湖南省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）湘高法民一終字第367號

上訴人（一審被告）湖南凡淼商貿有限公司，住所地長沙市岳麓區含浦鎮學士村麓山戀.迪亞溪谷第B511幢101號房。

法定代表人陳國慶，該公司總經理。

上訴人（一審被告）長沙歐亞市場管理有限公司，住所地長沙市芙蓉區火星路東側傅家灣東方家園長沙店建材超市1層夾02房。

法定代表人陳國慶，該公司總經理。

以上兩上訴人共同委托代理人吳慷鈞，上海輝煌律師事務所律師。

被上訴人（一審原告）東方家園（長沙）裝飾建材有限公司，住所地長沙市芙蓉區萬家麗中路一段85號。

法定代表人吳洪偉，該公司總經理。

委托代理人李濤，該公司法務人員。

被上訴人（一審被告）東方家園家居建材商業有限公司，住所地北京市延慶縣湖南東路1號202室。

法定代表人叢亮，該公司董事長。

被上訴人（一審被告）東方家園家居建材商業有限公司長沙芙鈺分公司，住所地長沙市芙蓉區萬家麗路與荷宴路交匯處（萬家麗中路一段85號）。

負責人汪傳虎，該公司經理。

一審原告東方家園（長沙）裝飾建材有限公司（以下簡稱裝飾公司）與一審被告湖南凡淼商貿有限公司（以下簡稱凡淼公司）、長沙歐亞市場管理有限公司（以下簡稱歐亞公司）、東方家園家居建材商業有限公司（以下簡稱家居公司）、東方家園家居建材商業有限公司長沙芙鈺分公司（以下簡稱芙鈺分公司）返還原物糾紛一案，湖南省長沙市中級人民法院于2015年8月28日作出（2014）長中民三初字第00602號民事判決，凡淼公司、歐亞公司不服，上訴至本院。本院受理后依法組成合議庭，于2015年11月12日公開開庭審理了本案。上訴人凡淼公司、歐亞公司委托代理人吳慷鈞，被上訴人裝飾公司委托代理人李濤，被上訴人家居公司及芙鈺分公司經本院傳票合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院查明：2008年8月1日，裝飾公司與家居公司簽訂《物業租賃合同》，約定由家居公司承租裝飾公司所有的位于長沙市芙蓉區火星路東側傅家灣獨棟整體建筑一層及夾層建筑面積約9841平方米的場地；未經裝飾公司同意，家居公司原則上不得將租賃物業整體轉租。家居公司承租上述場地后將其交予芙鈺分公司實際使用。2012年5月30日，芙鈺分公司與凡淼公司簽訂《租賃合同書》，約定芙鈺分公司將位于長沙市芙蓉區萬家麗中路一段85號的建筑物負二樓賣場出租給凡淼公司；合同期限為2012年6月1日至2022年5月31日；租賃場地的第一計租年度年租金為337.6萬元，此后，在此基礎上每3年遞增5%，即第一計租年度到第三計租年度每年年租金為337.6萬元，第四計租年度到第六計租年度租金為354.48萬元，第七計租年度到第九計租年度租金為372.2萬元，第十計租年度租金為390.81萬元。凡淼公司與歐亞公司在庭審中陳述，在上述《租賃合同書》簽訂后，涉案建筑物負二樓賣場實際上由該兩公司經營使用。截至2014年3月4日，凡淼公司已向芙鈺分公司繳納租金1648500元，歐亞公司已向芙鈺分公司繳納200000元。2013年5月4日，裝飾公司與家居公司簽訂《物業租賃合同解除協議》，解除雙方之間的《物業租賃合同》。裝飾公司確認涉案房屋負二層由歐亞公司占用的事實后，未能與歐亞公司就該場地的租賃事宜達成一致意見，故裝飾公司向一審法院提起訴訟。另查明，芙鈺分公司將涉案建筑物負二層賣場出租給凡淼公司的行為未事先或事后取得裝飾公司的同意或認可，凡淼公司在與芙鈺分公司簽署《租賃合同書》時未對租賃物的所有人作必要的審查與確認。

