項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛

　　1、在合作項(xiàng)目90%房產(chǎn)已銷售完成情況下，可認(rèn)定合作方已具備凈利潤結(jié)算條件；對(duì)于未銷售的房產(chǎn)，可采取審計(jì)或雙方認(rèn)可的方式結(jié)算凈利潤

　　【案情簡(jiǎn)介】2005年10月，東海縣人民政府與萬藝公司簽訂《西雙湖開發(fā)協(xié)議書》，委托萬藝公司自主或?qū)で蠛献骰锇楣餐瑢?duì)西雙湖景區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃和開發(fā)。同年11月，萬藝公司競(jìng)得西雙湖風(fēng)景區(qū)地塊的國有土地使用權(quán)。2006年12月，萬藝公司與至聯(lián)公司就合作開發(fā)西雙湖相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目事宜簽訂《合同書》，雙方約定萬藝公司將西雙湖景區(qū)的涉案地塊轉(zhuǎn)讓給至聯(lián)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，至聯(lián)公司于該項(xiàng)目開發(fā)回收投資款后將土地款支付給萬藝公司，并承諾于該項(xiàng)目開發(fā)完成后將該項(xiàng)目?jī)衾麧櫟?0%支付給萬藝公司。2007年，萬藝公司將涉案土地轉(zhuǎn)讓給至聯(lián)公司，至聯(lián)公司在涉案地塊上開發(fā)建設(shè)了“水印康庭”小區(qū)項(xiàng)目。后萬向公司向法院起訴，請(qǐng)求判令至聯(lián)公司支付“水印康庭”小區(qū)項(xiàng)目?jī)衾麧櫟?0%。一、二審法院均認(rèn)為，萬藝公司舉證“水印康庭”小區(qū)的住宅銷售已達(dá)90%以上，但根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況，確定項(xiàng)目?jī)衾麧櫳行鑼?duì)工程項(xiàng)目收入、成本、稅金等費(fèi)用情況進(jìn)行決算，鑒于“水印康廷”小區(qū)項(xiàng)目尚未銷售完畢，不具備項(xiàng)目利潤決算的條件，萬藝公司主張支付凈利潤10%的條件尚未成就，其可待“水印康庭”小區(qū)房屋銷售全部結(jié)束，銷售金額確定，決算清楚利潤后再行主張權(quán)利，故萬藝公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。后萬藝公司向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

　　【最高法院認(rèn)為】本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為由至聯(lián)公司開發(fā)的“水印康廷”項(xiàng)目的凈利潤是否具備結(jié)算條件。“水印康廷”項(xiàng)目現(xiàn)已實(shí)際開發(fā)完成，至聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)將凈利潤的10%支付給萬藝公司，理由如下：其一，根據(jù)雙方簽訂時(shí)的意思表示，涉案地塊項(xiàng)目開發(fā)完成后，至聯(lián)公司即應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)利潤，該項(xiàng)目已實(shí)際開發(fā)完成，雙方具備合同約定的結(jié)算條件。其二，“水印康廷”項(xiàng)目已基本完成銷售，應(yīng)當(dāng)結(jié)算項(xiàng)目?jī)衾麧櫍⒅Ц督o萬藝公司。根據(jù)萬藝公司提交的相關(guān)證據(jù)，“水印康廷”項(xiàng)目截止起訴時(shí)，已銷售完成約90%的房產(chǎn)，對(duì)此至聯(lián)公司亦并不否認(rèn)，雙方并無爭(zhēng)議。在項(xiàng)目90%房產(chǎn)已銷售完成的情況下，項(xiàng)目?jī)衾麧櫥疽淹瓿桑Ｓ鄡衾麧櫼嗫赏ㄟ^審計(jì)等方式算出，不存在凈利潤無法計(jì)算的情形。原審判決認(rèn)為在尚存10%房產(chǎn)未銷售的情況下，不能進(jìn)行凈利潤的結(jié)算，顯然未準(zhǔn)確理解雙方合同約定以及建設(shè)工程項(xiàng)目結(jié)算的特點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。其三，原審判決認(rèn)為應(yīng)當(dāng)待全部房產(chǎn)售出后再計(jì)算凈利潤的邏輯顯失公平，不利于保障當(dāng)事人合法權(quán)益。通常而言，項(xiàng)目?jī)衾麧櫟慕Y(jié)算當(dāng)然是在全部房產(chǎn)銷售完畢后更為準(zhǔn)確，但目前雙方產(chǎn)生糾紛，如至聯(lián)公司故意將剩余部分房產(chǎn)不予出售，按照原審判決邏輯，則萬藝公司無法主張其10%的凈利潤分成。因此，在涉案地塊“水印康廷”項(xiàng)目實(shí)際已開發(fā)完成，且已銷售完成90%的情況下，雙方已具備凈利潤結(jié)算的條件。鑒于項(xiàng)目仍有部分房產(chǎn)未銷售，對(duì)此應(yīng)當(dāng)就項(xiàng)目?jī)衾麧欉M(jìn)行審計(jì)。對(duì)此，本院認(rèn)為“水印康庭”項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行凈利潤的結(jié)算，可采取審計(jì)或雙方認(rèn)可的方式結(jié)算凈利潤，或者萬藝公司對(duì)于已完成部分的相對(duì)應(yīng)凈利潤具有主張支付的權(quán)利。

