隨著國家城鎮化政策的傾斜，城鄉結合部的農村改造項目和拆遷工作大面積展開，因拆遷而帶來的巨額收益使得已經完成農村宅基地及房屋買賣合同的賣方后知后覺的發現了其原有房屋的巨大升值潛力故而反悔，并以轉讓行為違反法律規定、房屋買賣協議無效為由，要求買方方返還房產。因此，宅基地上房屋買賣案件糾紛呈逐年增長的趨勢。農村宅基地以及地上房屋的轉讓，系由權利人（農村宅基地的合法占用者和物權人）通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給其他人的行為。筆者代理了大量的農村宅基地以及買賣案件，就農村宅基地地上房屋買賣合同糾紛的法律效力做出簡單的評析！

　　一、主要原則

　　（一）農村宅基地的所有權不屬于村民個人，而是屬于集體。 農民個人所享有的使用權。

　　《中華人民共和國物權法》第一百二十四條　農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

　　農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地，依法實行土地承包經營制度。

　　第一百二十五條　土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

　　《中華人民共和國土地管理法》第二條第一款：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 第三款：任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

　　第八條 城市市區的土地屬于國家所有。

　　農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

　　第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

　　通過上述法律條文明顯可以看出農村宅基地的所有權屬于集體所有  而村民只有使用權。

　　（二）、農村的宅基地和地上房屋之間的法律關系是房隨地走  而不是地隨房走。

　　通過筆者的前一篇文章可以看出，只有當農民通過正當合法的審批程序取得農村宅基地使用權證書和建設規劃許可以后才能在宅基地上修建房屋。基于農村宅基地所有權的法律屬性宅基地上房屋及建筑物只能依附與宅基地而存在的性質確定了房隨地走的法律界定！

　　二、農村宅基地上房屋買賣的若干類型

　　1、城市居民取得農村村民宅基地上房屋的方式：有依據繼承、贈與等行為取得的；有因農轉非后仍繼續持有的；有依據買賣協議取得的；有購得訴爭房屋后又將房屋轉賣本村村民或外村村民的；也有轉手賣給其他城市居民的。

　　2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區之間，乃至同一區縣不同村鎮之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉讓后該買方的外村村民又與本村村民結婚的；有為規避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權人不同及審批權限不同，現有訴爭的買賣協議上可見從村委會到鄉政府蓋章確認的多種形式，更以無任何組織確認的情況居多。從宅基地使用權的權屬變化上看，訴爭房屋轉讓過程中及其后，宅基地使用權多以未發生改變為主，也有受讓方取得行政機關核發的宅基地使用權證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。

　　三、司法實踐中關于農村宅基地房屋買賣合同效力的認定

　　對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。但是依據《土地管理法》《物權法》《城鄉規劃法》《農村宅基地管理條例》的相關法律規定中規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，與合同法的基本精神是想沖突的。故而才出現房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，違反了誠實信用原則。

　　法官在認定農村私有房屋買賣合同效力上應該從以下角度出發，綜合予以考慮：（1）法律、法規、部門規章和政策；（2）賣房人的現有居住條件；（3）該房產項下的土地使用權性質；（4）房產交付的實際情況；（5）房產的增值效應。

　　1、農村宅基地房屋買賣合同必然無效的情形

　　(1)不是同一個集體經濟組織的農民成員之間的買賣行為；(2)沒有辦理任何的審批手續，包括房產證和土地使用權證中的任何一樣；

　　(3)農民與城鎮居民之間的農村宅基地買賣合同。

　　（4）在國家宏觀政策或者土地管理行政部門關閉農村宅基地以及地上房屋審批和過戶的情況下簽訂的農村宅基地房屋買賣合同必然無效。因為按照物權法的規定和合同法的相關規定，買賣合同的目的無法實現買房得不到合法的物權憑證。

　　（5）只辦理房屋所有權證的情況，因為買房人對于該房產項下的土地沒有使用權，也沒有得到相關審批機關的審批，因此可以認定無效，否則就會損害集體對于該土地的使用權，損害第三人的合法權益。

