上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）滬一中民二（民）終字第382號

上訴人（原審原告）ＸＸ英。

委托代理人云惟斌，上海市大華律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）上海新長寧（集團）有限公司。

法定代表人＊＊，職務董事長。

被上訴人（原審被告）上海新長寧集團天山物業有限公司。

法定代表人＊＊，職務董事長。

上述兩被上訴人之共同委托代理人杜毓麗，上海新長寧集團天山物業有限公司員工。

被上訴人（原審被告）上海華隆物業管理有限公司。

法定代表人＊＊，職務董事長。

委托代理人顧肇羽，該公司員工。

上訴人ＸＸ英因用益物權確認糾紛一案，不服上海市長寧區人民法院（2014）長民三（民）初字第2070號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月26日立案受理后，依法組成合議庭于2015年2月3日公開開庭審理了本案。上訴人ＸＸ英的委托代理人云惟斌，被上訴人上海新長寧（集團）有限公司（以下簡稱新長寧公司）、上海新長寧集團天山物業有限公司（以下簡稱天山物業）的共同委托代理人杜毓麗、上海華隆物業管理有限公司（以下簡稱華隆物業）的委托代理人顧肇羽到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審查明，ＸＸ英是某甲的母親，案外人某乙是某甲的父親。某甲與案外人某丙于1995年1月1日經法院判決離婚，后某甲未再婚。某乙于2013年1月11日死亡，某甲于2013年2月9日死亡。

華隆物業由某房地產總公司幾次更名而來。某房屋經紀公司由某置換公司更名而來，為華隆物業的下屬企業。

1995年2月，某甲作為上海市靜安區鎮寧路4XX弄X號XX1室房屋（以下簡稱鎮寧路房屋）承租人，經某房產公司調配，將鎮寧路房屋調配到了上海市長寧區茅臺路XX0弄X號XX1室房屋（以下簡稱茅臺路房屋），當時核定家庭主要成員還有某甲的父親某乙。1995年2月10日，某甲辦理了鎮寧路房屋的退房手續，退房日期為1995年2月28日。

1995年7月，某甲經某置換公司調配，將茅臺路房屋調配到由華隆物業所屬的上海市浦電路XX弄X號XX1室房屋（以下簡稱浦電路房屋），并于1995年7月12日辦理茅臺路房屋的退房手續，退房日期為1995年7月30日。

浦電路房屋所在大樓為住宅樓，6層建筑面積為2，320平方米，全幢產權原為某房地產總公司所有，底層使用權歸某房地產總公司。浦電路18弄1號3號5號全幢房屋產權人為某房地產總公司。

盡管經歷了兩次換房過程，但某甲及其父親某乙并沒有從鎮寧路房屋搬離，兩位生前一直居住在鎮寧路房屋內，戶籍也一直在鎮寧路房屋內。

1995年9月，某置換公司與某經營管理所簽訂《購房協議》，將茅臺路房屋使用權轉讓給了某經營管理所。

2002年8月，天山物業作為新長寧公司的代理人，與案外人陳某某簽訂《上海市公有住房出售合同》，將茅臺路房屋出售給了陳某某。該房屋目前登記所有人即為陳某某。

ＸＸ英訴至原審法院稱，ＸＸ英與某乙離婚后獨居一處，2013年底ＸＸ英依據有關規定以承租人直系親屬身份向某甲生前承租的物業公司申請辦理變更承租人租賃手續時被告知，鎮寧路房屋已于1995年2月調配到茅臺路房屋，ＸＸ英隨后向房屋所屬的天山物業再次提出申請，天山物業向ＸＸ英出示情況說明稱茅臺路房屋又于1995年7月調配到浦電路房屋。經查實，沒有浦電路房屋所在的“XX1室”，天山物業、華隆物業所說的調配房屋和事實根本不存在。另經查實，主持此次換房的調配單位某置換公司系華隆物業出資的下屬企業，茅臺路房屋已于2002年8月經由新長寧公司出售給案外人由公房轉為私房。ＸＸ英認為根據上述事實，天山物業、華隆物業所稱的茅臺路房屋與浦電路房屋于1995年7月進行的調配行為既無齊備手續，也沒有實際調配的房屋，是虛假欺詐行為。根據《上海市房屋租賃條例》第41條規定，承租人死亡后生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同，因此ＸＸ英有權辦理上述公有住房承租變更手續。為保護自身權益，特向法院起訴要求判令：1、新長寧公司、天山物業、華隆物業共同恢復與ＸＸ英辦理茅臺路房屋或與茅臺路房屋同地段同價值的房屋的公有住房租賃手續；2、訴訟費由新長寧公司、天山物業、華隆物業承擔。

新長寧公司及天山物業共同辯稱，茅臺路房屋已由新長寧公司出售給了案外人，恢復成使用權房屋已經不可能。并且茅臺路房屋原承租人某甲已經于1995年7月將房屋置換，某甲已經不是該房屋的承租人。

