【裁判要旨】《物權(quán)法》第一百八十六條、《擔(dān)保法》第四十條以及《擔(dān)保法解釋》第五十七條關(guān)于流押條款無(wú)效的相關(guān)規(guī)定均適用于債務(wù)履行期屆滿前，債權(quán)人與債務(wù)人約定不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的情形。如果債務(wù)到期后，債權(quán)人與債務(wù)人約定不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，則不屬于上述法律規(guī)定的無(wú)效協(xié)議。并且，《合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”。在債務(wù)人不能按期向債權(quán)人償還借款的情況下，雙方約定將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，債務(wù)人將其所有的商品房出售給債權(quán)人，債權(quán)人以其對(duì)債務(wù)人的借款本息充抵購(gòu)房款，屬雙方協(xié)商一致變更合同，該變更并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。

　　中華人民共和國(guó)最高人民法院

　　民 事 判 決 書(shū)

　　（2019）最高法民再311號(hào)

　　再審申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：符宇，男，1986年10月16日出生，漢族，住海南省瓊海市嘉積鎮(zhèn)紀(jì)綱居委會(huì)紀(jì)綱街49-41號(hào)。

　　委托訴訟代理人：李詠梅，海南威盾律師事務(wù)所律師。

　　被申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：瓊海玉中置業(yè)有限公司。住所地：海南省瓊海市嘉積鎮(zhèn)西園街37號(hào)。

　　法定代表人：王新貴，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：岳松，江蘇彭隆（瓊海）律師事務(wù)所律師。

　　再審申請(qǐng)人符宇因與被申請(qǐng)人瓊海玉中置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱玉中公司）民間借貸糾紛一案，不服海南省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱二審法院）(2018)瓊民終935號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?019年5月30日作出（2019）最高法民申2236號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人符宇的委托訴訟代理人李詠梅，被申請(qǐng)人玉中公司的法定代表人王新貴及委托訴訟代理人岳松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　符宇再審請(qǐng)求：撤銷二審法院（2018）瓊民終935號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)；維持海南省第一中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱一審法院）（2018）瓊96民初179號(hào)民事判決。事實(shí)和理由：（一）二審判決適用法律錯(cuò)誤。1.《抵債協(xié)議》是在玉中公司無(wú)力償還借款本息的情況下，經(jīng)玉中公司與符宇平等、自愿協(xié)商一致簽訂。雙方經(jīng)結(jié)算對(duì)賬約定將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，二審法院適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定認(rèn)定《抵債協(xié)議》無(wú)效錯(cuò)誤。最高人民法院72號(hào)指導(dǎo)案例認(rèn)定該情形下協(xié)議有效。2.《抵債協(xié)議》約定轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款的借款本息，無(wú)論是按照年利率36%計(jì)算還是按照年利率24%計(jì)算，均不超過(guò)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定的利息限額，二審法院認(rèn)定利息明顯過(guò)高沒(méi)有法律依據(jù)。（二）二審判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。1.二審法院認(rèn)定玉中公司2018年4月17日轉(zhuǎn)賬至符宇賬戶的500萬(wàn)元為歸還借款利息沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。2.玉中公司僅支付利息至2013年5月，尚欠本金和利息總和超過(guò)《抵債協(xié)議》約定的664.2萬(wàn)元，二審法院認(rèn)定符宇僅以410萬(wàn)元對(duì)價(jià)取得案涉42套房屋的所有權(quán)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，且玉中公司并未提起撤銷權(quán)之訴，二審法院認(rèn)定《抵債協(xié)議》約定的購(gòu)房款明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，違反了民事訴訟“不告不理”的原則。3.海南萬(wàn)長(zhǎng)威房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)長(zhǎng)威公司）已退出案涉項(xiàng)目，又未主張撤銷權(quán)，二審法院認(rèn)定《抵債協(xié)議》將損害案外人萬(wàn)長(zhǎng)威公司的權(quán)益，與本案事實(shí)不符。4.二審法院認(rèn)定玉中公司與符宇未按照《抵債協(xié)議》的約定履行合同，而是繼續(xù)履行《房產(chǎn)抵押借款合同》的約定，與事實(shí)不符。《抵債協(xié)議》簽訂后，雙方均未按照《房產(chǎn)抵押借款合同》的約定履行義務(wù)，《抵債協(xié)議》約定符宇承擔(dān)的后續(xù)建設(shè)資金是指案涉42套房的后續(xù)建設(shè)資金，而非“萬(wàn)泉雅苑”的后續(xù)建設(shè)資金，該資金須待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后經(jīng)雙方結(jié)算確認(rèn)。（三）玉中公司提起本案訴訟屬惡意訴訟，違反誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　玉中公司辯稱，《抵債協(xié)議》是雙方對(duì)借款的履約擔(dān)保，并非雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方在簽訂《抵債協(xié)議》之后仍是按照借款協(xié)議的約定履行，且借款本金為455萬(wàn)元，并非500萬(wàn)元。二審判決認(rèn)定《瓊海市商品房買賣合同》和《抵債協(xié)議》無(wú)效正確，應(yīng)予維持。

