集體土地上房屋拆遷包括宅基地上住宅房屋的拆遷和宅基地范圍外非住宅房屋的拆遷。在農(nóng)村集體土地上房屋拆遷過(guò)程中，非住宅房屋由于歷史等原因，不僅涉及合同主體相關(guān)責(zé)任人的變更問(wèn)題，而且存在承包、轉(zhuǎn)包、出租和入股等多種情況，同時(shí)還與集體土地的用途、建設(shè)審批手續(xù)、改建擴(kuò)建等一系列因素相交織，從而使集體土地上的非住宅拆遷顯得尤為棘手。下面我們就集體土地非住宅拆遷過(guò)程中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行探析。

　　一、集體土地非住宅補(bǔ)償標(biāo)方式

　　目前北京市集體土地上宅基地房屋的拆遷補(bǔ)償方式主要包括貨幣補(bǔ)償、房屋安置兩種補(bǔ)償方式；集體土地上非住宅房屋的現(xiàn)行拆遷補(bǔ)償方式，按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》的規(guī)定,拆遷非住宅房屋的，按照重置成新價(jià)格予以補(bǔ)償，公益公共設(shè)施確需遷建的，應(yīng)當(dāng)遷建。北京市各區(qū)目前針對(duì)集體土地非住宅房屋補(bǔ)償方式基本相同，采取的都是單一的貨幣補(bǔ)償方式。而集體土地上非住宅房屋拆遷與宅基地上的房屋拆遷有很大的區(qū)別，其具有房屋建設(shè)規(guī)模大，用途多樣等特點(diǎn)，不宜遷建，因此多數(shù)企業(yè)在經(jīng)歷拆遷后大多喪失經(jīng)營(yíng)能力或經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，甚至倒閉，因此集體土地上非住宅房屋在實(shí)際拆遷中應(yīng)當(dāng)考慮到集體土地非住宅的特殊性，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)一步探索完善其補(bǔ)償形式。

　　二、集體土地非住宅房屋認(rèn)定

　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類(lèi)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。使用集體建設(shè)用地不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，沒(méi)有土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)用地。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，因此，在集體土地上有權(quán)進(jìn)行非住宅建設(shè)的情形應(yīng)限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施建設(shè)以及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)建設(shè)三種情形，而在實(shí)際拆遷過(guò)程中，存在本村村民與村集體簽訂用地合同或繳納一定費(fèi)用后在集體閑置土地上建設(shè)房屋用于自住或出租，這種情形既不屬于三種情形之內(nèi)，也不符合土地利用規(guī)劃，其實(shí)質(zhì)上屬于違法建設(shè)，但本著不激化矛盾，從社會(huì)維穩(wěn)的角度出發(fā)，在非宅認(rèn)定過(guò)程中會(huì)結(jié)合歷史原因及實(shí)際情況，對(duì)于簽訂用地合同的非住宅給予相應(yīng)的地上物補(bǔ)償及相關(guān)的補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)；繳納一定費(fèi)用的，此類(lèi)用地一般為集體自留地，自留地是指中國(guó)農(nóng)業(yè)合作化以后，為照顧社員種植蔬菜和其他園藝作物的需要，由農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織依法分配給社員長(zhǎng)期使用的少量土地。其所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，使用權(quán)由農(nóng)民以戶為單位行使，自留地的使用者對(duì)自留地享有使用和收益的權(quán)利，但不得擅自改變用途，不得在自留地上建房、葬墳、挖坑和取土，在遇國(guó)家征用和集體調(diào)整時(shí)有義務(wù)服從。因此在拆遷過(guò)程中應(yīng)自行拆除相應(yīng)的違規(guī)建設(shè)，交還土地使用權(quán)，不再享有非宅相應(yīng)的補(bǔ)償及補(bǔ)助。

　　三、集體土地非住宅建筑面積認(rèn)定

　　在集體土地非住宅拆遷過(guò)程中，非住宅合法建筑面積認(rèn)定是個(gè)十分龐雜而又重要的工作。

　　地上物補(bǔ)償是集體土地非住宅拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕M成部分，合法的建筑面積認(rèn)定關(guān)乎最終補(bǔ)償金額，因此集體土地非住宅建筑面積認(rèn)定顯得尤為重要。實(shí)際集體土地非住宅拆遷過(guò)程中，合法建筑面積認(rèn)定方式及主要問(wèn)題如下：

