四川省南充市中級人民法院

民 事 判 決 書

(2017)川13民終3298號

上訴人（原審原告）：唐銀,男,1965年5月4日出生,漢族，住四川省南充市順慶區。

上訴人（原審原告）：何長路,男,1966年5月24日出生,漢族，住四川省南充市嘉陵區。

二上訴人共同委托訴訟代理人：母洪恒，四川博成律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：四川省南部縣崚鷹房地產開發有限公司，住所地四川省南部縣幸福大道金葫路。

法定代表人：趙修君，經理。

委托訴訟代理人：羅仕貴，南部縣陵江法律服務所法律工作者

被上訴人（原審被告）：李春國，男，1958年3月8日出生，漢族，住四川省南部縣。

委托訴訟代理人：杜昌勇，四川義立律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）:李長明，男，1963年8月19日出生，漢族，住四川省南部縣。

委托訴訟代理人:張雙慶，四川龍正律師事務所律師。

上訴人唐銀、何長路因與被上訴人四川省南部縣崚鷹房地產開發有限公司（以下簡稱崚鷹公司）、李春國、李長明用益物權確認糾紛一案，不服四川省南部縣人民法院(2017)川1321民初1582號民事判決向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

唐銀、何長路上訴請求：1.撤銷原判，依法改判；2.一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：第一，原審認定事實錯誤。原審認定涉案兩宗土地仍由李春國控制和占有與案件事實嚴重不符。其一，李春國已將涉案兩宗土地的國有土地使用權證交付給唐銀、何長路，完成了土地使用權的交割，可視為標的物的交付。唐銀、何長路在收到土地使用權證后自然占有該標的物。其二，唐銀、何長路對涉案土地進行了平場，并修建了售房部，簽訂了建設工程施工合同，投入了開發資金，實施了開發行為，進行了實體上的利用和支配。故涉案土地由唐銀、何長路控制和占有。第二，原審適用法律錯誤。其一，原審認為涉案土地使用權沒有完成轉讓登記，不能產生土地使用權轉移的法律效力，因此涉案建設用地使用權尚未轉移至唐銀、何長路，唐銀、何長路對崚鷹公司、李春國僅享有債權，不能據此請求確認涉案土地使用權歸二人所有。前已述及，唐銀、何長路已實際占有并支配土地，行使了占有、支配、收益等權利。各方當事人間的紛爭導致了轉移登記不能，故通過司法救濟來完成依法登記。原審適用法律不當，本末倒置。其二，原審認為涉案土地使用權已被法院查封，不得轉讓。原審已查明，涉案土地使用權在被查封前已經轉讓，只是尚未完成轉移登記。在后的查封行為不應約束在先的買賣行為。其三，原審認為涉案土地使用權因李長明與李春國民間借貸糾紛案已被原審法院查封，與李長明有法律上的利害關系，故李長明可以以第三人的身份申請參加本案訴訟。然而，李長明既不能就本案訴訟標的主張實體權利，也與訴訟標的無直接牽連。原審不能因李長明另案的查封物涉及本案，就認為其與本案有法律上的利害關系，并讓其參與本案訴訟。

