北京市高級人民法院

民 事 判 決 書

（2021）京民終262號

上訴人（原審原告）：唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂有限公司，住所地河北省唐山市唐山路北區新華西道63號。

法定代表人：董瑞平，經理。

委托訴訟代理人：徐倩，女，唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂有限公司職員。

被上訴人（原審被告）：王遵會，女，1972年5月12日出生，漢族，住天津市濱海新區。

委托訴訟代理人：牛彩紅，北京法慈律師事務所律師。

委托訴訟代理人：趙軼婧，北京法慈律師事務所實習律師。

原審第三人：王靜，女，1982年4月4日出生，滿族，住河北省唐山市路南區。

上訴人唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂有限公司（以下簡稱鳳凰園公司）因與被上訴人王遵會、原審第三人王靜案外人執行異議之訴一案，不服北京市第二中級人民法院（2020）京02民初345號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月2日立案后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人鳳凰園公司的委托訴訟代理人徐倩、被上訴人王遵會的委托訴訟代理人牛彩紅、原審第三人王靜到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

鳳凰園公司上訴請求：1.依法撤銷一審判決，改判解除在（2019）京02執988號執行案件中對位于北京市朝陽區百子灣南2路74號院3號樓17層1單元2001號房屋的查封措施，并停止對該房屋的執行；2.依法判決本案訴訟費用由王遵會承擔。事實與理由：一審判決認定的“鳳凰園公司對于涉案房屋不能辦理過戶手續存在過錯，鳳凰園公司對涉案房屋不享有足以排除強制執行的民事權益”系事實認定錯誤。一、本案所涉及的查封保全時間是在鳳凰園公司與王靜簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》（以下簡稱房屋買賣合同）及鳳凰園公司合法占有該案涉房屋之后，故一審法院認定“鳳凰園公司對涉案房屋被查封不知情，未盡到相應的注意義務，對不能辦理過戶登記存在過錯”系事實認定錯誤。1.鳳凰園公司簽訂房屋買賣合同及其補充協議，是以市場價格購買的案涉房屋，符合市場交易的一般規則，并于2017年12月13日開始實際合法占有該房屋持續至今。而本案執行案件對案涉房屋的保全查封日期為2018年6月8日，故與本案執行案件無關的其他案件的查封、解封等情況均不得作為本案定案依據。2.鳳凰園公司與王靜已于2018年5月30日進行了網簽，如果房屋被查封是無法進行網簽的，這也充分說明案涉房屋的查封是在房屋買賣合同簽訂和鳳凰園公司與王靜進行網簽之后，鳳凰園公司在簽訂房屋買賣合同和進行網簽登記時，已盡到充分的注意義務，并不存在過錯。3.鳳凰園公司為辦理案涉房屋的過戶登記時一直予以積極配合，但因案涉房屋在辦理網簽后被法院查封，導致一直無法辦理案涉房屋的過戶登記手續，故未辦理案涉房屋過戶手續的原因并非鳳凰園公司自身的原因。二、一審判決認定“鳳凰園公司在簽訂房屋買賣合同時知曉涉案房屋存在抵押狀態，且沒有向王靜提出過解除抵押，對不能辦理過戶登記存在過錯”系事實認定錯誤。鳳凰園公司根據房屋買賣合同的約定向王靜支付了購房款共計1490萬元，達到應付房款比例的74.5%，就是為了讓王靜先行解除案涉房屋的抵押，以達到可以辦理案涉房屋的過戶登記手續的目的。鳳凰園公司已履行了其購房款的支付義務，但未能辦理解除抵押登記系王靜的過錯，一審法院將該過錯歸責于鳳凰園公司，系事實認定錯誤。

