——原告練某訴被告甘某、馬某確認合同無效糾紛一案

　　要旨

　　僅憑原告練某與被告甘某系夫妻關系，就認定甘某的行為構成夫妻表見代理不符合法律的規定。

　　案情

　　原告練某訴稱：原告練某與被告甘某是夫妻關系。2010年9月29日，練某、甘某夫妻與馬某簽訂書面的《房屋轉讓協議》，將青城山鎮渠山路11號“中國青城”二期89幢1單元1樓2號房屋（以下簡稱為2號房屋）以310萬元的價格賣給馬某，雙方沒有約定過戶及房產證辦證時間，之后，馬某按照約定支付了購房款300萬元，余款10萬元待辦理完產權過戶手續后支付。2015年4月22日，甘某未經原告練某同意擅自以個人名義向馬某作出退房并由練某、甘某夫妻承擔違約金的《承諾》，甘某又于2015年5月30日再次擅自與馬某簽署《退房退款協議》，甘某冒簽了原告姓名并摁手印。原告認為甘某未經原告同意，就夫妻共有財產2號房屋擅自與馬某達成協議，嚴重損害了原告的權益，應當依法確認無效。

　　故訴請法院判令：1、判令確認被告甘某于2015年4月22日對被告馬某作出的《承諾》無效；2、判令確認被告甘某于2015年5月30日與被告馬某簽署的《退房退款協議》無效；3、訴訟費由被告承擔。

　　被告甘某辯稱：原告起訴狀陳述的事實完全屬實。協議于今年5月30日到期以后，馬某與我聯系，說要退房，在這種情況下我簽訂了協議，后來我到2號房屋進行查看，房屋的結構已經嚴重改變，房屋遭受到嚴重破壞，導致協議不是我真實意思表示，是我在不知情的情況下簽訂的協議, 房屋遭受到嚴重破壞并不可能恢復，詳見公證書。我沒有經過練某的同意就簽訂《退房退款協議》，對簽訂該協議，練某不知情，事后她也沒有追認這個協議有效。

　　被告馬某辯稱：1、承諾和退房協議是合法有效，甘某的簽字是真實有效的，是他的真實意思表示。甘某說不是他的真實意思表示，但是在協議上有明確說明房屋是進行改動的。2、甘某是取得物權的主體，涉案房屋他有單獨處理的權利。3、甘某代練某簽字是合法有效的，他代表練某簽字的表見代理成立，是雙方共同意思表示。承諾退款協議沒有侵害到原告的合法權益，綜上所述，請駁回原告的訴訟請求。

　　法院經審理查明：1、原告練某與被告甘某是夫妻關系；2、在2008年11月，練某、甘某夫妻共同出資，購買了2號房屋，建筑面積為136.78㎡；3、2010年9月29日，練某、甘某夫妻與馬某簽訂書面的《房屋轉讓協議》，練某、甘某夫妻作為賣方與作為買方的馬某均在協議上簽字并捺印，將2號房屋以310萬元的價格轉賣給馬某，協議簽訂之后，馬某按照協議約定支付了購房款300萬元，余款10萬元雙方約定待辦理完產權過戶手續后支付；4、2015年4月22日，甘某寫下《承諾》，承諾于2015年5月30日前辦好房屋產權證，否則，馬某有權退房，由甘某、練某承擔違約金，并退還全額本金；5、2015年5月30日，甘某與馬某簽署《退房退款協議》，協議中賣方為甘某、練某，買方為馬某。簽訂協議時練某不在場，由甘某代簽練某姓名并摁手印。協議約定因賣方不能如約辦理房屋產權證，賣方退還買方支付的購房款叁佰萬元并按銀行同期貸款利率計算的利息，按雙方約定的時間償還。6、2015年6月9日，甘某取得案涉房屋的房屋產權證。7、2005年6月10日，練某將甘某、馬某訴至本院。