　　【案例索引】（2017）最高法民申2539號(hào)民事裁定書，香港萬藝策劃設(shè)計(jì)投資有限公司與吳超瑛項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。

　　2、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，即使《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了該規(guī)定，亦不必然無效

　　【案情簡(jiǎn)介】鵬躍公司與長(zhǎng)通公司簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，協(xié)議載明，長(zhǎng)通公司擁有涉案項(xiàng)目改造權(quán)，長(zhǎng)通公司同意成立項(xiàng)目公司，通過掛牌方式將項(xiàng)目?jī)?nèi)部分土地使用權(quán)確權(quán)到項(xiàng)目公司名下，并同意通過出讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)的形式將該部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給鵬躍公司。后因長(zhǎng)通公司未能在約定日期前達(dá)到協(xié)議約定的交地標(biāo)準(zhǔn)、未能在約定日期前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用地的出讓掛牌等原因，鵬躍公司將其訴至法院，請(qǐng)求返還履約定金。長(zhǎng)通公司主張《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是土地使用權(quán)而非項(xiàng)目公司100%股權(quán)，案涉土地尚未征轉(zhuǎn)為國有土地，長(zhǎng)通公司亦未以出讓方式取得案涉土地使用權(quán)，依據(jù)《土地管理法》第二條第三款、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第一項(xiàng)和《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條的規(guī)定，《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)屬無效。

　　【最高法院認(rèn)為】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效。首先，案涉項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，依據(jù)《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的約定，長(zhǎng)通公司先成立項(xiàng)目公司，后通過掛牌方式將土地使用權(quán)確權(quán)到項(xiàng)目公司名下，鵬躍公司再受讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。雖然該協(xié)議約定將項(xiàng)目公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給鵬躍公司，但原屬于該項(xiàng)目公司的土地使用權(quán)應(yīng)始終登記在項(xiàng)目公司名下，屬于項(xiàng)目公司的資產(chǎn)，并未因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而發(fā)生流轉(zhuǎn)。因此，案涉《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》并非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長(zhǎng)通公司主張《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是土地使用權(quán)的依據(jù)不足。其次，判斷合同效力的主要依據(jù)是合同約定內(nèi)容。從合同約定內(nèi)容看，長(zhǎng)通公司通過掛牌方式將土地使用權(quán)確認(rèn)到項(xiàng)目公司名下，后由鵬躍公司受讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)，該約定并未違反相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定。《土地管理法》第二條第三款規(guī)定：”任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”但《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》約定的是長(zhǎng)通公司通過掛牌方式取得土地使用權(quán)，因此，并不存在非法轉(zhuǎn)讓土地的情形。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：”以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；……”該規(guī)定是管理性強(qiáng)制規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制規(guī)定。即使《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了該規(guī)定，亦不必然無效。至于長(zhǎng)通公司能否通過掛牌方式取得土地使用權(quán)，是判定合同能否實(shí)際履行的因素，并不能因此認(rèn)定該協(xié)議無效。因《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的性質(zhì)并非國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定。

　　【案例索引】（2018）最高法民終431號(hào)民事判決書，陜西長(zhǎng)通投資開發(fā)有限公司與匯通國基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。

