基本案情 

    原告某服飾店訴稱：其承租了新疆烏魯木齊市光明路某號房屋用于銷售服 裝、鞋帽等物品。2019年2月23日其發現樓上張某的室內房頂供水管破裂漏水導 致某服飾店租賃的房屋被浸泡。故將張某及物業管理公司某機關服務中心訴至 法院，請求判令：（1）支付原告房屋裝修損失16848元；（2）支付原告財產、 停業經濟損失165360元；（3）支付原告店鋪房屋租賃費損失81388.90元 ；（4）支付原告雇員兩個月的誤工費6200元；（5）支付原告的經營者夫婦交 通費2917元；（6）支付原告的經營者夫婦二人一個月的誤工費1萬元；（7）支 付原告損害現場保全證據公證費2000元；（8）支付原告因漏水造成的裝修及停 業經濟損失評估費3000元；（9）被告承擔本案訴訟費、評估費、保全費、郵寄 費等一切相關費用。 

       被告張某辯稱：本案漏水的水管位于主水管道，主水管道系屬于整個小區 所有，并非張某的專屬部分。公共設施、公用主水管的維修、養護的義務主體 為自來水公司或自建供水單位（二次供水），并不在個人。 

      被告某機關事務管理局辯稱：其系獨立的機關法人，職責范圍不包括物業 管理職能，雖與某機關第一服務中心有行政隸屬關系，但雙方均獨立對外承擔 民事責任。 

      被告某機關服務中心辯稱：本案漏水房屋內供水管線的權屬為業主專有部分，并非物業管理范圍的共有部分，專有部分的日常養護應由業主自主承擔 ，因專有部分造成的相鄰權財產損害，應由專有部分的業主承擔責任。某機關 服務中心及時到場搶修已履職盡責。 

      法院經審理查明：某服飾店承租了新疆烏魯木齊市光明路某號房屋用于銷 售服裝、鞋帽等物品。2019年2月23日雙方當事人發現某服飾店樓上再審申請人 張某的室內房頂供水管破裂漏水導致某服飾店租賃的房屋被浸泡。被申請人某 機關服務中心2019年6月10日之前為涉案樓房所在小區的物業管理公司，2019年 9月17日，該中心向再審申請人張某收取了2019年2月22日至2019年6月10日的物 業費87.50元。因某服飾店委托新疆百某價格評估事務所對其損失作出的新百價 評字（2019）第36號鑒定意見有效期僅為一年，庭審中經某服飾店申請，一審 法院依法委托該所對某服飾店的損失作出新百價評（2021）第68號鑒定意見 ，載明：（1）裝修損失價值16666元；（2）停業損失價值165360元；（3）受 損衣物損失11 344元；（4）房屋租賃費及物業管理費62910元。

      新疆生產建設兵團烏魯木齊墾區人民法院于2022年1月30日作出（2020）兵 1101民初480號民事判決：一、張某賠償被申請人某服飾店的直接經濟損失 28010元；二、駁回某服飾店某機關服務中心的訴訟請求及要求賠償其他經濟損 失的訴訟請求。張某不服一審判決，提起上訴。新疆生產建設兵團第十二師中 級人民法院于2022年5月30日作出（2022）兵11民終193號民事判決：駁回上訴 ，維持原判。張某不服二審判決，申請再審。新疆生產建設兵團第十二師中級 人民法院于2022年6月15日作出（2023）兵11民再7號民事判決：一、撤銷本院 （2022）兵11民終193號及新疆生產建設兵團烏魯木齊墾區人民法院（2020）兵 1101民初480號民事判決；二、被申請人某服飾店裝修損失16666元、服裝等財 產損失11344元、公證費損失2000元、鑒定費損失4000元，共34010元，由再審 申請人張某承擔6802元，被申請人新疆生產建設某機關服務中心承擔27208元。 三、駁回被申請人某服飾店的其他訴訟請求。

      裁判理由 

      法院生效裁判認為：

      1.本案案由為財產損害賠償糾紛。《最高人民法院關 于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定 為物權法第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬于業主專有部分，也不 屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”。本案漏水水管位于 張某所有房屋的樓頂近天花板處，在張某自用水表的水閥之外，漏水部分水管 對于張某來說“不具有利用上的獨立性，也不可以排他使用”，故該部分水管 應當認定為屬于全樓共用水管，屬于樓棟業主的共有部分。該部分漏水導致再 審被申請人某服飾店損失，不應當由再審申請人張某獨自承擔全部損害賠償責 任。本案一、二審在認定漏水水管為共有水管的情況下，判決由張某個人承擔 全部損害賠償責任，適用法律錯誤，本院應依法糾正。

      2.本案被申請人某機關 服務中心為涉案小區的物業服務企業。國務院《物業管理條例》（2018年修正 ）第二條規定“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業 主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場 地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動 ”。第三十五條規定“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應 的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安 全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。本案當事人雖未舉證涉案小 區與被申請人機關服務中心簽訂有書面的物業服務合同，但某機關服務中心向 業主收取物業管理費用，事實上也為小區提供物業服務。故本案被申請人某機 關服務中心對本案漏水的水管共有部分負有維修、養護與管理的職責。本案水 管漏水前，某機關服務中心未盡到養護職責，漏水后又未及時發現漏水情況并 即時維修，故被申請人某機關服務中心對本案造成的漏水損失存在維修、養護 與管理過錯，其應當承擔相應的損害賠償責任。本院再審酌定其承擔80%的損害 賠償責任。

      3.再審申請人張某作為共有管道的室內使用者，在使用過程中亦存 在注意、協助義務，其義務不僅包括日常使用中的維護，還包括出現滲漏時的 及時發現、報修義務，以及突發情況下的相互配合、及時妥善處理義務。本案 因再審申請人張某未能盡到相應的注意協助和及時妥善處理義務，本院酌定其 承擔20%的損害賠償責任。

      4.被申請人某機關事務管理局為機關法人，對涉案小 區的共有財產無管理、養護職責，其在本案中不應當承擔損害賠償責任。

     本案 一、二審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，本院對一、二審判決結果應予 糾正。

      裁判要旨

     1.漏水水管位于住戶自用水表的水閥之外，對于住戶來說“不具有利用上 的獨立性，也不可以排他使用”，故該部分水管應當認定為屬于全樓共用水管 ，屬于樓棟業主的共有部分，故不應當由住戶獨自承擔全部損害賠償責任。

    2.物業公司雖未與住戶簽訂《物業服務合同》，但物業公司向業主收取物 業管理費用，事實上也為小區提供物業服務。故物業公司對小區共有部分負有 維修、養護與管理的職責，其未盡到注意義務，應承擔主要的賠償責任。 

     關聯索引 

    《物業管理條例》第36條、第51條 《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》第3條 

  《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的 解釋》第3條

    一審：新疆生產建設兵團烏魯木齊墾區人民法院（2020）兵1101民初480號 民事判決（2022年1月30日） 

    二審：新疆生產建設兵團第十二師中級人民法院（2022）兵11民終193號民 事判決（2022年5月30日） 

    再審：新疆生產建設兵團第十二師中級人民法院（2023）兵11民再7號民事 判決（2022年6月15日）