北京市高級人民法院

民 事 判 決 書

（2016）京民終28號

上訴人（原審原告）北京市海淀區國有資產投資經營有限公司，住所地北京市海淀區。

法定代表人林屹，總經理。

委托代理人許茹英，北京市華貿硅谷律師事務所律師。

委托代理人田銳華，北京市華貿硅谷律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）中科實業集團（控股）有限公司，住所地北京市海淀區。

法定代表人張國宏，董事長。

委托代理人陶金，北京市中孚律師事務所律師。

委托代理人陳建民，北京市中孚律師事務所律師。

上訴人北京市海淀區國有資產投資經營有限公司（原名稱為北京市海淀區國有資產投資經營公司，于2011年8月18日經工商核準變更為現名稱，以下統稱海國投公司）因所有權確認糾紛一案，不服北京市第一中級人民法院（2014）一中民初字第2944號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人海國投公司的委托代理人許茹英、田銳華，被上訴人中科實業集團（控股）有限公司［原名稱為中科實業集團公司，原系中國科學院國有資產經營有限責任公司全資控股公司，1998年更名為中科實業集團（控股）公司，后于2008年5月30日改制為國有控股有限責任公司，公司名稱變更為現名稱，以下統稱中科實業公司］的委托代理人陶金、陳建民到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

海國投公司向原審法院起訴稱：我公司系北京市海淀區區屬國有獨資公司，中科實業公司原系中國科學院下屬全資企業，后改制為國有參股有限責任公司。1978年以來,中國科學院及其下屬單位在北京市海淀區中關村陸續建設了黃莊、東南小區等多個住宅小區，面積總計43萬多平方米。國務院及北京市政府相關法律規范（包括1991年北京市人民政府25號令《北京市住宅配套商業服務業用房規劃建設管理辦法》，以下簡稱25號令）規定：新建居住小區必須按所建住宅面積的5%--7%配套商業服務用房并將該商業用房的產權移交給所在區、縣政府統一管理使用。按此規定，中國科學院還須補建6000平方米的商業用房并將該商業用房的產權無償交由北京市海淀區人民政府（以下簡稱海淀區政府）。1989年12月19日，中國科學院在給海淀區政府、北京市規劃局《關于中關村地區商業配套用房問題的函》中保證將在中關村加油站南側規劃的14000平方米商業大樓中安排6000平方米，交付海淀區政府所有。此后，中國科學院出資在中關村加油站南側商業及服務業預留地上建設中科大廈，其中6000平方米即為規劃、補建并須移交給海淀區政府的商業用房。

1993年6月3日，中國科學院高技術企業局代表中國科學院向海淀區政府發函稱，中關村技貿大廈（即中科大廈）已于1993年4月奠基，其中裙樓共約11000平方米，按原與海淀區政府所訂方案，此裙樓垂直分割，50%面積作為海淀區商業賠建，50%面積用于大市政商業配套（有償出售）。1993年6月14日，海淀區政府回函確認同意中國科學院意見，并要求保證此裙樓50%面積作為給海淀區政府的商業賠建。雙方以此方式達成了產權移交協議。

1994年8月25日，海淀區政府常務會議決定，中科大廈應交海淀區6000平方米配套網點竣工后將交海國投公司經營管理。

1995年10月中科大廈竣工并交付使用。1998年1月4日，海淀區政府與中國科學院簽署了《關于中科大廈裙樓使用的意見》，確定中國科學院應將中科大廈裙樓中6000平方米的面積交歸海淀區政府用于商業配套，為支持中國科學院高新技術的發展，海淀區政府同意將此面積交由中科實業公司使用。

1998年3月12日，經海淀區政府和中國科學院分別授權，海國投公司與中科實業公司簽訂《租賃協議書》，協議約定海國投公司將中科大廈南裙樓6000平方米商業用房（以下簡稱涉案房屋）租賃給中科實業公司使用，使用期限暫定三年,租賃費每年400萬元。此后雙方又于2002年、2003年分別簽訂了兩份《關于中科大廈裙樓（南側）租賃協議的補充協議》。據此《租賃協議書》及補充協議，中科實業公司一直占有并使用海國投公司所有的涉案房屋至今。

1998年后，中國科學院及中科實業公司多次向海淀區政府及海國投公司確認，涉案房屋屬于海淀區政府及海國投公司所有。

2009年2月17日，北京市海淀區人民政府國有資產監督管理委員會（以下簡稱海淀國資委）作為海淀區政府授權代表國家履行國有資產出資人職責的政府工作部門，依法作出海國資發[2009]26號《關于劃轉“中科大廈”南裙樓6000平方米商業用房房屋產權的批復》，將涉案房屋的產權劃轉至海國投公司名下。

綜上所述，涉案房屋是中國科學院執行25號令為海淀區政府賠建的商業配套用房，該房屋從立項、規劃開始就約定歸海淀區政府所有，并于1993年達成產權移交協議，1998年中科實業公司與海國投公司簽訂《租賃協議書》實際履行了產權移交協議。此后，中國科學院及中科實業公司也多次向海淀區政府及海國投公司發函確認涉案房屋屬于海淀區政府及海國投公司所有并同意向海國投公司移交涉案房屋產權。因此，不論從法律規定還是當事人雙方約定，涉案房屋的所有權屬于海淀區政府進而屬于海國投公司是確定無疑的。雖經海國投公司多次主張，中科實業公司卻一直拖延履行義務。為維護合法權益，防止國有資產流失，現我公司訴至法院，請求：1、確認我公司享有位于北京市海淀區中關村大街22號的涉案房屋所有權，并判令中科實業公司協助將該房屋產權過戶至我公司名下；２、訴訟費用由中科實業公司承擔。

中科實業公司辯稱：不同意海國投公司的訴訟請求。一、海國投公司不具有本案對中科實業公司提起確認房屋所有權訴訟的主體資格，法院應當依法駁回海國投公司的起訴。（一）海國投公司主張其擁有本案涉案房產產權的法律依據——25號令所確定的接受無償移交商業、服務業配套用房的主體，是地方人民政府主管部門——商委（行政機關）。而海國投公司的性質是企業，既不是行政機關，也不是具有法律授權的具有公共事務管理職能的事業單位，因而不具有提起本案所有權確認糾紛的主體身份。（二）海國投公司所提供的證據表明，海淀區政府在海淀國資委于2009年2月17日作出海國資發[2009]26號《關于劃轉“中科大廈”南裙樓6000平方米商業用房房屋產權的批復》之前，只是委托海國投公司經營管理涉案房屋的使用權，并未將房屋“所有權”移交給海國投公司。海國投公司無權作為提起本案確認所有權訴訟的主體提起訴訟。（三）海國投公司在本案中提交的用于證明其已經取得涉案房屋所有權的證據，即海淀國資委的上述產權批復，是其為了“證明”其具有所有權人身份和已經取得房屋所有權而“制造”的證據，因目前正針對該批復進行行政訴訟，北京市海淀區人民法院（以下簡稱海淀區法院）尚未作出生效判決，故效力待定。因海淀國資委產權批復效力待定，故海國投公司作為涉案房屋所有權人的身份隨之效力待定。現該行政訴訟又因海國投公司的申請，被海淀區法院中止審理，海國投公司沒有證據證明其具有涉案房屋的所有權人身份。（四）海國投公司曾于2009年1月9日在海淀區法院對中科實業公司提起關于涉案房屋的“租賃合同糾紛”訴訟，海淀區法院于2013年1月作出一審判決后，中科實業公司上訴至北京市第一中級人民法院，二審裁定：事實不清，發回重審。海淀區法院在發回重審后，于2013年7月1日作出民事裁定書，裁定中止審理，待行政訴訟判決確定后再恢復審理。而海淀國資委產權批復卻是在2009年2月17日才作出的，距海國投公司對中科實業公司提起租賃合同糾紛訴訟的時間晚了一個半月。這顯然表明，海國投公司在當初提起租賃合同糾紛訴訟之時，就十分清楚地知道自己既不具有涉案房屋的房屋所有權，也不具有涉案房屋的所有權人身份，為了提起租賃合同糾紛的訴訟而向海淀國資委請求產權批復，從而“制造”出自己具有房屋所有權人身份，而這個身份現在因法院尚未作出行政訴訟判決，效力待定，海國投公司身份不明。

二、海國投公司向中科實業公司主張涉案房屋產權的請求，無合法依據，不應得到法院的支持。（一）海國投公司向法院請求主張涉案房屋產權的法律依據早已廢止執行，海國投公司的主張無法律依據。海國投公司向法院請求主張涉案房屋產權的法律依據是25號令第八條的有關規定，而此依據早已于1997年1月1日廢止執行。（二）1997年1月1日《北京市住宅配套商業服務業用房管理辦法》（北京市人民政府1996年12號令,以下簡稱12號令）正式實施后，不需要再無償向海淀區政府移交住宅配套商業服務業用房，而變化為按照經審定的建安成本價出售給購買單位。海國投公司的主張更加失去了法律依據。12號令于1996年8月6日發布，1997年1月1日正式生效實施，取代了前述的25號令。12號令第八條的新規定，較25號令同條款之明顯變化就是，12號令第八條規定：“住宅建設單位應當在糧油、副食、便民商店竣工驗收合格后兩個月內按照市物價、建委等部門統一審定的建安造價出售給購買單位。”“本辦法實施前，已簽訂配套商店產權移交合同或協議的應當按照合同或協議辦理。”而不再實行已經廢止執行的25號令第八條規定的“商業服務業用房由建設單位無償移交區、縣商委統一管理使用。”本案中，在1997年1月1日12號令實施前，無論是中科實業公司還是上級單位中國科學院，都沒有與海淀區政府或海國投公司正式簽訂過涉案房屋產權（所有權）無償移交的協議或合同。

