基本案情 

    原告某服飾店訴稱：其承租了新疆烏魯木齊市光明路某號房屋用于銷售服 裝、鞋帽等物品。2019年2月23日其發(fā)現(xiàn)樓上張某的室內房頂供水管破裂漏水導 致某服飾店租賃的房屋被浸泡。故將張某及物業(yè)管理公司某機關服務中心訴至 法院，請求判令：（1）支付原告房屋裝修損失16848元；（2）支付原告財產、 停業(yè)經濟損失165360元；（3）支付原告店鋪房屋租賃費損失81388.90元 ；（4）支付原告雇員兩個月的誤工費6200元；（5）支付原告的經營者夫婦交 通費2917元；（6）支付原告的經營者夫婦二人一個月的誤工費1萬元；（7）支 付原告損害現(xiàn)場保全證據公證費2000元；（8）支付原告因漏水造成的裝修及停 業(yè)經濟損失評估費3000元；（9）被告承擔本案訴訟費、評估費、保全費、郵寄 費等一切相關費用。 

       被告張某辯稱：本案漏水的水管位于主水管道，主水管道系屬于整個小區(qū) 所有，并非張某的專屬部分。公共設施、公用主水管的維修、養(yǎng)護的義務主體 為自來水公司或自建供水單位（二次供水），并不在個人。 

      被告某機關事務管理局辯稱：其系獨立的機關法人，職責范圍不包括物業(yè) 管理職能，雖與某機關第一服務中心有行政隸屬關系，但雙方均獨立對外承擔 民事責任。 

      被告某機關服務中心辯稱：本案漏水房屋內供水管線的權屬為業(yè)主專有部分，并非物業(yè)管理范圍的共有部分，專有部分的日常養(yǎng)護應由業(yè)主自主承擔 ，因專有部分造成的相鄰權財產損害，應由專有部分的業(yè)主承擔責任。某機關 服務中心及時到場搶修已履職盡責。 

      法院經審理查明：某服飾店承租了新疆烏魯木齊市光明路某號房屋用于銷 售服裝、鞋帽等物品。2019年2月23日雙方當事人發(fā)現(xiàn)某服飾店樓上再審申請人 張某的室內房頂供水管破裂漏水導致某服飾店租賃的房屋被浸泡。被申請人某 機關服務中心2019年6月10日之前為涉案樓房所在小區(qū)的物業(yè)管理公司，2019年 9月17日，該中心向再審申請人張某收取了2019年2月22日至2019年6月10日的物 業(yè)費87.50元。因某服飾店委托新疆百某價格評估事務所對其損失作出的新百價 評字（2019）第36號鑒定意見有效期僅為一年，庭審中經某服飾店申請，一審 法院依法委托該所對某服飾店的損失作出新百價評（2021）第68號鑒定意見 ，載明：（1）裝修損失價值16666元；（2）停業(yè)損失價值165360元；（3）受 損衣物損失11 344元；（4）房屋租賃費及物業(yè)管理費62910元。

      新疆生產建設兵團烏魯木齊墾區(qū)人民法院于2022年1月30日作出（2020）兵 1101民初480號民事判決：一、張某賠償被申請人某服飾店的直接經濟損失 28010元；二、駁回某服飾店某機關服務中心的訴訟請求及要求賠償其他經濟損 失的訴訟請求。張某不服一審判決，提起上訴。新疆生產建設兵團第十二師中 級人民法院于2022年5月30日作出（2022）兵11民終193號民事判決：駁回上訴 ，維持原判。張某不服二審判決，申請再審。新疆生產建設兵團第十二師中級 人民法院于2022年6月15日作出（2023）兵11民再7號民事判決：一、撤銷本院 （2022）兵11民終193號及新疆生產建設兵團烏魯木齊墾區(qū)人民法院（2020）兵 1101民初480號民事判決；二、被申請人某服飾店裝修損失16666元、服裝等財 產損失11344元、公證費損失2000元、鑒定費損失4000元，共34010元，由再審 申請人張某承擔6802元，被申請人新疆生產建設某機關服務中心承擔27208元。 三、駁回被申請人某服飾店的其他訴訟請求。