　　玉中公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)玉中公司與符宇簽訂的《房產(chǎn)抵押借款合同》中抵押條款及月息3％的約定無(wú)效；2.確認(rèn)玉中公司和符宇簽訂的《瓊海市商品房買賣合同》和《抵債協(xié)議》無(wú)效；3.由符宇承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　符宇反訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)符宇與玉中公司簽訂的《抵債協(xié)議》合法有效；2.判令玉中公司履行《抵債協(xié)議》約定的義務(wù)直至符宇購(gòu)買的“萬(wàn)泉雅苑”42套商品房交付及辦理產(chǎn)權(quán)登記到符宇名下；3.由玉中公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：玉中公司與符宇于2012年11月14日簽訂《房產(chǎn)抵押借款合同》，約定：玉中公司向符宇借款人民幣500萬(wàn)元，借款期限為6個(gè)月，自2012年11月15日至2013年5月14日，利息為月3％。玉中公司提供位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)西園塥“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C1、A-3-C1、A-4-C1、A-5-C1、A-6-C1、A-2-C2、A-3-C2、A-4-C2、A-5-C2、A-6-C2、A-2-B1、A-3-B1、A-4-B1、A-5-B1、A-6-B1、A-2-B2、A-3-B2、A-4-B2、A-5-B2、A-6-B2、A-2-E2、A-6-E2、B-4-E1、B-3-E1、B-5-E1、B-6-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-9-E1、B-11-El、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-lO-C1、B-1l-C1、B-2-E2、B-2-E1、B-13-El號(hào)共計(jì)42套房產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)，房屋總面積3321平方米。上述房產(chǎn)尚未辦理房產(chǎn)證，屬于在建工程（主體框架A棟建至6層，B棟建至12層）。因瓊海市房管部門暫停對(duì)在建項(xiàng)目辦理抵押手續(xù)，故通過(guò)網(wǎng)簽《瓊海市商品房買賣合同》的方式，按1500元/平方米價(jià)格出售給符宇。2012年11月15日，玉中公司與符宇簽訂《瓊海市商品房買賣合同》，將抵押房產(chǎn)抵押給符宇，并在房管部門網(wǎng)簽備案至符宇名下。網(wǎng)簽備案后，符宇轉(zhuǎn)賬支付500萬(wàn)元給玉中公司。因玉中公司未能按時(shí)還款給符宇，2015年6月18日雙方簽訂《抵債協(xié)議》，約定：一、雙方確認(rèn)玉中公司欠符宇借款本金500萬(wàn)元，利息360萬(wàn)元，違約金180萬(wàn)元，合計(jì)1040萬(wàn)元。二、因“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目處于停建狀態(tài)，玉中公司無(wú)力繼續(xù)建設(shè)，雙方同意按照下列方式抵債：l.玉中公司按現(xiàn)狀將“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目中的42套房產(chǎn)作價(jià)664.2萬(wàn)元(單價(jià)2000元／平方米)抵償所欠符宇的債務(wù)，對(duì)于抵償之后仍欠的375.8萬(wàn)元，符宇同意放棄。2.該42套房后續(xù)建設(shè)至竣工驗(yàn)收的款項(xiàng)由符宇承擔(dān)。符宇有權(quán)按照雙方簽訂的《瓊海市商品房買賣合同》辦理相關(guān)手續(xù)，玉中公司應(yīng)予配合。

