上訴人（原審原告）華智越，男。

法定代理人王雪妹（系華智越之母），女。

上訴人（原審原告）吳紅葉，女。

上訴人（原審原告）張立平，男。

上訴人（原審原告）徐弘偉，男。

法定代理人徐世平（系徐弘偉之父），男。

上訴人（原審原告）陸霏，女。

上訴人（原審原告）王成希，男。

法定代理人王偉炳（系王成希之父），男。

上訴人（原審原告）王佳，女。

上訴人（原審原告）田軍，男。

上訴人（原審原告）薛亞君，女。

上訴人（原審原告）王利新，男。

上訴人（原審原告）鄔品華，女。

上訴人（原審原告）朱耀平，男。

上訴人（原審原告）吳紅燕，女。

上訴人（原審原告）應宜家，女。

上訴人（原審原告）伍嵐，女。

上訴人（原審原告）虞澤青，男。

上訴人（原審原告）呂曉健，男。

上訴人（原審原告）俞艷斐，女。

上訴人（原審原告）丁洪良，男。

上訴人（原審原告）楊俊賢，男。

上訴人（原審原告）吳震，男。

上訴人（原審原告）石偉，男。

上訴人（原審原告）柯新龍，男。

上訴人（原審原告）許秋萍，女。

上訴人（原審原告）游淳，男。

上訴人（原審原告）符梅珍，女。

上訴人（原審原告）楊菁，女。

上訴人（原審原告）蔣立人，男。

上訴人（原審原告）林勝濤，男。

上訴人（原審原告）尤浩洋（曾用名尤意），男。

法定代理人徐文（系尤浩洋之母），女。

上訴人（原審原告）李蕙，女。

上訴人（原審原告）湯宇剴，男。

上訴人（原審原告）孫鶯，女。

上訴人（原審原告）常虎彪，男。

上訴人（原審原告）奚建幸，男。

上訴人（原審原告）無錫瑞翔貿易有限公司。

上訴人（原審原告）龔雨舜，男。

上訴人（原審原告）余炳和，男。

上訴人（原審原告）江敏，女。

上訴人（原審原告）鄭怡婷，女。

上訴人（原審原告）秦艷明，女。

上訴人（原審原告）鄭邦衡，男。

上訴人（原審原告）朱中一，男。

上訴人（原審原告）鄭衛芬，女。

上訴人（原審原告）胡麗雅，女。

上訴人（原審原告）陳明，男。

上訴人（原審原告）邱雪峰，男。

上訴人（原審原告）施佳妮，女。

上訴人（原審原告）王錫明，男。

上訴人（原審原告）袁云，男。

上訴人（原審原告）王琰，女。

上訴人（原審原告）徐亞明，女。

上訴人（原審原告）胡旭，男。

上訴人（原審原告）秦一明，男。

上訴人（原審原告）夏美順，女。

上訴人（原審原告）孫海東，男。

上訴人（原審原告）倪彭軍，男。

上訴人（原審原告）朱燕，女。

上訴人（原審原告）李南，女。

上訴人（原審原告）馬寶金，男。

上訴人（原審原告）應仙明，男。

上訴人（原審原告）崔衛平，男。

上訴人（原審原告）王煥干，男。

上訴人（原審原告）湯解薪，男。

上訴人（原審原告）彭志超，男。

上訴人（原審原告）村蓮馨，女。

上訴人（原審原告）楊長纓，男。

上訴人（原審原告）錢錦煒，男。

上訴人（原審原告）紀立社，男。

上訴人（原審原告）莫耀玉，男。

上訴人（原審原告）朱炳國，男。

上訴人（原審原告）周軍，男。

上訴人（原審原告）沈麗明，女。

上訴人（原審原告）錢敏英，女。

上訴人（原審原告）楊惠珍，女。

上訴人（原審原告）楊雪珍，女。

上訴人（原審原告）鄔玉新，男。

上訴人（原審原告）無錫雙珍針紡織工藝品有限公司。

上訴人（原審原告）郁義根，男。

上訴人（原審原告）謝文斌，男。

上訴人（原審原告）林惠軍，男。

上訴人（原審原告）顧威，男。

上訴人（原審原告）張琪蕙，女。

上訴人（原審原告）楊體康，男。

上訴人（原審原告）陸禮新，女。

上訴人（原審原告）申屠紹華，男。

上訴人（原審原告）程政旗，男。

上訴人（原審原告）張文華，女。

上訴人（原審原告）馬永順，男。

（上述上訴人以下簡稱上訴人華智越等89人）