　　上列事實有身份信息、商品房買賣合同摘要、房屋轉讓協議、結婚證、房產證、收條、承諾書、退房退款協議及雙方當事人當庭陳述為證，本院予以確認。

　　裁判

　　四川省都江堰市人民法院于2015年9月7日作出（2015）都江民初字第2156號民事判決書，判決：一、確認甘某2015年4月22日所作《承諾》無效。二、確認甘某2015年5月30日所簽《退房退款協議》無效。案件受理費200元，減半收取100元，由被告甘某負擔。宣判后，被告馬某提出上訴，在上訴過程中，馬某又于2015年11月10日撤回上訴。原審判決生效。

　　都江堰市人民法院生效裁判認為：練某、甘某夫妻共同簽訂房屋轉讓協議，后來作為丈夫的甘某又獨自作出的《承諾》和簽訂《退房退款協議》，這個協議對夫妻雙方已經出賣給馬某的價值三百多萬元的房屋買賣協議作了變更，變更后的協議對練某苛以了新的義務，這顯然對原告練某的合法權益產生了重大影響。

　　而本案的爭議焦點就在于，作為丈夫的甘某，在沒有征得妻子練某同意的情況下，作出的《承諾》和簽署《退房退款協議》是否有效，也即是否成立表見代理的問題。

　　《婚姻法解釋(一)》第17條規定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

　　這條規定表明，我國夫或妻對夫妻共同所有財產的處理權分為兩類，一類是因為日常生活需要而處理夫妻共同財產，任何一方可以決定。主要有為了夫妻日常生活和子女撫養教育所產生的家庭事務，如因生活購物、醫療、子女撫養等需處理夫妻共同財產，夫妻任何一方均有權決定；另一類是非因日常生活需要而對共同財產做重要處理決定的，則需要夫妻雙方協商一致。如房屋、汽車買賣等應取得雙方一致意見，否則一方買賣房屋、汽車對另一方不產生法律約束力，即對非日常生活需要處理共同財產的，原則上不適用夫妻相互代理權。但為了保護善意第三人的利益，該條第二項規定了夫妻表見代理，即他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

　　所謂表見代理，是指沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的無權代理人，以被代理人名義進行的民事行為在客觀上使第三人相信其有代理權而實施的代理行為。表見代理的最重要特征在于第三人有理由相信行為人有代理權。

　　本院認為，甘某對夫妻雙方已經出賣給馬某的價值三百多萬元的房屋買賣協議作了變更，當然屬于夫妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方依法應當平等協商，取得一致意見，任何一方均不可以在不征求對方意見的情況下獨自處分夫妻共同財產。本案中，作為買方的馬某，在簽訂《房屋轉讓協議》時練某、甘某夫妻均作為賣方在協議上簽字，明示了雙方簽訂協議時處分的是夫妻共同財產。馬某明知甘某所賣房屋是夫妻共同財產，雖然房產權屬是登記在甘某名下，如欲退還此房，應當也有義務審查甘某是否獲得練某授權，也可通過一定方式向練某了解甘某退還房屋是否是他們夫妻共同意思。然而，馬某未盡該審查義務，只因甘某是練某的丈夫就認為甘某有權代表練某簽訂協議。

　　本院認為，練某、甘某雖然是夫妻關系，但不能僅憑是夫妻關系就認定甘某簽訂協議的行為成立夫妻表見代理行為。這種僅憑練某、甘某系夫妻關系就認定甘某的行為構成夫妻表見代理不符合法律的規定。馬某如果有理由相信甘某代簽練某姓名并摁手印為夫妻雙方共同意思表示的，應當舉證加以證明，馬某不能舉證加以證明的，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條第二款“沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”之規定，應當承擔相應不利后果。甘某所作《承諾》、所簽《退房退款協議》，事前未經夫妻財產共有人練某授權，事后練某亦未追認，而《承諾》和《退房退款協議》損害了夫妻財產共有人練某的合法權益，該《承諾》、《退房退款協議》無效。

　　評析

　　在認定作為丈夫的甘某，在沒有征得妻子練某同意的情況下，作出的《承諾》和簽署《退房退款協議》是否有效，也即是否成立表見代理的問題。案件討論中出現兩種不同意見。

　　第一種意見認為，該房屋是甘某與練某夫妻共同共有，且在甘某、練某一起去簽訂房屋買賣合同時，雙方均同意售買房屋，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《婚姻法解釋(一)》)第17條規定，馬某有理由相信其與甘某簽訂房屋買賣合同是甘某、練某的共同意見，甘某出賣房屋的行為構成夫妻表見代理，該房屋買賣合同有效。

