北京市第三中級人民法院

民 事 判 決 書

（2022）京03民終12276號

上訴人（原審被告）：侯凌霄，女，1979年9月5日出生，漢族，住北京市通州區(qū)。

委托訴訟代理人：冉華維，上海秦兵律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王梁，上海秦兵律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司北京分公司，住所地北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)綠城百合公寓1號會所1層11號房間。

法定代表人：李進軍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：趙桐，男，該公司職員。

上訴人侯凌霄因與被上訴人綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司北京分公司（以下簡稱綠城物業(yè)）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市通州區(qū)人民法院（2021）京0112民初37350號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法由法官張**獨任進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

侯凌霄上訴請求：1.請求撤銷一審判決，依法改判駁回綠城物業(yè)全部訴訟請求；2.本案訴訟費由綠城物業(yè)負(fù)擔(dān)。主要事實和理由：一、一審法院認(rèn)定事實不清。（一）一審法院認(rèn)定對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不宜進行評價不合法。本案雙方糾紛關(guān)鍵點在于侯凌霄認(rèn)為綠城物業(yè)提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，造成小區(qū)質(zhì)量、品質(zhì)嚴(yán)重下降，雙方發(fā)生激烈沖突。故對于物業(yè)服務(wù)是否達(dá)標(biāo)，是本案必須要考慮的問題。一審法院認(rèn)為不宜根據(jù)某一短期的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題或者單個、局部問題來認(rèn)定，同時，也不認(rèn)可侯凌霄提供的照片反映的物業(yè)服務(wù)問題，亦駁了侯凌霄提出對物業(yè)服務(wù)評估鑒定申請。顯然，一審法院審理欠缺公平。

首先，涉案項目于2011年建成，綠城物業(yè)也多年在此處提供物業(yè)服務(wù)，形成了一定連續(xù)性，應(yīng)當(dāng)具備評估條件，并非只提供短期服務(wù)。另外一審法院評價的短期服務(wù)不能進行評價，但并未明確短期服務(wù)的具體期限，直徑作出不利于侯凌霄的認(rèn)定，顯然不能服眾。

其次，從侯凌霄入住小區(qū)后，小區(qū)各項品質(zhì)服務(wù)是逐年下降，而綠城物業(yè)并未意識到改變，而一味依照合同收取服務(wù)費，且收取了費用也合理的投入到小區(qū)維護中，侯凌霄經(jīng)多方投訴，綠城物業(yè)仍然拒不整改，一審法院應(yīng)當(dāng)依照依照侯凌霄提供的證據(jù)，作出合理認(rèn)定，甚至可以前去項目現(xiàn)場查看，作出準(zhǔn)確認(rèn)定。

第三，雙方對于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在爭議，為確保公平公正，侯凌霄在一審中申請法院委托評估機構(gòu)對綠城物業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及價格進行評估，以此確定侯凌霄是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納費用。但一審法院以必要性不足不予準(zhǔn)許，無法服眾。另外，根據(jù)《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)評估活動的通知》（京建發(fā)（2021）145號）第一條規(guī)定，業(yè)主或者有關(guān)部門的委托可以委托專業(yè)評估機構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算進行評估。一審法院不予準(zhǔn)許，顯然不符合法律等規(guī)范性文件規(guī)定。

第四，一審中侯凌霄向小區(qū)業(yè)主征集業(yè)主評估意愿，絕大部分業(yè)主都簽字確認(rèn)，希望法院對綠城物業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及價格進行評估，一審法院也應(yīng)當(dāng)考慮本案的社會影響性，綠城物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)并非侯凌霄不滿意，已經(jīng)造成了小區(qū)絕大部分業(yè)主的不認(rèn)同，應(yīng)當(dāng)以評估機構(gòu)的評估認(rèn)定其服務(wù)是否達(dá)到了合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