華隆物業辯稱，1995年7月某甲依據住房調配單將茅臺路房屋與華隆物業下屬的某置換公司的浦電路房屋進行了房屋置換。后某甲認為浦電路房屋不夠理想，要求自行購房。為此，某甲與華隆物業簽訂了《差價換房協議書》，華隆物業出資人民幣（下同）95，000元，作為某甲自行購房款，華隆物業則繼續保有浦電路房屋的承租權。協議簽訂后，華隆物業分四筆向某甲支付了95，000元，某甲已收到全款。1995年9月，華隆物業又與某經營管理所簽訂《購房協議》，將茅臺路房屋的使用權有償轉讓給了某經營管理所。故ＸＸ英的訴請沒有事實依據，請求法院予以駁回。

庭審中，華隆物業向原審法院提供一份協議書，該協議書載明：“1995年7月11日，某甲（乙方）與某置換公司（甲方）簽訂《差價換房協議書》，約定，乙方居住的茅臺路房屋權屬為公房，居住面積18.9平方米，經甲方估價，乙方同意，該房價值9.5萬元。甲方提供浦電路房屋與乙方進行交換，無差價。乙方認為甲方提供的房屋不夠理想，要求自行購房。經協商，甲方同意出資9.5萬元，作為乙方自行購房款。乙方自行購房的有關過渡、搬遷及今后如家庭發生矛盾和住房發生困難均與甲方無關。協議簽訂后，乙方應在1995年7月20日之前辦妥手續搬離原處，將空房鑰匙交給甲方驗收。”落款處有某甲的蓋章，但ＸＸ英對某甲的蓋章不認可。華隆物業一并提供了四份房款支出憑單，載明某房地產總公司（華隆物業前身）于1995年7月12日、8月25日、10月12日、10月27日向某甲支付了9.5萬元，簽收人為某甲，但ＸＸ英對該簽字的真實性同樣不認可。

原審另查明，浦電路房屋后因2002年動遷，已全部拆除。鎮寧路房屋目前空置。

另經原審查明，未查詢到某房產公司的工商登記資料，僅查到上海某外經房地產開發經營公司，而該公司目前已處吊銷未注銷狀態。

審理中，原審法院與現鎮寧路房屋的管理單位某物業公司取得聯系。該公司稱，某甲確實在1995年將鎮寧路的房屋調配到了茅臺路XX0弄X號XX1室。并且在調配單上有注明“原房由本單位保留使用”，即由當時的調配單位某房產公司保留使用。但調配后，某甲沒有搬走，此后一直與其父親居住在鎮寧路房屋內，某房產公司沒有向某甲收回并實際使用鎮寧路房屋。由于某物業公司不是房屋使用權人，故其認為也無權干涉鎮寧路房屋實際由誰使用。

原審認為，公民、法人的合法的民事權益受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。首先，對于本案中兩次換房過程（即鎮寧路房屋調換至茅臺路房屋、茅臺路房屋調換至浦電路房屋），新長寧公司、天山物業、華隆物業在房屋調換過程中操作規范，程序合法，已經盡到審慎義務。ＸＸ英訴稱浦電路房屋不存在，新長寧公司、天山物業、華隆物業有欺詐嫌疑。盡管浦電路房屋已被拆除，但根據房地產登記簿記載，浦電路X8弄X號房屋的產權人為華隆物業的前身某房地產總公司，ＸＸ英稱浦電路房屋不存在依據不足。此外，根據法律規定，公有居住房屋受配人應在一個月內向出租人辦理租賃手續，某甲在1995年7月就簽署了住房調配單（茅臺路房屋—浦電路房屋），如未辦理租賃手續，也應為某甲本人之責任。其次，茅臺路房屋已為案外人買為產權房，新長寧公司、天山物業、華隆物業對茅臺路房屋既無使用權也無產權。ＸＸ英要求新長寧公司、天山物業、華隆物業恢復茅臺路房屋的租賃關系已無實際可能，事實上無法履行；至于ＸＸ英提出讓新長寧公司、天山物業、華隆物業恢復與茅臺路房屋同地段同價值房屋的租賃關系，由于該訴請指向不明確，茅臺路房屋同地段同價值房屋眾多，更無法確定何房屋由新長寧公司、天山物業、華隆物業管理，事實上也無法操作。即便茅臺路房屋依舊是使用權房屋，亦或是ＸＸ英確定了與茅臺路房屋同價值同地段的使用權房屋，某甲生前也已經將茅臺路房屋調換到了浦電路房屋，新長寧公司、天山物業、華隆物業在操作過程中并無明顯過錯，ＸＸ英要求新長寧公司、天山物業、華隆物業承擔責任依據不足，本院難以支持。

關于《差價換房協議》，如ＸＸ英堅持認為該協議不真實，同時也對某甲簽署的房款憑證不認可，認為該協議存在欺詐等行為，可另尋途徑主張權利。

原審法院審理后，依照《中華人民共和國民法通則》第五條之規定，于二〇一四年十一月二十八日作出判決：駁回ＸＸ英的訴訟請求。案件受理費人民幣80元，因適用簡易程序，減半收取計人民幣40元，由ＸＸ英負擔。

