中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2014）民二終字第34號

上訴人（一審原告）：長沙市企業國有資產經營有限公司。住所地：湖南省長沙市開福區芙蓉中路一段163號新時代廣場北棟28層。

法定代表人：郭力夫，該公司董事長。

委托代理人：翟玉華，湖南天地人律師事務所律師。

委托代理人：楊林，湖南天地人律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：湖南長重機器股份有限公司。住所地：湖南省長沙市開福區芙蓉北路長沙金霞經濟開發區秀峰商貿城10棟二樓24、25號。

法定代表人：羅向陽，該公司董事長。

委托代理人：張燁，該公司副總經理。

委托代理人：莫路明，湖南麓和律師事務所律師。

上訴人長沙市企業國有資產經營有限公司（以下簡稱長沙國資公司）因與被上訴人湖南長重機器股份有限公司（由長沙重型機器制造有限責任公司于2011年6月2日更名而來，以下均簡稱長重公司）租賃合同糾紛一案，不服湖南省高級人民法院（2013）湘高法民二初字第18號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成由審判員王濤擔任審判長，代理審判員梅芳、楊卓參加的合議庭進行了審理，書記員陳明擔任記錄。本案現已審理終結。

一審法院查明：2002年1月15日，長沙重型機器廠（以下簡稱長重廠）向長沙市企業改革和發展領導小組辦公室申請進行股份制改造。2002年3月27日，長沙市經濟委員會批復同意長重廠進行股份制改造。2003年8月22日，長沙市企業改革和發展領導小組辦公室向長沙市人民政府請示，擬確定由海利集團對長重廠進行托底改制破產重組。該請示獲批后，海利集團與長重廠于2003年10月16日簽訂《合作協議》，約定由海利集團托底收購長重廠。2003年11月28日，長重廠向長沙市工商行政管理局申請由海利集團控股投資8000萬元設立“長沙重型機器制造有限責任公司”，作為長重廠改制重組后的新企業名稱。2003年12月11日，湖南海利恒遠實業有限公司、鐘介蘭、姚玉華、王艷琴、王國容共同投資8000萬元設立長重公司。湖南海利恒遠實業有限公司系海利集團等于2003年12月1日投資設立，海利集團于2004年6月18日退出對湖南海利恒遠實業有限公司的投資。2004年7月5日，海利集團通知長沙市人民政府，因項目總投資資金已遠超其原計劃的托底資金總額，其決定退出對長重廠的托底改制破產工作。經長沙市機械行業管理辦公室于2004年8月17日初步審核，長沙市企業改革和發展領導小組辦公室于2004年9月1日最終審定，同意理順長重廠的勞動關系，并預計成本為20620.83萬元。2004年9月17日，湖南海利恒遠實業有限公司更名為“湖南嘉宇實業有限公司”（以下簡稱嘉宇公司）。經長沙市機械行業管理辦公室請示，長沙市國資委于2004年12月31日批復同意由嘉宇公司參與長重廠的破產改制工作。

2006年10月26日，長沙市人民政府召開研究推進企業改制，盤活企業土地資產工作的專題會議，議定由長沙市國資委授權長沙國資公司作為操作平臺參與企業改制，集中統一處置市屬國有和集體企業的土地，破產企業的土地由市政府按原用途、性質有償收回（其評估價值作為補償標準）劃轉到長沙國資公司集中管理，免收土地收益金，企業土地過戶到長沙國資公司集中管理后，由長沙國資公司市場化運作，在市土地市場依法依程序招拍掛處置，享受改制企業的優惠政策。

2007年2月14日，長沙市國資委就長重廠實施政策性破產問題向長沙市人民政府請示時提出：按照現行政策性破產政策要求，由長重廠與長沙國資公司簽訂企業經營性土地委托處置協議，長沙國資公司將企業土地按現工業劃撥地評估價接收后，以土地融資或引入戰略合作伙伴先行墊資；為保證長重廠破產不影響產業的延續，應當先行謀劃改組原已注冊成立的長重公司，重組后新公司擬由三部分構成，即戰略投資者控股、國有參股及企業員工個人股，以此為平臺，在企業進入破產操作程序前，承接可能影響產業發展而不能破掉的債權債務，并租賃和將來收購長重廠的破產財產；長沙國資公司按現用途接收企業經營性土地，以土地價款支付破產職工安置等費用，破產終結，企業搬遷后，再按有關規劃用途實行招拍掛出讓；若墊資方未能參與產業重組、受讓破產財產或未能在破產終結后的土地處置招拍掛中摘牌，則由長沙國資公司按墊資額15%予以補償，一并歸還墊付資金，反之，所墊資金經確認、批準后可抵繳掛牌保證金，但不計墊資回報；爭取在2007年底前依法終結破產程序。

2007年4月25日，長沙市人民政府召開研究有關國有企業改革問題的專題會議，議定：同意長沙市國資委就長重廠實施政策性破產問題提出的意見，由長沙國資公司嚴格依法依規依程序按原性質、用途有償收回長重廠的經營性用地；要抓緊引進有資金實力和產業發展能力的戰略投資者參與長重廠的破產重組，長沙國資公司和長重廠要抓緊和現有投資意向的嘉宇公司、中鋼集團等戰略投資者的協商溝通，形成具有操作性的長重廠破產重組發展合作備忘錄，并據此盡快進入實證性操作；企業破產終結后，經營性土地嚴格按照相關政策實行招拍掛處置，并按城市總體規劃進行開發建設。