裝飾公司的訴訟請求是：1、判令凡淼公司、歐亞公司搬離其非法占用的位于長沙市芙蓉區萬家麗中路一段85號東方家園長沙芙鈺店負二樓賣場9377平方米的裝飾公司場地；2、判令凡淼公司、歐亞公司向裝飾公司支付自2012年6月1日起至凡淼公司、歐亞公司交還裝飾公司場地之日止的場地占用費（暫計算至2014年4月1日，場地占用費為618.93萬元，該場地占用費的計算標準參照芙鈺分公司與凡淼公司簽訂的《租賃合同書》約定的租金標準）；3、判令家居公司、芙鈺分公司對凡淼公司、歐亞公司的責任承擔連帶賠償責任；4、本案訴訟費用由各被告承擔。

一審法院認為：一、根據家居公司與裝飾公司簽訂的《物業租賃合同》，家居公司僅對涉案建筑一層及夾層有承租權，及在取得裝飾公司同意的前提下，可以進行轉租。而家居公司的分公司即芙鈺分公司卻在未經裝飾公司同意的情況下與凡淼公司簽訂《租賃合同書》，約定將裝飾公司所有的涉案建筑物負二層賣場予以出租，且其出租行為最終亦未得到裝飾公司的追認，因此，芙鈺分公司與凡淼公司簽訂的《租賃合同書》應當認定無效，故裝飾公司要求凡淼公司、歐亞公司將其實際占有的涉案建筑物負二層賣場予以騰退的訴訟請求應予支持。二、芙鈺分公司未經裝飾公司同意擅自出租裝飾公司所有的涉案建筑物負二層賣場，存在過錯，依法應當對裝飾公司所遭受的負二層賣場被非法占用的損失承擔賠償責任；由于芙鈺分公司系家居公司的分公司，故芙鈺分公司的民事賠償責任應由家居公司承擔。而凡淼公司、歐亞公司實際占有使用該負二層賣場，且凡淼公司與芙鈺分公司簽訂《租賃合同書》時未審查該賣場的所有權人是否同意，亦存在過錯，故對負二層賣場被非法占用給裝飾公司所造成的損失亦應承擔賠償責任。根據《租賃合同書》的內容，負二層賣場應自2012年6月1日即被非法侵占。侵占期間給裝飾公司造成的損失可參照《租賃合同書》的約定按每年337.6萬元予以計算。雖然凡淼公司、歐亞公司向芙鈺分公司繳納了1848500元，但無證據證明芙鈺分公司將該租金交給了裝飾公司；此外，對裝飾公司造成的損失，凡淼公司、歐亞公司及芙鈺分公司均存在過錯，且芙鈺分公司系家居公司的分公司。因此，從2012年6月1日涉案建筑負二層賣場被非法侵占時起至凡淼公司、歐亞公司向裝飾公司返還該賣場時止給裝飾公司造成的損失，凡淼公司、歐亞公司及家居公司負有連帶賠償的責任。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國物權法》第三十四條、《中華人民共和國侵權責任法》第八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款之規定，判決：一、凡淼公司與歐亞公司于判決生效之日起十日內搬離位于長沙市芙蓉區萬家麗中路一段85號東方家園長沙芙鈺店負二層賣場；二、凡淼公司、歐亞公司、家居公司于判決生效之日起10日內連帶賠償裝飾公司房屋占有使用費618.93萬元（該618.93萬元系計算至2014年4月1日的房屋占用費；此后的房屋占用費按337.6萬元／年計算至凡淼公司與歐亞公司搬離位于長沙市芙蓉區萬家麗中路一段85號東方家園長沙芙鈺店負二層賣場時止）。案件受理費55125元，由凡淼公司、歐亞公司、家居公司共同負擔。