　　3、對(duì)投資款只約定享受固定收益，不負(fù)責(zé)項(xiàng)目盈虧，該投資款的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為名為投資，實(shí)為借貸

　　【案情簡(jiǎn)介】2012年7月，漢壽縣人民政府與恒豐公司簽訂了《項(xiàng)目合同書》，約定恒豐公司做好項(xiàng)目的土地征收、房屋拆遷安置補(bǔ)償工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的一切費(fèi)用，按漢壽縣人民政府批準(zhǔn)的用地規(guī)劃辦理用地手續(xù)，繳納出讓金，恒豐公司取得土地使用權(quán)后，對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理用地規(guī)劃、建設(shè)報(bào)批等手續(xù)。2013年9月，恒豐公司與金天地公司簽訂《轉(zhuǎn)讓開發(fā)協(xié)議書》及《補(bǔ)充條款》，約定將恒豐公司開發(fā)的涉案項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給金天地公司，漢壽縣人民政府對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓書面表示同意。此后，金天地公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)改造并開盤銷售。同年10月，雙方簽訂了《轉(zhuǎn)讓付款協(xié)議》，約定恒豐公司前期為項(xiàng)目墊付的房產(chǎn)購置、置換補(bǔ)償?shù)纫磺胸泿刨Y金支出，金天地公司承擔(dān)2200萬元。后金天地公司未按項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議確定的日期支付恒豐公司本項(xiàng)目墊付的義務(wù)款，于是恒豐公司與金天地公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確了金天地公司下欠恒豐公司義務(wù)款數(shù)額，并約定義務(wù)款中的1500萬元作恒豐公司入股投資升級(jí)改造項(xiàng)目，不計(jì)利息，投資期限18個(gè)月，按1:1投資回報(bào)給恒豐公司固定紅利，同時(shí)還約定恒豐公司入股投資本項(xiàng)目后，全力協(xié)助金天地公司做好本項(xiàng)目工作，但恒豐公司不負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)，不負(fù)責(zé)公司盈虧，只獲得本協(xié)議的雙方約定的固定回報(bào)本利。后因金天地公司未按約向恒豐公司給付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓欠款，恒豐公司訴至法院。金天地公司認(rèn)為恒豐公司沒有實(shí)際取得土地使用權(quán)證，也沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，因此應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定認(rèn)定合同無效，以合同無效為由拒絕支付《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》項(xiàng)下相關(guān)款項(xiàng)。

　　【最高法院認(rèn)為】《項(xiàng)目合同書》不是無效合同。從《項(xiàng)目合同書》約定可見，漢壽縣人民政府只是將案涉項(xiàng)目升級(jí)改造的主體地位授予恒豐公司，并未通過該合同將土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給恒豐公司，恒豐公司取得土地使用權(quán)還必須依法辦理用地手續(xù)。《項(xiàng)目合同書》雖然約定作為項(xiàng)目開發(fā)主體的恒豐公司需承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的一切費(fèi)用，但沒有否認(rèn)漢壽縣人民政府是對(duì)外拆遷安置補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)主體。因此，《項(xiàng)目合同書》并未違反《房地產(chǎn)管理法》第十三條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條和第三十九條、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條和第五條的相關(guān)規(guī)定。既然《項(xiàng)目合同書》是有效合同，該合同的轉(zhuǎn)讓又符合《合同法》第八十八條、第八十九條有關(guān)合同概況轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定,故《轉(zhuǎn)讓開發(fā)協(xié)議書》《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，金天地公司由此取代恒豐公司成為《項(xiàng)目合同書》中的項(xiàng)目開發(fā)主體。金天地公司主張《轉(zhuǎn)讓開發(fā)協(xié)議書》《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等系列合同無效，無法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議（三）》中有關(guān)1500萬元固定投資回報(bào)條款的性質(zhì)和效力認(rèn)定。從投資款的性質(zhì)看，投資人一旦將資金入股投資到公司的經(jīng)營活動(dòng)之中后，就必然承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)，不能只享受固定收益而不負(fù)責(zé)公司盈虧。本案中，雙方約定將1500萬元欠款投資入股，還約定恒豐公司只享受固定投資回報(bào)收益，不負(fù)責(zé)項(xiàng)目盈虧，這種資金入股的收益模式顯然不符合投資款的性質(zhì)，而屬于借款的性質(zhì)，故該1500萬元應(yīng)認(rèn)定為名為投資，實(shí)為借貸。