2007年5月11日，長重廠向長沙市國土資源局、長沙市國資委請求將長重廠374995.78平方米的國有工業劃撥土地由長沙市人民政府按原用途、性質評估價有償收回并劃轉到長沙國資公司名下。同日，長沙市國資委經報長沙市人民政府批復同意，由長沙市人民政府按原用途、性質評估價有償收回長重廠位于長沙市樹木嶺128號的374995.78平方米國有土地并劃撥到長沙國資公司名下。

2007年5月15日，長沙市國資委、長沙國資公司、長重廠、嘉宇公司四方簽訂《備忘錄》，就長重廠破產、職工安置、重組、發展主業等事項形成如下備忘錄：一、長重廠破產改制的宗旨和基本思路。為盡快推進長重廠的整體改制，各方必須在長沙市國資委的統一安排和調度下積極工作，密切配合，各項工作要依法依規，按照長沙市人民政府批準，長重廠實行“借資安置、操作破產、產業重組、外遷重建”的基本思路，穩步推進。二、操作步驟。首先，由嘉宇公司牽頭控股組建長重公司，為承接長重廠產業作前期準備，確保長重廠一旦進入破產程序能夠平穩順利延續長重廠的產業；其次，由長沙國資公司向嘉宇公司借款籌措長重廠理順職工勞動關系資金；其三，長重公司租賃長重廠的經營性資產開展生產經營，安置部分人員再就業以及承接長重廠主業延續的現有業務、債權、債務的轉接；其四，進入破產程序，開展長重廠的破產清算，處置破產財產；其五，延續就業，安排就業，實施長重廠重建搬遷；其六，按規劃用途處置長重廠經營性土地，實行綜合性開發。三、操作過程中涉及的具體問題。（一）長沙國資公司借嘉宇公司款項，用長重廠經營性資產（含經營性土地）掛牌拍賣收入歸還。若嘉宇公司競得土地和其他資產，則等額抵扣借款并不計付利息，若未競得，則按借款約定償還本息。（二）注冊成立新公司“長沙重型機器制造有限責任公司”（已注冊），現由嘉宇公司牽頭組建，待長重廠理順職工勞動關系，長重公司正式全面承接長重廠產業后，按現代企業管理制度的要求，進行股份制改造，使之成為一家嚴格意義上的股份制企業，其股本構成初步設定為：嘉宇公司占51%，長沙國資公司占15%、其余部分由有實力的戰略投資者和長重廠符合條件且自愿入股的職工投資構成。（三）長重公司與長重廠簽訂資產租賃合同后，在長重廠原址繼續生產，并自長重廠開始理順員工勞動關系時起，開始正式全面承接長重廠所有生產業務，并承接不能破除的債務，長重廠一旦進入破產程序，長重公司就上述租賃合同與長重廠清算組重新簽訂。（四）長重公司在承接長重廠的產業后，通過戰略投資者融資擴股，在長沙市經濟開發區征地建設國內一流的重機生產基地。（五）在長重廠破產前，將其經營性土地使用權以工業劃撥價值轉到長沙國資公司名下；在長重廠破產終結后2個月內，最遲不能遲于2008年8月31日，將該土地掛牌出讓，掛牌條件為：①參與競買者支付的保證金不低于嘉宇公司借給長沙國資公司用于長重廠破產改制的資金，嘉宇公司在同等條件下擁有優先權。②掛牌拍賣成交后長重公司四年內整體搬遷完畢。③參加土地競買的買受人必須安置長重廠有就業能力的職工不少于400人至600人。④參與競買者報名參與競拍前需與長重公司簽訂合作及拆遷協議等。

2007年5月31日，長沙國資公司與嘉宇公司簽訂《借款協議書》，稱依據四方《備忘錄》的要求，為盡快推進長重廠政策性破產，雙方就長沙國資公司向嘉宇公司借款用于長重廠破產改制費用事宜，達成如下協議：一、嘉宇公司借給長沙國資公司2億元（最終根據相關部門審批的費用予以增減），實際借款金額以到賬數目為準，并于安置方案經長重廠職代會通過后3工作日內支付到長沙國資公司指定的雙控賬戶中，借款于2008年10月31日到期，資金占用費按商業銀行同期貸款利率計算，逾期還款則按每日萬分之四支付違約金；為保證合同的履行，嘉宇公司同意于協議簽訂后3個工作日內向長沙國資公司指定的賬戶內支付2000萬元保證金。二、長重廠破產資產拍賣、經營性土地招拍掛處置時，若嘉宇公司受讓其中一項或兩項，則本協議借款抵作成交款，且不計資金占用費，若未受讓其中一項，長沙國資公司應在全部資產（含土地使用權）成交之日起15天內償還借款并支付資金占用費。此后，嘉宇公司分期實際共借給長沙國資公司171476324.15元，至2010年，長沙國資公司已經償還了該借款的本金，至今尚未支付資金占用費。

