上訴人（原審原告）株洲市興城房地產開發有限責任公司。住所地株洲市石峰區清水路66-6號。

法定代表人郭斌，董事長。

委托代理人毛明揚，湖南湘江律師事務所律師。

委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）株洲匯宇房地產開發有限公司。住所地株洲市荷塘區公園路32號7棟104號。

法定代表人劉平，董事長。

委托代理人張如泉，湖南百杰律師事務所律師。

委托代理人易瑧，湖南百杰律師事務所律師。

上訴人株洲市興城房地產開發有限責任公司（以下簡稱興城公司）因與被上訴人株洲匯宇房地產開發有限公司（以下簡稱匯宇公司）物權確認糾紛一案，不服株洲市荷塘區人民法院（2009）株荷法民二初字第43號民事判決，向本院提起上訴。本院于2009年9月2日立案受理后，依法組成合議庭，并于2009年9月16日在本院第十四審判庭公開開庭審理了本案，上訴人興城公司的委托代理人毛明揚、肖淑蓉與被上訴人匯宇公司的委托代理人易瑧到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審查明，原告與被告于2007年6月29日簽訂了一份興城綜合樓項目轉讓協議，原告將其完成前期開發的位于株洲市公園路28號的興城綜合樓（現名為匯宇芳庭）工程項目整體轉讓給被告，雙方同時簽訂了一份興城綜合樓轉讓協議支付協議。上述兩份協議確定了雙方就本案工程項目匯宇芳庭的權利義務。原告已依約完全履行了自己的義務，本案工程項目匯宇芳庭已轉由被告開發。為進一步確認該項目的產權歸屬問題，2008年6月2日，雙方與項目原土地使用權人株洲市鄉鎮企業供銷總公司又簽訂了一份關于進一步確認匯宇芳庭項目產權歸屬的協議書，根據該產權歸屬協議書第二條規定：本案匯宇芳庭項目住宅0902號、1002號、1701號、1702號、1310號、0701號及頂層房屋歸原告所有，并由被告辦理房產證、土地證。爾后，房號變更，經確認，匯宇芳庭項目的16套房屋為0907號、1007號、1606號、1607號、1305號、0706號，頂層1701-1710號房屋。現在被告已完成匯宇芳庭項目的開發，但未依約向原告履行交付房屋及辦理登記、房產證、土地證相關手續的義務。在被告與其他案外人的債務糾紛中，株洲市中級人民法院已查封了被告開發的匯宇芳庭項目名下，建筑在株國用（2008）A005號宗地上房號為1701號、1702號、1703號除外的全部房產。同時房號為1701號、1702號、1703號房屋被預留物業管理用房使用。

原審認為，本案爭議的焦點：一、合同的效力如何認定。根據《中華人民共和國物權法》第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。原、被告與株洲市鄉鎮企業供銷總公司簽訂的匯宇芳庭項目產權歸屬協議書，因法律沒有另外規定及三方當事人沒有約定該合同生效的條件，該合同是三方當事人之間的一種合意，并沒有違反法律規定，所以，該合同成立并生效。二、對株洲市公園路28號匯宇芳庭16套房屋能否確認為被告所有，能否辦理房屋交付手續，并予以備案、辦理房產證、土地證等相關交付手續。根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產物權登記是不動產物權的法定公示手段，不動產物權依法獲得承認和保護的依據。在被告與其他案外人的債務糾紛中，株洲市中級人民法院對被告開發的匯宇芳庭項目名下的房產除3套（房號為1701號、1702號、1703號）外進行全部查封，因原、被告雙方對本案爭議的房屋歸屬問題沒有到房屋所在地的房屋管理部門進行預告登記或登記，不經登記的不動產物權不得對抗第三人。三方簽訂協議中歸屬原告的房屋部分不得對抗株洲市中級人民法院已查封爭議的房產，同時，本案爭議的房產是原告方的一般債權，不存在優先受償。《中華人民共和國物業管理條例》第三十條，建設單位應當按照規定在物業管理區域配置必要的物業管理用房。未被株洲市中級人民法院查封的3套房子，其目的是預留給該物業管理區域作物業管理用房，被告已提供了證據證明該3套房屋是該物業管理區域作物業管理用房使用。故，原告要求確認株洲市公園路28號匯宇芳庭0907號、1007號、1606號、1607號、1305號、0706號、頂層1701-1710號共16套房屋為原告所有及被告立即為原告辦理位于株洲市公園路28號匯宇芳庭0907號、1007號、1606號、1607號、1305號、0706號、頂層1701-1710號共16套房屋的交付手續：即簽訂購房合同并予以備案，辦理上述房屋的房產證、土地證等相關交付手續的請求，本院不予支持，原告因合同而產生的權益保護，應另案提起訴訟。依照《中華人民共和國物權法》第九條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定，判決如下：駁回原告株洲市興城房地產開發有限責任公司的訴訟請求。本案受理費20000元，由原告株洲市興城房地產開發有限責任公司承擔。