12號令對于商業、服務業配套用房房屋產權，強調的是“本辦法實施前，已簽訂配套商店產權移交合同或協議的應當按照合同或協議辦理”，而本案的涉案房產，恰恰是在12號令正式實施前，海淀區政府、中國科學院沒有正式簽訂房產無償移交產權的合同或協議。因此，應當按照12號令的新規定辦理，即中國科學院、中科實業公司不應再無償向海淀區政府（商委）移交配套商業服務業用房的房屋產權，應當由海淀區政府或經營單位，按照經審定的建安成本價格購買配套商店的房產。上述取代25號令的12號令，已經于2004年7月1日起廢止執行（2004年北京市人民政府令149號）多年，海國投公司用以證明涉案房屋所有權歸海淀區政府的法律依據早已失效。中科實業公司認為，基于行政規章設定的義務，在行政規章有效期間沒有履行，而新取代實施的新行政規章與已失效的舊行政規章規定不一致的，應當依照新的行政規章規定履行。沒有在已經失效的行政規章效力施行期間履行的，不再履行。（三）海國投公司用以證明其取得涉案爭議房屋的所有權并具有房屋所有權人身份的產權批復，是其“制造”出的證據，該“證據”截至海國投公司提起本案訴訟時，因已被中國科學院國有資產經營有限責任公司（該公司為國務院授權的依法行使中國科學院系統經營性國有資產國有出資人職能的國有資產管理機構，以下簡稱中科院國資公司）和中科實業公司依法提起行政訴訟，法院尚未作出生效判決，其證明效力待定。因本案涉案房屋所有權依法登記在中科實業公司改制前的中科實業集團（控股）公司名下，在房屋所有權登記之時，中科實業公司的企業性質是中國科學院全資的國有企業，故該房屋產權屬性為中央級事業單位經營性國有資產。2010年5月，中科實業公司和中科院國資公司共同作為起訴人，在海淀區法院對海淀國資委提起行政訴訟，請求法院依法撤銷海淀國資委產權批復，海國投公司被追加為第三人，現該案件尚未作出判決。（四）海淀區政府1993年6月14日函件中所載內容，不能起到中國科學院與海淀區政府通過“邀約——承諾”方式簽訂了無償移交本案涉案房屋產權的合同或協議。海國投公司向法院請求主張涉案房屋產權的第三個依據，便是1993年6月14日海淀區人民政府的函件。海國投公司認為通過所謂的“邀約、承諾”方式，由中國科學院與海淀區政府達成了無償移交涉案房屋產權的協議。而該函件內容的明確表述，恰恰不能證明海國投的主張。1、該函件中只是對協商過程中的擬實施意見進行交流、協商，不能起到簽訂最終正式協議的效力。2、該函件中的第3點，明確載明海淀區政府的意見為“如無意見，建議雙方正式簽訂協議，正式生效”。該表述只能證明海淀區政府告知中國科學院，如果對該函件內容沒有意見，雙方還需要正式簽訂協議。這是海淀區政府一個新的要約，最終中科實業公司和中國科學院都沒有與海淀區政府簽訂過關于無償移交本案涉案房屋所有權的正式協議（合同）。海淀區政府的函件，不能作為推定雙方通過“邀約、承諾”這一普通民事合同關系的合同締結方式達成了正式移交房屋產權的協議。3、無償移交涉案房屋產權，是基于當時有效實施的北京市地方性行政規章的有關規定。基于無償移交不動產產權的法律依據是地方性行政規章的規定，就從根本上定義了這個無償移交行為是基于行政命令所產生的權利義務關系而不是普通的民事法律關系。即便是簽訂正式協議，也不適用于合同法的法律規定。海國投公司在此引用合同法民事法律關系的規定來推定一個基于行政命令所產生的無償移交行為成立，顯然法律概念錯誤，法律依據錯誤。

三、本案無償移交涉案房屋產權，不是基于普通民事法律關系而產生的權利義務，因而不適用合同法關于普通民事法律關系所產生的權利義務審判。本案糾紛不是人民法院民事糾紛的審理范圍，應當由有權限的國有資產監督管理機關處理。依據《中央級事業單位國有資產管理暫行辦法》第34條的規定，中央級事業單位與其他國有單位和國有企業之間發生國有資產產權糾紛的，向主管部門及財政部申請進行調解或者依法裁定。本案涉案房屋屬于中央級事業單位經營性國有資產，法院對本案無權管轄，應當由有權的國有資產監督管理機關處理。依據最高人民法院法復（1996）4號關于“因政府及其所屬主管部門在對企業國有資產調整、劃轉過程中引起相關國有企業之間的糾紛，應由政府或所屬國有資產管理部門處理。國有企業作為當事人向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理”的解釋，該糾紛不屬于人民法院的受理范圍，應由有權的國有資產監督管理機關處理。

四、本案中科大廈的建設由中國科學院國有資產投資，中國科學院、海淀區政府始終沒有正式簽訂過無償移交涉案房屋所有權的協議，海國投公司請求法院確認其擁有涉案房屋的所有權，沒有事實依據。在中科大廈建設之時，中科實業公司是中國科學院投資的全資國有獨資公司，中科大廈由中科實業公司投資建設。在中科實業公司依法取得《房屋所有權證》時，仍然是中國科學院全額出資的國有獨資企業。因此，依據1994年11月29日中國科學院科發企字（1994）0627號《關于明確中科集團大廈產權關系的批復》文件，中科大廈的房產，是中國科學院的中央級事業單位經營性國有資產，本案涉案房屋的所有權，只有中科院國資公司才有法律上的處置權。25號令于1997年1月1日廢止實施，12號令于同日開始實施。關于商業、服務業配套用房，不再由建設單位無償移交給地方政府商委，而改為以成本造價，出賣給經營單位。因此，在海淀區政府不出資購買的情形下，中國科學院為了支持海淀區政府的工作，于1998年1月4日與海淀區政府簽訂了《關于中科大廈裙樓使用的意見》，同意將涉案房屋的使用權交海淀區政府使用，沒有同意將房屋所有權（產權）無償移交給海淀區政府。中國科學院已于2004年5月24日就上述使用意見向海淀區政府發出科發函字【2004】51號《關于終止執行，廢止有關的函》，廢止執行了該使用意見。

五、本案涉案房屋的國有資產出資人（所有權人）是中科院國資公司，《房屋所有權證》上雖登記為中科實業公司改制前的公司名稱，但該房屋的產權屬性是中國科學院中央級事業單位的經營性國有資產，中科實業公司不擁有涉案房屋的國有資產所有權的處置權。本案的審理結果與中科院國資公司有法律上的利害關系。

綜上，海國投公司不具有提起本案所有權確認糾紛的主體資格，海國投公司向中科實業公司主張涉案房屋產權的請求，無合法依據，也沒有事實依據，不應得到法院的支持。本案無償移交涉案房屋產權，不是基于普通民事法律關系而產生的權利義務，因而不適用合同法關于普通民事法律關系所產生的權利義務由人民法院依照民事法律關系進行審判，本案糾紛不是人民法院民事糾紛的審理范圍，應當由有權限的國有資產監督管理機關處理。只有中科院國資公司才在法律上能夠行使本案涉案房屋的所有權處置權，本案審理結果與中科院國資公司有法律上的利害關系。懇請人民法院依法查明事實，駁回海國投公司的起訴和訴訟請求。

原審法院經審理認為，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條規定，起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。關于海國投公司是否具備本案原告主體資格，法院認為，海國投公司作為海淀區政府成立的國有全資有限責任公司，負責對北京市海淀區國有資產的經營管理。1994年8月25日，海淀區政府即決定將中科大廈6000平方米配套網點竣工后交海國投公司經營管理，并于1998年授權海國投公司與中科實業公司就具體事宜簽訂協議。同時，從已查明的事實及雙方往來函件可以認定，海國投公司長期作為國有資產的管理方與中科實業公司就涉案房屋問題進行商榷，與本案有直接利害關系。本案中，海國投公司以中科實業公司為被告提起所有權確認之訴，符合上述法律規定，據此，海國投公司與中科實業公司之間系平等民事主體之間的民事法律關系，屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。因此，海國投公司具備本案原告主體資格。

關于海國投公司請求確認涉案房屋的所有權，并由中科實業公司協助辦理過戶手續的訴訟請求。法院認為，海國投公司訴請主張的標的物為其應從中科大廈中獲得的商業服務業用房，雙方爭議的焦點是海國投公司是否對涉案房屋享有所有權。法院根據雙方訴辯意見并綜合全案證據作出如下論斷：

首先，海國投公司與中科實業公司就涉案房屋的所有權歸屬并未形成明確的要約與承諾。依據雙方自1993年伊始的諸多文件，無論是雙方之間的往來函件，亦或雙方最終簽訂的書面協議，均無關于涉案房屋所有權歸屬的明確約定。而且，中科實業公司于1996年12月10日即取得了中科大廈的房屋所有權證書。在中科實業公司取得房屋所有權證書后與海國投公司于1998年3月12日簽訂的《租賃協議書》中，雙方仍僅以協議的形式約定海國投公司享有相關使用權。因此，依據當事人提交的現有證據無法認定雙方就涉案房屋的所有權歸屬已達成合意，進而亦無法認定雙方就此形成明確的要約與承諾。