根據長沙市機械行業管理辦公室的申請，長沙市國資委根據2007年5月15日經政府批準同意的四方《備忘錄》精神及“借資安置、操作破產、產業重組、外遷重建”的整體操作思路，于2007年6月23日批復同意長重廠的銷售合同及相關債權債務由長重廠以2007年6月30日為時間點予以移交，并由長沙市機械行業管理辦公室作為見證方，審查和見證簽署移交協議。

2007年6月30日和12月31日，長重廠與長重公司在長沙市機械行業管理辦公室的見證下，分別簽訂了《銷售合同及相關債權債務移交協議》及其《補充協議》，約定：一、長重公司按照《備忘錄》的要求全部承接長重廠已簽訂但未完結的銷售合同及與合同相關的資產與負債，以2007年6月30日為基準日，其資產總額為177778855.50元，負債總額為327277060.58元，資產負債差額為負149498205.08元。二、長重公司接受資產負債差額后，由長沙市國資委呈報長沙市人民政府批準彌補資金來源及彌補方式。三、本協議簽訂并經長重公司與銷售合同相對方（債權人或債務人）簽署債權債務承接協議之后，銷售合同及相關債權債務、法律責任概由長重公司承擔，但債權人不同意與長重公司簽署債務承擔協議時，本協議不發生法律效力。

2007年9月5日，長沙市人民政府作出收回長重廠共計32.7814公頃國有土地使用權，具體位置及面積以市國土資源局地籍測繪隊《土地勘測定界技術報告書》成果為準的決定。

根據長重廠的申請，湖南省長沙市中級人民法院于2007年12月31日作出（2008）長中民破字第0011-1號民事裁定，受理長重廠的破產申請，宣告長重廠破產并進行破產清算。

2008年1月8日，長重廠清算組以得到長沙國資公司的授權為由，以自己的名義與長重公司簽訂《資產租賃合同》，約定：一、長重廠清算組將長沙國資公司所有的33萬平方米國有土地使用權及其附著物、部分生產設備、交通工具、水電配套設施出租給長重公司。二、租賃期限自租賃資產交付之日的2008年1月1日起至長重廠資產依法處置完畢之日止。三、租金每年480萬元，每月支付一次，具體支付日期為：第一個月的租金從租賃物交付長重公司使用之日起5個工作日內支付，以后每月提前支付下個月的租金。四、長重廠清算組處置租賃范圍內的資產時，應當與資產受讓方約定保證長重公司可繼續租賃資產至長重公司搬遷新址生產為止，在同等條件下，長重公司對租賃資產享有優先購買權。五、長重廠原與其他承租戶簽訂了資產租賃合同的，其他租賃戶的租金由長重公司收取。六、在租賃期內，長重廠清算組保證長重公司完整、有效使用租賃資產。七、長重公司未按規定日期及時交納租金，每推遲一天加收萬分之五的滯納金。

2008年4月29日，長沙國資公司向長重廠清算組出具《委托書》，稱根據《備忘錄》的有關約定，長重公司先于長重廠破產實行經營性資產租賃，一旦長重廠進入破產程序，長重公司就上述租賃合同與長重廠清算組重新簽訂合同，長重廠的經營性土地使用權經長沙市人民政府批準按原性質、原用途劃轉至長沙國資公司名下，現長重廠已進入破產程序，長沙國資公司同意委托長重廠清算組按《備忘錄》的精神與長重公司簽訂土地租賃合同，并按合同要求收取土地租賃費。

2008年5月18日，長沙市人民政府批復同意將長沙市雨花區樹木嶺128號紅線范圍內的總面積為327814.07平方米的土地劃撥給長沙國資公司，其中的有效面積為258547.57平方米，路幅面積為63230.86平方米，綠化面積為6035.65平方米。

2009年11月21日，長沙市人民政府召開研究長沙國資公司運作思路和長重廠破產改制有關問題的專題會議，議定：一、長沙國資公司系為國企改革服務的平臺，其主要任務是整合和盤活國有資產、為國企改革做好籌融資工作。長沙國資公司只進行一級土地整理，不進行二級開發。長沙國資公司可依法依規將其名下的行政劃撥工業用地一次性協議變性為工業出讓地，分批協議收購條件成熟的其他破產和未改制企業的工業用地，并遵循以下方法：先協議受讓再改變用途，先調整規劃再改變用途，先融資再處置，先整理再變現，同時依法依規繳納出讓金及相關稅費，如長沙國資公司即期支付有困難，可由市財政借支周轉，待土地處置后歸還。二、長重廠的土地處置必須依法依規，不設條件，公開掛牌處置，先搬遷再處置土地。做實新組建的長重公司的注冊資本，長沙國資公司和職工的出資要在2009年12月之前到位。加快新產業基地建設，確保兩年內建好并搬遷。做好與嘉宇公司的溝通工作，確保改制順利推進。

2009年12月23日，長沙市人民政府召開市長辦公會議，議定同意：將長沙國資公司經市政府批準回購的原長重廠工業劃撥地變性為商業出讓地，并以此宗土地作貸款抵押，所得貸款資金實行“雙控”，并全部用于企業改制、支持企業產業發展和職工再就業；土地處置必須實行招拍掛。