　　【案例索引】（2018）最高法民再154號(hào)民事判決書，湖南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與永州市恒豐房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案。

　　委托代建合同糾紛

　　1、判斷當(dāng)事人之間民事糾紛屬于何種法律關(guān)系，應(yīng)結(jié)合合同內(nèi)容、合同目的及合同履行情況等方面來確定；雙方所簽協(xié)議中明確將一方法人的權(quán)力機(jī)構(gòu)所作的內(nèi)部決議或決定作為合同附件，則該決定或決議對(duì)于合同相對(duì)人具有一定的約束力

　　【案情簡(jiǎn)介】貴州省監(jiān)獄局與明誠公司簽訂《“XX苑”委托開發(fā)協(xié)議》及兩份補(bǔ)充協(xié)議，分別約定了“甲方?jīng)Q定委托乙方開發(fā)”“甲方對(duì)委托代建部分全額投資”“回購”等內(nèi)容。后雙方就項(xiàng)目結(jié)算問題經(jīng)多次協(xié)商，并于2014年簽訂《XX苑項(xiàng)目階段性結(jié)算協(xié)議》，約定明誠公司應(yīng)退還監(jiān)獄局無爭(zhēng)議款項(xiàng)61757465元。明誠公司將其擁有100%股份的金怡苑公司名下東苑會(huì)所1號(hào)房屋作價(jià)抵償給監(jiān)獄局以清償61757465元債務(wù)。《XX苑項(xiàng)目階段性結(jié)算協(xié)議》前言中敘述案涉房屋經(jīng)三方委托評(píng)估，評(píng)估價(jià)格83763300元。尾部注明協(xié)議包括兩個(gè)附件。附件1為明誠公司關(guān)于用案涉房屋抵債的決定；附件2為明誠公司股東會(huì)決議。該股東會(huì)決議和明誠公司的決定均明確，以評(píng)估價(jià)格抵償債務(wù)，超過部分由明誠公司與監(jiān)獄局另行結(jié)算。之后雙方一直未能結(jié)算等問題磋商一致，監(jiān)獄局向法院提起訴訟。

　　【最高法院認(rèn)為】本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)一為監(jiān)獄局和明誠公司之間是何種法律關(guān)系。判斷當(dāng)事人之間民事糾紛屬于何種法律關(guān)系，不能僅僅考量合同的具體內(nèi)容，還要結(jié)合當(dāng)事人之間簽訂相關(guān)協(xié)議所欲實(shí)現(xiàn)的合同目的，以及合同的實(shí)際履行情況等方面來確定。在當(dāng)事人之間存在多份協(xié)議的情況下，要結(jié)合各個(gè)協(xié)議之間的相互聯(lián)系來判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。本案中，當(dāng)事人之間的協(xié)議約定包含了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等方面的內(nèi)容，但綜合當(dāng)事人之間各有關(guān)協(xié)議的內(nèi)在聯(lián)系以及協(xié)議的具體履行情況，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為均為委托代建合同關(guān)系的具體履行行為，當(dāng)事人簽訂協(xié)議的總體目的并非基于市場(chǎng)行為的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及商品房買賣，而是為了實(shí)現(xiàn)委托代建。從雙方履行合同的過程來看，雖然在開發(fā)前期表現(xiàn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在回購過程中又表現(xiàn)為房屋買賣的形式，且委托開發(fā)的土地也已轉(zhuǎn)讓到明誠公司名下，并作價(jià)進(jìn)行了抵扣，既有房屋買賣合同關(guān)系，又有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系，但雙方之間的主要法律關(guān)系仍為委托代建合同關(guān)系，房屋買賣和建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律行為僅是為履行委托代建合同設(shè)立，是履行委托代建合同的過程和行為。