其次，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。同時，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。本案中，中科大廈建設項目于1992年11月26日獲批準，由中科實業公司投資建設完成并實際交付使用。現中科大廈房屋所有權登記于中科實業公司名下，海國投公司請求確認中科大廈中涉案房屋的所有權，需對房屋所有權證書中記載的權利人與實際權利人不一致，進而證明海國投公司系涉案房屋的所有權人這一事實提供充分證據予以佐證。海國投公司現依據25號令要求確認涉案房屋的所有權，但是上述行政規章并不能直接作為所有權確認的依據。雙方未辦理所有權移交協議，亦未履行上述行政規章。因此，現有證據無法證明本案存在能夠引起物權取得的法律事實。

第三，訴請確權的標的物必須明確、具體。依據已查事實，中科大廈總建筑面積為23856.3平方米，現分為A座與B座，海國投公司主張涉案房屋可確認在B座總面積范圍內。但是其訴請主張并未明確涉案房屋的具體位置、固定界限、樓層及單元號。

綜合以上論述，海國投公司要求確認涉案房屋的所有權并由中科實業公司協助辦理過戶手續的訴訟請求，缺乏事實與法律依據，法院不予支持。

據此，原審法院依據《中華人民共和國物權法》第十六條、第三十三條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決駁回了海國投公司的訴訟請求。

海國投公司不服原審判決，向本院提起上訴，其上訴稱：1、原審法院認定“雙方就涉案房屋的所有權歸屬未形成明確的要約與承諾”是錯誤的，既與客觀事實不符，也違反合同法關于要約與承諾的有關規定。早在1989年12月19日，中國科學院基建局在給海淀區政府、北京市規劃局《關于中關村地區商業配套用房問題的函》中，就承諾將在中關村加油站南側規劃的14000平方米商業大樓中安排6000平方米，作為海淀區的商業配套用房。基于中國科學院的承諾，中科大廈項目才獲得了規劃審批。之后的1993年6月3日，中國科學院高技術企業局在給海淀區政府的函中，再次明確表示：“中關村技貿大廈（即中科大廈）裙樓50%面積作為海淀區商業配建，50%面積用于大市政商業配套（有償出售）。”該表示應視同中國科學院向海淀區政府發出了交付商業配套用房給區政府的明確“要約”。海淀區政府于1993年6月14日的回函中明確表示：“請保證此裙樓50%面積作為給北京市海淀區人民政府的商業賠建”，該表示應視同海淀區政府對中國科學院的“要約”作了“承諾”。《中華人民共和國合同法》第二十五條規定：“承諾生效時合同成立”。第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效”。因此，在海淀區政府的回函送達中國科學院之時起，在法律意義上，雙方就6000平方米商業用房的產權移交（包含了應交付的商業用房的具體位置、分割方法、面積等移交協議必備要件）已經達成了意思表示一致的合意，產權移交合同即告成立并生效。此后雙方諸多往來函件亦證明了這一點。此外，原審法院還認定在中科大廈1996年取得所有權證書后的1998年，雙方仍僅以租賃合同的形式約定我公司對涉案房屋享有使用權，擬以此加強說明雙方無產權歸屬的明確約定，但該說法也是不能成立的。使用權（出租權）僅是所有權四項權能中的一項，僅依據雙方之間簽訂有租賃協議這一事實本身，就推定雙方對所有權歸屬沒有明確約定，顯然邏輯錯誤。相反，這反而證明對方是認可我公司對涉案房屋享有所有權的，是雙方對1993年要約承諾的具體履行方式之一。自雙方1993年達成產權移交協議之后，我公司從未以任何方式表示過要放棄對涉案房屋的所有權，豈能因簽訂租賃協議就喪失了所有權，在雙方簽訂租賃協議之后這長達二十年的時間之內，中科實業公司一直確認我公司享有對涉案房屋的所有權，應將該房屋移交我公司。2、原審法院認定25號令不能直接作為所有權確認的依據、我公司的現有證據不能證明對涉案房屋享有所有權，是錯誤的。引起所有權變動的基礎原因，既可以是相關法律的明文規定，也可以是當事人之間的合意。涉案房屋的開工建設、竣工使用均在25號令的有效期內，理應受該規范性文件的約束。至于雙方就涉案房屋所有權變動達成合意這一點，上面已經論述過。3、原審法院認定涉案房屋不明確、具體，是錯誤的。原審中，我公司訴請的標的物是中科大廈南裙樓6000平方米（即B座整個樓棟）的所有權，該請求是明確、具體的，也與雙方1993年達成的要約承諾中確認的移交方案完全一致。中科大廈分為主樓（即A座）、中段（即北裙樓）和B座三部分，該三部分在設計之初就是相互獨立的。建成后，在物理上和實際使用現狀上也都是相互獨立的，各自均有各自的單獨出入口。雖然現在中科大廈的房屋所有權證書僅明確了大廈整體的產權面積，但三個部分相互獨立，各部分均有各自明確、具體的固定界限。《房屋登記辦法》第十條規定：“房屋應當按照基本單元登記。房屋基本單元是指固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。”涉案房屋為非住房，且有明確的層數（6層）和固定的物理墻與大廈的其他部分隔開，能獨立使用并有固定界限。因此，涉案房屋完全符合《房屋登記辦法》中進行房屋權屬登記“基本單元”要求，可以進行權屬登記。且原審時，我公司應法院要求，于2014年6月26日提交了《對原告訴訟請求的說明》，對我公司主張所有權的6000平方米商業用房的具體位置、樓層及單元號均給予明確說明。綜上，海國投公司認為原審判決認定事實不清、適用法律錯誤，故請求本院予以撤銷，并改判支持其原審時所提訴訟請求。

中科實業公司表示服從原審判決，請求予以維持。同時，針對海國投公司的上訴意見，其答辯稱：一、原審法院認定“雙方就涉案房屋的所有權未形成明確的要約與承諾”是正確的，海國投公司關于此點的上訴主張無合法依據。中國科學院高技術企業局1993年6月3日及海淀區政府1993年6月14日的函件所載內容，不能起到通過“要約”、“承諾”方式簽訂移交涉案房屋產權的作用。根據合同法的規定，要約和承諾是雙方當事人在沒有正式簽訂書面合同的情況下，以電報、郵件、信函等形式確立雙方合同關系的法律行為。海淀區政府1993年6月14日的函件只是對協商過程中擬實施意見進行交流、溝通，不能起到簽訂最終正式協議的效力。海淀區政府1993年6月14日的函件第3點明確載明“如無意見，建議雙方正式簽訂協議，正式生效”，這是海淀區政府提出的一個新的要約，但最終，雙方未簽訂移交涉案房屋產權的正式協議（合同）。經過中國科學院和海淀區政府的充分協商，雙方于1998年1月4日簽訂了《關于中科大廈裙樓的使用意見》，明確約定中科院將6000平方米商業用房使用權交海淀區政府使用，而非無償移交房屋產權。至此，雙方之間反復協商的商業配套用房歷史問題，以該使用協議的簽訂得以最終解決。海國投公司刻意回避《關于中科大廈裙樓的使用意見》僅將涉案房屋的使用權移交海淀區政府這一基本事實，僅依據基于《關于中科大廈裙樓的使用意見》而簽訂的《租賃協議書》作為推定其擁有涉案房屋產權的依據，沒有事實根據。根據業已查明的案件事實，自1993年起至海國投公司提起本案訴訟時止，無論是1998年的《關于中科大廈裙樓的使用意見》，還是雙方簽訂的《租賃協議書》以及后續的若干文件往來，我公司始終如一地只對海國投公司基于《關于中科大廈裙樓的使用意見》得到授權的使用權進行協商，從未認可其享有涉案房屋的所有權，也未承諾將所有權移交給該公司。二、原審法院認定25號令不能直接作為所有權確認的依據、海國投公司的現有證據不能證明對涉案房屋享有所有權，是正確的。所有權的物權變動可以基于法律規定。海國投公司援引25號令第八條的規定，作為其當然獲得涉案房屋所有權的依據，但是該條文僅僅規定建設單位將商業服務業用房的房屋產權移交給區、縣商委統一管理，而沒有規定區、縣商委據此當然地享有所有權。而本案的基礎事實是，在25號令實施期間，雙方并未辦理產權移交手續，故不能當然地產生海淀區政府或海國投公司直接依據該行政規章享有涉案房屋的所有權的法律效力。此后替代25號令、于1997年1月1日起施行的12號令第八條規定：“住宅建設單位應當在糧油、副食、便民商店竣工驗收合格后兩個月內按照市物價、建委等部門統一審定的建安造價出售給購買單位。本辦法實施前，已簽訂配套商店產權移交合同或協議的應當按照合同或協議辦理。”印證了行政規章的規定，應以簽訂配套商店產權移交合同或協議為產權變動（移交）的標志產生法律效力，故而，原審法院的上述認定是正確的。至于海國投公司主張的雙方于1993年6月14日通過“要約”、“承諾”方式達成了涉案房屋產權變動的合意，我公司在前面的意見中已經論述。三、原審法院認定涉案房屋不明確、具體，是正確的。從中科大廈落成至今，海國投公司從未，我公司也從未將涉案房屋交給其實際控制。海國投公司雖然主張其對涉案房屋享有所有權，但其始終未向原審法院提出明確、具體的確權范圍和房屋四至。房屋所有權登記證書中所載明的登記事項，是登記機關依據有關規定進行登記的，具有法律效力。海國投公司主張中科大廈“三個部分相互獨立，各部分均有各自明確、具體的固定界限”，但在所有權證書中卻沒有相關的根據。故而，原審法院的認定是正確的,不同意海國投公司的上訴請求。