　　年7月6日，因玉中公司的合作方萬(wàn)長(zhǎng)威公司提起訴訟，一審法院作出(2016)瓊96民初168號(hào)民事判決，確認(rèn)玉中公司與符宇簽訂的《瓊海市商品房買賣合同》無(wú)效。該案二審期間，萬(wàn)長(zhǎng)威公司撤回起訴。二審法院作出(2017)瓊民終211號(hào)民事裁定：撤銷一審法院作出的(2016)瓊96民初168號(hào)民事判決，準(zhǔn)許撤回起訴。

　　年4月17日，玉中公司將500萬(wàn)元一次性轉(zhuǎn)給符宇，并陸續(xù)支付部分利息給符宇。一審?fù)徶杏裰泄咎岢鲈摽钍歉督o符宇的借款和部分利息；符宇則辯稱該款是玉中公司回購(gòu)“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目的回購(gòu)款，當(dāng)時(shí)玉中公司就回購(gòu)“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目與符宇進(jìn)行協(xié)商，雙方并未達(dá)成一致意見(jiàn)，是玉中公司單方轉(zhuǎn)款給符宇，符宇準(zhǔn)備將玉中公司以上款項(xiàng)退回給玉中公司。

　　“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目所有權(quán)歸玉中公司，工程項(xiàng)目現(xiàn)已封頂，但尚未竣工，現(xiàn)處于暫時(shí)停工狀態(tài)。

　　一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是案涉協(xié)議的效力問(wèn)題。玉中公司與符宇簽訂《房產(chǎn)抵押借款合同》，約定玉中公司向符宇借款并以在建房屋作為抵押，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。雙方2012年11月15日簽訂的《瓊海市商品房買賣合同》不是真實(shí)的買賣合同，而是為了實(shí)現(xiàn)抵押而訂立的合同，玉中公司要求確認(rèn)《瓊海市商品房買賣合同》無(wú)效有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)駁回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。雙方約定月息3％，未違反《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條的規(guī)定，合法有效。《抵債協(xié)議》是雙方在玉中公司未能按時(shí)還款的基礎(chǔ)上對(duì)借款本金和利息進(jìn)行計(jì)算后，按玉中公司所欠的款項(xiàng)以房屋抵債。該協(xié)議是否顯失公平，應(yīng)以當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)和工程未完工的狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)，而不能以現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。該協(xié)議雖在個(gè)別條款相抵中存在瑕疵，雙方對(duì)借款的本金、利息、違約金數(shù)額存在爭(zhēng)議，但在符宇放棄375.8萬(wàn)元后，已不存在顯失公平情形。雙方簽訂《抵債協(xié)議》之后，并未簽訂新的協(xié)議否定《抵債協(xié)議》，因此，《抵債協(xié)議》并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。因玉中公司所有的“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目尚未完全竣工，符宇要求玉中公司將“萬(wàn)泉雅苑”42套商品房辦理交付及辦理產(chǎn)權(quán)登記到符宇名下，不符合目前該項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)實(shí)，符宇可在該項(xiàng)目工程竣工后主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利。判決如下：一、駁回玉中公司的訴訟請(qǐng)求；二、符宇與玉中公司于2015年6月18日簽訂的《抵債協(xié)議》有效；三、駁回符宇的其他反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)235850元，由玉中公司負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)58294元，由符宇負(fù)擔(dān)29147元，由玉中公司負(fù)擔(dān)29147元。