（二）侯凌霄與綠城物業(yè)簽署的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，綠城物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供全面的物業(yè)服務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》明確約定了綠城物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，包含了物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的維修維護、公共綠地、景觀的養(yǎng)護，清潔服務(wù)，綠化養(yǎng)護、車輛停放、秩序管理、裝飾裝修管理服務(wù)，賬目檔案管理等諸項內(nèi)容。綠城物業(yè)應(yīng)當(dāng)全面提供上述服務(wù)。

（三）綠城物業(yè)并未充分提供上述物業(yè)服務(wù)，已提供物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，綠城物業(yè)無權(quán)要求支付物業(yè)費：首先，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生狀況堪憂，垃圾的收集、清運及雨、污水的排放問題嚴(yán)重影響了侯凌霄的正常生活，綠城物業(yè)未提供有效的衛(wèi)生管理及排水疏通服務(wù)。小區(qū)長期存在清潔工作拖沓，垃圾點垃圾外溢現(xiàn)象。小區(qū)居住人員密集，飼養(yǎng)動物的住戶比例大。日常會產(chǎn)生較多的生活垃圾及動物糞便，需要清潔人員及時清理，但是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常看到飄落的垃圾及動物糞便，長期困擾小區(qū)居民，雖經(jīng)侯凌霄及其他住戶多次反饋，衛(wèi)生狀況仍未有根本改善。小區(qū)內(nèi)的垃圾存放點，長期存在堆放及清理嚴(yán)重拖沓的情形。尤其是夏天高溫環(huán)境下，散落在垃圾桶外的垃圾氣味難聞，嚴(yán)重影響居住體驗。更嚴(yán)重的是小區(qū)并不具備功能完善的垃圾清運站；小區(qū)南門僅僅存在一個臨時搭建四至的垃圾存放點，小區(qū)全部垃圾均需清理至此，然后再統(tǒng)一清運，承擔(dān)的是小區(qū)垃圾清運站的功能，但是該清運站不具備任何通風(fēng)排水除味功能，相反，這個垃圾存放點成為嚴(yán)重影響小區(qū)出入環(huán)境和小區(qū)居民身心健康的隱患點。小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放系統(tǒng)多處癱瘓，積水現(xiàn)象多發(fā)。小區(qū)排水系統(tǒng)維護滯后，每逢雨季或者灌溉綠植，小區(qū)內(nèi)多條道路都會出現(xiàn)積水阻路現(xiàn)象，且由于小區(qū)綠化屬于無遮擋裸露覆土的自然設(shè)計，雨水夾雜泥水，經(jīng)常造成侯凌霄無法正常出行的困境。上述的衛(wèi)生及積水問題嚴(yán)重反映了綠城物業(yè)未充分提供清潔衛(wèi)生及排水系統(tǒng)維護的義務(wù)，違反了物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定。其次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理存在嚴(yán)重滯后，綠城物業(yè)怠于履行維護義務(wù)。小區(qū)內(nèi)的綠植長期缺乏有效的養(yǎng)護和管理。綠植景觀長期無人修剪，枯枝敗葉一方面影響美感，另一個方面又會造成潛在的衛(wèi)生問題及排水隱患，同時延伸到道路的樹枝也會影響住戶的人身安全。小區(qū)內(nèi)的景觀水系長期癱瘓。目前水系沒有循環(huán)系統(tǒng)，夏天儼然就是死水溝，蚊蠅滋生；經(jīng)業(yè)主多次投訴，綠城物業(yè)干脆排空部分水系，裸露池底，小區(qū)環(huán)境毫無美感。建筑物外立面墻皮脫落且長期得不到維護。小區(qū)內(nèi)多處建筑物出現(xiàn)墻皮脫落現(xiàn)象，且經(jīng)業(yè)主反應(yīng)，問題伊然存在。該問題，

一方面對于業(yè)主出行安全產(chǎn)生極大隱患，另一方面也是影響建筑物外墻保溫系統(tǒng)的功能，同時有礙觀瞻。車庫采光井排水設(shè)施損害，雨季積水嚴(yán)重且有倒灌車庫的危險。上述問題充分印證綠城物業(yè)未盡到合理的維護和管理義務(wù)，違反了物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定。