凡淼公司、歐亞公司上訴稱：一審認定事實不清，裝飾公司顯然對于家居公司、芙鈺分公司轉租本案訴爭租賃場地是知曉且同意的，一審法院僅憑裝飾公司與家居公司簽訂的內部合同即下達判決，無視裝飾公司與家居公司之間復雜的關聯關系以及幾年來實際租賃情況，違背了最基本的日常生活經驗法則、公序良俗原則和誠實信用原則。1、裝飾公司及家居公司并非為善意的企業。一審法院已作出的（2014）長中刑二終字第00004號刑事判決書證實，裝飾公司設立及訴爭房屋國有土地使用權取得過程中皆存在嚴重違紀違法。其股東之一長沙興東實業發展有限公司（以下簡稱興東公司）作價1000萬元出資的國有土地使用權系通過芙蓉區國土分局局長出具的虛假集體土地使用權證方才過戶至興東公司名下，芙蓉區東屯渡街道（農場）黨工委書記張某甲通過偽造的職工代表大會會議決議取得長沙市國土局核準，將訴爭房屋國有土地使用權出讓給裝飾公司，其權屬的合法性存在嚴重問題。此外，經對全國法院被執行人信息查詢，裝飾公司累計將近600起未結被執行案件，企業信譽全無。2、裝飾公司與家居公司在股東結構上存在嚴重的關聯性，裝飾公司由案外人東方家園有限公司（以下簡稱東方家園）承包經營，而東方家園系家居公司股東和實際控制人，家居公司對外簽訂訴爭房屋租賃合同事宜，作為其實際控制人的東方家園顯然是知情的，從而也完全可以推論裝飾公司也是知情且認可的。3、凡淼公司、歐亞公司自2012年6月起開始承租本案訴爭場地，在2013年7月之前芙鈺分公司每月向歐亞公司收取水電費，而2013年7月起至2014年8月期間，裝飾公司親自每月向歐亞公司收取水電費，已證實裝飾公司對家居公司、芙鈺分公司的無權代理行為進行了追認。此外，根據2014年2月裝飾公司向凡淼公司發出的《關于要求支付場地占用費的函件》，可以證實裝飾公司確認正是其與家居公司的租賃關系終止了，才從家居公司處收回本案訴爭場地，所以裝飾公司對于家居公司的轉租行為事實上是確認的，否則裝飾公司正常的表述應當是家居公司非法占用訴爭場地，其已收回。裝飾公司自稱與家居公司解除合同的時間為2013年5月4日，其向凡淼公司主張的占用費自2013年5月5日起計算，并且當時裝飾公司已知曉了凡淼公司與家居公司簽署的《租賃合同書》所涉場地及期限，裝飾公司對于2012年6月至其與家居公司解除租賃合同期間的租費并未提出任何異議。由此可見，裝飾公司自始就知曉且認可家居公司出租訴爭場地之行為。4、凡淼公司與歐亞公司自2012年6月起即開始租賃使用訴爭房屋，即使根據裝飾公司所述，其于2013年5月方才知曉場地被占用，那為何其直至2014年2月方才提出，顯然證明裝飾公司對于家居公司的出租行為系認可的。5、訴爭場地面積達9000多平方米，由二名上訴人經營期間，在室外樹立了大型廣告牌，市場內部出租率也達到了90%以上，期間由于裝飾公司對于市場管理的不作為，遭到媒體多次曝光，從日常生活經驗法則出發，凡淼公司、歐亞公司實際經營了近二年，而裝飾公司卻表示其系2013年5月方才知曉有人占用，荒唐至極。6、凡淼公司自承租本案訴爭房屋之日起每月皆會產生數萬元的水電費開支，而訴爭房屋作為地下二層，擁有獨立的水表和電表，根據裝飾公司與家居公司簽訂的物業租賃合同關于由家居公司按照其實際用電量和用水量，以相關公用事業收費標準向裝飾公司支付的約定，可見即使家居公司收取了歐亞公司、凡淼公司向其繳納的水電費，但最終仍應當由裝飾公司向水電部門支付。原審并未查清這一關鍵事實，若裝飾公司代家居公司支付了水電費，顯然已經證實裝飾公司認可家居公司轉租訴爭房屋的事實。7、根據裝飾公司與家居公司簽訂的物業租賃合同“甲方（裝飾公司）負責對停車場的管理、日常維護、保養、保潔、地面綠化等服務”之約定，訴爭房屋同樣包含了停車場，裝飾公司在管理地下一層的停車場時難道不知道地下二層的租賃情況，顯然裝飾公司在一審中的訴稱嚴重違背了誠實信用原則。綜上，裝飾公司自凡淼公司、歐亞公司承租訴爭場地伊始即完全知曉且同意家居公司、芙鈺分公司轉租訴爭房屋。即使從無權代理角度出發，裝飾公司在近二年中的實際行為也早已追認了家居公司的無權代理行為。因此，凡淼公司與芙鈺分公司簽訂的《房屋租賃合同》應屬有效，原審要求二名上訴人承擔自2012年6月起的占用費，嚴重加重了二名上訴人的責任，請求依法撤銷原審判決，發回重審，訴訟費由裝飾公司、家居公司及芙鈺分公司負擔。