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)二為東苑會(huì)所1號(hào)房屋應(yīng)按何種價(jià)格作價(jià)抵償欠款，即應(yīng)按61757465元作價(jià)清償還是按評(píng)估價(jià)8376300元清償債務(wù)。從當(dāng)事人的真實(shí)意思表示分析，雙方的觀點(diǎn)都為按照評(píng)估價(jià)格抵償欠款。綜合分析《XX苑項(xiàng)目階段性結(jié)算協(xié)議》的全部條款，在《XX苑項(xiàng)目階段性結(jié)算協(xié)議》的尾部注明協(xié)議包括兩個(gè)附件。附件1為明誠公司關(guān)于用案涉房屋抵債的決定；附件2為明誠公司股東會(huì)決議。該股東會(huì)決議和明誠公司的決定均明確，以評(píng)估價(jià)格抵償債務(wù)，超過部分由明誠公司與監(jiān)獄局另行結(jié)算。雖然法人的權(quán)力機(jī)構(gòu)所作的內(nèi)部決議不得對(duì)抗合同相對(duì)人，但在雙方所簽協(xié)議中明確將一方的決定或決議作為合同附件，則該決定或決議對(duì)于合同相對(duì)人具有一定的約束力，除非當(dāng)事人在合同相關(guān)條款中作出與決定或者決議不同的約定。

　　【案例索引】（2018）最高法民終372號(hào)民事判決書，貴州省監(jiān)獄管理局與貴州明誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代建合同糾紛案。

　　2、代建人對(duì)工程施工成本及利潤等投資風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)

　　【案情簡(jiǎn)介】2006年，棚改辦與金豆公司簽訂《項(xiàng)目承包合同書》，內(nèi)容包括金豆公司根據(jù)棚改辦的設(shè)計(jì)要求及標(biāo)準(zhǔn)組織施工單位建設(shè)案涉工程，棚改辦依約支付案涉工程的回購款。回購款包括建安成本、20%的利潤和貸款標(biāo)準(zhǔn)的利息等，其中建安成本不少于640元每平方米。金豆公司將涉案工程發(fā)包給鐵西一建公司及新星宇公司，并簽訂了《建設(shè)工程施工合同》。后雙方發(fā)生爭(zhēng)議，金豆公司法院起訴請(qǐng)求棚改辦給付金豆公司預(yù)算外施工工程款和相關(guān)費(fèi)用及相應(yīng)利息。金豆公司認(rèn)為，其按棚改辦要求組織施工企業(yè)完成合同內(nèi)及合同預(yù)算外工程的施工，棚改辦接受使用了該工程，因此對(duì)變更增加部分的工程款承擔(dān)給付責(zé)任。

　　【最高法院認(rèn)為】金豆公司在本案中主張的預(yù)算外工程款，系案涉工程施工中因設(shè)計(jì)變更而增加的項(xiàng)目工程款。案涉工程竣工后，金豆公司、棚改辦、財(cái)政評(píng)審中心對(duì)案涉工程進(jìn)行工程決算，三方通過的《工程決算書》中已經(jīng)適當(dāng)體現(xiàn)了案涉工程變更、增加的項(xiàng)目及相應(yīng)費(fèi)用。隨后，會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)案涉工程決算情況和回購成本進(jìn)行審計(jì)，作出的《審計(jì)報(bào)告》載明，案涉工程的回購成本為合同成本、實(shí)際發(fā)生的上調(diào)費(fèi)用包括建安工程、基礎(chǔ)處理工程等二十項(xiàng)增加費(fèi)用、投資利潤、承建單位墊付利息。上述事實(shí)說明，在合同履行過程中，棚改辦根據(jù)市場(chǎng)行情和履約實(shí)際情況對(duì)《承包合同》約定的回購標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)增，并對(duì)增量工程另行計(jì)價(jià)，在主合同基礎(chǔ)上已經(jīng)適度平衡委托代建合同雙方利益。《承包合同》約定“金豆公司負(fù)責(zé)按棚改辦要求對(duì)案涉回遷工程項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)，工程竣工后由棚改辦統(tǒng)一回購，用于安置棚戶區(qū)回遷居民。回購資金包括：（1）建安費(fèi)不少于640元/平方米，前期費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、經(jīng)營性收費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，以上費(fèi)用構(gòu)成每平方米工程成本，具體成本在補(bǔ)充協(xié)議中約定；（2）以每平方米工程成本為基數(shù)增加20%，所增加的20%為金豆公司每平方米的利潤；（3）考慮到金豆公司全部投資，資金使用期間按國家貸款利息標(biāo)準(zhǔn)由棚改辦給付金豆公司。”《承包合同》已對(duì)案涉工程建設(shè)中可能增加施工成本的風(fēng)險(xiǎn)已作出安排，金豆公司作為代建人、專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)案涉工程施工成本及利潤等投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)知道，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。