崚鷹公司未進行答辯。

李春國辯稱，駁回上訴，維持原判。事實及理由：第一，涉案土地由李春國控制和占有。其一，唐銀、何長路通過法院拍賣程序合法取得涉案土地是實，但李春國在未取得一分錢對價且涉案土地使用權轉讓未經登記的情況下，占有涉案土地天經地義。其二，唐銀、何長路收到涉案土地使用權證時，理應知曉涉案土地使用權證登記的使用權人為崚鷹公司，證明當時雙方并無轉移涉案土地使用權之意，唐銀、何長路僅是代管涉案土地使用權證。唐銀、何長路進行平場、代管涉案土地使用權證和修建售房部的行為都不能說明涉案土地由二人控制和占有，并且售房部遠離涉案土地。第二，一審適用法律正確。根據《物權法》第九條和第一百四十五條的規定，登記為不動產物權變動的法定要件。涉案《合伙開發合同》和《確認書》均屬債權性質，因未向登記機構申請變更登記，故不能發生涉案土地使用權轉移的法律效果。其次，在《確認書》達成合意之前，涉案土地使用權已被南部縣人民法院查封，依法不得轉讓。關于《確認書》簽訂的時間。一審中，唐銀就已承認《確認書》的簽訂時間不實，但隨后其又拿出第二份《確認書》。第二份《確認書》除沒有約定違約責任外，其余與第一份《確認書》的內容一致，包括落款時間。唐銀的代理人在庭審中對第二份《確認書》落款時間的陳述模棱兩可。李春國認為第二份《確認書》的真實性也存疑，法院應當不予采信。第三，李長明與本案有利害關系，可以以第三人的身份參加本案訴訟。其一，涉案土地使用權的歸屬直接關系到李國春債權人李長明的利益。其二，涉案強制執行標的物是否存在，執行程序能否進行下去，執行目的能否實現等重大財產利益的得與失，也與李長明有關。最后，一審法院認定涉案《合伙開發合同》實為建設用地使用權轉讓合同,李春國不予認同。

李長明辯稱，一審認定的基本事實清楚，適用法律正確，二審應該予以駁回上訴，維持原判。李春國并未將涉案土地交付唐銀、何長路占有和控制，只是將土地使用權證交付二人，未按照法律規定辦理土地使用權轉移登記，故唐銀、何長路未占有和控制涉案土地。李春國只是與唐銀、何長路合伙開發涉案土地，而不是轉讓。涉案土地整個前期的開發準備和取得相關手續，都是李春國辦理，唐銀和何長路未實際參與，不構成控制和占有。唐銀、何長路與李春國之間有兩份轉讓合同，一審已經查明兩個合同的形成時間晚于實際簽訂時間，是為了達到規避李長明的債權而簽訂的虛假合同，這是不合法的。兩份轉讓合同是在法院查封涉案土地后形成的。其次，一審法院適用法律正確。不動產物權變動必須以登記作為要件。同時，唐銀、何長路與李春國簽訂的土地使用權轉讓合同在沒有辦理合法登記的前提下，第三人基于對李春國的債權申請法院查封是合法的。涉案土地使用權雖登記在崚鷹公司名下，但是李春國才是土地的實際使用權人。并且崚鷹公司沒有認可涉案土地使用權轉讓，而是認可了李長明申請法院查封的行為。

唐銀、何長路向一審院起訴請求：1、依法確認崚鷹公司名下的位于南部縣南隆鎮金魚村10社的國有建設用地使用權【土地使用證編號：南國用（2013）字第020xxx、地號0000020xxx，南國用（2014）字第027xxx號】為唐銀、何長路享有；2、本案保全費、律師費由崚鷹公司和李春國共同承擔。