　　玉中公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第一、第二項(xiàng)；2．改判支持玉中公司的全部訴訟請(qǐng)求。

　　二審法院認(rèn)定事實(shí)：1.2018年4月17日，玉中公司通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式向符宇支付利息500萬(wàn)元。加上玉中公司在2012年11月27日至2013年5月27日期間已經(jīng)支付的利息90萬(wàn)元，玉中公司共向符宇支付借款利息590萬(wàn)元。2．《抵債協(xié)議》所約定的債務(wù)1040萬(wàn)元，其中利息360萬(wàn)元、違約金180萬(wàn)元，系按月息3％計(jì)算所得。3．《抵債協(xié)議》簽訂之后，案涉房產(chǎn)所在的兩棟樓，已分別從原來(lái)的六層和十一層由玉中公司獨(dú)資建設(shè)至十七層且封頂。二審查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

　　二審法院對(duì)案涉協(xié)議的效力認(rèn)定如下：

　　第一，關(guān)于《房產(chǎn)抵押借款合同》中抵押條款及月息3%的約定的效力。《房產(chǎn)抵押借款合同》約定，玉中公司提供“萬(wàn)泉雅苑”項(xiàng)目中42套房產(chǎn)作為其向符宇借款擔(dān)保的抵押，并通過(guò)網(wǎng)簽《瓊海市商品房買賣合同》將抵押的房產(chǎn)按照1500元/平方米的價(jià)格出售給符宇的方式辦理借款擔(dān)保手續(xù),雙方還約定玉中公司未按期足額支付每月利息或至最終延長(zhǎng)期滿前未能還清全部本息，則《房產(chǎn)抵押借款合同》自動(dòng)失效，玉中公司應(yīng)無(wú)條件履行《瓊海市商品房買賣合同》，配合符宇將抵押房產(chǎn)辦理至符宇指定的人名下。上述抵押條款違反了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”，及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十七條“當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。《房產(chǎn)抵押借款合同》第四條約定，玉中公司支付月利率3％（每月15萬(wàn)元）給符宇。現(xiàn)民間借貸的債權(quán)方即符宇并未以本訴或反訴方式提出按《房產(chǎn)抵押借款合同》約定月息3％計(jì)息的訴訟請(qǐng)求，在權(quán)利人尚未提出返本還息之訴的情況下，義務(wù)人提出要求利息是否合法有效的訴訟請(qǐng)求，本案不宜直接審理。

