊付租金的負擔，讓權利人在受到無權占有人侵害之后再次被司法侵害，這種傷口上撒鹽的判決，實難讓權利人能夠在司法案件中感受到公平正義。司法實踐中存在一種奇怪的現象，就是我們宣稱的保護當事人的權益，更多情況下，其實更偏重保護違法人的權益，守法人不僅維權成本很高，往往受各種條條框框約束。

　?。?）將原告提供騰房去處，作為被告可以騰遷的前提條件。

　　這是判決加在原告頭上的緊箍咒，卻是被告油奸?；臐櫥瑒?。原告之所以提起訴訟，是因為以原告之力無法實現對被告的騰房要求，訴諸法律是為了讓被告負擔消極評價，受到法律的制裁，承擔違法后果。但是，法院判決將原告提供騰房去處，作為被告騰遷的前提條件，為被告持續無權占有原告房屋提供了口實，而且法院不加區分，一概設定這種前提條件，其結果必然受益于被告。試想，被告如果合法履行騰房行為，則需要自己去找一處合適的房屋，還需繳納不少的租金；而違法占據房屋的結果，會換來法院判決讓原告替自己去找房屋，且原告還需要墊付租金，無需被告親力親為，何樂不為。屆時原告費了九牛二虎之力把被告請走，微不足道的墊付租金也許就不再主張了，白白使喚了原告一把。

　　天津市和平區人民法院（2013）和民二初字第0912號民事判決書，正體現了這種判決思路，其判決原文為“本判決生效之日起十五日內，被告將原告名下的房屋騰清自身物品，并將房屋騰交原告收回；逾期不騰房，原告可在外環線以內給被告租賃一間不小于15平方米的住房，并墊付三個月租金，被告搬至該住房內，租房費用由被告負擔。”該判決的第一句話并無意義，現實中在判決確定的履行期內履行判決義務的被告人較少見，特別是自然人被告。因此，本案被告騰遷的前提條件就是原告需要首先按照判決書確定的條件提供一套住房。收到這樣的判決結果，被告只需要等著原告為自己提供房屋，再騰房即可，何必主動履行呢？

　　盡管如此，這是目前為止騰房案件中原告所能取得的最優結果。一來原告的騰房請求沒有被“騰房條件”所限制，其排他權利的行使得到了支持，二來這種判決至少為原告收回房屋提供了可操作性的方案，即使到執行程序也有步驟可依。如果沒有判決書的第二句話，那么到了執行程序，執行法官也會為了省事而套上“騰房條件”的限制，認為不具有執行條件，到時，權利人只能拿著一紙空文的生效判決，看著被告樂呵呵的在自家房子里逍遙了。

　　綜上所述，筆者認為，《物權法》第三十四條關于物權人行使物權排他權利的構成要件，應當嚴格依照法律規定進行判定，至少在大部分案件中，“騰房條件”不能作為行使物權排他權利的構成要件來看待。即使在支持原告騰房請求的同時，要求原告負擔提供騰房去向和墊付租金的義務，也應當以保障被告人的基本居住權為限，不應過分苛責原告承擔本就不應當由其來負擔的義務。