（四）物業(yè)賬目混亂，公開滯后，業(yè)主知情權(quán)受到侵害。綠城物業(yè)提供的包干制的服務(wù)收費模式，但是對于小區(qū)公共部位的收益，綠城物業(yè)并未全面及時公布，且公布的數(shù)據(jù)涉嫌造假，諸多涉及廣告收益、停車管理收費的項目收益為零，與事實嚴(yán)重不符，侵害業(yè)主知情權(quán)，而且本小區(qū)別墅區(qū)與高層區(qū)物業(yè)服務(wù)混同，但是物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)卻相差近3倍。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。侯凌霄有權(quán)利知悉真實的共有部位的使用和收益情況。綠城物業(yè)并未履行充分的公開義務(wù)。

二、一審人民法院適用法律錯誤。一審人民法院認(rèn)定事實不清，據(jù)以作出判決所適用的法律依據(jù)必然錯誤。一審人民法院應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第一百一十一條、《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)評估活動的通知》以及《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，支持侯凌霄的評估申請或者直接駁回綠城物業(yè)的一審訴訟請求。

綠城物業(yè)辯稱，同意一審判決，不同意侯凌霄的上訴請求及事實理由，要求維持原判。

綠城物業(yè)向一審法院提出訴訟請求：1.侯凌霄支付綠城物業(yè)物業(yè)服務(wù)費人民幣34340.59元（2019年4月15日至2020年12月31日，按照6.91元/月/平方米計算）；2.侯凌霄承擔(dān)本案的全部訴訟費用。

一審法院認(rèn)定事實：侯凌霄自認(rèn)系北京市通州區(qū)xx室（以下簡稱涉案房屋）的業(yè)主，該房屋建筑面積為242.03平方米。

2018年4月15日，綠城物業(yè)與侯凌霄就涉案房屋簽訂《K2·清水灣前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議約定：綠城物業(yè)為侯凌霄所購涉案房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，期限自物業(yè)交付之日起至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日止；物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)為6.91元/月·平方米；物業(yè)服務(wù)費每12個月預(yù)繳一次，繳納費用時間為每12個月的第1個月上旬，乙方或物業(yè)使用人應(yīng)在約定交費的時間內(nèi)按時交費。協(xié)議約定了其他內(nèi)容。

庭審中，侯凌霄提供了一些照片以證明小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面存在的問題；并申請對小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)價格進行評估鑒定。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，綠城物業(yè)與侯凌霄簽訂的《K2·清水灣前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。在訴爭的2019年4月15日至2020年12月31日期間，綠城物業(yè)為涉案房屋所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，侯凌霄作為涉案房屋業(yè)主應(yīng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費，故對綠城物業(yè)主張該期間物業(yè)費的訴訟請求，一審法院予以支持，具體數(shù)額以一審法院核定為準(zhǔn)。關(guān)于該期間物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問題，一審法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)，是一動態(tài)的過程，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評判，應(yīng)當(dāng)進行綜合的考察，以動態(tài)、發(fā)展和全面的視角看待，不宜根據(jù)某一短期的服務(wù)質(zhì)量問題或者單個、局部問題來認(rèn)定，因此一審法院認(rèn)為現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定綠城物業(yè)在2019年4月15日至2020年12月31日期間提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重的足以導(dǎo)致拒交物業(yè)費程度的問題，故對侯凌霄拒付物業(yè)費的抗辯意見，一審法院不予采納。關(guān)于侯凌霄答辯所述業(yè)主知情權(quán)問題，不構(gòu)成拒交物業(yè)費的理由，如有糾紛侯凌霄可另行解決。