王遵會針對鳳凰園公司的上訴請求辯稱：一、一審法院認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應維持原判。1.鳳凰園公司與王靜簽訂房屋買賣合同的行為明顯不符合常理。房屋買賣合同簽訂后，應及時辦理網簽及房屋過戶手續，但自2017年9月簽訂房屋買賣合同至2018年5月30日，鳳凰園公司與王靜才辦理網簽手續，且鳳凰園公司一直未通過有效方式向王靜提出案涉房屋過戶的主張，而房屋價值已高達2000萬元，故上述行為明顯與常理不符；同時，房屋買賣合同未對房屋單價進行約定，定金400萬元又以現金方式交付，嚴重不符合交易習慣；鳳凰園公司簽章處無法定代表人簽字，也未簽署簽訂日期，上述合同簽訂的具體細節也與常理不符，故可以認定案涉房屋買賣系虛假交易。2.鳳凰園公司在與王靜簽訂房屋買賣合同時，案涉房屋處于查封和抵押登記狀態。在一審審理中，鳳凰園公司雖表示對案涉房屋被查封不知情，但鳳凰園公司已知曉在簽訂房屋買賣合同時案涉房屋處于抵押狀態，且根據王靜在一審庭審中自述案涉房屋的查封情況，也可通過網上查詢確認，故鳳凰園公司作為買受人在購買案涉房屋時并未盡到相應注意義務；同時由于案涉房屋處于查封狀態，王靜已喪失了對查封物的事實上和法律上的處分權，且法院查封時經向王靜送達了“未經許可，不得轉讓、出賣、抵押”等明確限制性要求的通知。此為法律強制性規定，如違反此規定則符合《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”導致合同無效的情形。故案涉房屋買賣合同無效，鳳凰園公司對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權利。二、北京市第二中級人民法院（2019）京02執998號執行案件中，對于案涉房屋查封措施合法準確。三、鳳凰園公司申請執行異議不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的情形。

王靜述稱，不認可一審判決結果，案涉房屋買賣合同的網簽發生在執行查封之前，認可鳳凰園公司的上訴意見。

鳳凰園公司向一審法院起訴請求：依法解除在（2019）京02執988號執行案件中對位于北京市朝陽區百子灣南2路74號院3號樓17層1單元2001號房屋的查封措施，并停止對該房屋的執行。

一審法院認定事實：

一、案涉房屋執行相關事實

2018年5月9日，王遵會向北京市東城區人民法院（以下簡稱東城法院）申請訴前財產保全，請求凍結王靜、周懿在其銀行賬戶內存款共計3000萬元。東城法院于2018年5月10日作出（2018）京0101財保43號民事裁定，凍結王靜、周懿在其開戶銀行內的存款共計3000萬元，如存款不足，查封、扣押其相應財產。2018年6月4日，東城法院查封王靜名下案涉房屋，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。

王遵會在提出前述訴前財產保全申請后，于2018年6月1日以王靜、周懿為被告向北京市第二中級人民法院提起合同糾紛之訴，一審受理該案后，于2018年12月10日作出（2018）京02民初147號民事判決，判令：一、王靜于判決生效之日起十日內向王遵會支付逾期未還款項3000萬元；二、王靜于判決生效之日起十日內賠償王遵會逾期未還款項的利息損失；三、王靜于判決生效之日起十日內賠償王遵會律師費60萬元、財產保全的保險費6萬元；四、駁回王遵會的其他訴訟請求。王靜提出上訴，本院于2019年7月19日作出（2019）京民終107號民事判決，判決駁回上訴，維持原判。該案判決生效后，王遵會向北京市第二中級人民法院申請強制執行，該院于2019年8月1日立案執行，案號為（2019）京02執988號。

在北京市第二中級人民法院執行過程中，鳳凰園公司向該院提出執行異議，申請停止對案涉房屋的執行。該院于2020年1月16日作出（2020）京02執異29號民事裁定，認定鳳凰園公司未支付案涉房屋全部價款，其主張支付的400萬元現金僅有收條無銀行取款憑證，1090萬元銀行轉款憑證的付款方為徐倩，故鳳凰園公司提出的異議請求不符合法律及司法解釋規定的情形，據此裁定駁回鳳凰園公司的異議請求。鳳凰園公司于2020年1月20日簽收該裁定書后，于2020年2月2日以郵寄方式向一審法院提起本案訴訟。

一審法院另查明，2016年12月1日，東城法院在（2016）京0101民初19857號原告王遵會與被告王靜民間借貸糾紛一案中查封了案涉房屋，后因王遵會與王靜達成調解協議，東城法院在就該案作出民事調解書后，于2018年5月29日解除該查封。

一審法院再查明，2017年11月8日，東城法院在（2017）京0101執8886號一案中輪候查封了案涉房屋，后于2018年5月24日解除該查封。

二、鳳凰園公司異議相關事實

（一）購房合同簽訂情況

鳳凰園公司向一審法院提交其與王靜簽署的《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》，載明：王靜以成交價2000萬元向鳳凰園公司出售案涉房屋。交付房款的方式為自行交割，鳳凰園公司可以在簽訂本合同時直接向王靜支付定金400萬元。王靜應當在2017年12月30日前將案涉房屋交付給鳳凰園公司。當事人雙方同意，自本合同簽訂之日起360日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。該合同載明簽訂時間為2017年9月19日。