經審理查明：1979年12月14日，北京市規劃局（北京市規劃委員會之前身）批準中國科學院基建局在海淀區中關村建設用地，包括宿舍及商業服務約18600平方米。

1989年12月19日，中國科學院基建局向海淀區政府、北京市規劃局發出《關于中關村地區商業配套用房問題的函》，稱，根據北京市的規劃安排，我院在中關村陸續建設了黃莊、東南小區兩個住宅區及老住宅區的零星住宅，共計規劃面積43萬平方米。小區內部安排商業配套用房12000平方米。當時，根據市規劃局對整個中關村地區商業配套用房的核算，除上述已安排在小區內的商業外，尚需在西頤路東側中關村加油站南側規劃的14000平方米黃莊商業大樓中安排6000平方米，其余8000平方米為北京市投資安排市級商業配套。

1992年11月26日，北京市規劃局批準中國科學院基建管理處在海淀區中關村建設購物中心，建筑面積24000平方米。中國科學院基建管理處取得上述24000平方米建設項目的建設工程規劃許可證。

1993年5月15日，中國科學院基建局京區管理處住宅聯合建設辦公室（中科院聯建辦）、中國大恒公司、北京市海淀區中關村城市信用社簽訂協議書，協議書第一項內容為：以大恒公司為牽頭單位的聯建辦承建“中關村技貿大廈”，裙樓約11000平方米……海淀區要求以一半面積作為海淀商業賠建（無償提供），一半面積作為大市政（有償提供）。

1993年6月3日，中國科學院高技術企業局向海淀區政府發函，內容提到：中關村技貿大廈在區政府的關懷下已于93年4月奠基，其中裙樓共約11000平方米。按原與海淀區所訂方案，此裙樓50%面積作為海淀區商業賠建，50%用于大市政商業配套（有償出售），垂直分割。由于此大廈籌建期長達七年，原擬在此處購買大市政用房的海關、新華書店等部門由于時過境遷，均已另擇地建房，不再購買，而我院所屬中國大恒公司由于現營業地點中關村路口面臨西環路拓寬后的拆除，現有商用大廈總面積2500平方米將全部喪失……希望區政府同意該公司在大市政配套商業用房中購買1200平方米（一層600平方米，二層600平方米），以維持企業的生存和發展。

1993年6月14日，海淀區政府向中國科學院高技術企業局作出《關于中關村技貿大廈建設有關問題的函》，內容為：你局6月3日的來函收悉。經研究，原則同意你局意見，現對有關問題復函如下：1、按原定方案，請保證此裙樓50%面積（5500平方米）作為給海淀區商業賠建；2、同意大恒公司在大市政配套商業用房中購買1200平方米。與大恒公司聯營事宜，待此樓建好后落實；3、如無意見，建議雙方簽訂協議，正式生效。

1995年1月9日，海淀區政府向中國科學院基建局發出《關于加快辦理中科大廈中商業配套用房手續的函》，主要內容為：1980年以來，中國科學院在中關村地區新建了大量住宅，根據市政府有關文件規定［如京辦發（1983）6號，北京市政府1991年第25號令等］，中科院已配建了部分商業設施，但還應配建一座6000平方米的商業中心。1989年市規劃局已將中關村加油站以南、中關村南路西口以北規劃為該商業中心配套用地……經中科院、區政府多方協調努力，有關部門同意在此地建設“中科大廈”，面積24000平方米（包括應配建的6000平方米商業中心），由中科實業公司承建，目前該大廈已建成。區政府根據中科院高技術局1993年6月3日來函和區政府1993年6月14日復函的意見，1994年8月25日區政府常務會議決定：該6000平方米配套網點竣工后交由我區國有資產投資經營公司經營管理。

1996年8月20日，中國科學院“章南山”向海淀區政府“李進山常務副區長”致函稱，竺玄秘書長十分關心并希望抓緊解決有關“中關村技貿大廈”問題，竺玄秘書長委托我和您再聯系，溝通一些情況，交換一些意見并提出如下建議，中國科學院首先明確以下原則意見：1、補建6000平方米建筑面積的商業配套用房，交給海淀區管理和使用。2、同意在海淀路80號北加油站位置建設商辦兩用大廈，將其中6000平方米作為補建商業配套用房交海淀區管理、使用，并將其余面積以結算成本價也轉讓給海淀區，以便統一管理。3、在商辦兩用大廈未建成前，每年支付給海淀區補償費300萬人民幣。建議中國科學院和海淀區分別指定各自所屬部門人員，共同成立專門工作小組，盡快就上述原則意見簽訂協議書并共同研究細節問題、提出實施方案、進度要求、抓緊逐項落實。在雙方簽署上述協議書的基礎上，請海淀區批準“中關村技貿大廈”全面啟動投入運行。

1996年8月26日，海淀區政府“李進山常務副區長”向中國科學院“章南山”回函稱，1、在加油站位置建設商辦兩用大廈問題。此意見可以考慮，但需貴院有明確的保證措施和條件。加油站能否搬遷、確切搬遷期限，在此地基建，是否已納入中科院總體規劃、有關部門能否批準，基建資金如何落實、基建進度何時完工。如上述問題尚未有確切意向，補建問題便失去了前提條件。2、關于補償費問題。這不是我區的目的，中科大廈于去年年底已建成，其中6000平方米做商業用房，群眾和人民代表很關心，如改作他用時間太長，不好交代，所以異地補建商業用房問題應有個明確的時間保證和措施。個人意見從現在起二至三年內尚可。3、貴院在上述方面能否落實、做出確切的承諾保證和有效的措施，是下一步討論的主要課題。如不然，我的意見是仍維持區政府與貴院原定的協議，盡快將5500平方米商業配套用房如數交海淀區，以便為貴院和周圍群眾提供良好的商業服務。

大廈名稱最終確定為中科大廈，并于1996年實際交付使用。同年12月10日，中科實業集團公司取得中科大廈的房屋所有權證。因房屋所有權人名稱變更，1998年6月26日，中科大廈登記于中科實業集團（控股）公司名下，總建筑面積為23856.3平方米。中科大廈現分為主樓和裙樓,根據雙方往來函件內容可確認，主樓為A座，裙樓分為北裙樓和南裙樓，北裙樓稱為中段，南裙樓為海國投公司訴請主張的涉案房屋，稱為B座。A座、中段和B座未辦理單獨的房屋所有權證書。中科大廈原登記的座落地址為海淀路80號，后變更為海淀區中關村大街22號。

1998年1月4日，海淀區政府與中國科學院簽訂《關于中科大廈裙樓使用的意見》，內容為：中國科學院與海淀區政府經友好協商，就海淀路80號中科大廈裙樓使用達成如下意見：一、根據有關文件規定和歷史習慣做法，中國科學院應將中科大廈裙樓中6000平方米的使用權交歸海淀區用于商業配套，為支持中國科學院的高新技術產業發展，海淀區政府同意將此面積交由中科實業公司使用。二、中國科學院感謝海淀區政府的一貫支持，并采取經濟補償的方式作為解決這一問題的過渡方案。三、中國科學院將開發海淀加油站，待建成后將其中6000平方米交海淀區政府，作為與中科大廈裙樓（南段）的交換。四、中科大廈裙樓北段（一至五層）將交北京市城市合作銀行中關村支行使用。五、授權中科實業公司與海國投公司按上述原則意見就具體事宜簽訂協議。

1998年3月12日，海國投公司與中科實業公司簽訂《租賃協議書》，內容為：經海淀區政府和中國科學院分別授權，海國投公司（以下簡稱甲方）與中科實業公司（以下簡稱乙方）經過友好協商，就海淀路80號中科大廈裙樓（南側）租賃使用一事達成如下協議：一、中國科學院根據有關規定，將中科大廈裙樓中6000平方米（南側）交海淀區用于商業配套，經區政府授權，海國投公司享有該建筑（建筑面積6000平方米）的使用權。二、經甲乙雙方商定，該建筑（建筑面積6000平方米）由甲方租賃給乙方使用，使用期限暫定三年（1998年1月1日至2000年12月31日），租賃費每年400萬元，每半年交納一次（200萬元），具體交納時間為1998年6月30日前和12月31日前交付第一年租金。從1999年以后，每年在1月10日前和7月10日前分兩次支付。三、從甲乙雙方長遠考慮，乙方擬將在中科大廈北側現海淀路加油站處新建一同等標準的建筑，屆時將該建筑中的6000平方米與現中科大廈裙樓南側甲方的使用權置換，置換后該租賃合同自然終止。籌建期約為三年，在籌建過程中，甲乙雙方應及時溝通，相互配合，力爭早日建成投入使用。在三年內，由于乙方原因，該項目未動工，甲方有權從第四年開始，每年租金上浮10%。四、上述協議甲乙雙方應共同遵守，未盡事宜由雙方另行商定。五、本協議一式六份，甲乙雙方各執三份。

后，海國投公司與中科實業公司簽訂三份《關于中科大廈裙樓（南側）租賃協議的補充協議》，內容為在1998年3月12日簽訂《租賃協議書》的基礎上，延續中科實業公司在中科大廈裙樓（南側）中建筑面積6000平方米的租賃使用期，其中，最后一份補充協議約定的租賃使用期至2004年12月31日。