　　另一方面，金豆公司與棚改辦之間是委托代建合同關(guān)系，金豆公司與鐵西一建及新星宇公司之間是建設(shè)工程施工合同關(guān)系，不屬于同一法律關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原理，金豆公司作為發(fā)包方向施工方支付工程款，與棚改辦向金豆公司支付工程回購款（代建費(fèi)用），是基于兩個(gè)不同的法律關(guān)系產(chǎn)生的合同義務(wù)。因工程增項(xiàng)請(qǐng)求追加工程款屬于在施工過程中金豆公司與施工方之間發(fā)生的法律關(guān)系，《項(xiàng)目承包合同書》對(duì)此款項(xiàng)的承擔(dān)并沒有約定，且該《項(xiàng)目承包合同書》第四條明確約定：“回遷工程項(xiàng)目建設(shè)資金由乙方自行籌集。” 因此，金豆公司請(qǐng)求棚改辦支付預(yù)算外工程款及相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不能成立。

　　【案例索引】（2018）最高法民申1191號(hào)民事裁定書，吉林省金豆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與四平市城市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室委托代建合同糾紛案。

　　3、棚戶區(qū)改造工程建設(shè)中關(guān)于簡(jiǎn)裝房建筑成本和配套費(fèi)負(fù)擔(dān)主體的問題無明確約定，應(yīng)依據(jù)合同約定結(jié)合履行情況予以確定

　　【案情簡(jiǎn)介】柴河林業(yè)局與新宏基公司簽訂《棚戶區(qū)改造建設(shè)工程合同》，由新宏基公司承建棚戶區(qū)改造建設(shè)工程。合同約定應(yīng)由柴河林業(yè)局承擔(dān)的簡(jiǎn)裝房建筑成本及配套費(fèi)用改由新宏基公司承擔(dān)。后柴河林業(yè)局又提出把江濱南片區(qū)46戶居民異地安置到第二批棚戶區(qū)改造新建的回遷樓中，增加了新宏基公司建設(shè)難度。為此，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，廢除了《棚戶區(qū)改造建設(shè)工程合同》關(guān)于簡(jiǎn)裝房建筑成本和配套費(fèi)負(fù)擔(dān)主體問題的約定。現(xiàn)雙方就該問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，新宏基公司以該成本費(fèi)用應(yīng)由柴河林業(yè)局承擔(dān)提起訴訟，一、二審法院均未支持，新宏基公司向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

　　【最高法院認(rèn)為】根據(jù)《合同法》第一百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。本案中關(guān)于簡(jiǎn)裝房建筑成本和配套費(fèi)負(fù)擔(dān)主體的問題無明確約定。依據(jù)法律規(guī)定，該費(fèi)用及成本的負(fù)擔(dān)主體應(yīng)依據(jù)合同約定結(jié)合履行情況予以確定。《棚戶區(qū)改造建設(shè)工程合同》約定“柴河林業(yè)局應(yīng)將國家、省補(bǔ)助的每戶2.5萬元給付新宏基公司，無需向新宏基公司支付其它款項(xiàng)。新宏基公司負(fù)責(zé)案涉工程項(xiàng)目的出資，包括施工期間發(fā)生的所有費(fèi)用；負(fù)責(zé)與回遷戶協(xié)商解決回遷事宜；為棚戶區(qū)回遷戶提供室內(nèi)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為簡(jiǎn)裝房。”由此，新宏基公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)案涉工程的建設(shè)成本，所交付房屋也應(yīng)完成簡(jiǎn)裝修的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在雙方未對(duì)簡(jiǎn)裝費(fèi)用及成本負(fù)擔(dān)另有特別約定的情況下，簡(jiǎn)裝費(fèi)用及成本作為建設(shè)成本之一應(yīng)由新宏基公司承擔(dān)。

　　【案例索引】（2018）最高法民申5396號(hào)民事裁定書，黑龍江新宏基建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與黑龍江省柴河林業(yè)局委托代建合同糾紛案。