2010年2月1日，長重廠清算組委托湖南嘉華拍賣有限公司分別對長重廠的經過價格評估的存貨、原經營性土地上的附著物、生產設備、購置的駐外辦事處房屋，油罐進行拍賣，同時要求參與存貨、地上附著物、房屋和生產設備拍賣的競買人書面承諾，在其成為買受人后，廠區內長沙國資公司所有的土地使用權進入出讓程序時，將本次買得的相應地面建筑物按不高于成交價的價格加掛。

2010年2月12日，湖南嘉華拍賣有限公司進行現場拍賣時，長沙國資公司以8398萬元的價格拍得長重廠的存貨、原經營性土地上的附著物、生產設備、購置的駐外辦事處房屋；長沙市興發物資回收有限公司以16.8萬元的價格拍得長重廠的油罐。

2010年6月7日，長沙國資公司向長沙市國土資源局提交報告，請該局根據市長辦公會紀要及長沙市國資委關于辦理原長重廠土地變性手續用于抵押融資的緊急請示的呈批件的精神，將長沙市雨花區樹木嶺128號原長重廠土地變性為商住用地后協議出讓給長沙國資公司用于抵押融資，并辦理相關手續。

2010年6月17日，長沙市國資委向長沙市人民政府提交《關于原長重土地協議出讓給長沙市企業國有資產經營有限公司僅用于抵押融資的請示》，相關領導均批復同意。

2010年6月29日，長沙市國土資源局與長沙國資公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定長沙市國土資源局將位于長沙市雨花區樹木嶺128號宗地編號為0103030019-6的土地以320173775元的價格協議出讓給長沙國資公司。該宗地的基本情況為：總面積為317422.46平方米，其中出讓面積為252076.98平方米；用途為商業、住宅、醫療衛生、市政公用設施、教育用地；建筑容積率不高于4.0。

2010年7月5日，長沙市非稅收入管理局、長沙市國資委、長沙國資公司簽訂《協議書》，約定：一、長沙市非稅收入管理局、長沙市國資委同意長沙國資公司辦理土地審批手續應繳的城市基礎設施配套費190570200元延后繳納，先行辦理用地審批手續；二、長沙國資公司同意融資資金到位后首先繳納該配套費。同日，長沙國資公司以預算代付的方式，分別向長沙市財政局繳納契稅20429759元、土地出讓金320173775元。

2010年7月6日，長沙市人民政府向長沙國資公司頒發長國用（2010）第045672號、第045673號、第045675號三本《國有土地使用證》，有關情況為：使用權面積合計77803.6平方米，另有綠化帶面積合計5904.6平方米、規劃路幅面積合計17118平方米、公用設施用地面積合計1566.63平方米，總面積為102392.83平方米；地型（用途）為商業、住宅、醫療衛生、市政公用設施、教育用地；使用權類型為出讓地；記事項的內容為該三宗地均不得作二級開發，只能作融資抵押。

2010年8月19日，長沙國資公司、長重公司、長重廠清算組簽訂《關于原長重廠產業剝離虧空的補充協議》，約定：一、剝離虧空的1.49億元包括由長重公司承擔債務的8038.27萬元（含暫未重組的5942.98萬元）的應付賬款；二、長沙國資公司同意先期補充2000萬元及拍賣競得的原長重廠的存貨和汽車、電子設備、報廢設備，及以長重公司應交租金中的1000萬元，彌補剝離的應付賬款5942.98萬元；三、在確認長重公司產業發展的前提下，長沙國資公司同意視長重公司工程進度補償剝離虧空1.49億元的余下部分：（一）在長重公司金霞新廠一期建設項目報建進窗時，長沙國資公司將長重公司租用其機器設備原則上參照其原受讓價格合法處置給長重公司，用于彌補1.49億元的剝離虧空剩余金額的部分或全部（含5942.98萬元中未彌補部分），以支持長重公司的產業發展。（二）在長重公司與長重廠清算組對賬后，若1.49億元中未彌補的金額超過2000萬元，則長沙國資公司在2011年春節前補償1000萬元給長重公司。（三）在長重公司一期主廠房封頂時，雙方再進行最后一次結算，并多退少補。

根據長重廠清算組的申請，湖南省長沙市中級人民法院于2010年12月31日作出（2008）長中民破字第0011-7號民事裁定，以長重廠的破產財產已經分配完畢為由，依法裁定終結了長重廠的破產清算程序。

2012年10月31日，長沙市人民政府向長沙國資公司頒發長國用（2012）第062504號《國有土地使用證》，有關情況為：使用權面積4903.99平方米，另有規劃路幅面積2509.05平方米，總面積為7413.04平方米；使用權類型為劃撥工業用地。

2012年12月4日，長沙市人民政府向長沙國資公司頒發了長國用（2012）第071864號、第071865號、第071866號三本《國有土地使用證》，有關情況為：使用權面積合計174273.38平方米，另有規劃路幅面積合計40756.25平方米，總面積為215029.63平方米；地型（用途）為商業、住宅、公共服務設施；使用權類型為出讓地；記事項的內容為均已抵押給長沙銀行股份有限公司瑞昌支行。