　　第二種意見認為，甘某、練某雖然是夫妻關系，但不能僅憑是夫妻關系就認定甘某的出賣行為是夫妻表見代理，須有使馬某相信甘某有代理權的表征，練某沒有流露出變更房屋買賣合同的意思，甘某的行為不構成夫妻表見代理。該房屋登記的所有權人是甘某，但甘某與馬某簽訂房屋買賣補充協議時，事前未經練某授權，事后練某亦未追認，《承諾》和簽署《退房退款協議》無效。

　　我們同意第二種意見。

　　婚姻法解釋(一)第17條規定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

　　這條規定表明，我國夫或妻對夫妻共同所有財產的處理權分為兩類，一類是因為日常生活需要而處理夫妻共同財產，任何一方可以決定。主要有為了夫妻日常生活和子女撫養教育所產生的家庭事務，如因生活購物、醫療、子女撫養等需處理夫妻共同財產，夫妻任何一方均有權決定；另一類是非因日常生活需要而對共同財產做重要處理決定的，則需要夫妻雙方協商一致。如房屋、汽車買賣等應取得雙方一致意見，否則一方買賣房屋、汽車對另一方不產生法律約束力，即對非日常生活需要處理共同財產的，原則上不適用夫妻相互代理權。但為了保護善意第三人的利益，該條第二項規定了夫妻表見代理，即他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。與之相同的法律規定還有合同法第49條，該條規定：“行為人沒有代理權，超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”

　　所謂表見代理，是指雖無代理權，但表面上有足以使人信為有代理權而須由本人負授權之責的代理。也就是說，行為人雖無代理權，但因本人行為造成表面上使相對人相信行為人有代理權，并與其進行法律行為，該法律行為的后果直接由名義上的本人承擔。表見代理的法律要件是，以本人名義為民事法律行為;行為人無代理權;須有使相對人信其有代理權的表征;須相對人為善意，即相對人在與行為人進行民事法律行為時，并不知其無代理權，且無從得知。

　　上述要件中須有使相對人信其有代理權的表征，是指本人有作為或者不作為實施某種表示，使相對人根據這一表示足以相信行為人有代理權，這一點是表見代理之所以發生有權代理效果的根本理由。如本人交付印章于行為人保管，行為人以本人名義與第三人訂立合同時，第三人根據行為人握有本人印章這一事實，即可相信行為人有代理權。就夫妻一方出賣夫妻共同共有房屋而言，一般不構成表見代理，但是，如果夫妻一度意圖賣房，并向第三人表示由夫或妻一方全權處理，過后夫或妻后悔，并要求妻或夫不要賣房，但第三人不知也無從知道這一后悔情況。此后，妻或夫卻擅自以夫妻雙方或己方或對方名義將房屋賣給第三人，此時第三人即為善意，可主張表見代理，該房屋買賣合同有效。另一種情況是，夫妻一方雖未獲得對方授權而以己方或對方或夫妻雙方名義買賣房屋，對方知道而不作否認表示的，也應認定為表見代理，該房屋買賣合同有效。

　　本案中，練某并未向馬某表露由甘某全權處理房屋買賣事宜，也無證據證實甘某以練某名義與馬某簽訂房屋買賣合同后，練某知情而不表示反對。作為買主的馬某，明知甘某所賣房屋是甘某、練某的夫妻共同財產，雖然房產權屬是登記在甘某名下，但屬于夫妻共同財產，如欲購買此房，應當也有義務審查甘某是否獲得練某授權，其可通過一定方式向練某了解甘某出賣房屋是否是他們夫妻共同意思。然而，馬某未盡該審查義務，只是聽甘某說他與練某夫妻同意變更原來的房屋買賣合同，這種僅憑甘某與練某系夫妻關系就認定甘某的行為構成夫妻表見代理不符合法律的規定，本案中馬某也未出示能夠證明練某同意甘某退房退款的證據。