委托代理人杜崢、姜輝（受上訴人華智越等89人的共同特別授權委托），江蘇法舟律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）無錫三陽銀輝房地產開發有限公司。

被上訴人（原審被告）無錫市銀輝物業有限公司。

委托代理人（受無錫三陽銀輝房地產開發有限公司、無錫市銀輝物業有限公司共同委托）錢志偉，江蘇恒茂律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）無錫三陽百盛廣場有限公司。

上訴人華智越等89人與被上訴人無錫三陽銀輝房地產開發有限公司（以下簡稱三陽銀輝公司）、無錫市銀輝物業有限公司（以下簡稱銀輝物業公司）、無錫三陽百盛廣場有限公司（以下簡稱三陽百盛公司）物權確認糾紛一案，無錫市崇安區人民法院于2010年2月11日作出(2009)崇民一初字第55號民事判決。宣判后，華智越等89人不服該判決，向本院提起上訴。本院于2010年4月15日受理后，依法組成合議庭審理了本案。現已審理終結。

原審法院查明：摩天360大廈由人民中路121-1號、121號、123號、125號內的有關房屋組成。其中，人民中路121-1號房屋（建筑面積161.89平方米）登記在蔡惠珠、黃耀清名下；人民中路121-A號房屋（建筑面積283.94平方米）、121-B號房屋（建筑面積60.48平方米）、121-2A號房屋（建筑面積2733.43平方米）、121-3A號房屋（建筑面積3089.97平方米）、121-4A號房屋（建筑面積2685.19平方米）、121-5A號房屋（建筑面積2337.86平方米）房屋均登記在三陽銀輝公司名下；人民中路125號房屋（建筑面積411.25平方米）登記在張錫崗、朱耀中名下。

人民中路123號內有430套房屋，360多位業主，房屋建筑面積合計66974.20平方米。華智越等89人起訴時系人民中路123號內相關房屋的業主。

2004年，三陽銀輝公司在銷售摩天360大廈房屋過程中，曾在樓書、報紙廣告等宣傳資料中以圖片、文字說明等形式宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2層至4層有8000平方米的高檔餐飲區，5層有室內休閑會所及室外景觀會所，設有室內游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網吧、洗衣房、美容美發中心、醫務室等。

目前，三陽百盛公司承租使用了三陽銀輝公司名下人民中路121號內1至5層的房屋。

2008年12月25日，華智越等89人訴至法院稱，三陽銀輝公司在銷售廣告及宣傳資料（樓書）中對摩天360大廈的1-5樓大堂、高檔餐飲區、休閑會所的位置、功能甚至建材標準均作了具體確定的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約，雖未載入商品房買賣合同，但亦應視為合同內容，三陽銀輝公司、銀輝物業公司理應嚴格依合同履行。三陽銀輝公司作為開發商，雖擁有上述房屋所有權，但屬于設有用途限制的所有權，其使用權應當專屬于全體業主，并使用于約定用途。現三陽銀輝公司、銀輝物業公司擅自改變大廈1-5樓用途出租給他人使用，三陽百盛公司已對1-5樓進行裝修使用，三公司的行為已經構成對摩天360大廈全體業主合法權利的侵害，應當立即恢復原狀按原來承諾實現相關房屋的功能，如果不能恢復原狀則應召開業主大會確認相關權利。現請求判令：1、確認摩天360大廈1-5樓的使用權歸華智越等全體大廈業主共有；2、確認三陽銀輝公司、銀輝公司、三陽百盛公司擅自將大廈1-5樓改作他用的行為構成侵權；3、三陽銀輝公司、銀輝公司、三陽百盛公司立即停止侵權行為，按原承諾在1-5樓實現大堂、高檔餐飲區及休閑會所功能。