2013年1月10日，湖南和潤律師事務所受長沙國資公司的委托致函長重公司稱，根據長重公司與長重廠清算組于2008年1月8日簽訂的《資產租賃合同》的約定，該合同的租賃期限至資產依法處置完畢之日止；至2010年2月12日，長沙國資公司通過拍賣競得原長重廠破產財產中實物資產包，結合先前國有土地使用權轉移的事實，原長重廠的經營性土地、房屋和設備等資產均歸屬長沙國資公司所有，長重公司與原長重廠清算組簽訂的該合同也隨之終止，長重公司繼續使用原承租的土地、房產和設備應當與長沙國資公司另行簽署協議，并向長沙國資公司履行支付租金等義務；請收到本律師函后，立即與長沙國資公司協商解決資產占用費的結算、部分地塊搬遷、余下部分資產租賃問題。

2013年3月12日和6月4日，長重公司以支付2010年3月至2013年2月及2013年3月至5月租金的名義分別向長沙國資公司轉賬440萬元和120萬元。2013年3月13日和6月28日，長沙國資公司以雙方沒有達成新的租賃合同為由，分別將該440萬元和120萬元退還給了長重公司。

2013年3月15日，長重公司致函長沙國資公司稱，長重公司應付長沙國資公司2010年3月至2013年2月場地租賃費1440萬元，根據2010年8月簽訂的《關于原長重廠產業剝離虧空的補償協議》，長沙國資公司同意以應交租金中的1000萬元沖抵彌補剝離的應付賬款，所余的440萬元，長重公司已于2013年3月12日通過銀行支付給長沙國資公司；另請長沙國資公司根據剝離虧空補償協議約定，將應于2011年補償給長重公司的1000萬元盡快支付給長重公司。

2013年3月26日，長沙市人民政府召開研究原長重廠經營性土地處置有關問題的專題會議，議定：一、依法加快推進；二、尊重歷史成因，客觀對待過去長沙市國資委和長沙國資公司代表市政府簽訂的協議；三、促進產業發展，企業改制不能停留在處置資產的層面上，原長重廠作為長沙重型機械制造的一個品牌，應高度重視其新廠房建設和產業搬遷；四、2013年的總體目標是，采取熟地掛牌方式，在年底處置鐵路專線以北東向第二、三、四地塊共計142.8畝土地；五、市兼并破產辦公室會同市財政局對原長重廠產業剝離虧空、嘉宇公司原借款資金成本、原長重廠破產安置缺口等方面的成本進行測算并審核等。

2013年7月24日，長沙國資公司向湖南省高級人民法院提起訴訟，請求判令長重公司立即向長沙國資公司返還長沙國資公司所有的長沙市雨花區樹木嶺128號的總面積為299547.5平方米的土地及其地面所附房屋建筑物、構建物及其他輔助設施；長重公司向長沙國資公司支付2010年2月13日至2013年7月12日訴爭資產的使用費3868.7萬元（暫計算至2013年7月12日止，此后使用該資產仍應繼續計算）；由長重公司承擔本案全部訴訟費用。

長重公司自認截止2013年7月31日其因接受原長重廠的銷售合同及相關債權債務而獲得的補償有：長沙國資公司支付的補償金2000萬元，長沙國資公司移交的資產14793036.71元，長重廠清算組補償的29382871.40元，長重公司應交租金折抵補償款1000萬元。

另查明，2003年2月20日和2005年1月25日，長重廠與湖南省京陽物流有限公司分別簽訂《場地租賃協議書》及其《補充協議》，約定：一、長重廠將其廠區內鐵路專用線以北包括以水壓車間、鍛壓車間為中心及周圍空坪、道路和其他地面附著物、場內三臺行車出租給湖南省京陽物流有限公司，該場地占用土地面積為25288平方米；二、租金以租賃物所占用土地面積為計算單位，每月每平方米的租金價格為3元，每半年結一次，先付租金后使用，租金每五年調整一次，調整依據為根據國家物價指數的變動上浮或下調，但每次變動幅度不得超過5%；三、租賃期限為20年。

一審法院認為：本案系因原長重廠清算組自行及受長沙國資公司的委托，一并將原長重廠及長沙國資公司分別所有的資產整體出租給長重公司，長沙國資公司又通過公開競買方式取得了已出租給長重公司的原長重廠的全部資產后，長沙國資公司與長重公司就原租賃合同是否到期、租賃物是否應當返還而發生的爭議，故本案案由應為租賃合同糾紛。

2008年1月8日，長重廠清算組與長重公司簽訂《資產租賃合同》時，雖然該合同項下的國有土地使用權早已被長沙市人民政府有償收回后劃轉給了長沙國資公司，但長沙國資公司于2008年4月29日向長重廠清算組出具了《委托書》，同意委托長重廠清算組按《備忘錄》的精神與長重公司簽訂國有土地使用權租賃合同，并按合同要求收取租金，長沙國資公司的該事后委托行為構成對長重廠清算組出租其國有土地使用權的追認，其自然亦成為該合同有關國有土地使用權出租部分的當事人。因該合同系三方當事人的真實意思表示，且其內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，依法有效，長重廠清算組、長沙國資公司和長重公司均應按照合同約定，正當行使相應權利，全面履行各自的義務。