鳳凰園公司向一審法院提交其與王靜簽署的《補充協議》，載明：一、付款時間：1.原合同簽訂后2日內，鳳凰園公司支付定金人民幣400萬元；2.在房屋交付前，鳳凰園公司支付購房款人民幣1090萬元；3.雙方辦理完畢房屋過戶登記手續后當日，買受人支付剩余購房款510萬元；二、付款方式：1.定金400萬元由鳳凰園公司以現金方式支付給王靜；2.剩余購房款1600萬元通過銀行轉賬的方式支付，由鳳凰園公司或者其指定的付款人徐倩支付至出賣人王靜或者王靜母親劉賀春賬戶。雙方均認可，無論按照哪一種支付方式支付購房款，均視為鳳凰園公司已經履行了原合同及本協議約定的支付購房款的義務。該協議載明簽訂時間為2017年9月19日。

2018年5月30日，鳳凰園公司與王靜在北京市住房和城鄉建設委員會就案涉房屋完成存量房網上簽約。

（二）購房款支付情況

鳳凰園公司向一審法院提交由王靜簽字的收條一張，載明王靜收到鳳凰園公司購買案涉房屋所交定金400萬元，落款日期為2017年9月20日。

2017年11月28日，徐倩（鳳凰園公司原法定代表人董學文之配偶）向劉賀春轉賬190萬元，王靜稱劉賀春系其母親，代為收取案涉購房款。2017年12月13日，徐倩向王靜轉賬900萬元。

（三）案涉房屋實際占有情況

鳳凰園公司為證明其已合法占有案涉房屋，向一審法院提交金地華北區域樂成國際物業管理服務中心（以下簡稱金地物業）出具的《證明》，載明“樂成公館3-1-2001房間的物業費和供暖費從2018年開始至今都是由徐倩女士繳納，從2018年初至今房間實際居住人是徐倩一家?！贝送猓P凰園公司提交2019年1月22日至2020年1月12日期間案涉房屋水費、電費、固話／寬帶費、取暖費等交費記錄，以及由金地物業出具的2020年1月1日至2020年12月31日的物業交費收據、2018年3月27日徐倩購買洗碗機的《居然之家商品銷售合同》、2018年5月22日徐倩購買潔具的《居然之家商品銷售合同》、2018年5月22日徐倩向凌永根轉賬13.2萬元的銀行卡交易明細清單、凌永根出具的收到徐倩關于案涉房屋裝修施工費的證明等證據。

（四）案涉房屋權屬登記情況

目前，案涉房屋所有權仍登記于王靜名下。鳳凰園公司主張，其之所以未完成房屋過戶登記，系因案涉房屋被法院查封，鳳凰園公司對此并無過錯。

一審法院另查明，王靜在本案一審庭審中自認案涉房屋在簽訂購房協議時處于抵押狀態，且截至一審庭審時止，案涉房屋的抵押尚未解除。對于房屋是否處于查封狀態，王靜表示可以通過網站查詢的方式了解，對于鳳凰園公司是否查詢過相關信息，王靜表示不清楚。證人徐倩在一審庭審中出庭作證，其自認是其與董學文一起與王靜簽訂的案涉房屋買賣合同，在簽訂合同時其知道案涉房屋存在抵押，但沒有問是否存在查封。關于購房款的支付，徐倩表示定金400萬元是董學文從鳳凰園公司拿的現金，在王靜家中支付。因為董學文從事餐飲行業，所以店面有一定的現金，故定金400萬元均是從店面支付，剩余1090萬元是徐倩的公公和婆婆給的，其中一部分是徐倩與董學文夫妻的積蓄。徐倩認可該房屋一直由其使用，因為其沒有北京購房資格，故用鳳凰園公司的名義購買。王靜對收取400萬元現金的事實表示認可，并稱收取現金的原因是王靜認為她的賬戶被法院凍結，故不能通過轉賬方式支付。對于400萬元現金的客觀狀態，王靜表示銀行成捆的現金比較多，非銀行整理的是用皮筋捆的，當時清點時，主要清點的是非銀行整理的，對于銀行成捆現金沒有仔細清點。