　　集體土地非住宅合法建筑面積認(rèn)定過(guò)程中主要參考的文件有《集體土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》以及經(jīng)濟(jì)組織與村集體簽訂的《土地承包合同》。有證非宅認(rèn)定建筑面積參考《集體土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》，超出證載土地紅線范圍的建筑為超占，超占部分不予補(bǔ)償；具有《土地承包合同》或協(xié)議但未標(biāo)明建筑面積的非住宅，合法建筑面積由拆遷指揮部結(jié)合實(shí)測(cè)報(bào)告與實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定。在實(shí)際拆遷過(guò)程中，存在部分非住宅對(duì)原審批土地范圍內(nèi)的用于工業(yè)的房屋，在未經(jīng)審批的情況下，自行改建、擴(kuò)建后出租用于居住，導(dǎo)致合法建筑面積認(rèn)定困難且易出現(xiàn)糾紛，從而也給拆遷工作的順利推進(jìn)帶來(lái)一定的阻礙。《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地被依法批準(zhǔn)后土地使用者擅自改變批準(zhǔn)土地用途的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可收回土地使用權(quán)。2010年12月6日，北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市國(guó)土資源局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市農(nóng)村工作委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《北京市村莊規(guī)劃建設(shè)管理指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（市規(guī)發(fā)〔2010〕1137號(hào)），該文件對(duì)農(nóng)村土地確權(quán)、規(guī)劃許可等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，對(duì)加強(qiáng)村莊規(guī)劃建設(shè)的監(jiān)督及管理也向各區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)提出了明確要求。因此對(duì)于此類(lèi)集體建設(shè)用地非住宅，實(shí)踐中通常以2010年12月6日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，之后對(duì)原有非住宅房屋進(jìn)行改建擴(kuò)建，且無(wú)相關(guān)規(guī)劃許可的，應(yīng)結(jié)合歷史航拍影像，在原有房屋占地范圍之內(nèi)的認(rèn)定為合法建筑面積，范圍外的建筑認(rèn)定為違法建設(shè)。

　　四、集體土地非住宅經(jīng)營(yíng)面積認(rèn)定

　　停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助為集體土地非住宅拆遷補(bǔ)償金額的構(gòu)成部分，一般按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積給予一次性停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助，因此就關(guān)乎到對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的認(rèn)定。在非住宅拆遷實(shí)際操作過(guò)程中一般從用途上對(duì)非住宅房屋進(jìn)行細(xì)分，即分為營(yíng)業(yè)性用房和非營(yíng)業(yè)性用房。被確認(rèn)為營(yíng)業(yè)性用房可以在拆遷中獲得停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi),但往往需要具備如下條件:被拆遷人需提供工商行政部門(mén)核發(fā)的有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證的合法性以工商行政管理部門(mén)及稅務(wù)部門(mén)的確認(rèn)為準(zhǔn)）；營(yíng)業(yè)執(zhí)照注明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址與被拆遷房屋地址一致；拆遷時(shí)被拆遷房屋實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。關(guān)于營(yíng)業(yè)面積認(rèn)定問(wèn)題集中在以下兩個(gè)方面：

　　（1）《房屋所有權(quán)證》的產(chǎn)權(quán)登記并末注明用途的：對(duì)于被拆遷人存在經(jīng)營(yíng)事實(shí)的房屋，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)且其毗鄰房屋大多為經(jīng)營(yíng)性用房的，可計(jì)算營(yíng)業(yè)面積；（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照注明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址與被拆遷房屋地址不一致的：由于歷史原因造成營(yíng)業(yè)執(zhí)照注明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址與被拆遷房屋地址不一致的由村集體出具情況說(shuō)明后,拆遷指揮部結(jié)合實(shí)際情況給予認(rèn)定。