裝飾公司答辯稱：裝飾公司與家居公司簽訂的租賃合同合法有效。凡淼公司、歐亞公司稱裝飾公司非善意企業，沒有證據支持。裝飾公司在長沙市工商行政管理局注冊，合法持有營業執照。裝飾公司所屬的土地證與房產證是經過審批的合法證件。凡淼公司和歐亞公司所述關于出資問題不是本案的審理范圍，并且長沙市工商局與房管局未對裝飾公司的出資進行非法認定，因此裝飾公司的出資是合法有效的。凡淼公司和歐亞公司稱裝飾公司有600余件未結執行案件，這是對裝飾公司信譽的惡意中傷。裝飾公司本身沒有任何執行案件，裝飾公司屬于誤導法院。2、東方家園是裝飾公司原有股東，持有85%股權，但現在已經不是該公司股東，其亦并不是家居公司的實際控股人。東方家園無法知悉家居公司違法將場地租賃給凡淼公司、歐亞公司的情況。3、裝飾公司為了保證正常經營沒有采取斷水斷電的手段，其向凡淼公司、歐亞公司收水電費并不代表追認了家居公司的出租行為。4、裝飾公司是在2013年5月份才知道凡淼公司和歐亞公司占用場地，同時發現凡淼公司、歐亞公司已經將場地轉租給了數十個小商戶，為了避免社會不穩定因素，裝飾公司最初希望雙方能重新簽訂一個合同，但是到2014年為止凡淼公司和歐亞公司都沒向裝飾公司交付場地占用費，最后在2014年2月裝飾公司實在沒有辦法才起訴。5、2008年裝飾公司將物業租給家居公司以后，裝飾公司只留了一些保安保潔人員，其他管理人員都撤出了門店。因為保安保潔人員不是管理人員，所以并不清楚負二層出租的具體情況。6、2013年8月份之前，家居公司收取凡淼公司和歐亞公司的水電費之后沒有向裝飾公司交納，所以裝飾公司在這段時間內沒有收到凡淼公司、歐亞公司交納的水電費，裝飾公司并不知道家居公司違法出租一事。7、裝飾公司的停車場一直處于無人管理狀態，2014年以前都是給顧客免費使用，大量社會車輛可以自由出入，直到2015年裝飾公司才對停車場進行管理，所以在2015年以前不知道停車場的管理情況，不知道家居公司對涉案負二層的出租行為。

二審中，凡淼公司、歐亞公司以下證據：（2014）長中刑二終字第00004號刑事判決書，證明裝飾公司所謂的房產證和土地證來源有違法嫌疑，裝飾公司對涉案場地的產權是有疑問的；東方家園是裝飾公司的承包經營者。