一審法院認為，案件爭議焦點為鳳凰園公司對案涉房屋享有的權利是否可以排除執行。根據法律規定，對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。鳳凰園公司與王靜簽訂房屋買賣合同后，按照常理應當及時辦理網簽及房屋過戶手續，但其于2017年9月簽訂房屋買賣合同后，直到2018年5月30日才辦理網簽手續，且鳳凰園公司一直未通過有效方式向王靜提出案涉房屋過戶的主張，對于價值高達2000萬元房屋的買賣，雙方的行為明顯不符合常理。另，根據本案查明的事實，鳳凰園公司在與王靜簽訂房屋買賣合同時，案涉房屋處于查封和抵押狀態，雖然鳳凰園公司表示其對案涉房屋被查封不知情，但根據王靜在本案一審庭審中的自述，案涉房屋的查封情況可以通過網上查詢確認，故鳳凰園公司作為買受人在購買案涉房屋時，并未盡到相應的注意義務。最后，鳳凰園公司在一審庭審中認可其知曉案涉房產在簽訂房屋買賣合同時處于抵押狀態，但截至一審庭審時，該公司并無證據證明其向王靜提出過解除抵押的主張。綜上，鳳凰園公司在未能提交充分有效證據證明非因其自身原因未辦理過戶登記手續的情況下，應當承擔舉證不能的法律后果。結合本案已查明事實，一審法院認定鳳凰園公司對于案涉房屋不能辦理過戶手續存在過錯，鳳凰園公司對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。一審法院執行過程中，在王靜未按照生效判決履行清償義務的情況下，查封其名下的案涉房產，符合法律規定，并無不當。

綜上所述，鳳凰園公司對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，對于其訴訟請求，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條、第二十八條規定，判決：駁回鳳凰園公司的全部訴訟請求。

本案二審審理中，各方當事人均未提交新的證據。本院根據王遵會的申請，依法調取了王靜名下位于北京市朝陽區百子灣南2路74號院1號樓2層2單元202及北京市朝陽區百子灣南2路74號院3號樓17層1單元2001號兩處房屋的登記檔案（包括但不限于房屋產權登記信息、房屋買賣合同、產權變更登記信息、房屋抵押信息等）。經本院核實，案涉房屋查封、解封及抵押情況與一審判決認定事實一致。

本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條、第二十八條之規定，對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。上述四個要件需要同時具備，買受人的權利方可以排除強制執行行為。

本案中，案涉房屋分別于2016年12月1日基于（2016）京0101民初19857號案件被東城法院查封，后于2018年5月29日被東城法院依法解除查封；于2017年11月8日基于（2017）京0101執8886號案件被東城法院輪候查封，后于2018年5月24日被東城法院依法解除查封；于2018年6月4日基于（2018）京0101財保43號民事裁定被東城法院查封，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。鳳凰園公司與王靜簽訂案涉房屋買賣合同的載明簽訂日期為2017年9月19日，雖然鳳凰園公司與王靜簽訂案涉房屋買賣合同的日期是在本案所涉東城法院的查封之前，但是雙方簽訂房屋買賣合同時，案涉房屋正處于被法院依法查封期間內，因此，無論是法院基于本案相關執行案件依法查封案涉房屋，還是法院基于另案依法查封案涉房屋，均具有相同的法律效力。案涉房屋買賣合同簽訂后，鳳凰園公司與王靜于2018年5月30日在北京市住房和城鄉建設委員會就案涉房屋完成存量房網上簽約，雙方辦理網簽的時間恰好在2018年5月29日東城法院解除對案涉房屋的查封之后一天，本院有理由相信鳳凰園公司及王靜對于案涉房屋執行查封的事實知曉；即使如其所述，鳳凰園公司在簽訂房屋買賣合同時不知曉案涉房屋被法院查封的情況，但其作為房屋買受人亦能夠通過不動產登記信息查詢及時地了解案涉房屋被法院查封的情況；鳳凰園公司明知案涉房屋存在抵押登記的情況卻執意購買，且無證據證明其向王靜提出過解除案涉房屋抵押的主張，直至目前案涉房屋仍未辦理抵押權解除登記手續，繼而案涉房屋也不能正常辦理不動產過戶登記手續。據此，雖然鳳凰園公司與王靜具有在法院解除對案涉房屋的查封后及時辦理網簽的意思表示及行為，但是鳳凰園公司作為房屋買受人并未盡其應有的注意義務，亦缺乏相關的風險意識，其自身對于案涉房屋未能辦理過戶登記具有過錯，其應承擔相應的法律后果。鳳凰園公司未支付案涉房屋的全部價款，其提交的證據不足以證明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。綜上，鳳凰園公司自身對于案涉房屋未能辦理過戶登記具有過錯，故其對案涉房屋享有的民事權益不能夠對抗（2019）京02執988號執行案件中合法的執行申請人王遵會，亦不足以排除該案的強制執行。一審法院對鳳凰園公司的全部訴訟請求不予支持，是正確的。

綜上所述，鳳凰園公司的上訴請求和上訴理由均不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項、第一百八十一條之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由上訴人唐山大唐鳳凰園餐飲娛樂有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　夏林林

審 判 員　金　曦

審 判 員　趙英波

二〇二二年六月三十日

法官助理　陳旭云

書 記 員　王安琪