　　第二，關(guān)于《瓊海市商品房買賣合同》的效力。該合同系為辦理《房產(chǎn)抵押借款合同》約定的借款抵押擔(dān)保手續(xù)而簽訂，在《房產(chǎn)抵押借款合同》中抵押條款無(wú)效的情況下，《瓊海市商品房買賣合同》亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　第三，關(guān)于《抵債協(xié)議》的效力問(wèn)題。首先，協(xié)議第三條約定，玉中公司截止本協(xié)議簽訂之日前符宇借款本金500萬(wàn)元、利息360萬(wàn)元、違約金180萬(wàn)元，以上合計(jì)1040萬(wàn)元。在玉中公司已經(jīng)歸還借款利息90萬(wàn)元的前提下，2012年11月27日至2015年6月18日不足三年的時(shí)間，500萬(wàn)元的借款本金仍然計(jì)算得出利息360萬(wàn)元、違約金180萬(wàn)元，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條“借款人在借款期間屆滿后應(yīng)當(dāng)支付的本息之和，不能超過(guò)最初借款本金與以最初借款本金為基數(shù)，以年利率24％計(jì)算的整個(gè)借款期間的利息之和”的規(guī)定，明顯過(guò)高。其次，協(xié)議約定玉中公司將萬(wàn)泉雅苑42套房產(chǎn)作價(jià)664.2萬(wàn)元(單價(jià)2000元/平方米)抵償欠符宇的債務(wù)，即符宇在已經(jīng)收取玉中公司90萬(wàn)元利息之后，僅以410萬(wàn)元的對(duì)價(jià)便取得了萬(wàn)泉雅苑42套在建房屋的所有權(quán)，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，顯屬不公。且案涉萬(wàn)泉雅苑項(xiàng)目存在案外債權(quán)人（合作方萬(wàn)長(zhǎng)威公司），玉中公司與符宇簽訂《抵債協(xié)議》,約定將42套房產(chǎn)以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)抵償給符宇，將損害萬(wàn)長(zhǎng)威公司的權(quán)益。再次，《抵債協(xié)議》并非獨(dú)立生效，其效力系以《房產(chǎn)抵押借款合同》之抵押條款及《瓊海市商品房買賣合同》為基礎(chǔ)而產(chǎn)生，因《房產(chǎn)抵押借款合同》之抵押條款及《瓊海市商品房買賣合同》無(wú)效，《抵債協(xié)議》亦應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。最后，從《抵債協(xié)議》的履行情況來(lái)看，該協(xié)議約定42套房產(chǎn)后續(xù)建設(shè)至竣工驗(yàn)收的款項(xiàng)由符宇承擔(dān)，但實(shí)際上該萬(wàn)泉雅苑后續(xù)建設(shè)系玉中公司獨(dú)自建設(shè)至封頂。對(duì)于案涉工程后續(xù)建設(shè)進(jìn)度、資金等，符宇未提供證據(jù)證明其知曉或者出資，此與常理相悖。且玉中公司于2018年4月17日向符宇歸還了借款利息500萬(wàn)元，符宇在收到500萬(wàn)元之后，既未提出異議，亦未將該款退還玉中公司，顯見(jiàn)玉中公司與符宇并未按照《抵債協(xié)議》的約定履行合同，而是繼續(xù)履行《房產(chǎn)抵押借款合同》的約定。綜上，玉中公司與符宇簽訂的《抵債協(xié)議》應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。

　　二審法院判決：一、維持一審法院(2018)瓊96民初179號(hào)民事判決第三項(xiàng)；二、撤銷一審法院(2018)瓊96民初179號(hào)民事判決第一、第二項(xiàng)；三、玉中公司與符宇2012年11月14日簽訂的《房產(chǎn)抵押借款合同》中有關(guān)抵押的條款無(wú)效；四、玉中公司與符宇2012年11月15日簽訂的《瓊海市商品房買賣合同》無(wú)效；五、玉中公司與符宇2015年6月18日簽訂的《抵債協(xié)議》無(wú)效；六、駁回玉中公司的其他訴訟請(qǐng)求。二審案件受理費(fèi)235850元，由符宇負(fù)擔(dān)188680元，玉中公司負(fù)擔(dān)47170元。一審案件受理費(fèi)235850元，由符宇負(fù)擔(dān)188680元，玉中公司負(fù)擔(dān)47170元。一審反訴費(fèi)58294元，由符宇承擔(dān)。

　　再審期間，符宇向本院提交了瓊海市住房保障與房產(chǎn)管理局2019年6月26日、2019年7月23日出具的《告知函》，海南省瓊海市人民法院（2019）瓊9002行初39號(hào)受理通知書(shū)、行政裁定書(shū)，一審法院（2018）瓊96執(zhí)恢22號(hào)之四執(zhí)行裁定書(shū)，擬證明二審判決后玉中公司并未向符宇償還本金500萬(wàn)元，而是向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求解除案涉房屋買賣合同的備案登記，符宇提出異議后提起行政訴訟，瓊海市住房保障與房產(chǎn)管理局已經(jīng)函告暫緩對(duì)42套房屋注銷備案登記。經(jīng)質(zhì)證，玉中公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。