裝飾公司質證稱：這是復印件，真實性沒辦法判斷；該證據與本案無關，因為裝飾公司經過合法注冊設立，土地證、房產證也是經過相關部門合法頒發。

裝飾公司提交以下證據：第一組，營業執照、執行信息查詢表，證明裝飾公司合法設立，合法持有名下所屬土地房產；公司名下并無未結執行案件、信用記錄良好。第二組，網上查詢文件，證明東方家園并不是商業公司（家居公司）的第一大股東，無法對裝飾公司的經營事項知悉了解。

凡淼公司、歐亞公司質證稱：第一組證據，對營業執照的真實性無異議，對于其合法性，刑事判決書已經證明其股東興東公司以土地使用權作價1000萬元的出資是虛假出資。法院執行信息的真實性無異議，裝飾公司沒有執行案件。第二組證據，對真實性和關聯性有異議，因為是網上打印資料，沒有經過公證，且該證據所講的是東方集團的事情，與本案無關。

經審查，對凡淼公司、歐亞公司提供的證據，因裝飾公司持有土地使用權證及房屋所有權證，在上述權屬證書被撤銷之前裝飾公司出租物業并不違法，不能證明凡淼公司、歐亞公司的證明目的。裝飾公司提交的營業執照，對其形式真實性、合法性予以確認，該份證據能夠證明裝飾公司合法設立，對其關聯性予以確認。對于執行信息查詢表，歐亞公司、凡淼公司已對其真實性予以認可，對該份證據的真實性、合法性予以確認。從該份證據的內容來看，裝飾公司確實無未結執行案件。對于網上查詢文件，由于是直接從互聯網下載打印，并未進行相應的認證，對其不予確認。

除裝飾公司是否對家居公司出租訴爭物業是否知情這一事實認定外，一審法院查明的其他事實屬實，本院依法予以確認。

根據當事人一審提交的證據，本院另查明：

芙鈺分公司與凡淼公司簽訂的《租賃合同書》約定，2012年6月1日至2012年8月31日為免租期，2013年1月1日至2013年3月31日為免租期。

2013年8月1日-2014年8月31日訴爭物業的水電費均系歐亞公司、凡淼公司向裝飾公司繳納，且在此之前即2013年1月1日-2013年7月31日的水電費雖系歐亞公司向芙鈺分公司交納，但收款方的開票人與裝飾公司的開票人有系同一人的情況存在。

據裝飾公司提交的《關于要求支付場地占用費的函件》載明：2014年2月24日裝飾公司向凡淼公司發函，稱裝飾公司與家居公司簽訂的《物業租賃合同》已于2013年5月4日解除，而凡淼公司一直在占用該場地沒有向裝飾公司支付任何費用，請凡淼公司于2014年2月28日之前參照凡淼公司與芙鈺分公司約定的租金標準支付向裝飾公司支付2013年5月5日起至發函日的場地占用費，如逾期未交則裝飾公司將采取強制措施收回場地。

本院認為，本案雙方當事人爭議的焦點問題是：一、裝飾公司是否存在刑事違法行為，對本案民事案件的處理是否有影響；二、裝飾公司對家居公司的出租行為是否知情，家居公司的出租行為是否有效，凡淼公司、歐亞公司是否及應如何承擔責任。

一、裝飾公司是否存在刑事違法行為，對本案民事案件的審理是否有影響。（2014）長中刑二終字第00004號刑事判決書所涉及的是裝飾公司股東之一興東公司內部人員違法犯罪的問題，與本案審理的民事租賃合同法律關系沒有關聯。裝飾公司持有訴爭建筑物的土地使用權證及房屋所有權證，裝飾公司出租物業并不違法。

