——建筑物區分所有權的構成識別與合理限制 

基本案情 

陸某某訴稱，上海市浦東新區周浦鎮滬南路XXXX弄XXX號房屋為其私有產權 房，由某物業公司實施物業管理服務。陸某某自2005年9月辦理入住手續至今已 超過六年，某物業公司疏于管理，從未清掃屋面，疏通管道，以至屋面垃圾堵 塞下水道而無人知曉。2011年8月11日大雨，雨水從屋頂沖入陸某某屋內，貫通 四至一樓，最終造成一樓積水8厘米之深。陸某某報修，某物業公司到現場時積 水時間已超過一小時。維修人員不敢上屋頂疏通管道，反由陸某某自行上屋頂 疏通。事后，陸某某多次要求協商解決，某物業公司對此不予理睬。陸某某遂 起訴請求：判令某物業公司賠償各項財產損失78830元及精神損失費10000元 ，并要求某物業公司承擔案件訴訟費用。 

法院經審理查明，案涉建筑區劃是由商品住宅樓和別墅所組成的某花園小 區。陸某某為該小區一戶之業主，其所有的房屋類型為聯列住宅，屬四戶一體 的聯棟縱切式連體別墅，各戶均有獨立的出入口與上下樓梯，房屋外部無其他 通道可通往屋頂平臺。某物業公司是本案糾紛發生時該小區的物業服務企業 ，其與小區開發商于2003年12月就該小區的物業服務事宜共同簽訂了《某花園 小區前期物業管理服務合同》(以下簡稱《物業服務合同》)。 《物業服務合同》就“委托管理事項”部分約定，共用設施、設備的維修 、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明 、樓道消防設施設備、安全監控、水箱、水景處理設備等(第五條)；公共設施 和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、污 水柵欄井、泵房、自行車庫、停車場、配電間等(第六條)；業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備維修、養護，在當事人提出委托時，某物業公 司須接受委托并合理收費(第十四條)。該合同就“物業服務要求標準”部分約 定，物業公司必須按照下列約定，實現管理目標：……3、房屋及公共設施、設 備的維修、養護：按規定定期、定人保養、維修；設備維修及時率100%(第二十 條)。該合同就“違約責任”部分約定，物業公司違反該合同第五章的約定，不 能完成目標，造成經濟損失的應給予經濟賠償(第二十八條)。

2011年8月11日18時許，突降暴雨，陸某某戶因房屋下水道堵塞，雨水從屋 頂天溝溢進陸某某戶閣樓，并從其閣樓向下流至三層、二層、底層，導致陸某 某戶房屋底層墻面，二層、三層、閣樓層木地板，三層墻面、平頂裝修以及樓 梯間踏步面板等部位及部分家具、電器等物品受損。陸某某發現房屋進水后 ，立即向某物業公司報修，因維修人員在他處搶修，故在陸某某報修約一小時 后至陸某某房屋處，并于次日上午完成對其房屋的清理工作。事后，陸某某要 求某物業公司賠償未果，遂訴至法院。 

一審中，根據陸某某的申請，一審法院委托上海房屋質量檢測站對陸某某 戶的房屋裝修損壞與滲漏水間是否存在因果關系進行鑒定，結論為：系爭房屋 部分房間裝修受潮損壞情況屬實，并具體界定了損壞范圍且提出了修繕建議。 陸某某為此支付了鑒定費10000元。后一審法院又根據陸某某的申請，委托上海 某測量師事務所有限公司對其房屋受損后的修復費用進行了工程審價，結論為 ：根據前述鑒定意見中的修繕建議，陸某某戶受損后修復費用的裝修部分為 29358元。陸某某為此支付工程審價費2365元，差旅費200元。 上海市浦東新區人民法院于2013年1月7日作出（2012）浦民一（民）初字 第2939號民事判決：駁回陸某某的訴訟請求。宣判后，陸某某不服提起上訴。 

