城市住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，它涉及到各種經濟、行政關系，因而需要法律從多方面去調整、規范。但當前國家關于房改的配套性法律法規尚未健全，而隨著住房制度改革的深入，房改中出現的各種矛盾、糾紛日趨增多。所以，法院在審理有關房改房屋糾紛案件時，在操作上存在一定難度。下面筆者對法院審理房改房屋糾紛的幾個具體問題及處置進行探討。

　　一、完全產權房的分割與處置

　　完全產權即完全個人產權，是指當購房人以市場價或成本價購得公有住宅，則產權完全歸個人，成為私有房屋。產權人享有完全的占有、使用、收益和處分權，盡管對成本價售出的房屋，規定了5年后方可依法進入市場的附加條件，但承認產權歸個人所有，進入市場后的收益扣除有關費用、稅費后也歸個人所有。

　　對完全產權房的分割主要體現在離婚、繼承或家庭財產等糾紛中，在這些糾紛中，當事人對房改房的價值及歸屬爭議都較大。因為當事人購買帶有一定福利政策的房屋時，這些房屋的取得往往與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值，如何才能公平合情合理地分割這類房屋?筆者認為應遵循三個原則：一、有利于城市住房制度改革深入進行的原則；二、公平保護當事人合法權益的原則；三、尊重合同、協議約定原則。

　　（一）離婚、繼承糾紛中房改房的分割處置

　　對離婚糾紛涉及到的房改房分割處置，筆者認為一般不宜將房屋間隔分室居住，因為當事人分割居住，會導致產權分散，不利于住房制度改革的深入，也會加劇有關所有權理論的混亂，而且當事人爭議的住房往往無法實際間隔居住，實物分割不利于案件的實際執行。當事人對夫妻共同財產中的房屋、價值及歸屬無法達成協議時，應參照最高人民法院《婚姻法》司法解釋（二）的第二十條處理原則進行，可采取的方法有以下幾種：（1）競價取得。對夫妻雙方均要求住房，均爭房屋產權，而雙方經濟條件比較優越，有支付能力愿意競價處理的，可以采取競價分割法。競價額在房屋實際價值基礎上進行，最高出價方獲得房屋取得產權，獲得房屋方按其最高出價根據對方的財產份額予以補償。（2）作價補償法。即一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償。（3）拍賣得款分割法。即雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。（4）暫住方式過渡法。即未分得房屋的一方立即解決住房確有困難，可采取暫住的方式過渡，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要費用。對繼承糾紛中的房屋分割，可參照上述的辦法進行。但對繼承糾紛中，若多個繼承人均爭執房屋的居住、使用權，則法院可按照顧無住房戶或住房困難戶的原則，確定房屋由一方繼承，得到房屋的繼承人則按一定標準扣除應得遺產份額，作價補償其他繼承人。

　　（二）家庭財產糾紛中房改房的分割

　　對家庭財產糾紛案件，這類案件涉及到房屋分割與以上離婚、繼承的性質存在一定的差異。因為財產糾紛一般發生在父母與子女之間，而該類糾紛的產生原因主要是子女從原先與父母一起生活的大家庭中分離出來分開生活，也是現實生活中最常見的“分灶”生活，這類糾紛的當事人之間矛盾并不是十分尖銳，所以采取隔室居住的分割方法也是比較適合的。當然，對上述所講的到的方法在財產案中也是可以借鑒的。

　　二、有限產權房的買賣、出租、分割、抵押

　　有限產權即有限個人產權，又稱部分產權，是指購房人以標準價購得公有住房后，按買賣合同只享有占有、使用的權利，而其處分權和收益權是受到一定限制的。有限產權的內容主要包括：（1）產權人對房屋享有充分的占有權和使用權，而收益權和處分權受到法定的限制。（2）可以繼承。（3）可以在購房5年后進入市場出售或出租，所得收益在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后由本人、單位按產權比例進行分配。（4）原售房單位有優先購買、租用權。

　　（一）有限產權房的買賣出租問題

　　根據有限產權房的特點，有限產權房只有在購買取得部分產權5年后才可依法進入市場，5年內購房人不能進行買賣、出租。如果購房人在購房后5年內將有限產權房擅自出賣、出租，則法院可以認定該買賣、出賃行為無效，由買賣、租賃當事人雙方互相返還財產，并根據過錯承擔賠償責任。審理有限產權房的買賣、出租糾紛時，應注意三點：一、買賣或出租的價格要公平合理。由于有限產權房在購買時享受了各種優惠，價格遠遠低于市場，因而在投放市場時，我們要防止購房人進行不正當競爭，用低投入來獲取暴利，對于那些高價出售、出租有限產權房的行為不應予以保護。二、買賣、出租有限產權房時，要注意保護有關權利主體的優先購買權和承租權。通常在法律和實踐中，房屋的優先購買權主要有共有人的優先購買權、承租人的優先購買權。售房單位作為有限產權房的共有人，應享有優先購買權和租用權。三、要注意維護國家或政府對有限產權房屋擁有的財產利益，在審判時，要注意審查買賣、出租雙方是否侵犯國家或政府利益。售、租房收入在單位和個人按各自的產權比例分配之前，應補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費，對當事人規避法律不交有關費用或偷稅、漏稅行為要予以糾正或民事制裁。

　　（二）有限產權房的分割處置問題

　　有限產權房的分割也體現在離婚、繼承、財產糾紛中。由于有限產權房的購房人對房屋的收益權及處分權受到法定的限制，根據《婚姻法》解釋（二）第二十一條第一款的規定，法院不宜判決房屋所有權的歸屬，只能根據實際情況判決由當事人使用。該由哪一方使用，則應按《婚姻法》和最高院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的具體意見》的有關處理原則，遵循兼顧離婚雙方和售房單位三者利益，照顧撫養子女的一方，男女雙方在同等條件下，照顧女方，照顧殘疾或生活困難一方，照顧無過錯一方的原則進行。對繼承財產等糾紛，也可以參照前面談到的競價、作價補償、暫住方式過渡的方法進行分割。

　　（三）有限產權房的抵押問題

　　有限產權房能否抵押，是個有爭議的問題。《關于深化城鎮住房制度改革的決定》規定：“經辦政策性住房金融業務的銀行，應充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。”《關于鼓勵購買公有舊住房的意見》，提出“付款形式，首次付款不得低于售價的30％，其余部分，可向銀行申請住房低息貸款，低息貸款以戶為對象，一戶只能享受一次優惠。”從以上規定看，可以肯定有限產權房是可以用于抵押，申請住房貸款的，但抵押權人限于銀行。按物權理論，既然購房人已獲得有限產權，當然有權在政策法律規定范圍內處分其中的財產權利，包括以有限產權房屋為其它債務設立抵押，只是用于抵押擔保的數額不能超過其產權比例份額，抵押權人在行使抵押權將房屋拍賣進單位有優先購買權；根據物權效力優于債權效力的民法理論，所得拍賣款應先按產權比例分配售房單位的產權份額，余款才能用于清償債務。

　　（作者單位：瓊中縣人民法院）