訴訟中，華智越等89人表示其主張的房屋標的范圍為：以人民中路121－3A號房產平面圖為標準，該圖投影后所包括的人民中路121號內1－5層的所有房屋部分均在其主張范圍內，既包括三陽銀輝公司取得所有權的部分，也包括三陽銀輝公司未取得所有權的部分，但不包括人民中路121-1號、125號房屋。具體為：1、1層的大堂部分屬于全體業主共有；2、5層游泳池、通道部分，從測繪數據看未計算面積進行所有權登記，但是該部分由全體業主公攤了建造成本，因此該部分應為共有部分； 3、2-4層部分（含原2層、4層中原樓層上空被封閉部分）、5層游泳池和通道以外部分由三陽銀輝公司設定了用益物權，應由業主享有共同使用權，如果要使用該部分房屋應當經過全體業主或業主委員會同意。

另查明，法院應華智越等89人申請，調取了摩天360大廈的原可行性研究報告、建筑設計圖紙、竣工圖紙、規劃定點圖、總平面圖等建筑資料；向無錫市曦晨測繪有限公司就摩天360大廈的測繪登記情況進行了調查。

可行性研究報告等資料綜合反映，該大廈項目設計的原功能設置安排為1-4層為大堂、商業（銀行證券）、餐飲用房，5層為會所，用于商務、健身、娛樂等；其中1層有大堂、辦公門廳等，2-4層有酒吧、餐廳等，5層有游泳池、茶室、健身房、娛樂室、洗衣店、美容廳等。

無錫市曦晨測繪有限公司表示：1、摩天360大廈中人民中路123號內的房屋部分與人民中路121號、121-1號、125號內的房屋部分從功能上分屬不同區域，從人民中路123號大門進入后的1層門廳、監控室、電梯以及2-5層的電梯部分屬于整幢大樓的共有部分，上述部分的面積會分攤到人民中路121號、121-1號、123號、125號內的所有房屋之中，6層以上房屋的共有部分則由6層以上房屋自行分攤；2、人民中路121號內1層房屋中未進行所有權登記的面積部分屬于人民中路121號內1-5層房屋的共有部分；3、根據房屋測量規范，人民中路121號5層平臺部分、2層和4層中的上空部分均不計算面積，并非共有部分；4、人民中路121號、121-1號、125號房屋內并無人民中路123號6層以上房屋的共有部分，并無面積分攤到人民中路123號內房屋之中。

上述事實，由房屋所有權證、房屋共有權證、房屋買賣合同、樓書、報紙廣告、物業手冊、建筑平面圖照片、建筑總平面圖、規劃定點圖、可行性研究報告、房屋建筑面積實測函、房屋建筑面積測繪成果、房屋初始登記證、產權證辦理情況記錄表、房屋業主名單、房屋竣工圖紙、錫計資（2002）第174號文件、現場勘察筆錄、現場照片、房屋權屬證明、調查筆錄、房產平面示意圖以及當事人的陳述等證據在卷佐證。