上海市第一中級人民法院于2013年12月10日作出（2013）滬一中民二（民）終 字第637號民事判決：一、維持一審判決；二、某物業公司于判決生效之日起十 日內一次性給付上訴人陸某某3000元。陸某某不服向檢察機關申請監督，上海 市人民檢察院對本案提起抗訴。上海市高級人民法院于2015年4月30日作出 （2014）滬高民一（民）再提字第14號民事判決：一、撤銷一、二審判決；二 、某物業公司于本判決生效之日起十日內一次性賠償陸某某人民幣29，500元。 三、陸某某在原審時的其余訴訟請求不予支持。

裁判理由 

法院生效裁判認為，首先案涉建筑區劃在本案系爭糾紛發生時尚未成立物 業業主委員會，因此根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋》之規定，《物業服務合同》對某物業公司與陸某某均有 法律效力。其次，鑒于《物業服務合同》第五、二十、二十八條之約定已明確 某物業公司應當對本案系爭的共用的落水管道等設施予以定期、定人保養和維 修，不能完成目標，造成經濟損失的應給予經濟賠償。因此，冠誠公司自陸某 某2005年入住該小區以來從未對系爭共用屋頂及落水管進行過清理、疏通，顯 已違反其合同約定的義務。故陸某某戶于2011年8月因大雨而導致的系爭落水管 堵塞、滲水所造成的室內裝修損失及相關物品損失理應依約由某物業公司予以 賠償。原一審認定系爭堵塞的落水管屬陸某某戶專有，與事實不符；原二審法 院雖改認該系爭落水管系屬共有部分，但基于須經過陸某某戶才能到達該管道 的事實而認為本案物業公司無主動履行合同約定的定期保養、清理義務，與《 物業服務合同》相關約定不符，亦不利于督促物業管理企業更好地履行管理職 責，對此一并予以糾正。最后，至于某物業公司依約應當承擔的賠償責任范圍 ，結合原一審法院委托鑒定的工程審價、雙方當事人的舉證、質證情況，酌定 陸某某可得賠償的經濟損失數額為29500元。

裁判要旨 

1.人民法院在區分認定建筑物區分所有權中的“專有部分專有權”與“共 有部分共有權”時，應當明確如下的識別規則：第一，在物權歸屬上，兩者存 在非此即彼的邏輯關系；第二，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾 紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款所規定的三項“專有部分 (專有權)”的識別要素中，“構造上的獨立性”和“使用上的獨立性”應當進 一步明確為“專有部分”的實質要件，而“能夠登記”則是形式要件；第三 ，能夠全部滿足上述實質要件和形式要件的某項建筑物區分所有權的物權客體 ，當屬專有部分；若僅因未獲明確登記但卻已符合實質要件的某項建筑物區分 所有權的物權客體，亦可基于不動產附合等其他物權規則而構成《最高人民法 院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條 第二款中所規定的“專有部分的組成部分”。 2.建筑物區分所有權中“人法”屬性的業主成員權可得通過集中行使而依 法合理限制其“物法”層面的特定業主專有權的部分權能或內容。人民法院在 依法審查上述對業主專有權限制的合理性時，應當明確如下的裁判規則：第一 ，限制的有限性。業主成員權對特定業主專有權的限制應當是有限度的，我國 并不存在所謂的“建筑物區分所有權的剝奪制度”。第二，限制的合理幅度。 業主成員權對特定業主專有權的限制幅度一般可得略高于傳統民法上不動產相 鄰關系或者物權共有規則之于所有權上的制約力度。第三，司法審查的具體法 律適用。我國物權法對于專有權受成員權不當限制的特定業主提供的救濟途徑 明確區分了內部關系和外部關系：對于前者，人民法院應當以決議行為的撤銷 權規則作為適法根據；對于后者，則應當以物業服務合同等相應約款的效力審 查規則作為裁判規范。 

關聯索引 

《中華人民共和國民法典》第285條（本案適用的是2007年10月1日施行的 《中華人民共和國物權法》第82條） 

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問 題的解釋》第2條 

一審：上海市浦東新區人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939號民事 判決（2013年1月7日）

二審：上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第637號民 事判決（2013年12月10日） 

再審：上海市高級人民法院（2014）滬高民一（民）再提字第14號民事判 決（2015年4月30日）