一、長重廠清算組與長重公司于2008年1月8日簽訂的《資產租賃合同》是否到期，長重公司應否立即向長沙國資公司返還涉案國有土地使用權及所附屬房屋建筑物、構建物和其他輔助設施。根據《資產租賃合同》的約定，長重公司對原長重廠的經營性土地及地上附著物的租賃期限，至長重廠資產被依法處置完畢之日止；同時，長重廠清算組和長沙國資公司在分別處置已被出租給長重公司的各自的資產時，應當與資產受讓方約定保證長重公司可以繼續租賃資產，至長重公司搬遷新址生產為止，在同等條件下，長重公司對租賃資產享有優先購買權。湖南嘉華拍賣有限公司受長重廠清算組的委托于2010年2月12日以公開競價的方式處置原長重廠除經營性土地使用權之外的資產時，長沙國資公司以8398萬元的價格競得該資產中除油罐之外的資產后，其此時就取代了長重廠清算組在該《資產租賃合同》中的當事人地位，成為該買受資產的出租人。因長沙國資公司追認長重廠清算組代其出租的國有土地使用權行為的效力，系在長重廠清算組與長重公司簽訂《資產租賃合同》之后，按常理長沙國資公司在追認該行為的效力之時，理應知道該租賃合同的相關內容。由于長沙國資公司在追認長重廠清算組該行為的效力時，尚未對該租賃合同中關于長重廠清算組在處置租賃資產時，應當與資產受讓人約定保證長重公司可以繼續租賃資產至長重公司搬遷新址生產為止的內容，提出保留意見，長沙國資公司在依法競得該部分資產后，亦應按照該合同的約定繼續出租給長重公司，直至長重公司搬遷新址生產為止。當然，長重公司在獲得繼續承租該資產權利的同時，亦應在合理的時間內完成相關搬遷和重新啟動生產的工作，不得濫用合同權利。

破產財產的處置系指有關企業法人被宣告破產清算后，經破產清算組或管理人對該企業法人的破產財產進行清理并提出處置方案，及待債權人會議討論通過或經受理該破產案件的人民法院裁定確認后，通過公開競價或其他方式予以出售。破產財產全部出售之時乃謂之破產財產處置完畢，一般而言，破產財產應當在破產程序終結前處置完畢。因長重廠的破產改制工作已納入國家計劃，其破產類型屬于政策性破產，故根據《國務院關于在若干城市試行國有企業破產有關問題的通知》（國發（1994）59號）第二條及《國務院關于在若干城市試行國有企業兼并破產和職工再就業有關問題的補充通知》（國發（1997）10號）第四條的規定，長重廠原依法獲得的劃撥工業用地權屬于其破產財產，依法亦應以拍賣或招標方式為主進行轉讓。長沙市人民政府為了推進長重廠的改制破產工作，于2007年9月5日決定按原用途、性質的評估價收回長重廠的經營性用地權并劃轉給長沙國資公司；以及為了融資需要，又于2009年12月23日同意將長沙國資公司回購的原長重廠工業劃撥用地權變性為商業出讓用地權，均不屬于以公開方式處置國有土地使用權的行為。長重公司承租長重廠清算組及長沙國資公司的相關資產，以及同意承接原長重廠的銷售合同及其相關債權債務，繼續發展原長重廠的產業，均系長沙市人民政府及其相關部門批準同意嘉宇公司按“借資安置、操作破產、產業重組、外遷重建”思路參與長重廠的破產改制工作，以及嘉宇公司與長沙市國資委、長沙國資公司、長重廠共同簽訂《備忘錄》，并按照該《備忘錄》的約定借資1.7億多元給長沙國資公司安置長重廠職工等一系列商事交易行為的延續，該系列行為之間存在不可分割的內在關系，《資產租賃合同》系以《備忘錄》為基礎簽訂的協議。對此，長沙國資公司于2008年1月8日給長重廠清算組出具的《委托書》已明確，長沙國資公司在《委托書》中稱系根據《備忘錄》的精神與長重公司簽訂國有土地使用權租賃合同。根據《備忘錄》的約定，長沙國資公司應當在長重廠的破產程序終結后的2個月內，最遲不超過2008年8月31日，將原長重廠的經營性國有土地使用權掛牌出讓。該約定表明，相對于長沙國資公司、嘉宇公司及其原投資設立長重公司而言，原長重廠的劃撥工業用地權，應以掛牌方式售出才能視為處置。《備忘錄》對原長重廠的劃撥工業用地權的掛牌處置，設定了摘牌的相關條件。該附加條件，應視為對嘉宇公司及其原投資設立的長重公司為長重廠的改制破產所作貢獻的或有回報之一，其符合公平與誠實信用原則的基本要求。雖然長沙國資公司通過行政劃轉方式獲得了原長重廠的劃撥工業用地權，以及在此基礎上又通過協議轉讓方式將其變性為出讓商業用地權，但均不是通過公開摘牌程序完成，根據相關當事人事先所達成的協議，該行為固然不能視為對該國有土地使用權依法進行了處置。據此，長重廠清算組與長重公司于2008年1月8日簽訂的《資產租賃合同》尚未到期，長沙國資公司作為該合同項下全部資產的所有權人，依法承接原長重廠清算組的該合同項下的全部權利義務后，應繼續履行該合同，長重公司無需立即向長沙國資公司返還涉案國有土地使用權及所附屬房屋建筑物、構建物和其他輔助設施。長沙國資公司請求長重公司立即返還該資產的訴訟請求，沒有事實和法律依據，依法不予支持。

