【基本案情】

　　原告陳某

　　被告陜西咸陽某分公司。

　　原告訴稱，原、被告于2013年5月31日簽訂了《商鋪認(rèn)購合同》一份，約定被告將位于咸陽世紀(jì)大道的商鋪出賣給原告，商鋪面積為13.26平方米，單價(jià)為9680.62元，商鋪總價(jià)款為128365元。2013年5月31日原告向被告一次性付清房屋總價(jià)款128365元。認(rèn)購合同第六條第一款約定簽訂合同后，接到售樓中心電話通知三日內(nèi)，由原告攜帶相關(guān)證件到售樓中心簽訂《商品房買賣合同》。根據(jù)《商鋪認(rèn)購合同》約定的第六條第5款約定，被告應(yīng)于2014年7月31日前交付咸陽世紀(jì)大道的商鋪，而被告未能按《商鋪認(rèn)購合同》約定時(shí)間即2014年7月31日之前向原告交付房屋也未能簽訂正式的《商品房買賣合同》，原告多次找被告商談商鋪解除事宜及退還全部購房款并賠償原告利息損失，遭到被告拒絕。被告未能如期履行交房義務(wù)，并拒絕承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，原告訴至人民法院請(qǐng)求依法判令：1、請(qǐng)求依法判令解除原、被告于2013年5月31日簽訂的商鋪認(rèn)購合同。2、由被告退還原告購房款128365元。3、由被告承擔(dān)原告購房款的利息(從2013年5月31日起至付清款之日止，利率按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算)。4、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

　　被告辯稱，原、被告簽訂的《商鋪認(rèn)購合同》合法有效，原告訴稱與事實(shí)不符。2014年11月28日被告曾在《咸陽日?qǐng)?bào)》公告交房。按照雙方合同的約定由于政策性原因或者被告無法控制的原因?qū)е鹿て谘诱`的，被告有權(quán)據(jù)實(shí)延期交房。在合同履行期間，因治污降霾影響工期3個(gè)月，因雨天影響工期140天，所以被告的交房日期完全在合同約定的期限之內(nèi)，不存在被告無故延期交房或者違約的事實(shí)。原告發(fā)現(xiàn)市場行情發(fā)生變化，一時(shí)難以達(dá)到其預(yù)期，所以原告無理拒收房屋，責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)，合同應(yīng)繼續(xù)履行。綜上所述，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　【審理】

　　法院認(rèn)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

　　本案中，涉案房屋系商鋪，被告在原告起訴后才取得了該商鋪的預(yù)售許可證，本合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。原、被告的合同因被告正健置業(yè)原因致使合同無效，應(yīng)當(dāng)向原告陳某退還購房款，并賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)按照被告正健置占用原告陳某支付購房款期間的銀行貸款利息計(jì)算。

　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決：一、原告陳某與被告陜西咸陽某分公司2013年5月31日簽訂的《商鋪認(rèn)購合同》為無效合同;二、被告陜西咸陽某分公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告陳某退還購房款128365元，并賠償利息損失。(利息從2013年5月31日起算至判決確定的給付期限屆滿之日止，利率按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算)

　　【評(píng)析】

　　本案適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》這一司法解釋作出的判決。該司法解釋結(jié)合合同法的相關(guān)條文，可以看出立法者在立法時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)保護(hù)的是購房者的利益，但是也兼顧了中國國情。

　　當(dāng)下因?yàn)橄嚓P(guān)行政審批手續(xù)的繁雜，諸多的開發(fā)商在沒有取得房屋預(yù)售許可證的情況下，開始預(yù)售在建房屋。許多買房者也在明知開發(fā)商“五證不全”的情況下，急于購房與開發(fā)商簽訂了購房合同或者預(yù)購合同。這樣的現(xiàn)狀埋下了隱患，有的開發(fā)商在隨后能夠辦理相關(guān)證照，但是有些則不能。

　　這時(shí)司法解釋的靈活性得以體現(xiàn)，作為購房者，若因開發(fā)方不能在起訴前得到預(yù)售許可的，就可以通過訴訟來確認(rèn)合同無效，從而另行制定購房計(jì)劃;反之，若開發(fā)方在購房者起訴前取得了預(yù)售許可，則為了維持契約的穩(wěn)定性，合同有效，雙方繼續(xù)履行合同的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，這對(duì)維持市場交易雙方的健康穩(wěn)定有著非常的意義。

　　本案中的開發(fā)方是在購房者起訴后才取得所售房屋預(yù)售許可證，所以購房者請(qǐng)求宣告合同無效的訴訟請(qǐng)求得到了法院的支持。

　　(原文標(biāo)題：商品房買賣合同中違約責(zé)任的認(rèn)定)