　　玉中公司向本院提交如下證據(jù)：玉中公司記賬憑證、轉(zhuǎn)賬憑證，玉中公司會(huì)計(jì)人員王澤鋒取現(xiàn)金流水清單，擬證明玉中公司借款本金為455萬(wàn)元，并非500萬(wàn)元；王新貴與符宇電話錄音，王新貴與符宇父親符史濤電話錄音，王新貴與符史濤短信截圖，《股份轉(zhuǎn)讓及待（代）持協(xié)議》《股權(quán)待（代）持協(xié)議書(shū)》《關(guān)于起訴濤哥高利貸的股東會(huì)會(huì)議決議》，玉中公司工商檔案資料，海南立信天涯資產(chǎn)評(píng)估土地房產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的《咨詢報(bào)告》，《符宇重復(fù)購(gòu)房客戶付款明細(xì)》以及相應(yīng)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)、收據(jù)等，以及玉中公司工商銀行業(yè)務(wù)回單，擬證明《抵債協(xié)議》是雙方借款合同的履約保證，并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方在簽訂《抵債協(xié)議》之后仍是按照借款合同履行，《抵債協(xié)議》為無(wú)效合同。玉中公司還申請(qǐng)證人劉吉明、祝紅軍出庭作證，擬證明《關(guān)于起訴濤哥高利貸的股東會(huì)會(huì)議決議》的真實(shí)性。經(jīng)質(zhì)證，符宇對(duì)玉中公司轉(zhuǎn)賬憑證、記賬憑證、玉中公司工商檔案資料的真實(shí)性沒(méi)有異議，對(duì)證據(jù)的關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為均不能證明玉中公司主張的事實(shí)。

　　經(jīng)審查，雙方提交的證據(jù)均不能證明與本案雙方爭(zhēng)議的合同效力問(wèn)題相關(guān)的事實(shí)，故本院對(duì)上述證據(jù)均不予采信。

　　本院再審另查明：2018年4月17日，玉中公司向符宇賬戶轉(zhuǎn)賬500萬(wàn)元，玉中公司提供的銀行業(yè)務(wù)回單摘要處記載“付借款利息”，符宇提供的借記卡賬戶歷史明細(xì)清單摘要欄記載為“轉(zhuǎn)賬”。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審查明的其他事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院再審認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款規(guī)定，人民法院審理再審案件應(yīng)當(dāng)圍繞再審請(qǐng)求進(jìn)行。本案符宇的再審請(qǐng)求為確認(rèn)《房產(chǎn)抵押借款合同》《瓊海市商品房買賣合同》《抵債協(xié)議》合法有效，而玉中公司主張《房產(chǎn)抵押借款合同》中的抵押條款以及月息3%的約定，《瓊海市商品房買賣合同》《抵債協(xié)議》無(wú)效，故雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為上述協(xié)議的效力問(wèn)題。

　　第一，關(guān)于《房產(chǎn)抵押借款合同》中抵押條款和月息3%的約定，以及《瓊海市商品房買賣合同》的效力問(wèn)題。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條進(jìn)一步規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”對(duì)案涉合同條款的效力，應(yīng)當(dāng)依照上述法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。案涉《房產(chǎn)抵押借款合同》中抵押條款和《瓊海市商品房買賣合同》的真實(shí)意思為通過(guò)網(wǎng)簽商品房買賣合同的形式，為案涉借款提供擔(dān)保。雙方關(guān)于擔(dān)保的約定，并未違反全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故抵押條款有效，商品房買賣合同按雙方的真實(shí)意思即以房抵押發(fā)生法律效力，玉中公司主張《房產(chǎn)抵押借款合同》中抵押條款和《瓊海市商品房買賣合同》無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)。《房產(chǎn)抵押借款合同》中月息3%的約定亦未違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，玉中公司請(qǐng)求確認(rèn)該約定無(wú)效沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。