二、長重公司應否及如何向長沙國資公司支付費用。長重廠清算組將原長重廠除經營性用地權及價值僅為16.8萬元的油罐之外的資產，委托湖南嘉華拍賣有限公司于2010年2月12日拍賣給長沙國資公司后，長沙國資公司自此成為《資產租賃合同》項下全部資產的所有權人，依法亦應全部承接原長重廠清算組在該合同中的全部權利義務，長重公司理應根據該合同約定，自2010年2月13日起，按長沙國資公司在充分考慮到了嘉宇公司和長重公司對長重廠改制破產所做貢獻的情況下，以遠低于在同一地段承租場地的湖南省京陽物流有限公司的租賃標準和支付條件，即每月40萬元及第一個月在5個工作日內支付、以后每月提前一個月支付的方式，向長沙國資公司支付租金，至租賃期限屆滿為止，如果無正當理由延期支付，還應按照約定承擔每日萬分之五的違約金。根據長沙國資公司、長重公司、長重廠清算組于2010年8月19日簽訂的《關于原長重廠產業剝離虧空的補充協議》的約定，長沙國資公司已同意用《資產租賃合同》項下的1000萬元租金，抵作補償長重公司承接原長重廠產業的虧空，該同意行為依法有效，發生相應的抵償效力。按照《資產租賃合同》所約定的租金標準，自2010年2月13日起至2013年12月12日止，長重公司共應向長沙國資公司支付租金1840萬元，扣除抵償的1000萬元，長重公司還應向長沙國資公司支付840萬元租金，以后的租金在雙方未達成新的協議前，仍應按原約定的標準和方式進行支付。在此期間，雖然長重公司存在沒有及時支付租金的情況，但長沙國資公司亦有用兩年內才發生的租金抵償補償款，將長重公司已支付到賬的560萬元租金予以退回，以及啟動本案訴訟請求長重公司返還租賃物的情形。據此，根據公平和誠實信用原則的要求，長重公司對其以前部分延期支付租金的行為，可以不對長沙國資公司承擔違約責任。因此，長沙國資公司請求長重公司超出雙方約定向其支付資產占用費的訴求，沒有事實和法律依據，依法不予支持。

一審法院根據《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第二百二十六條、第二百二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條之規定，判決：一、長重公司在判決生效后的15日內向長沙國資公司支付租金840萬元；二、駁回長沙國資公司的其他訴訟請求。案件受理費2176105元，由長重公司負擔50937元，長沙國資公司負擔2125168元。

長沙國資公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、一審判決認定事實錯誤。（一）一審判決認定長沙國資公司將涉案土地使用權委托長重廠清算組租賃給長重公司是錯誤的。（二）一審判決認定長沙國資公司2010年2月12日通過公開拍賣取得長重廠除經營性土地使用權之外的資產后，就取代了長重廠清算組在《資產租賃合同》中的當事人地位，成為該買受資產的出租人，是錯誤的。（三）一審判決認定涉案土地使用權未依法處置完畢，《資產租賃合同》沒有到期是錯誤的。二、一審判決對本案定性錯誤。長沙國資公司請求長重公司返還財產并要求支付占用費，是依法行使物權的行為。一審判決認定本案為資產租賃合同糾紛錯誤。三、一審判決錯誤，依法應當予以撤銷，并依法予以改判。請求撤銷一審判決，改判支持長沙國資公司的全部訴訟請求，由長重公司承擔本案全部訴訟費用。

長重公司答辯稱：一、一審判決認定涉案《資產租賃合同》有效，事實清楚、證據充分。二、涉案《資產租賃合同》項下的資產至今沒有依法依規處置完畢，長沙國資公司認為涉案的《資產租賃合同》已到期，缺乏事實和法律依據。三、一審判決認定涉案《資產租賃合同》合法有效，長沙國資公司應全面履行合同是正確的。請求駁回長沙國資公司的全部上訴請求，維持原判。

二審期間，長沙國資公司提交以下證據：一、《關于原長沙重型機器廠破產改制人員安置的情況說明》。用以證明原長重廠職工2620人中的2604人已通過支付一次性經濟補償金等方式妥善安置，職工安置工作2010年12月31日就已經完成。二、《協議書》、土地登記卡。用以證明長重公司早已以極低價格取得了位于長沙市新港鎮的350畝工業用地，完全具備搬遷條件。三、長沙市掛牌上市土地測繪成果。用以證明長沙國資公司積極推動涉案土地掛牌工作。四、長沙市城市總體規劃。用以證明涉案土地規劃用途為商業金融用地，長重公司阻礙了長沙市城市總體規劃的實施。

長重公司發表質證意見認為：關于證據一，該情況說明記載的“安置”是指身份置換，而長重公司進行的“安置”才是下崗再就業，故該情況說明載明的“安置”時間與本案無關。關于證據二，長重公司所另行取得的土地是通過正式招拍掛程序取得，不存在所謂的“極低價格”，也與本案無關。關于證據三，該證據不能證明長重公司妨礙涉案土地掛牌工作。關于證據四，目前土地現狀和城市規劃不符不是長重公司的責任，而恰恰是因為長沙國資公司未履約。