二、裝飾公司對家居公司的出租行為是否知情，家居公司的出租行為是否有效，凡淼公司、歐亞公司是否及應如何承擔責任。雖然芙鈺分公司通過簽訂《租賃合同書》，將訴爭建筑物負二層賣場出租給凡淼公司（歐亞公司是實際經營人）時，并無涉案物業的權屬，亦未經過權利人裝飾公司的同意，其行為為無權處分。但是，裝飾公司在2014年2月24日發函要求凡淼公司支付2013年5月5日至發函日的租金，并未要求其支付2013年5月5日之前的租金，可見裝飾公司對芙鈺分公司之前出租并收取租金的行為是認可的，應當視為對芙鈺分公司租賃行為的追認。另外，從凡淼公司、歐亞公司提交的繳納水電費的發票來看，2013年8月1日-2014年8月31日訴爭物業的水電費均系歐亞公司、凡淼公司向裝飾公司繳納，且在此之前即2013年1月1日-2013年7月31日的水電費雖系歐亞公司向芙鈺分公司交納，但收款方的開票人與裝飾公司的開票人有系同一人的情況存在，因此裝飾公司對凡淼公司租賃其負二樓場地的事實知情。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。本案中，即使自2013年8月裝飾公司向歐亞公司、凡淼公司收取水電費之日起計算，裝飾公司知悉家居公司轉租行為已超過六個月，而裝飾公司不但沒有明確提出異議，還要求凡淼公司按照《租賃合同書》的標準支付租金。故裝飾公司關于《租賃合同書》無效的上訴主張依據不足，本院不予支持。裝飾公司于2014年2月24日發函要求凡淼公司支付欠付租金，否則要求收回場地。凡淼公司、歐亞公司未按要求支付租金，裝飾公司有權收回出租場地，對其之后占有場地的行為亦應參照租金標準支付使用費。根據《租賃合同書》約定，2012年6月1日至2012年8月31日為免租期，2013年1月1日至2013年3月31日為免租期。凡淼公司、歐亞公司已支付184.85萬元租金，故自2012年6月1日至2014年4月1日，凡淼公司還應當向裝飾公司繳納租金265.28萬元（337.6萬元／12月×16月-184.85萬元），其后的占用費按337.6萬元／12月的標準計算至凡淼公司、歐亞公司交付訴爭物業之日止。二審庭審中，凡淼公司與歐亞公司認可租金由其共同繳納，故本案應由該兩公司承擔支付租金的責任。

綜上，一審判決認定部分事實不清，適用法律不當，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、維持湖南省長沙市中級人民法院（2014）長中民三初字第00602號民事判決第一項；

二、變更湖南省長沙市中級人民法院（2014）長中民三初字第00602號民事判決第二項為：湖南凡淼商貿有限公司、長沙歐亞市場管理有限公司于判決生效之日起10日內支付東方家園（長沙）裝飾建材有限公司房屋占有使用費265.28萬元（計算至2014年4月1日的房屋占用費；此后的房屋占用費按337.6萬元／年計算至湖南凡淼商貿有限公司與長沙歐亞市場管理有限公司交付長沙市芙蓉區萬家麗中路一段85號東方家園長沙芙鈺店負二層賣場給東方家園（長沙）裝飾建材有限公司時止）；

三、駁回東方家園（長沙）裝飾建材有限公司的其他訴訟請求。

如湖南凡淼商貿有限公司、長沙歐亞市場管理有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費55125元，由湖南凡淼商貿有限公司、長沙歐亞市場管理有限公司負擔35125元，東方家園（長沙）裝飾建材有限公司負擔20000元；二審案件受理費55125元，由湖南凡淼商貿有限公司、長沙歐亞市場管理有限公司負擔35125元，東方家園（長沙）裝飾建材有限公司負擔20000元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　周春梅

代理審判員　　肖　芳

代理審判員　　梁昕昕

二〇一五年十二月七日

書　記　員　　胡翔俊

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國合同法》

第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

二、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

三、《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。