判決后，ＸＸ英不服，上訴于本院稱，1、上訴人沒有否認浦電路18弄有房屋且產權歸華隆物業的事實，而是指調配的浦電路XX弄X號XX1室房屋不存在，華隆物業也確認X8弄X號一樓系商鋪，印證了二至六樓為住宅的事實，商鋪不可能用于公有住房調配，原審此節事實認定錯誤。2、從調配單顯示，1995年7月12日辦理完調配房屋審批手續，而《差價換房協議書》是1995年7月11日簽署，7月12日即領取了第一筆款項。如果浦電路房屋調配在先，某甲出售的應是浦電路房屋，而非茅臺路房屋；如果出售茅臺路房屋在先，不可能完成浦電路房屋的調配，原審認定自相矛盾。3、原審回避對《差價換房協議書》合法性、真實性的認定屬事實認定遺漏。茅臺路房屋是獨用公房，按照當時政策法規是不能進行使用權買賣，即使是差價換房的錢款也不能直接發放到當事人手中。所謂另行主張也不符合法律規定。4、原審對本案中幾處異常現象未予查明。首先，被上訴人提交的證據原件顯示，所有某甲經手的手續中基本都是蓋章，僅有在差價換房后領取現金時有其個人簽名，但即便是四份單據的簽名，第一張與后三張也存有不同。其次，在鎮寧路房屋調配至茅臺路房屋的退房單上所蓋的某甲個人印章也與《差價換房協議書》上的印章不同。上述事實的查明與本案房屋承租權是否正常流轉或滅失息息相關，被上訴人的行為致使上訴人客觀上無法行使承租權或致承租房屋的實體不存在，理應對上訴人的損失予以恢復或賠償。請求二審撤銷原判，改判被上訴人提供與茅臺路同地段同價值的房屋恢復與上訴人辦理租賃手續或賠償上訴人承租權滅失的經濟損失。

被上訴人新長寧公司、天山物業共同辯稱，房屋調配單上都有當時兩個主管部門的公章，被上訴人據此辦理相關手續，程序都是符合當時規定的，被上訴人與華隆物業沒有業務上的聯系，不存在審查不嚴或與華隆物業串通的情況。不同意上訴人的上訴請求，要求二審法院維持原判。

被上訴人華隆物業辯稱，上訴人長期不與某甲共同生活，并不清楚某甲的私章使用和簽名情況，上訴人對被上訴人在原審提交的證據原件上顯示某甲經手的手續中的蓋章和簽名都不認可，僅是上訴人的質證意見，并沒有提供證據加以證明。某甲在生前處分了自己的承租權，致使其承租權消滅。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經本院審理查明，原審法院查明事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。某甲原為鎮寧路房屋的承租人，在1995年2月、7月兩次經相關公司調配房屋，由鎮寧路房屋調配至茅臺路房屋，又由茅臺路房屋調配至浦電路房屋，某甲先后辦理了鎮寧路房屋的退房手續和茅臺路房屋的退房手續。對此，從被上訴人新長寧公司、天山物業提供的相關證據原件反映，被上訴人新長寧公司、天山物業辦理的程序、手續合法。某甲取得茅臺路房屋使用權后，又與華隆物業簽訂《差價換房協議書》，從該協議內容來看，當時雙方確定茅臺路房屋的價值為9.5萬元，華隆物業以等價值的浦電路房屋與之交換，但某甲認為浦電路房屋不夠理想，要求自行購房，最終某甲領取了9.5萬元，同時辦理了茅臺路房屋的退房手續，浦電路房屋的調配亦終止履行。此外，某甲生前從未對茅臺路房屋或浦電路房屋主張過任何權利，某甲之后仍長期居住鎮寧路房屋可以印證上述事實。本院認為，被上訴人華隆物業針對上訴人的主張，提供了《差價換房協議書》和向某甲支付9.5萬元的支出憑單，且從上海市房地產登記資料顯示，浦電路房屋當時的權利人為某房地產總公司，即變更名稱后的華隆物業。上訴人以某甲個人印章前后不同，以自己判斷的某甲簽字前后不同，以某甲辦手續時是蓋章而領取現金時是簽名，來否認《差價換房協議書》的真實性，顯然理由不充分，證據亦不足。上訴人也沒有舉證證明，該協議內容違反了當時的政策法規。被上訴人華隆物業提供了證據原件，結合查明的事實，本院認定《差價換房協議書》真實有效，且當事人已實際履行，某甲不再享有茅臺路房屋的租賃使用權。上訴人ＸＸ英的訴請，缺乏事實依據和法律依據，本院不予支持。原審法院所作判決并無不當，本院予以維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣80元，由上訴人ＸＸ英負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　孔美君

審　判　員　　鄭衛青

代理審判員　　楊斯空

二〇一五年三月十九日

書　記　員　　強　穎

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

……