本院對上述證據認定如下：長重公司對上述證據的真實性無異議，故本院對其真實性予以認定。但上述證據與本案雙方爭議焦點問題關聯性不足，故本院對其關聯性不予認定。

本院經審理，對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點是：一、長沙國資公司是否將涉案土地使用權委托給長重廠清算組處分，《資產租賃合同》是否有效；二、涉案《資產租賃合同》是否已經到期。

一、關于長沙國資公司是否將涉案土地使用權委托給長重廠清算組處分，《資產租賃合同》是否有效的問題。

認定涉案《資產租賃合同》的效力，應當結合長重廠改制的整體工作情況來分析。根據涉案《備忘錄》等證據的記載，嘉宇公司及其投資設立的長重公司為長重廠的破產改制工作做出較大的貢獻，涉案土地使用權的租賃問題并非僅僅是長重廠清算組和長重公司的意思，而是由當地政府引導、涉案各方（包括長沙國資公司）參與的、對長重廠改制問題進行整體推進的內容之一。盡管長沙國資公司出具書面委托時間在后，但長沙國資公司該項委托的意思，與《備忘錄》等證據的相關記載可以相互印證。長重廠清算組是以自己得到長沙國資公司授權為由與長重公司簽訂合同的，合同特別約定“委托書”附后，而事實上，長沙國資公司也確實出具了委托。同時，盡管長重廠清算組系以自己的名義簽訂涉案《資產租賃合同》，但在合同中明確載明涉案土地使用權系長沙國資公司所有。縱觀全案事實，在簽訂涉案《資產租賃合同》時，長重公司有理由相信長重廠清算組得到了長沙國資公司的委托，有權就涉案土地使用權租賃問題簽訂合同。

即使退一步按照長沙國資公司的主張，簽訂合同時，長重廠清算組尚未得到授權，其行為屬于無權處分，長沙國資公司的請求也不能成立。長沙國資公司事后出具的委托書，對于長重廠清算組的授權是清楚明確的。同時，在實際履行合同的過程中，長沙國資公司還與長重公司、長重廠清算組簽訂了《關于原長重廠剝離虧空的補償協議》，將應繳租金中的1000萬元用來彌補剝離的應付賬款。結合前述事實，一審判決認定長沙國資公司已經對《資產租賃協議》的效力進行了追認并無不當。

長沙國資公司還主張其在本案行使的是物權請求權，一審判決定性錯誤，該主張不能成立。長沙國資公司該主張成立的前提是涉案《資產租賃合同》無效，長重公司系無權占有的情形。而根據前文分析，涉案《資產租賃合同》有效，故長沙國資公司該項主張不能成立。

二、關于涉案資產租賃合同是否已經到期的問題。

根據本案查明的事實，認定涉案資產租賃合同是否已經到期，應當分析《資產租賃合同》約定的“依法處置完畢之日”如何確定。盡管一般而言，破產財產應當在破產程序終結前處置完畢，但本案長重廠破產改制系政策性破產，嘉宇公司參與長重廠破產改制，作出較大貢獻，在此情形下，涉案《備忘錄》中特別約定，在長重廠破產程序終結后2個月內，最遲不超過2008年8月31日，要將土地使用權掛牌出讓，且對掛牌處置，設定了摘牌的條件。長沙國資公司其后通過行政手段取得工業用地使用權，后又變更為出讓商業用地使用權，均未通過公開掛牌、摘牌的程序進行。而從長沙國資公司所獲取土地使用權的情況看，當地政府也未將長沙國資公司獲取土地使用權視為“處置”。例如，2009年11月21日長沙市人民政府召開的專題會議議定：一、……長沙國資公司只進行一級土地整理，不進行二級開發；……依法繳納出讓金及相關稅費，如長沙國資公司即期支付有困難，可由市財政借支周轉，待土地處置后歸還。二、長重廠的土地處置必須依法依規，不設條件，公開掛牌處置。2009年12月23日，長沙市人民政府召開市長辦公會議議定：將長沙國資公司經市政府批準回購的原長重廠工業劃撥地變行為商業出讓地，并以此宗土地做貸款抵押，所得貸款資金實行“雙控”，并全部用于企業改制，支持企業產業發展和職工再就業；土地處置必須實施招拍掛。因此，一方面，涉案《備忘錄》設置了涉案土地使用權處置的方式，長沙國資公司主張其獲得土地使用權即為“處置完畢”不符合各方的約定。另一方面，從當地政府的會議內容看，長沙國資公司取得涉案土地使用權的目的是便于盤活資產，更利于通過公開拍賣的方式來進行處置，因此，長沙國資公司獲得涉案土地使用權并不意味著“處置完畢”。一審判決據此認定涉案資產租賃合同未到期并無不當。

綜上，長沙國資公司的上訴理由均不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結果適當，應當予以維持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案一審案件受理費按照一審判決執行，二審案件受理費2134105元，由長沙市企業國有資產經營有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　王濤

代理審判員　　梅芳

代理審判員　　楊卓

二〇一五年一月十六日

書　記　員　　陳明