一審法院認定事實：2009年，李春國以崚鷹公司名義，通過合法程序取得了涉案兩宗國有土地使用權。同年5月17日，李春國與崚鷹公司簽訂《房地產開發掛靠協議書》，約定，李春國借用崚鷹公司的名義，自行全額出資，通過人民法院公開拍賣，取得原南部縣海聯電纜廠所有土地（涉案土地）。之后，李春國繼續掛靠崚鷹公司，并以崚鷹公司名義，對該宗土地進行房地產開發，李春國按約定向崚鷹公司支付掛靠費。2013年4月25日，唐銀、何長路與李春國簽訂《合伙開發合同》，約定：項目位置南部縣金魚村十組。土地來源崚鷹房公司南國用2000字第012535xxx號工業用地1868平方米及南國用99字第0002xxx號辦公用地533.35平方米（即涉案土地），共2401.34平方米。由李春國將上述兩宗土地變性為“住宅、商用”，取得方式為出讓，并承擔取得《國有土地使用證》、《規劃設計條件通知書》、《用地規劃許可證》、用地紅線圖、開發方案審批等相關手續的全部費用。除此之外的全部證照及配套費、人防費等一切規費及所有稅費由唐銀、何長路承擔。上述土地開發由唐銀、何長路全額投資，自主經營，自負盈虧，自行承擔一切法律責任。李春國不參與管理，只按該項目的地上產權面積×樓面地價800元/㎡收取固定回報，固定回報額以南部縣房管局實測面積為準。該回報包含上述宗地取得《建設工程規劃許可證》之前的土地增值稅。唐銀、何長路向李春國支付固定回報的期限和方式為：首批固定回報700萬元分三次支付。首次480萬元，第二次100萬元，第三次120萬元。同時約定了以后款項的支付條件。在該合同的雙方權利義務部分還約定，李春國按約定收取固定回報，唐銀、何長路按約定支付李春國固定回報，享受本項目的開發權利和李春國固定回報之外的全部開發收益，承擔自己的全部債務。在李春國協助下自行辦理該項目《工程規劃許可證》之后的全部開發手續，并承擔相應費用等。同日，崚鷹公司以發包人身份，李春國以項目承包人及土地使用權人身份，唐銀、何長路以項目承包人及投資人身份，簽訂《房地產開發內部承包協議書》，約定，崚鷹公司將【興安華城】開發項目（該項目系涉案土地的開發項目）全部內部發包給唐銀、何長路及李春國承包開發，由三承包人自行全額投資，自主經營、自負盈虧、自擔風險、自行承擔一切法律責任。三承包人應向崚鷹公司繳納內部承包管理費20萬元。項目開發中產生的全部稅、費及因勞動合同關系或者雇傭關系產生的責任由三承包人承擔。開發中發生的全部債權債務，與崚鷹公司無關，由三承包人享有、清償。同年5月5日和6日，崚鷹公司向唐銀出具兩份授權委托書，授權唐銀代表崚鷹公司辦理國有土地使用證及全權經營管理【興安華城】開發項目。

2013年6月3日和2014年2月24日，南部縣人民政府分別頒發了南國用（2013）第020xxx號土地使用權證和南國用（2014）第027xxx號土地使用權證，將涉案土地使用權用途登記為商住用地，使用權類型為出讓用地。2013年5月至2014年1月期間，唐銀、何長路共計向李春國支付款項5957600元。李春國已將涉案兩宗土地的國有土地使用權證交付給唐銀、何長路，但該兩宗土地仍由李春國控制和占有。

第三人李長明因與李春國民間借貸糾紛，向一審法院申請訴前財產保全，一審法院于2015年10月12日裁定查封了涉案南國用2000字第012535xxx號國有建設用地使用權（面積1868平方米）。之后，李長明提起訴訟，2016年1月，該案經一審法院主持調解，雙方達成調解協議。由于李春國未按照調解書履行義務，李長明遂申請執行，現案件正由一審法院執行。

審理中，唐銀、何長路及李春國均提交了與崚鷹公司三方簽訂的落款時間為“2014年10月25日”的確認書一份。確認書的主要內容：1、唐銀、何長路與李春國之間的關系，名為合伙開發，實為李春國轉讓土地使用權。2、登記在崚鷹公司名下的涉案兩宗土地使用權歸唐銀、何長路所有。但在唐銀、何長路付清土地轉讓款前，未經李春國同意，唐銀、何長路和崚鷹公司不得轉讓該宗土地的使用權。3、李春國只按該宗土地開發建設后的地上建筑面積收取土地轉讓款，不參與項目開發。唐銀、何長路尚欠李春國土地轉讓款為地上建筑面積×800元/㎡減去已付的5957600元。4、該宗土地開發仍掛靠崚鷹公司，掛靠費仍由李春國全額承擔。對該確認書的真實簽訂時間，李春國、崚鷹公司辯稱是2017年3、4月，把簽訂時間寫為“2014年10月25日”是為了避免法院執行拍賣該宗土地使用權，確認書不是李春國的真實意思表示。對此，唐銀、何長路的委托訴訟代理人稱，該確認書簽署的真實時間是在“2014年10月25日”之后，但對具體簽訂時間不清楚。同時認為，之所以把時間提前，是因為三方當事人早在2014年就協商同意了確認書確認的內容，因此，才將時間提前至2014年。為確定該確認書的實際簽訂時間，李春國向本院申請，請求予以鑒定。2017年7月4日，本院依法通知唐銀、何長路到庭接受詢問，唐銀到庭，經本院詢問，唐銀認可該確認書是2017年2月底簽訂，李春國遂撤回了鑒定申請。之后，唐銀、何長路又向一審法院提交了其與李春國簽訂的落款時間為“2014年10月25日”的確認書一份。該確認書的內容除沒有約定違約責任外，與唐銀、何長路提交的前述確認書內容一致。對該份確認書李春國辯稱，確認書是2016年9月份簽訂，其目的是為了規避第三人李長明申請執行一案的執行，同時，申請對形成時間進行鑒定。關于該確認書的簽訂時間，唐銀稱就是落款時間，唐銀、何長路委托訴訟代理人在庭審中陳述，大體簽訂時間是2014年10月25日。

