受新冠病毒肺炎疫情的影響，國家延長春節假期，各地延長企業復工時間，這對于個人的房屋租賃合同的履行或多或少都產生了一定影響。如果承租人確實因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋，能否要求解除合同呢？

因疫情防控不能履行合同屬不可抗力

法官介紹，這首先要明確疫情的性質。今年2月10日，全國人大常委會法工委新聞發言人、研究室主任臧鐵偉表示，“當前我國發生新型冠狀病毒感染肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。”由此可見，此次疫情對于不能履行合同的當事人來說，屬于不可抗力事件。

合同法第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實現合同目的”……“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

但需要特別注意的是，法律對不可抗力的適用也是有限制的。不可抗力事件的發生，只有其致使合同目的完全不能實現時，任何一方當事人才享有合同解除權。當事人不能任意以不可抗力之名免除義務人的所有責任，也不是相關義務人不經任何補救行為，就必然減輕或者解除其責任。具體到某一份合同的履行是否構成不可抗力，還需要結合具體情況來判斷。

如果承租人因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋，的確可能造成疫情期間的合同目的不能實現，但這是否足以作為解除合同的事由、是否符合不可抗力的情形，具體還要看租賃合同未到期時間的長短、疫情的發生和持續時間、承租人個人因疫情帶來的身體健康狀況等。假如疫情的發生和持續時間相對于租賃合同期間來說比較短，以及承租人的個人健康狀況，只是暫時、部分地影響到合同履行，可協商通過延期、變更等方式繼續履行；如果綜合判斷前述因素，足以構成了合同目的不能實現的情況，則承租人提出退房，可以援引不可抗力條款解除合同。

舉例來說，假如承租人小王和房主老李簽訂了房屋租賃合同，雙方約定從2020年1月2日起開始承租老李的房屋，租期為三年。1月20日小王回到山東老家過年，因為疫情的影響，雖然小王自己的身體健康沒有問題，但是受到道路封閉等原因暫時無法返京，這時小王能否向老李主張解除合同呢？答案是否定的，因為綜合小王租房到期的時間（即2023年1月1日）以及身體狀況，不會導致合同目的無法實現，因此無權單方解除合同。

能否減免租金須溝通協商

既然承租人因為疫情無法返回務工而不能繼續使用房屋不一定會屬于不可抗力的情形，承租人也不必然享有合同解除權。那么，承租人在不能解除合同的情況下能否向出租方要求減免租金呢？

法官介紹，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

當前沒有法律直接規定承租人可以因為疫情要求出租人減免租金。實踐中，如果承租人確實因為疫情原因和其他因素影響無法返程，也不能依據不可抗力解除合同的，承租方可以與出租人溝通協商，按照公平原則，要求減免部分租金，確定從疫情開始至今已發生的租金，并對可預計期間內的租金標準及租金支付時間進行協商。