上海市第一中級人民法院民事判決書

(2000)滬一中民終字第1327號

上訴人(原審被告)：朱美娣，女，1943年3月22日出生，漢族，退休，住本市茅臺路500弄2號樓608室。

委托代理人：吳益民，上海市和平律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：上海中星集團申城物業有限公司(原名上海申城物業公司)，住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

法定代表人：黃永林，董事長。

委托代理人：顧明俠，上海市震旦律師事務所律師。

委托代理人：王曉萍，上海中星集團申城物業有限公司工作人員。

上訴人朱美娣因物業管理一案，不服上海市長寧區人民法院(1999)長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托代理人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業有限公司(以下簡稱申城物業公司)的委托代理人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室(建筑面積為79．53平方米)房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業公司進行物業管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業公司在接受委托管理后對房屋的產業、租賃、修理等項目進行統一管理，朱美娣應積極配合；由于大樓產權性質較復雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業公司的管理和修理費用嚴重不足，經雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業公司包干使用十年，合計人民幣9，460．10元；“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設備和設施、結構均由申城物業公司統一管理和維修(包括街坊總體中的一切事宜)。申城物業公司必須保證公用設備和設施的正常運行，結構必須保持完好，使大樓各部位都能發揮正常的使用功能；申城物業公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23．90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業公司按期交付管理費的義務，逾期交付超過一個月的，應償付管理費月金額的20％違約金，并補交應付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460．10元，并在1994年6月前按月支付申城物業公司管理費23．90元。自1994年7月起，朱美娣以物業管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區茅臺花苑業主管理委員會成立。茅臺花苑業主管理委員會代表業主與申城物業公司簽訂了物業管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據有關政策將保安保潔工作移交給申城物業公司，并由申城物業公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業主未支付管理費等，上海市長寧區房屋土地管理局曾多次主持申城物業公司與業主調解，均未結果。申城物業公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業管理費?1，862．44?元，保安保潔費890．32元，電梯水泵運行費1，134．44元，并按日3‰支付滯納金。

原審法院于二ＯＯＯ年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應給付申城物業公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費人民幣l，553．50元及支付違約金人民幣310．70元；二、朱美娣應給付申城物業公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費人民幣358元及支付滯納金人民幣?513．63?元；三、申城物業公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應于本判決生效之日起7日內履行。案件受理費人民幣260．04元，由申城物業公司承擔人民幣212．75元，朱美娣承擔人民幣47．29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業管理合同約定收取十年的管理費，違反《上海市居住物業管理條例》的規定，應認定為無效合同。由于申城物業公司物業管理不善，故自己只應承擔50％的管理費，亦不應承擔違約金。保安保潔費應包括在管理費中，不應另行支付該費用，也不同意承擔滯納金，要求撤銷原判。申城物業公司則辯稱，其提供的物業管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應按約支付管理費，且合同明確保安保潔費不包括在管理費中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費用，故要求維持原判。? 經審理查明，上海申城物業公司現更名為上海中星集團申城物業有限公司。

另查明，朱美娣為證明申城物業公司物業管理不善，提供證據(1)現場照片。(2)茅臺花苑居民關于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實的證言。(3)1997年8月《新聞報》有關茅臺花苑對包干費中途調整是否合理的文章。(4)1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預收10年包干費問題的文章；申城物業公司認為，朱美娣所提供照片并非其物業管理范圍，對積水問題當時已排除，電梯未發生失控，該4份證據并不能證明其物業管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費的單據，申城物業公司無異議，認為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費用不夠而自行予以給付。

又查明，原審法院認定事實無誤。對朱美娣所提供證據(1)因該照片無法證明是申城物業公司物業管理范圍，故該證據不予采信，對證據(2)(3)(4)，因朱美娣于1994年7月起拒付物業管理費，而現所提供證據僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業管理問題，故該證據不具證明力，本院不予采納。以上事實，由當事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯建公助”房屋分估面積測量表、《物業委托管理合同》、《關于茅臺花苑物業管理座談紀要》、茅臺路500弄2號樓業主要求增開電梯的報告等證據佐證。

本院認為，公民、法人合法的權益受法律保護。朱美娣、申城物業公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實意思表示，且不違反當時的有關規定，朱美娣認為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業管理條例》第二十四條第三款關于“物業管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過3個月。”的規定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應從雙方的約定，《上海市居住物業管理條例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據。朱美娣理應按照合同約定支付物業管理費及滯納金。申城物業公司要求朱美娣支付物業管理費及違約金，于法有據。至于保安保潔費，因雙方物業管理合同約定的管理費中不包括該費用，朱美娣亦一直支付該費用，在申城物業公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應依據。鑒于申城物業公司對朱美娣應支付的上述費用一直連續催討，故朱美娣應支付該費用及逾期支付的滯納金。原審法院根據查明的事實所作判決并無不當。朱美娣以申城物業公司物業管理不善，只同意支付50％的管理費無依據，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣260．04元，由上訴人朱美娣負擔。

本判決為終審判決。

審判長 邱  燕

代理審判員 劉  輝

代理審判員 沙茹萍

二ＯＯＯ年七月十四日

書記員 季偉偉