　　2、農村宅基地房屋買賣合同有效的情形

　　(1)原來屬于同一個集體經濟組織的買房者購買民房后戶口轉變為城鎮戶口或者變成另外一個集體經濟組織成員，其以前的農村宅基地房屋買賣合同必然有效。

　　（2）農村宅基地以及地上房屋買賣合同完成后買方已經取得或者變更農村宅基地使用權證書和房屋物權憑證的。

　　（3）同一集體經濟組織內部的農民成員之間的通過村委會或鄉鎮作為第三方見證且已經完成買賣行為的。

　　因為集體成員本身就是該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有，因此不應該使用《中華人民共和國物權法》的相關規定，只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為，都應該認定買賣合同有效。在該類案件的糾紛中有人主張對于買房人如果已經有一套房屋，根據土地管理法規定的一戶只能有一處宅基地的相關規定，認為再次購買是違反了法律的強制性規定，應該認定該買賣行為無效。筆者認為該觀點是不正確的，土地管理法規定的僅僅是集體經濟組織成員只能申請一處宅基地，不能申請兩處以上的宅基地，而沒有說明一戶不能擁有兩處以上的宅基地，如果不允許擁有兩處以上的宅基地，那么就不能解決農民死后房屋的繼承問題，因此該觀點是不正確的。

　　3、效力待定的情形：

　　（1）同一集體經濟組織成員之間對于空置的宅基地(上面沒有修建房屋）買賣合同。

　　這種類型的難點在于。 《農村宅基地管理辦法》第十五條 有下列情形之一的，報經縣人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村集體收回宅基地使用權： (一)自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外); (二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的; (三)經批準實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的; (四)騙取批準或非法轉讓宅基地的; (五)其他應收回宅基地使用權情形的。通過上述條款可以看出對于取得宅基地使用權證后兩年內沒有正當理由不予修建而長期空置的宅基地土地管理行政機關是可以收回的，筆者認為該條款屬于選擇性條款是土地行政管理機關的權利延伸  只要買賣行為發生時空置的宅基地沒有被管理部門收回 買賣合同的效力就應當認定為有效。

　　（2）對于發生在土地性質改變以前的不合法買賣合同的效力認定。

　　有人認為合同無效應該自始無效，不能因為后來客觀事實的改變而改變合同的效力問題，簽訂合同時只要無效，不管以后怎么變化該合同還是無效的。，司法實踐中，最高人民法院通過許多的司法解釋對該類合同進行了相應的規定，都是規定在法院法庭辯論終結之前只要補辦了相應的手續都會認定合同有效，因此對于該類買賣合同，因為土地的性質已經發生變化，制約無效的客觀原因已經不存在了，所以也不能認定該買賣行為是無效的。實踐中不少法院處理的同類案件時也是采取同樣方式做出的判決，取得了不錯的司法和社會效果。

　　（3）同一集體經濟組織成員之間的農村宅基地以及地上房屋交換協議的效力。

　　筆者在前一段時間接到北京評估地區的農村宅基地交換協議糾紛的案件咨詢中。雙方當事人簽訂了一份關于宅基地和地上房屋交換使用的協議，并因此發生糾紛的案件。筆者認為這種類型的案件主要看協議的具體條款而定，若協議的條款中明確規定了交換使用，那么僅僅涉及物權法中的使用權而并不涉及所有權，故而此類協議不能簡單的等同于買賣合同。多在協議條款中明確規定了對于房屋所有權的交換 則意味著該交換協議從法律屬性的角度上等同于買賣合同從而引發雙方當事人對于宅基地上房屋物權的變更和處置。故而在司法實踐中應當按照買賣合同有效的情形來確認其法律效力。因為同一集體經濟組織對于宅基地所有權是共同享有的而不是單獨享有，使用權的交換意味著雙方對于宅基地上的所有權利的交換和處置。故而應當認定有效。

　　（4）變相的以租代售的行為。由于農村宅基地以及地上房屋的相關法律條款的禁止性規定限制了城鎮居民與農村村民之間的宅基地房屋買賣的完成，故而有當事人雙方為了規避法律的禁止性規定從而變相的衍生出以租代售行為，此類合同中一般設置了租賃期限超過20年或者無限期，對于拆遷利益所得有明確嚴格嚴格的規定，對于違約金的設置畸高！對于此類行為筆者認為應當從合同的根本目的來討論  該類合同表面上屬于租賃合同  但究其本質而言屬于雙方但是人互相串通損害第三方(集體經濟土地所有權）的利益  故而應當認定合同無效。當然法律不可能窮盡所有的空白，有些農村宅基地房屋的以租代售合同條款無論按照合同法、物權法、土地管理法還是農村宅基地管理條例方面都不違法且符合法律規定的情況下就只能認定合同有效了。

　　在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。在農村私有房屋買賣合同的效力認定上，由于存在著很多不同的情況，不可能一兩個原則就能應對包羅萬象的案件。因此，對一些特殊情況，還需要法官講究審判策略，做到既合乎法律，又兼顧習俗和人情。

　　在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。