案外人執行異議書

案外異議人：某某省農牧漁業廳駐北京聯絡處（以下簡稱“駐京聯絡處”）住所地：北京市朝陽區左家莊二區儒林苑A座3xx號

負責人：金某某 主任         聯系電話

申請執行人：中國建設銀行股份有限公司北京朝陽支行（以下簡稱“建行朝陽支行”）

被執行人：北京市金陛房地產發展有限公司（以下簡稱“金陛房地產公司”）

建行朝陽支行申請強制執行金陛房地產公司一案中，朝陽區人民法院誤將案外異議人的財產，當作被執行人的財產予以執行。異議人依法提出本執行異議。

請求事項

請求朝陽區人民法院確認對儒林苑A座3xx查封拍賣無效，依法撤銷[(2005)朝執字第9219號]民事裁定書，并返還異議人的財產。

事實與理由

2004年6月份，駐京聯絡處在網上查到金陛房地產公司開發的儒林苑樓盤，該商品房有北京市國土資源和房屋管理局頒發的銷售證號，“京房內證字748號"，土地使用權號：京市朝基國用(2005)字第10041。土地使用權出讓合同號(土地使用權劃撥批準文件號)(劃撥土地使用權轉讓批準文件號)為京(地)出(臺)字(2000)第477號。建設工程規劃許可證號：98-規建字一1 807，施工許可證號：京建開字(2000)第0468號。

經查實無誤后，2004年7月30日駐京聯絡處與金陛房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發的北京朝陽區左家莊二區儒林苑A座302商品房，建筑面積180平方米，房屋總價款135萬，簽約當天駐京聯絡處支付購房款人民幣134萬，金陛房地產公司當天即向駐京聯絡處交付了該商品房，余款1萬元已于04年8月20日現金繳納。在住進儒林苑A座302房的2年零4個月中，駐京聯絡處多次發公函，并口頭追問金陛房地產公司何時能辦理房產證，金陛房地產公司解釋還要等些時間，并解釋說很多房屋都在2年后辦理房產證的，事實也確實如此

2005年8月金陛房地產公司因與建行朝陽支行保證合同一案，被法院判令清償建設銀行北京分行朝陽支行貸款9000余萬元，因金陛房地產公司拒不履行法院判決，2006年底朝陽區人民法院整體查封金陛房地產公司名下的儒林苑16號樓、18號樓。駐京聯絡處購買的儒林苑A座302商品房位于儒林苑18號樓，被朝陽區人民法院無辜查封。駐京聯絡處當即向法院提出交涉，經辦法官嚴兵明確答復我們買賣合同有效，整體查封對我們的權益會進行保護。當時北京各媒體報道也說明整體拍賣對已經購房者沒影響。

2007年8月21日朝陽區人民法院委托中拍在線拍賣公司整體拍賣儒林苑16號樓、18號樓。通過競拍，北京新銳房地產開發有限公司（以下簡稱“新銳房地產公司”）取得儒林苑16號樓、18號樓整體產權。競拍成功后，新銳房地產公司多次要求駐京聯絡限期騰房。駐京聯絡處合法購買的房產被當做被執行人金陛房地產公司財產拍賣，駐京聯絡處合法權益受到侵犯。

駐京聯絡處請求朝陽區人民法院確認對儒林苑A座302查封拍賣無效，并對案外異議人駐京聯絡處財產執行回轉。理由如下：

一、駐京聯絡處2004年7月30日從金陛房地產公司合法購買儒林苑A座302，總房款135萬已經支付完畢，房屋交付使用多年，且駐京聯絡處在購房時并未對金陛房地產公司提供過任何擔保。根據最高人民法院2004年11月4日發布了法釋[2004]15號《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。駐京聯絡處購買的儒林苑18號樓2單元302室已付清全款，且交付使用多年，駐京聯絡處也無過錯，據此，朝陽區人民法院對該處房產查封拍賣違法。

二、根據最高人民法院公布的《關于審理企業破產案件若干問題的規定》明確“尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產”不屬于破產財產。最高人民法院副院長李國光指出，根據這個規定，如果房地產開發商破產的話，購房人已經購買的房屋，即便購房人沒有取得房屋產權證，但只要房屋已經實際交付給購房人的，房屋就不再屬于破產財產，業主仍然擁有對所購房屋的所有權。也就是說金陛房地產公司即使破產的情況下，駐京聯絡處已經購買的房屋都不受影響，何況金陛房地產公司并未破產。

三、從公開資料獲悉，類似案件其他法院在處理時均有效保護已購房人的合法利益。

1、廣州市200戶業主購買廣東華僑房產開發公司開發的廣州大道南米蘭苑商品房，60戶業主幾乎付清全款，因開發商原因未取得產權證，后因華僑房產開發公司拖欠銀行貸款，該60戶業主房產遭到廣州中級法院查封，險些被拍賣。該60戶業主第一時間向廣州中級法院提出了執行異議，并且申請中止執行，經多方上訪和協調，最后廣州中院停止對無辜業主購得房產的查封拍賣。

2、惠州市60戶業主購買華齡工業房產(惠州)有限公司金山城小區11號樓商品房，50多戶業主入住3年，一直沒有拿到房產證，因開發商欠銀行貸款，上述50戶業主房產遭到法院查封，此事經惠州市房產管理局等部門的協調，法院已暫停對該棟樓的拍賣。業主、開發商、債權人已達成初步協議，尚未一次性購房的業主可一次性以8.8折的優惠付清房款，在開發商還完欠債權方的360多萬元后，解除11號樓的抵押，半年內給業主們辦理房產證。

　　綜上所述，駐京聯絡處是案外人，貴院將駐京聯絡處的財產予以執行，明顯錯誤。特依《民事訴訟法》第 條的規定，提出異議，請立即中止對上述財產的執行，并執行回轉，切實維護異議人的合法權益。

　　此致

北京市朝陽區人民法院

　　　　　　　　　　　　　　　　　　異議人（蓋章）

年   月   日

附：證據    份