關(guān)于侯凌霄對涉案小區(qū)物業(yè)服務(wù)進行評估鑒定的申請，對本案的必要性不足，一審法院不予準(zhǔn)許。

需要說明的是，物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)性和公共性的特點，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，會在很大程度上提升小區(qū)的整體品質(zhì)，進而使全體業(yè)主和物業(yè)公司均獲益；反之，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)會導(dǎo)致小區(qū)公共環(huán)境惡化、降低小區(qū)的生活品質(zhì)，最終受損的仍然是全體業(yè)主和物業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞，一方面取決于物業(yè)公司嚴(yán)格履行合同項下的各類義務(wù)，另一方面也取決于業(yè)主主動繳納物業(yè)費以保障物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。業(yè)主在對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)存在異議時，應(yīng)及時向物業(yè)管理公司提出問題、進行建議，盡量通過溝通協(xié)商解決問題，而非以拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的方式解決問題；物業(yè)管理公司在收到業(yè)主的投訴和建議后，亦應(yīng)當(dāng)積極、及時地為業(yè)主解決問題，不斷改進與完善物業(yè)服務(wù)，盡管完美的物業(yè)服務(wù)很難做到，但只要物業(yè)公司本著對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，不斷提高服務(wù)水平，一定能夠贏得業(yè)主的肯定和支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條之規(guī)定，判決：一、侯凌霄給付綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司北京分公司2019年4月15日至2020年12月31日的物業(yè)費34284.76元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；二、駁回綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司北京分公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審期間，侯凌霄提交四組新證據(jù)，用以證明通過行政機關(guān)的調(diào)查核實，綠城物業(yè)在提供服務(wù)工程中未及時對小區(qū)設(shè)備存在的故障進行檢查和維修，同時行政機關(guān)也要求綠城物業(yè)進行整改，綠城物業(yè)在小區(qū)服務(wù)中存在大量不達(dá)標(biāo)的情況，包括草坪維護、攝像頭、電梯廳、小區(qū)道路等大量問題，同時行政機關(guān)表示對于涉案小區(qū)物業(yè)評估并不再其審查范圍內(nèi)，可由物業(yè)管理相關(guān)主體提出申請進行對標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量進行評估。綠城物業(yè)未提交新證據(jù)。本院組織雙方進行了證據(jù)交換與質(zhì)證，綠城物業(yè)對侯凌霄提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見稱，對該證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性、證明目的不予認(rèn)可。

對一審法院經(jīng)審理查明的事實，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合雙方訴辯意見，本案二審爭議焦點為：侯凌霄應(yīng)否支付爭議期間物業(yè)服務(wù)費。關(guān)于該爭議焦點，本院認(rèn)為，侯凌霄與綠城物業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，侯凌霄作為涉案房屋的所有權(quán)人實際接受了綠城物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，有義務(wù)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費。侯凌霄辯稱，因綠城物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，故其無需繳納物業(yè)服務(wù)費。本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是一項關(guān)乎小區(qū)全體業(yè)主共同利益的綜合性服務(wù)，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評判應(yīng)以動態(tài)、全面、發(fā)展的視角綜合判斷，不應(yīng)僅以某一時段、個別、局部的問題來認(rèn)定。侯凌霄一、二審中提交的證據(jù)并不足以證明綠城物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重問題導(dǎo)致侯凌霄作為業(yè)主喪失合同根本利益，其主張拒交物業(yè)費依據(jù)不足，本院不予支持。侯凌霄申請對綠城物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)價格等進行評估，因缺乏必要性，一審法院不予準(zhǔn)許并無不當(dāng)，本院對此予以確認(rèn)。侯凌霄關(guān)于業(yè)主知情權(quán)部分的訴請與本案物業(yè)服務(wù)合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，其可另行主張，其據(jù)以此為由主張拒交物業(yè)費依據(jù)不足，本院不予支持。

綜上所述，侯凌霄的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費657元，由侯凌霄負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　張　陽

二〇二二年十一月二十二日

法官助理　　苗振躍

法官助理　　閆韋韋

書 記 員　　高明曉