2003年1月20日，中科實業公司致函海國投公司，其中內容為：若干年前，海淀區政府曾商中國科學院達成一致意見，由中科實業公司向海淀區償還6000平方米商業配套房。中科大廈竣工后，由于種種原因，經中國科學院與海淀區政府協調，于1998年由中科實業公司與貴公司簽訂了第一次《租賃協議書》，后又進行過兩次續簽。具體內容和條款雙方盡已詳知。為了盡快向海淀區償還6000平方米商業配套用房，近幾年來中科實業公司有幸得到了海淀區區長及貴公司高層領導的大力支持，一直在配合我們從事“創新大廈”建設的前期工作……直至2002年底，北京市規劃部門終于正式批準了中關村東區改造的總體規劃，同時還要對今后陸續出臺的《控規》和《詳規》一一審定，最終才能進行“創新大廈”等新樓宇的開發和建設。這種復雜的審理程序是我們始料不及的，同時也是“創新大廈”遲遲不能動工并未及時向貴公司交付6000平方米商業配套用房的主要原因，請貴公司給予諒解。關于雙方提出的：中科實業公司回購貴公司在中科大廈的6000平方米使用權；中科實業公司向貴公司移交中科大廈的6000平方米使用面積；用“創新大廈”或其他房產資源置換中科大廈6000平方米使用面積；以及提高中科大廈每年向貴公司交納的租賃費等四個方案，我們已進行了認真研究并會盡快將全部方案和意見呈送中國科學院批復。在此期間，我們同意貴公司提出的先按第四方案執行的意見。關于今明兩年的租賃費用，希望貴公司能充分諒解我們目前經營狀況的窘境，同時我們也會盡最大的力量保證租賃費按期繳納。鑒于……希望貴公司能在充分諒解的基礎上，同意今明兩年我們分別以450萬元和500萬元的額度向貴公司交納租賃費。

2003年2月21日，海國投公司向中科院國資公司發函稱，貴公司來函已收悉。近幾年我公司已在中科大廈房租問題上連續作出了讓步。我公司要求按500萬元/年的標準收取中科大廈2003年、2004年房租費用。這一標準已在應收取的租賃費額度上下調了118.04萬元。如果按照貴公司來函中提出的標準執行，那么這幾年我公司在中科物業租金收入上的損失將達到292.04萬元。如果兩年后仍無法交付該6000平方米商業配套用房，希望貴公司能給予明確的意見。

2003年9月29日，中科院國資公司向海國投公司發出《關于妥善解決中科大廈商配用房問題的商榷函》，其中內容為：我公司自成立以來，根據中國科學院的要求，在對所屬公司理順資產關系的基礎上，將重點完成對中科實業公司的改制工作，規范處理中科實業公司與貴公司并海淀區政府之間的經濟關系，將歷史遺留的用中科大廈償還貴公司并海淀區政府6000平方米商業配套用房一事一并予以妥善解決。中科大廈于1993年4月奠基，1995年竣工。根據當時北京市政府關于商業配套用房的相關文件規定，1996年海淀區政府曾商中國科學院并達成一致意見，在中科大廈竣工后，將中科大廈的6000平方米商業配套用房交予海淀區政府使用。1998年，經海淀區政府和中國科學院分別授權，貴公司與中科實業公司就中科大廈6000平方米商業配套用房問題經協商后簽署租賃協議，貴公司將中科大廈6000平方米商業配套用房租賃給中科實業公司使用，中科實業公司向貴公司每年交納租賃費400萬元。在該協議中還約定，中科實業公司擬在中科大廈北側加油站處新建一定名為中科創新大廈的同等標準建筑，屆時，中科實業公司將該建筑中的6000平方米與貴公司在中科大廈的6000平方米商業配套用房使用權進行置換，置換后租賃協議自行終止。此后，由于北京市政府新制定的中關村東區規劃中，將新建中科創新大廈一事予以否決，致使上述置換6000平方米房產一事擱淺。多年來，中科實業公司與貴公司一直通過租賃協議解決6000平方米商業配套用房問題……中科實業公司開展的中科大廈對外出租業務正面臨出租率大幅下降、租金大幅減少的困難局面，中科實業公司今后很難繼續向貴公司支付每年幾百萬元的租賃費。此外，由于中科大廈屬于中國科學院劃撥土地，至今未辦理房產證，中科實業公司也無法將中科大廈拆分出售。因此，從現實出發，妥善處置中科實業公司向貴公司補償6000平方米商配樓這一歷史遺留問題，已成為我公司與貴公司雙方的共同愿望。值此中科實業公司進行公司整體改制之際，我公司提議，誠邀貴公司參與中科實業公司改制，貴公司可以用中科大廈6000平方米商配樓使用權按照市場最優價格折價入股成為中科實業公司的股東……。

2004年3月31日，中科實業公司向海國投公司發出《關于辦理中科大廈土地證的函》，內容為：中科大廈自1995年底竣工并交付使用以來，已取得中科大廈房產證，但由于種種原因，一直未能辦理土地使用權證，給中科大廈的相關產權人帶來了諸多經營或使用上的限制。最近，我們了解到，中國科學院主管部門正在為院內的一些改制研究所辦理國有劃撥土地的產權證事宜，經過我公司積極做工作爭取，辦理中科大廈土地證一事出現一線機會，中國科學院主管局的負責人已表示可以考慮此事，并要求我公司盡快提交申請文件及相關資料。鑒于中科大廈涉及貴公司6000平方米面積，特請貴公司能出示證明，同意以中科實業公司名義先行辦理土地證事宜。我公司承諾，涉及貴公司在中科大廈6000平方米面積權屬一事，將繼續按照中國科學院與海淀區政府1996年簽訂的協議執行。

2004年4月26日，中科實業公司向海國投公司發出《關于減免中科大廈2003年度部分租金的函》，其中內容為：貴公司4月22日送達我集團公司的《關于收取中科大廈租金的函》已收悉……在此正式提出，請貴公司充分考慮“非典”這一特殊情況，同意對我公司減免中科大廈2003年房租100萬元……關于貴公司函中提到收取中科大廈第一季度租金125萬元一事，我公司認為，此事與曾共同商議過的貴公司以中科大廈6000平方米用房折價入股參與中科實業公司整體改制有直接關系……。

2004年4月28日，海國投公司向中科實業公司發出《關于收取中科大廈租金的函》，其中內容為：貴公司《關于減免中科大廈2003年度部分租金的函》已收悉，經研究決定：……不予免除貴公司欠付的中科大廈2003年房租100萬元，請貴公司及時償還上述欠款并繳納2004年第一季度125萬元租金。由于貴公司股改操作至今仍無成熟方案，我公司決定不再參加貴公司改制工作，并自本函送達之日起終止股改合作談判。

2004年8月9日，海國投公司向中科實業公司發出《關于中科大廈租賃合同的函》，其中內容為：我公司于2004年4月28日致函貴公司，敦促貴公司按照雙方簽訂的租賃合同盡快支付欠付租金，同時對中科大廈6000平方米商業用房的合作事宜提出了明確意見，但貴公司至今未予答復。為維護貴我雙方長期合作奠定的良好基礎，我公司表示出了極大的忍耐，我方認為此事不宜一再拖緩，應從速決斷。今再次致函貴公司，希望貴公司能珍惜雙方的合作關系，切實維護企業誠信，明確歸還欠付租金的時間表。對于租賃期滿后該處房產的處理，我公司認為，若貴公司不能按照原有條件續約，我公司要求將該處房產歸還我方，由我公司自行管理。

2004年10月11日，海國投公司向中科實業公司發出《關于中科大廈6000平方米商業用房的函》，其中內容為：根據貴我雙方多次的函件往來和交換意見，經研究，我公司對于在中科大廈6000平方米商業用房事宜提出明確意見：1、我公司收回中科大廈6000平方米商業用房，由我公司自行管理和經營；收回部分包括南側裙樓即B座地下一層到地上五層的5500平方米，剩余500平方米由雙方協商從中科大廈其他部分調劑，但應相對便于我方統一管理。2、貴方提出的B座一層由中國大恒公司使用的問題，若你方協調難度大，我方同意只收回產權，由中國大恒公司繼續租用，但必須按市場租金水平向我公司支付租金。3、我公司已于2004年4月28日和8月9日兩次致函貴公司，敦促貴公司按照簽訂的租賃合同盡快支付欠付租金，但貴公司至今未付……。

2004年10月18日，中科實業公司作出《關于中科大廈6000平方米商業用房問題的復函》，其中內容為：一、對于貴公司提出的收回中科大廈商業配套用房使用權的要求，我公司認為可以接受考慮，但需要將最終方案上報中國科學院主管部門批準。（一）中科大廈裙樓面積共約11000平方米，現整體分為中科大廈中段和中科大廈B座兩部分。在1993年，經中國科學院與海淀區政府協商，同意對中科大廈裙樓整體按照50%垂直分割，其中50%面積作為海淀區商業賠建（即現在的中科大廈B座），另50%面積用于大市政商業配套有償出售（即現在的中科大廈中段）。因此，我公司認為，中國科學院用中科大廈裙樓交還海淀區的商業配套用房面積應為5500平方米。（二）由于歷史原因，中科大廈B座一層的使用權現已歸屬中國大恒公司所有。據介紹，中國大恒公司1993年參加大廈集資聯建，經區政府同意，在中科大廈的中段購買了1200平方米。在北京市商業銀行入住中段時，商行以確保銀行業務安全為由，強烈要求中國大恒公司必須讓出中段二層，此事經當時中國科學院與區政府領導出面協調并做了大量工作后，中國大恒公司作出讓步，以犧牲使用面積為交換條件，由中段二層搬至B座一層。中國大恒公司目前在中科大廈裙樓一層擁有的建筑面積大約在1000平方米左右。（三）關于解決B座一層問題的方案，我公司同意用中科大廈A座樓層的面積予以補償，具體補償方案由雙方協商決定。關于支付中科大廈租賃費一事，我公司在此誠懇要求貴公司減少收取中科大廈2003年和2004年兩年的租賃費共計200萬元……。