      裁判理由 

      法院生效裁判認為：

      1.本案案由為財產損害賠償糾紛。《最高人民法院關 于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定 為物權法第六章所稱的共有部分：……（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不 屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等”。本案漏水水管位于 張某所有房屋的樓頂近天花板處，在張某自用水表的水閥之外，漏水部分水管 對于張某來說“不具有利用上的獨立性，也不可以排他使用”，故該部分水管 應當認定為屬于全樓共用水管，屬于樓棟業(yè)主的共有部分。該部分漏水導致再 審被申請人某服飾店損失，不應當由再審申請人張某獨自承擔全部損害賠償責 任。本案一、二審在認定漏水水管為共有水管的情況下，判決由張某個人承擔 全部損害賠償責任，適用法律錯誤，本院應依法糾正。

      2.本案被申請人某機關 服務中心為涉案小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)。國務院《物業(yè)管理條例》（2018年修正 ）第二條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè) 主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場 地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動 ”。第三十五條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應 的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安 全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。本案當事人雖未舉證涉案小 區(qū)與被申請人機關服務中心簽訂有書面的物業(yè)服務合同，但某機關服務中心向 業(yè)主收取物業(yè)管理費用，事實上也為小區(qū)提供物業(yè)服務。故本案被申請人某機 關服務中心對本案漏水的水管共有部分負有維修、養(yǎng)護與管理的職責。本案水 管漏水前，某機關服務中心未盡到養(yǎng)護職責，漏水后又未及時發(fā)現(xiàn)漏水情況并 即時維修，故被申請人某機關服務中心對本案造成的漏水損失存在維修、養(yǎng)護 與管理過錯，其應當承擔相應的損害賠償責任。本院再審酌定其承擔80%的損害 賠償責任。

      3.再審申請人張某作為共有管道的室內使用者，在使用過程中亦存 在注意、協(xié)助義務，其義務不僅包括日常使用中的維護，還包括出現(xiàn)滲漏時的 及時發(fā)現(xiàn)、報修義務，以及突發(fā)情況下的相互配合、及時妥善處理義務。本案 因再審申請人張某未能盡到相應的注意協(xié)助和及時妥善處理義務，本院酌定其 承擔20%的損害賠償責任。

      4.被申請人某機關事務管理局為機關法人，對涉案小 區(qū)的共有財產無管理、養(yǎng)護職責，其在本案中不應當承擔損害賠償責任。

     本案 一、二審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，本院對一、二審判決結果應予 糾正。

      裁判要旨

     1.漏水水管位于住戶自用水表的水閥之外，對于住戶來說“不具有利用上 的獨立性，也不可以排他使用”，故該部分水管應當認定為屬于全樓共用水管 ，屬于樓棟業(yè)主的共有部分，故不應當由住戶獨自承擔全部損害賠償責任。

    2.物業(yè)公司雖未與住戶簽訂《物業(yè)服務合同》，但物業(yè)公司向業(yè)主收取物 業(yè)管理費用，事實上也為小區(qū)提供物業(yè)服務。故物業(yè)公司對小區(qū)共有部分負有 維修、養(yǎng)護與管理的職責，其未盡到注意義務，應承擔主要的賠償責任。 

     關聯(lián)索引 

    《物業(yè)管理條例》第36條、第51條 《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》第3條 

  《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的 解釋》第3條

    一審：新疆生產建設兵團烏魯木齊墾區(qū)人民法院（2020）兵1101民初480號 民事判決（2022年1月30日） 

    二審：新疆生產建設兵團第十二師中級人民法院（2022）兵11民終193號民 事判決（2022年5月30日） 

    再審：新疆生產建設兵團第十二師中級人民法院（2023）兵11民再7號民事 判決（2022年6月15日）