一審宣判后，興城公司不服，向本院提起上訴，請求撤銷原判，依法判決：1、確認株洲市公園路28號匯宇芳庭0907號、1007號、1606號、1607號、1305號、0706號、頂層1701—1710號共16套房屋為上訴人所有；2、被上訴人為上訴人辦理位于株洲市公園路28號匯宇芳庭0907號、1007號、1606號、1607號、1305號、0706號、頂層房屋1701—1710號共16套房屋的交付手續，即簽訂購房合同并予以備案，辦理上述房屋的房產證、土地證等相關交付手續。其上訴的主要理由是：1．一審關于物業用房的確定系認定事實錯誤；2．上訴人要求確權，符合法律規定，一審判決不予確權沒有法律依據；3．一審判決適用法律不當，不應適用《中華人民共和國物權法》第九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條。

被上訴人匯宇公司答辯稱，原審認定事實清楚，適用法律正確，判決恰當，請求駁回上訴，維持原判。

二審對原審查明的事實予以確認。

二審中雙方當事人均未提交新的證據。

本院認為，本案系物權確認糾紛，雙方當事人爭議的焦點是：1、上訴人興城公司享有的是物權還是債權；2、被上訴人匯宇公司是否還能履行房屋交付、過戶等義務。關于上訴人興城公司享有的是物權還是債權的問題。本案上訴人興城公司所主張確權的房屋其并未辦理登記手續，物權未設立，其是依據與被上訴人匯宇公司訂立的《興城綜合樓項目轉讓協議》及《興城綜合樓轉讓協議支付協議》而主張所有的，其所享有的是債權而非物權。上訴人要求確認株洲市公園路28號匯宇芳庭0907號、1007號、1606號、1607號、1305號、0706號、頂層1701—1710號共16套房屋為其所有的依據不足，本院不予支持，一審判決不予確權正確。

關于被上訴人匯宇公司是否還能履行房屋的交付、過戶等義務的問題。由于債權不具有對世性，只有存在履行可能時，才能請求對方履行。經審查，株洲市公園路28號匯宇芳庭1701、1702、1703三套房屋已被作為物業用房，除這三套之外的匯宇芳庭項目名下、建筑在株國用（2008）A005號宗地上的其余房產均被本院在另案中查封，因此，上訴人興城公司本案所主張的房屋被上訴人匯宇公司已無法履行房屋的交付、過戶等義務，故其要求被上訴人匯宇公司就本案16套房屋簽訂購房合同并予以備案、辦理房屋的房產證、土地證等相關交付手續的訴訟請求本院不予支持。上訴人認為物業用房的確定系認定事實錯誤，其主張依據不足，本院不予支持。

綜上，上訴人興城公司的上訴理由均不成立，原審認定事實清楚，適用法律正確，處理恰當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費20000元，由上訴人株洲市興城房地產開發有限責任公司負擔。

本判決為終審判決。

                                      審  判  長     羊  敏

                                      審  判  員     胡舜銅

                                         代理審判員     梁雄文

                                          二00九年九月二十八日

                                       書  記  員     吳  倩