一審法院認為，一、涉案土地使用權是李春國以崚鷹公司名義取得，李春國是該土地使用權的實際購買者，并對該土地使用權行使占有、支配和收益權。該土地使用權雖登記在崚鷹公司名下，但崚鷹公司僅是名義上的使用權人。對此，各方當事人均無異議，本院予以認定。二、唐銀、何長路及李春國與崚鷹公司是掛靠關系，有掛靠合同和承包合同證實，且各方當事人均無異議，本院予以認定。

本案爭議的焦點之一，唐銀、何長路與李春國之間是合伙開發房地產關系還是土地使用權轉讓關系。所謂土地使用權轉讓是權利人將出讓土地使用權轉讓給他人，以獲取土地使用權的對價。合伙開發房地產是當事人提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利益、共擔風險。“共擔風險”是合伙開發房地產法律關系的本質特征之一。根據當事人提供的《合伙開發合同》內容看，是由李春國將涉案兩宗土地使用權用于開發，李春國除承擔項目開發前期辦理證照及項目審批手續的費用外，其按開發項目的地上產權面積每平方米800元收取固定回報。土地開發由唐銀、何長路全額投資，自主經營，自負盈虧，自行承擔一切法律責任。唐銀、何長路按約定支付李春國固定回報，享受本項目的開發權利和李春國固定回報之外的全部開發收益，承擔全部債務。即李春國既不參與經營，也不承擔風險，只收取固定利益。唐銀、何長路與李春國間的法律關系不具備合伙開發房地產所應當具備的“共擔風險”特征，其收取的固定收益已經成為“投入”的土地使用權的對價，與土地使用權轉讓法律關系的權利義務內容一致。雙方雖簽訂了《合伙開發合同》，但其真實意思并不是進行房地產項目的合伙開發，而是進行建設用地使用權轉讓。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，一審法院認定唐銀、何長路與李春國之間的法律關系為建設用地使用權轉讓。

本案爭議焦點之二，唐銀、何長路與李春國簽訂了“確認書”是否就取得了涉案土地使用權。本案系用益物權即建設用地使用權確認糾紛，屬對物權歸屬的確認。唐銀、何長路與李春國之間雖形成了涉案土地使用權轉讓合同關系，且唐銀、何長路已按約定支付了部分轉讓款，李春國也將土地使用權證交給了唐銀、何長路。但該土地目前仍然由李春國控制和占有，合同雙方也未向登記機構申請變更登記，涉案土地使用權仍是登記在崚鷹公司名下。我國物權法規定，不動產物權的轉讓，經依法登記方發生物權效力，建設用地使用權轉讓，應當向登記機構申請變更登記。由于物權法對不動產登記原則上采取的是登記要件模式，即登記為物權變動生效的法定要件。因此，僅通過簽訂建設用地使用權轉讓合同，即使支付了部分轉讓款，但仍未完成土地使用權的轉移。只有進行了變更登記，土地使用權變動才發生法律效力。本案中雖然唐銀、何長路與李春國簽訂了“確認書”并約定登記在崚鷹公司名下的涉案兩宗土地使用權歸唐銀、何長路所有。但是，從本院查明的事實看，該“確認書”明顯有規避法律之嫌，且“確認書”是唐銀、何長路與李春國在原簽訂的名為合作開發合同實為建設用地使用權轉讓合同的基礎上，對相關土地使用權轉讓事宜的進一步約定，是當事人之間的合同，該合同的性質是債權合同。即使雙方當事人有轉讓涉案土地使用權的意圖和目的，但如果沒有完成登記，也不能產生涉案土地使用權轉移的法律效力。因此，涉案建設用地使用權尚未轉移至唐銀、何長路。同時，因李春國與第三人李長明民間借貸糾紛案，涉案土地使用權已被一審法院查封。根據相關法律規定，已被人民法院查封的土地使用權不得轉讓。