原審法院認為，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。本案爭議焦點主要在于摩天360大廈業主對于人民中路121號內摩天360大廈1-5層所有房屋是否享有所主張的相關權利。對于上述房屋，原告明確闡述了其所主張的3種權利，對于1層部分享有建筑物區分所有權，對于5層的游泳池及通道部分享有共有權，對于2-4層、5層游泳池及通道以外部分享有用益物權。首先，根據物權法規定，業主的建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。人民中路121號內的1層房屋中，三陽銀輝公司享有對其中121-A號以及121-B號房屋的所有權，上述部分屬于建筑物的專有部分，他人并不享有共有權；對于1層中其他部分的房屋，由于該部分房屋與人民中路123號房屋中的1層部分在結構上可以相互區分，在利用上也可以相互獨立，同時根據測繪部門的答復，該部分房屋僅為人民中路121號內1-5層房屋的共有部分，面積并未分攤至人民中路123號內的房屋之中，故原告對于該部分房屋亦不享有共有權。第二，根據物權法規定，物權的種類和內容，由法律規定。原告主張對人民中路121號內2-4層部分、5層游泳池通道以外部分享有用益物權，但是根據物權法用益物權僅是與所有權、擔保物權相對應的物權類型，而非具體權利，原告在訴訟期間并未明確其主張的權利是用益物權中的何種具體權利，故對于原告主張享有用益物權的意見不予采納。第三，原告主張對人民中路121號5層的游泳池及通道部分享有共有權，但根據房產平面圖和測繪部門的答復，上述部分應屬人民中路121號5層的平臺部分，并不計算面積，同時該平臺亦非人民中路123號房屋的樓頂平臺，故對于原告的上述主張本院亦不予采納。綜上，由于三陽銀輝公司享有人民中路121 -A號、121-B號、121-2A號、121-3A號、121-4A號以及121-5A號房屋的所有權，原告所主張的相關權利無法得到相應的物權保護，故對原告要求確認摩天360大廈1-5樓使用權歸原告等全體大廈業主共有，確認三被告構成侵權，并要求三被告停止侵權，按原承諾在1-5樓實現相關功能的請求均不予支持。綜上，一審法院作出一審判決：駁回華智越等89人的訴訟請求。訴訟費160元由華智越等89人負擔。

宣判后，華智越等89人不服該判決，向本院上訴稱：三陽銀輝公司在銷售房屋過程中，承諾本案訴爭的房屋作為會所等輔助功能設施，歸全體業主使用，應視為商品房買賣合同約定內容，即使三陽銀輝公司取得訴爭房屋的所有權，該所有權的權限也應有所限制，業主享有地役權。三陽銀輝公司取得摩天360大廈121-A至5A的房屋所有權后，未經業主同意，擅自與銀輝物業公司、三陽百盛公司變更房屋使用功能，侵害了業主用益物權權益。請求二審法院撤銷原審判決，支持上訴人的訴訟請求。

被上訴人三陽銀輝公司、銀輝物業公司辯稱，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，本案是物權確認之訴，而不是合同之訴，上訴人提出三陽銀輝公司銷售房屋過程中的宣傳資料與本案無關聯性。三陽銀輝公司對訴爭房屋享有所有權，上訴人要求確認其對訴爭房屋的物權，沒有法律依據。請求二審法院維持原審判決。

被上訴人三陽百盛公司未發表答辯意見。

二審查明的事實與原審相同，對原審法院查明的事實，本院予以確認。

本院認為，所謂地役權是指土地上的權利人，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權。根據《物權法》規定，設定地役權必須簽訂書面協議方能生效，否則不能產生地役權設立的法律后果。本案中，雙方當事人訴爭的標的，是房屋，而非土地使用權；雙方亦未為設定地役權而簽訂書面協議。故華智越等89人上訴稱，三陽銀輝公司對摩天360大廈1-5樓的所有權屬限定物權，上訴人基于地役權享有共同使用權的意見，與法不符，本院不予采納。由此，上訴人基于用益物權權利基礎請求確認被上訴人使用摩天360大廈1-5樓的行為構成侵權，恢復原狀，沒有法律依據，本院亦不予支持。

綜上，原審判決查明事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費160元，由上訴人華智越等89人負擔。

本判決為終審判決。

                                      審  判  長  薛　崴

                                        代理審判員  杜偉建

                                        代理審判員  沈  君

                                         二○一○年七月八日　

                                       書  記  員  楊曉敏