　　第二，關(guān)于《抵債協(xié)議》的效力問(wèn)題。

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”；《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第五十七條規(guī)定：“當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無(wú)效。該內(nèi)容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力”。上述規(guī)定均適用于債務(wù)履行期屆滿前，債權(quán)人與債務(wù)人約定不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的情形。案涉《抵債協(xié)議》是在借款到期后，玉中公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并經(jīng)對(duì)賬后簽訂，并非債務(wù)履行期限屆滿前，債權(quán)人與債務(wù)人約定不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，因此《抵債協(xié)議》不屬于上述法律規(guī)定的無(wú)效協(xié)議。《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”。本案中，在玉中公司不能按期向符宇償還借款的情況下，雙方約定將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，玉中公司將其所有的商品房出售給符宇，符宇以其對(duì)玉中公司的借款本息充抵購(gòu)房款，屬雙方協(xié)商一致變更合同，該變更并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

　　玉中公司在再審中提出借款本金為455萬(wàn)元而非500萬(wàn)元，但其提供的證據(jù)不足以證實(shí)該事實(shí)，且《抵債協(xié)議》約定購(gòu)房款為664.2萬(wàn)元，即使按照本金455萬(wàn)元計(jì)算，自2012年11月15日提供借款之日至2015年6月18日簽訂《抵債協(xié)議》之日，實(shí)際作價(jià)的借款本息之和亦未超過(guò)法律保護(hù)的限額，玉中公司以實(shí)際本金為455萬(wàn)元為由主張《抵債協(xié)議》無(wú)效的理由不能成立。

　　玉中公司還提出《抵債協(xié)議》是為擔(dān)保《房產(chǎn)抵押借款合同》而簽訂，并非雙方真實(shí)意思表示。因雙方在《房產(chǎn)抵押借款合同》中已經(jīng)約定以案涉42套房屋作為借款的履約擔(dān)保，且雙方實(shí)際已經(jīng)簽訂《瓊海市商品房買賣合同》并辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，雙方無(wú)需重復(fù)簽訂《抵債協(xié)議》作為《抵押借款合同》的履約擔(dān)保。況且，《抵債協(xié)議》不但對(duì)借款本金、利息等進(jìn)行了確認(rèn)，還約定購(gòu)房單價(jià)由原約定的1500元/平方米變更為2000元/平方米,并約定42套房后續(xù)建設(shè)至竣工驗(yàn)收的款項(xiàng)由符宇承擔(dān)。合同約定內(nèi)容明顯非借款擔(dān)保，玉中公司主張《抵債協(xié)議》是為擔(dān)保《房產(chǎn)抵押借款合同》的履行而簽訂，明顯與事實(shí)不符，本院不予支持。

　　關(guān)于簽訂《抵債協(xié)議》之后，2018年4月17日玉中公司向符宇轉(zhuǎn)賬500萬(wàn)元的問(wèn)題。玉中公司主張系償還符宇借款本金和利息，符宇則主張是玉中公司的單方行為。如前所述，確認(rèn)合同無(wú)效應(yīng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。《抵債協(xié)議》簽訂后，雙方如何履行或者是否進(jìn)一步變更并不影響《抵債協(xié)議》的效力，因此玉中公司以2018年4月17日玉中公司的轉(zhuǎn)賬行為否定《抵債協(xié)議》的效力，理由不能成立。雙方均未就上述500萬(wàn)元的處置提出訴訟請(qǐng)求，故本院對(duì)該500萬(wàn)元的性質(zhì)不予認(rèn)定，玉中公司可就此另行主張權(quán)利。

　　綜上所述，符宇的再審請(qǐng)求成立。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款,《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百零五條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第七十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷海南省高級(jí)人民法院(2018)瓊民終935號(hào)民事判決；二、維持海南省第一中級(jí)人民法院（2018）瓊96民初179號(hào)民事判決。

　　一審案件受理費(fèi)235850元，由瓊海玉中置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)58294元，由符宇負(fù)擔(dān)29147元，由瓊海玉中置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)29147元。二審案件受理費(fèi)235850元，由瓊海玉中置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

　　審   判   長(zhǎng)　 肖　芳

　　審   判   員　 江顯和

　　審   判   員　 高燕竹

　　二〇一九年十一月二十一日

　　法 官 助 理    梁東杰

　　書(shū)   記   員    賴建英