2004年12月15日，中科實業公司向海國投公司發出《關于中科大廈商業配套用房問題的函》，其中內容為：貴公司12月14日給我公司的《關于收取中科大廈租金的函》已收悉。在今年10月18日，我公司曾致函貴公司，第一，就貴公司提出收回中科大廈商業配套用房使用權一事給出了明確的交房方案建議。對2005年以后中科大廈商配樓解決方案，我公司同意向貴公司移交房屋，移交方案為：B座1-7層面積總計4182.62平方米（不含中國大恒公司已擁有的B座1層697.28平方米）、A座1層整層724.41平方米、B座地下室面積。第二，就貴公司提出收取中科大廈租金一事，我公司提出2003年由于“非典”因素、2004年由于中關村周邊新建大批寫字樓以及中科大廈自身設施老化等因素，造成中科大廈近兩年租金收入和出租率均大幅下跌，希望貴公司能考慮中科大廈的經營困難，減少收取中科大廈2003年租賃費100萬元，2004年租賃費100萬元，共計200萬元。在此請貴公司對上述兩個問題能給予明確的回復意見，我公司需將貴公司回復意見上報中科院國資公司批準后方能執行，請予以理解。

2004年12月17日，海國投公司回函中科實業公司：貴公司12月15日給我公司的《關于中科大廈商業配套用房問題的函》已收悉，經我公司研究，現回復如下：一、考慮到貴公司實際情況及雙方長期合作關系，我公司同意貴公司提出的免除200萬元租金的請求，但以貴公司能夠在2004年12月25日前繳清其余400萬元租金為前提。二、對貴公司提出的房屋移交方案，因中科大廈商配樓為海淀區政府委托我公司經營，我公司需將方案上報海淀區政府批準后方能最終確定。

2005年8月18日，海國投公司向中科實業公司發出《關于收取中科大廈租金及解決方案的函》，提出解決方案：1、終止租賃協議，由貴方回購該部分房屋產權，回購價格為不低于每平方米5000元或以雙方認可的評估機構評估的價格為準。2、按垂直分割線歸還中科大廈B座整體，不足6000平方米部分面積用由雙方協商從中科大廈其他部分調劑，但應相對便于我方統一管理……我方向貴方鄭重提出：（1）2005年8月31日前支付欠繳的上半年租金250萬元；（2）2005年8月31日前對我方提出的解決方案給予回復；（3）在雙方就該部分房產解決方案簽署協議正式生效前按期支付租金。否則，我方將通過法律途徑維護我方合法權益。

2008年7月2日，海國投公司向中科實業公司發出《關于收取中科大廈租金的函》，內容為：對我公司在中科大廈6000平方米商業用房事宜，貴公司與我公司經過友好協商，于1998年3月12日簽訂《租賃協議書》，2003年1月1日簽訂《關于中科大廈裙樓（南側）租賃協議的補充協議（2003、2004年度）》，補充協議約定，續延你方在中科大廈裙樓（南側）建筑面積6000平方米場地租賃使用兩年。補充協議約定的租賃期間屆滿后，貴公司與我公司雙方之間在房產交回解決方案上多次致函并協商，但未達成一致意見，且其他方案也沒有進展，貴公司一直未交回應屬于我公司的房產，仍然繼續使用租賃物，貴公司仍應按照《租賃協議書》及補充協議的約定支付租金，但貴公司從2005年度開始至本函發出之日，一直未支付我公司租金。鑒于雙方一直以來良好的合作關系，望貴公司在收到此函十五日內，支付所欠繳的租金，或給予我公司書面答復；否則，我公司將考慮使用法律手段維護合法權益。從本函發出之日至該房產解決方案落實這段時間，貴公司仍應按照《租賃協議書》及補充協議的約定支付租金。

2008年9月5日，中科實業公司向海國投公司發出《關于解決中科大廈裙樓使用權問題的復函》，內容為：貴公司2008年7月2日《關于收取中科大廈租金的函》收悉。2008年7月17日，中科實業公司崔華明副總裁、鐘慧莉與貴公司李再生副總經理、賀曉玲等有關人員進行了專門會談。中科實業公司表達如下幾點意見：一、中科實業公司領導班子對于妥善解決中科大廈裙樓使用權問題是有誠意的，中科實業公司愿與貴公司本著彼此尊重、相互信任的原則，在平等協商的基礎上，共同解決中科大廈裙樓的使用權問題。二、中科大廈裙樓使用權問題是一個非常復雜的歷史遺留問題。由于國家關于商業配套樓建設及使用權問題的相關政策早已變遷，中科大廈裙樓使用權的歷史檔案文件極不完整，并且相關當事人已全部離任，中科大廈裙樓一層使用權情況已有實質改變等一系列困難和障礙，中科實業公司建議雙方本著正視現實、客觀求是的態度，協商妥善的解決方案。三、中國科學院已于2004年5月24日致函海淀區人民政府，明確建議“區院雙方按照北京市政府現行有關規定，終止執行《關于中科大廈裙樓使用的意見》，同時廢止中科實業公司與海國投公司簽訂的《租賃協議書》。”中科實業公司遵照中國科學院的意見，在執行完畢雙方2003年簽訂的《租賃協議書》后，自2005年起至今，未與貴公司簽訂新的《租賃協議書》。四、中科實業公司提議雙方繼續按照2006年初達成的移交中科大廈裙樓使用權的方案執行。中科實業公司與貴公司在2006年初曾就解決裙樓使用權問題多次交換意見，并就向海淀區政府移交中科大廈使用權面積的具體方案達成初步意見。中科實業公司已將該意向方案上報公司董事會審議通過，上報中科院國資公司審批，并于2006年4月25日取得同意批復。對于貴公司此次來函提出支付中科大廈租金的問題，鑒于貴我雙方沒有簽訂新的《租賃協議書》，我公司不能履行向貴公司支付中科大廈租金的經濟行為，并在此重申我公司對于解決該問題的上述幾點意見。

2009年2月17日，海淀國資委作出海國資發[2009]26號《關于劃轉“中科大廈”南裙樓6000平方米商業用房房屋產權的批復》，內容為：海國投公司，你公司《關于申請劃歸“中科大廈”南裙樓產權的請示》（海國投[2008]69號）收悉，根據區政府有關批示精神，現將“中科大廈”南裙樓6000平方米商業用房的房屋產權劃轉至你公司，請你公司按有關規定辦理資產入賬等工作，特此批復。針對該批復，中科院國資公司、中科實業公司于2010年5月以海淀國資委、海國投公司為被告在海淀區法院提起行政訴訟，請求撤銷上述批復。海淀區法院于2014年2月23日作出（2010）海行初字第189號行政裁定書，以海國投公司向北京市第一中級人民法院提起本案所有權確認之訴為由，裁定中止審理。

2009年，海國投公司作為原告，以租賃合同糾紛為由將中科實業公司訴至海淀區法院，要求中科實業公司支付2005年1月1日至2008年12月31日的租金2989.75萬元并支付利息，該院于2013年1月4日作出（2009）海民初字第3850號民事判決書，判決：一、中科實業公司于本判決生效后十日內支付海國投公司二○○五年一月一日至二○○八年十二月三十一日中科大廈南裙樓配套商業用房使用費二千萬；二、駁回海國投公司其他訴訟請求；三、駁回中科實業公司的全部反訴請求。判決后，中科實業公司不服提起上訴，北京市第一中級人民法院于2013年5月27日作出（2013）一中民終字第3439號民事裁定書，裁定：撤銷原判，發回重審。該案發回重審后，海淀區法院以租賃合同糾紛案件的審理必須以（2010）海行初字第189號行政案件的審理結果為依據為由，裁定中止審理。

本院另查明：2003年10月27日，中國科學院給中科實業公司出具科發建復字（2003）382號《關于調整中科大廈（原中關村高技術業務用房、中關村住宅區商業配套用房、中關村市級配套商業服務用房）項目可行性研究報告和初步設計及概算的批復》，稱：院曾以《關于中關村高技術業務用房初步設計及概算的批復》批復該項目總建筑面積12000平方米；又以《關于中國科學院中關村住宅區商業配套用房初步設計及概算的批復》批復該項目總建筑面積6000平方米；又以《關于中國科學院中關村市級配套商業服務業用房初步設計及概算的批復》批復該項目總建筑面積6000平方米。該工程已于1995年10月竣工。

2007年12月4日，北京中企華資產評估有限責任公司出具中企華評報字（2007）第406號《中國科學院國有資產經營管理有限責任公司將其持有的中科實業集團（控股）公司的部分股權轉讓項目資產評估報告書》，摘要部分內容述及：中科院國資公司擬將持有的部分股權轉讓，北京中企華資產評估有限責任公司接受中科院國資公司的委托，對該經濟行為所涉及的中科實業公司的全部資產和負債進行了評估，在評估基準日2007年3月31日持續經營的前提下，中科實業公司評估后總資產137789.98萬元，總負債為12958.51萬元，凈資產為124831.47萬元。在后附的《固定資產清查評估匯總表》、《固定資產——房屋建筑物清查評估明細表》中顯示，資產占有單位為中科實業公司的建筑物名稱為“中科大廈”，建成日期為1996年，地址為中關村大街22號，建筑面積為9659.45平方米。

2007年12月11日，中國科學院計劃財務局出具給中科院國資公司的計字（2007）108號《關于同意中科實業集團（控股）公司改制并出讓部分國有產權的批復》稱：經研究，同意將中科實業公司改制為有限責任公司，并在改制過程中出讓你公司持有的中科實業公司65%的國有產權，并依法進行產權交易。

2008年5月7日，中科院國資公司出具給中科實業公司的科資發資字（2008）28號《關于中科實業集團（控股）公司實施公司制改制方案的批復》，稱：一、同意以2007年3月31日為基準日，對中科實業公司的資產進行整體評估，確認中科實業公司的資產評估備案值為總資產137789.98萬元，總負債為12958.51萬元，凈資產為124831.47萬元，確認中科實業公司100%的產權歸中科院國資公司所有。二、同意中科實業公司改制為有限責任公司。三、同意以經評估備案的中科實業公司產值的35%（43691.01萬元）作為對有限責任公司的出資。