　　五、集體土地非住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定

　　關(guān)于集體土地上非住宅房屋的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，目前我國(guó)尚未正式出臺(tái)過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)。但某些地區(qū)為解決集體土地上非住宅房屋拆遷過(guò)程中遇到的一系列復(fù)雜問(wèn)題，已結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況，嘗試制定了相關(guān)的試行辦法或指導(dǎo)意見(jiàn)，在很大程度上支持了集體土地上非住宅房屋拆遷工作的合法有序開(kāi)展。

　　例如北京市某區(qū)人民政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好集體土地上非住宅房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助工作的意見(jiàn)》從補(bǔ)償方式上來(lái)說(shuō)將補(bǔ)償確定為一次性的貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償內(nèi)容包括：房屋及附屬物補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償及拆遷補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則依據(jù)取得建設(shè)及規(guī)劃手續(xù)時(shí)間等因素確定。

　　以近期正在實(shí)施的某區(qū)某棚改非住宅搬遷項(xiàng)目為例，對(duì)于取得《房屋所有權(quán)證》或具有發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)審批文件的：

　　集體土地上非住宅房屋拆遷補(bǔ)償總款=房屋重置成新價(jià)+附屬物補(bǔ)償+各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)+各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)具體實(shí)施時(shí)，房屋重置成新價(jià)及附屬物補(bǔ)償價(jià)以評(píng)估最終出具的評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。各項(xiàng)補(bǔ)助中停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助參照該項(xiàng)目所在區(qū)政府制定的《非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，在基準(zhǔn)補(bǔ)助費(fèi)金額的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際房屋使用性質(zhì)，給予相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整后作為最終補(bǔ)償價(jià)格，其他補(bǔ)助及各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)則結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況制定相應(yīng)的補(bǔ)償類(lèi)別及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　對(duì)于未取得相關(guān)審批文件的房屋，房屋重置成新價(jià)補(bǔ)償結(jié)合不同時(shí)點(diǎn)航拍圖，通過(guò)對(duì)比確定各時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)的建筑面積，分別按不同的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；各項(xiàng)補(bǔ)助中，停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助按照獎(jiǎng)勵(lì)期啟動(dòng)之日近一年的納稅額度給予補(bǔ)償，其他補(bǔ)助及各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)則與已獲審批的非宅房屋標(biāo)準(zhǔn)一致。

　　六、集體土地非住宅大型設(shè)備的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　在進(jìn)行集體土地非住宅拆遷的過(guò)程中，企業(yè)及廠房居多，因此大型設(shè)備相關(guān)的補(bǔ)償一直是拆遷人與被拆遷人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，目前對(duì)于拆遷項(xiàng)目中涉及的大型設(shè)備，基本采用給予遷移費(fèi)的補(bǔ)償方式，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通常按大型設(shè)備資產(chǎn)評(píng)估額的一定比例進(jìn)行補(bǔ)償，這樣的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)雖然避免了被拆遷人的漫天要價(jià)，但是存在合理性不足的問(wèn)題。實(shí)際操作中應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行區(qū)分，分為可移動(dòng)機(jī)器設(shè)備與不可移動(dòng)機(jī)器設(shè)備。對(duì)于可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備，尤其是大型機(jī)器設(shè)備，在遷移過(guò)程中存在著諸多不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，實(shí)際搬遷的成本可能要高于遷移補(bǔ)助費(fèi)，因此對(duì)于特殊的大型機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償，應(yīng)結(jié)合設(shè)備具體狀況及現(xiàn)實(shí)因素，制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于不可移動(dòng)機(jī)器設(shè)備因無(wú)法拆卸再利用，一般給予重置價(jià)的補(bǔ)償。

　　隨著拆遷工作越來(lái)越公開(kāi)、透明和規(guī)范，涉及集體土地非住宅拆遷工作也會(huì)變得更加精細(xì)化、具體化和標(biāo)準(zhǔn)化，隨之浮現(xiàn)出的問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越多，當(dāng)前采用的拆遷補(bǔ)償方式與方法的科學(xué)性及合理性也會(huì)被實(shí)踐所檢驗(yàn)，集體土地非住宅相關(guān)法律規(guī)范也會(huì)進(jìn)一步完善。