本案爭議的焦點之三，即第三人李長明的主體資格是否適格。因本案系建設用地使用權確認糾紛，需確認的是土地使用權的歸屬，而涉案土地使用權因第三人李長明與李春國民間借貸糾紛案，已被一審法院查封正在執行中，涉案土地使用權的歸屬與作為李春國債權人的李長明有法律上的利害關系。因此，李長明以第三人的身份申請參加本案訴訟，符合法律規定，其主體適格。至于唐銀、何長路所稱，第三人李長明與李春國之間的民間借貸案件是虛假訴訟的問題，其應當按照相關法律程序另行主張權利，對此本院在本案中不予審理。關于唐銀、何長路主張的保全費和律師費的訴求，因唐銀、何長路既未明確具體的金額，也未提交相應的證據，因此，本院依法不予支持。

綜上所述，涉案建設用地使用權是李春國以崚鷹公司的名義取得，唐銀、何長路與李春國雖然簽訂了名為合伙開發合同實為建設用地使用權轉讓合同，以及之后又簽訂了“確認書”，但唐銀、何長路依據該合同及“確認書”對李春國享有的權利是債權，只能要求李春國履行合同義務，而不能據此請求確認涉案土地使用權歸其所有。依照《中華人民共和國物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”第一百四十五條“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記”《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條“法庭辯論終結，應當依法作出判決。判決前能夠調解的，還可以進行調解，調解不成的，應當及時判決”、第一百四十四條“被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以按撤訴處理；被告反訴的，可以缺席判決”規定，判決：駁回原告唐銀、何長路的訴訟請求。案件受理費400元，由原告唐銀、何長路負擔。

本院二審期間，當事人均未提交新證據。二審查明的事實與一審一致，本院對一審查明的事實予以確認。

本院，唐銀、何長路與李春國簽訂的《合伙開發合同》是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律法規禁止性規定，合法有效。但該合同約定李春國只收取固定收益，不承擔經營風險，依照《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規定，該合同實質為建設用地使用權轉讓合同。轉讓方李春國負有向受讓方唐銀、何長路交付涉案土地并轉移土地使用權的義務。因涉案土地使用權至今仍登記在崚鷹公司名下，未變更登記至唐銀、何長路名下，依照物權法第九條、第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”之規定，唐銀、何長路尚未取得涉案土地使用權，因此二人不涉案土地使用權人。唐銀、何長路的該項上訴請求不成立。李長明不是《合伙開發合同》的當事人，對該合同無法律上的權利義務，其與本案不具有法律上的利害關系。因此其不是民事訴訟法第五十六條規定的第三人。因李長明與李春國民間借貸糾紛一案執行中查封了涉案土地，故其與本案有經濟上的利害關系，一審通知其作為第三人參加本案訴訟，有利于查明案件事實，并無不妥。

綜上所述，唐銀、何長路的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費400.00元，由上訴人唐銀、何長路負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　劉榮耀

審判員　　吳　彪

審判員　　田　娟

二〇一八年二月五日

書記員　　凌鴻雁