2014年5月15日，在原審法院組織的證據交換中，海國投公司將北京中企華資產評估有限責任公司出具的中企華評報字（2007）第406號《中國科學院國有資產經營有限責任公司將其持有的中科實業集團（控股）公司的部分股權轉讓項目資產評估報告書》及后附的《固定資產清查評估匯總表》、《固定資產—房屋建筑物清查評估明細表》作為證據提交，用以證明2007年中科實業公司改制評估時，中科院國資公司自認僅對中科大廈9659.45平方米的主樓享有所有權并納入評估資產范疇；而對本屬海國投公司所有的6000平方米商業用房所在的裙樓，中科院國資公司并未納入自有資產范疇。對于該份證據，中科實業公司質證稱，對該證據的真實性、關聯性無異議，對海國投公司的證明目的不予認可。其認為，1、在國有企業改制之時，截至評估基準日，原國有企業的全部法人財產均先行被其國有資產出資人（管理機構/上級單位）收回，然后由出資人對擬出售、參股的部分或全部財產委托進行評估。本評估報告就是對部分轉讓股權轉讓項目進行評估的結論。2、因中科實業公司改制前是國有企業，全部財產均歸國有出資人所有，中科實業公司在進行國有企業改制時，于評估基準日前被中科院國資公司將原公司的全部法人財產收回（含中科大廈全部房產），然后由中科院國資公司將部分參與改制的財產委托評估。具體評估了哪些財產，是中科院國資公司依法行使國有資產國家出資人職能的行為，海國投公司無權進行評判，其余未進行評估改制出售的原中科實業公司財產均由中科院國資公司代表國家出資人享有財產權。3、海國投公司主張6000平方米商業用房沒有進入評估就當然地由其享有所有權，沒有事實和法律依據。

在原審法院審理過程中，應法院要求，海國投公司提交《對原告訴訟請求的說明》，明確其訴請主張的中科大廈南裙樓6000平方米商業配套用房，是指中科大廈B座整個樓棟的面積。同時，海國投公司提交了中科大廈施工單位河北省第一建筑工程公司于1995年12月20日繪制的B座“竣工圖”，對B座的構成作出說明：地下室（地下一層）1015軸，建筑面積946.4平方米；首層（B1層）1015軸，建筑面積946.4平方米；第二層（B2層）1015軸，建筑面積872.6平方米，包括現狀房號為201至210的全部房間及公共走道、衛生間等公共面積；第三層（B3層）1015軸，建筑面積872.6平方米平方米，包括現狀房號為301至310的全部房間及公共走道、衛生間等公共面積；第四層（B4層）1015軸，建筑面積988.3平方米，包括現狀房號為401、402、405B、406、407、408、409、410、411、412、417、418、419的全部房間及公共走道、衛生間等公共面積；第五層（B5層）1015軸，建筑面積926.7平方米，包括現狀房號為501至528的全部房間及公共走道、衛生間等公共面積；第六層（B6層）13、14、15軸，建筑面積330.9平方米，包括現狀房號為601至603的全部房間及公共走道、衛生間等公共面積；第六層之上，另有一層高較低的閣樓，面積為100多平方米。上述面積合計5883.9平方米。中科實業公司認為海國投公司提交中科大廈B座“竣工圖”超過了舉證期限，故不予質證，并稱B座系指整個中科大廈裙樓。海國投公司解釋稱，該證據系在證據交換之后發現的，雙方在2006年的時候經協商，中科實業公司同意交回涉案房屋，同時交回了包括中科大廈B座“竣工圖”在內的竣工驗收材料，該“竣工圖”同時能夠證明中科大廈的竣工時間為1995年。對此，本院認為，海國投公司非因故意或重大過失逾期提交中科大廈B座“竣工圖”，且該證據系海國投公司應法院要求，在其訴請的標的確定為中科大廈B座的情況下，為進一步說明中科大廈的竣工時間及B座的構成、界限而補充提交的，與查清本案基本事實有關，故應予采納。中科實業公司作為中科大廈的建設方和產權登記人，應持有中科大廈的竣工驗收資料，其僅以海國投公司提交中科大廈B座“竣工圖”超過了舉證期限而不予質證，應視為其放棄質證的權利。

上述事實，有查詢城市建設工程管理檔案證明、1993年5月15日協議書、1993年6月3日的函件、1993年6月14日《關于中關村技貿大廈建設有關問題的函》、中科大廈施工單位河北省第一建筑工程公司于1995年12月20日繪制的B座“竣工圖”、中國科學院“章南山”于1996年8月20日向海淀區政府“李進山常務副區長”的致函、海淀區政府“李進山常務副區長”于1996年8月26日給中國科學院“章南山”的回函、《關于加快辦理中科大廈中商業配套用房手續的函》、《關于中科大廈裙樓使用的意見》、《租賃協議書》、2003年1月20日函件、《關于妥善解決中科大廈商配用房問題的商榷函》、《關于辦理中科大廈土地證的函》、《關于減免中科大廈2003年度部分租金的函》、《關于中科大廈6000平方米商業用房的函》、《關于中科大廈6000平方米商業用房問題的復函》、《關于中科大廈商業配套用房問題的函》、《關于中科大廈商業配套用房問題的函》、《關于收取中科大廈租金及解決方案的函》、《關于解決中科大廈裙樓使用權問題的復函》、《關于調整中科大廈（原中關村高技術業務用房、中關村住宅區商業配套用房、中關村市級配套商業用房）項目可行性研究報告和初步設計及概算的批復》、《中國科學院國有資產經營管理有限責任公司將其持有的中科實業集團（控股）公司的部分股權轉讓項目資產評估報告書》、《關于同意中科實業集團（控股）公司改制并出讓部分國有產權的批復》、《關于中科實業集團（控股）公司實施公司制改制方案的批復》及雙方當事人陳述等證據材料在案佐證。

本院認為，本案的爭議焦點在于：第一、海國投公司是否具備本案原告主體資格？第二、25號令能否作為海國投公司提起本案訴訟的法律規范依據？第三、海國投公司一方與中科實業公司一方是否在25號令的施行期限內就移交涉案房屋達成了合意？第四、海國投公司訴請的標的是否明確、具體？

一、關于海國投公司是否具備本案原告主體資格？本院同意原審判決的認定意見，在此不再贅述。

二、25號令能否作為海國投公司提起本案訴訟的法律規范依據？

本院認為，25號令第八條規定：“新建居住區、居住小區的商業用房竣工驗收合格后，凡按規定建設費用計入商品住宅綜合開發成本的商業用房，均應由綜合開發企業將該商業用房的房屋產權移交給區、縣商委統一管理，由區、縣商委按照商業用房的使用性質安排經營單位使用；按規定建設費用不計入商品住宅綜合開發成本的，由綜合開發企業按照商業用房的使用性質安排經營單位使用，并向區、縣商委備案。本辦法發布前已簽訂房屋產權移交合同的，仍按合同的約定辦理。分散建設住宅的商業用房竣工驗收合格后，建設單位應將商業用房的房屋產權移交給區、縣商委統一管理，由區、縣商委按照商業用房的使用性質安排經營單位使用。”

本案中，根據已經查明的案件事實可以認定，雙方所爭議的涉案房屋屬于上述規章所規范的配套商業用房。

雖然25號令現已廢止，但中科大廈開工建設、竣工、獲得產權證書的時間以及海國投公司主張的雙方達成產權移交協議的時間均在25號令的施行期限內（1991年10月1日至1996年12月31日），故而，在25號令不違反上位法規定的情況下，應能夠作為海國投公司就涉案房屋主張權利的規范性依據。

三、海國投公司一方與中科實業公司一方是否在25號令的施行期限內就移交涉案房屋達成了合意？

本院認為，民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式，法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。本案中，雙方在1993年6月3日、1993年6月14日的往來函件中，通過函件的形式，對配套商業用房在中科大廈的位置、面積、如何具體分割等事項達成了一致意見；隨后，雙方在1996年的往來信件中，明確中科大廈中補建的6000平方米建筑面積的商業配套用房交給海淀區管理和使用。雖然雙方未同時在表述為“移交配套商業用房產權合同或協議”這樣的文本上簽字，但就合同或協議的基本構成要素來說，雙方通過往來函件的形式已就移交涉案房屋達成了合意，且并不存在因缺失法定形式要件而應否定其效力的情形。

雖然中科實業公司在訴訟中否認雙方在25號令的施行期限內就移交涉案房屋產權達成了正式協議，認為1993年函件的內容只是對協商過程中擬實施意見進行的交流、溝通，但是，無論是中科院國資公司于2003年9月29日作出的《關于妥善解決中科大廈商配用房問題的商榷函》，還是中科實業公司分別于2004年3月31日及2004年10月18日作出的《關于辦理中科大廈土地證的函》、《關于中科大廈6000平方米商業用房問題的復函》，中科實業公司一方均認可在25號令的施行期限內，雙方就移交涉案房屋達成了一致意見。至于中科實業公司主張的上述函件中“1996年”協議為筆誤，實際所指是“1998年”的《關于中科大廈裙樓的使用意見》，本院認為，在《關于妥善解決中科大廈商配用房問題的商榷函》中，如果所指是“1998年”的《關于中科大廈裙樓的使用意見》，因此時中科大廈已經竣工，故后文不應使用“在中科大廈竣工后”交付商業配套用房的表述；在《關于辦理中科大廈土地證的函》中，中科實業公司首先表示中科大廈一直未能辦理土地使用權證給相關產權人帶來了諸多經營或使用上的限制，然后請求海國投公司出具證明并同意由其以自己名義先行辦理土地證事宜，最后承諾涉及海國投公司在中科大廈房屋權屬一事，繼續按照1996年簽訂的協議執行；在《關于中科大廈6000平方米商業用房問題的復函》中，中科實業公司更是明確表示，中科院與海淀區政府在1993年經協商同意對中科大廈裙樓整體按照50%垂直分割，中科大廈B座作為海淀區商業賠建，故而，中科實業公司所提“1996年”協議為筆誤、實際所指是“1998年”的《關于中科大廈裙樓的使用意見》、雙方在25號令的施行期限內未就移交涉案房屋產權達成協議的訴訟主張，缺失事實根據，本院不予采信。

對于中科實業公司主張的雙方系通過簽訂《關于中科大廈裙樓的使用意見》解決了商業配套用房的歷史問題，該使用意見僅將涉案房屋的使用權移交海淀區政府，并未涉及產權，且在后續的往來文件中，該公司只對海國投公司基于《關于中科大廈裙樓的使用意見》得到授權的使用權進行協商，海國投公司的訴訟主張沒有事實根據一節。在雙方于1996年的往來信件中，中國科學院在認可中科大廈中補建的商業配套用房應交給海淀區管理和使用的前提下，提出由其拿預計建設的“創新大廈”置換海淀區政府在中科大廈中所享有的商業配套用房，置換期間由中國科學院給予海淀區政府經濟補償，并請求海淀區政府在就上述原則意見簽訂協議的基礎上準許中科大廈全面啟動投入運行；海淀區政府限定了條件，即如果不能以“創新大廈”置換中科大廈中的商業配套用房，則中國科學院還是應該按之前達成的合意，交付中科大廈中的商業配套用房。后，雙方遂于1998年簽訂了《關于中科大廈裙樓的使用意見》，約定海淀區政府將該商業配套用房交由中科實業公司使用，中國科學院給予海淀區政府經濟補償，作為以“創新大廈”置換海淀區政府所享有的中科大廈裙樓南側商業配套用房方案完成之前的過渡。經海淀區政府和中國科學院分別授權，海國投公司與中科實業公司簽訂了《租賃協議書》。在“創新大廈”項目已實際不能建設后，中科院國資公司于2003年9月29日向海國投公司發出《關于妥善解決中科大廈商配用房問題的商榷函》，認可根據當時北京市政府關于商業配套用房的相關文件規定，1996年海淀區政府曾商中國科學院并達成一致意見，在中科大廈竣工后，將中科大廈的商業配套用房交予海淀區政府使用，雙方多年來一直通過租賃協議解決商業配套用房問題，后由于規劃原因，新建中科創新大廈一事被否決，致使上述置換房產一事擱淺。海國投公司于2004年10月11日向中科實業公司發出《關于中科大廈6000平方米商業用房的函》，要求收回包括中科大廈南側裙樓B座5500平方米在內的6000平方米商業用房。中科實業公司于2004年10月18日作出《關于中科大廈6000平方米商業用房問題的復函》，稱按照中國科學院與海淀區政府1993年的協商意見，中國科學院交還海淀區政府的商業配套用房面積應為中科大廈南裙樓B座的5500平方米。根據上述已經查明的案件事實，本院認為，《關于中科大廈裙樓的使用意見》及后續租賃協議的簽訂起因于雙方在履行移交涉案房屋產權合意過程中對移交標的物的協商變更，且該變更是附條件的，即中科實業公司一方能夠建成“創新大廈”并將“創新大廈”中相應面積的房屋產權交付給海淀區政府，用以置換本應交付的中科大廈中的商業配套用房。在明確中國科學院應將中科大廈裙樓中商業配套用房的使用權交歸海淀區政府的前提下，《關于中科大廈裙樓的使用意見》及后續租賃協議系雙方為了在該房屋置換方案完成之前，中科實業公司一方能夠使用中科大廈裙樓南側商業配套用房、海淀區政府能夠獲得經濟補償而達成的合意，解決的是中科實業公司一方在過渡期內對房屋的使用問題，是雙方在履行移交涉案房屋產權合意過程中達成的一種附條件的、臨時性的解決方案。而非中科實業公司所主張的雙方未就涉案房屋達成產權移交協議，雙方通過簽訂《關于中科大廈裙樓的使用意見》及后續租賃協議，約定僅將涉案房屋的使用權移交海淀區政府，由此解決了商業配套用房的問題。

解釋《關于中科大廈裙樓的使用意見》、租賃協議及后續函件中所用“使用權”的含義，應結合全案事實，綜合運用文義解釋、體系解釋、目的解釋、參照習慣和慣例解釋、公平解釋及誠信解釋等方法，探究當事人之真意，而不應拘泥于所用之辭句。本案中，結合涉案房屋配套商業用房的性質、針對商業配套用房的有關文件規定和歷史習慣做法、雙方在25號令的施行期限內就移交涉案房屋達成的合意、《關于中科大廈裙樓的使用意見》及后續租賃協議簽訂的原因及目的、置換中科大廈中商業配套用房方案未能實現后雙方的交涉情況、中科實業公司在改制過程中所做的全部資產評估中不包括涉案房屋等事實，本院認為，中科實業公司依據“使用權”的字面含義，進而得出雙方僅就海淀區政府基于《關于中科大廈裙樓的使用意見》得到授權的使用權進行協商、并未達成移交涉案房屋產權合意的結論，明顯與已查明的案件事實不符，故本院不予采信。

綜上，本院認為，海國投公司一方與中科實業公司一方在25號令的施行期限內就移交涉案房屋產權達成了合意。中科實業公司的抗辯缺乏事實和法律根據，亦與其在雙方產生糾紛、形成訴訟之前的自認與行為相悖，故本院不予采信。

四、海國投公司訴請的標的是否明確、具體？

本院認為，雖然雙方在中科大廈項目啟動前，約定的是建設6000平方米商業配建，且事后簽訂的《關于中科大廈裙樓的使用意見》、租賃協議等一些函件，約定的以“創新大廈”置換中科大廈中的商業配套用房面積都是6000平方米，但雙方實際達成的產權移交合意約定的是對中科大廈裙樓整體按照50%垂直分割，并未達成6000平方米商業配套用房產權的移交協議，且中科實業公司一方在2004年10月18日《關于中科大廈6000平方米商業用房問題的復函》中認可的也是對中科大廈裙樓整體按照50%垂直分割、南裙樓（B座）用于商業配套，故而，海國投公司訴請的6000平方米商業配套用房沒有依據，其訴請的涉案房屋應以中科大廈現狀中南裙樓（B座）的實際面積為限。

在案證據表明，B座與中段相互獨立、共同構成了中科大廈裙樓，從實際的使用情況看，兩者亦有明確的區分界限。海國投公司在訴訟中結合中科大廈施工單位河北省第一建筑工程公司于1995年12月20日繪制的B座“竣工圖”，明確其訴請主張的是中科大廈B座，且對B座與中段在“竣工圖”上的分割界限，現狀B座的構成、相應樓層的面積、樓層中房間目前的門牌號均作出了明確的說明，故而，本院認為，海國投公司的請求是明確、具體的。

中科實業公司雖然在訴訟中稱B座系指整個中科大廈裙樓，但該主張與其在雙方產生糾紛、形成訴訟之前的自認相悖，亦與中科大廈現狀及實際的使用情況不符，故本院不予采信。中科實業公司作為中科大廈的建設方和產權登記人，其應知曉中科大廈B座與中段的區分情況，在海國投公司明確訴請的中科大廈B座具體范圍的情況下，其并未提供相應的證據予以反駁。故而，本院采信海國投公司關于B座在中科大廈中位置的主張，并以此確定中科大廈裙樓南側房屋（B座）的范圍為：在中科大廈已取得產權證的建筑面積內，以1995年12月20日繪制的中科大廈“竣工圖”為參考，地下一層至地上第五層為1015軸線之間的面積，地上第六層為1315軸線之間的面積，地上第七層為與地上第六層13軸線構成垂直面的軸線以南的面積。

綜上，原審判決認定事實不清、適用法律錯誤，本院應予糾正。對于海國投公司的上訴請求，本院認為，雖然海國投公司通過與中科實業公司簽訂租賃協議的方式，實現了對中科大廈裙樓南側（B座）的占有，但不動產物權的變動除了交付外，尚需辦理登記手續，現中科大廈整體登記在中科實業公司名下，故海國投公司要求直接確認其對中科大廈裙樓南側（B座）房屋享有所有權的上訴請求，缺乏法律依據，本院不予支持。海國投公司要求判令中科實業公司將中科大廈裙樓南側（B座）房屋所有權轉移登記至其名下的上訴請求，具有事實和法律根據，本院應予支持。

據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，本院判決如下：

一、撤銷北京市第一中級人民法院（2014）一中民初字第2944號民事判決書；

二、駁回北京市海淀區國有資產投資經營有限公司要求確認其對位于北京市海淀區中關村大街22號的中科大廈裙樓南側房屋享有所有權的訴訟請求；

三、中科實業集團（控股）有限公司于本判決生效之日起九十日內協助將位于北京市海淀區中關村大街22號的中科大廈裙樓南側房屋（具體面積以房屋登記部門最終核準的測繪數據為準）的所有權轉移登記至北京市海淀區國有資產投資經營有限公司名下。

一審案件受理費七十三萬九千八百一十四元，由中科實業集團（控股）有限公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。二審案件受理費七十三萬九千八百一十四元，由中科實業集團（控股）有限公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　　許雪梅

代理審判員　　汪　明

代理審判員　　付曉華

二〇一六年八月一日

書　記　員　　劉佳瑩