1、【合同解除】產權管理單位不能以承租人拒不繳納“公房租金”為由，解除公有住房租賃合同而收回房屋

裁判要旨：公產房屋的承租權具有的永續性、支配性、可轉讓性等特征。從公產房租賃合同的實質內容上看，所謂的“公房租金”遠低于私產房屋的租賃價格，并不能成為房屋使用上的合理對價；公有住房租賃權的取得，無論是以實物工資分配形式還是通過交易流轉，均屬于財產性權利，應予充分保護。基于這些理由，公有住房的租賃合同應當獲得法律上更為嚴格的保護。產權管理單位當然不能以承租人拒不繳納“公房租金”為由，解除公有住房租賃合同而收回房屋。即便產權管理單位的這種主張有相關政策上的支持，人民法院仍然不能判決解除合同。

例如，2014年5月31日出臺的《天津市直管公產房屋管理辦法》第十條即規定：“承租人有下列行為之一的，直管公產房屋管理單位有權解除房屋租賃合同并收回房屋：（一）擅自改變房屋用途的；（二）擅自轉租、轉讓承租房屋的；（三）連續拖欠租金12個月以上，經書面告知逾期仍不支付的；（四）利用住宅房屋儲存污染物或者易燃、易爆、有毒等危險物品的；（五）其他嚴重違反房屋租賃合同約定情形的。”這一規定賦予了產權管理單位租賃合同的解除權，實質上侵害了公房承租人的財產權利。本案中，原告要求解除與被告之間的天津市公有非住宅房屋租賃合同其實質就是終止與被告的公產非住宅房屋租賃關系、收回被告對涉案房屋享有的公有房屋承租權。通過庭審調查，原、被告均認可被告是通過置換方式獲得涉案房屋的公有房屋承租權，那么被告所享有的公有房屋承租權更體現了涉案房屋的財產屬性。而原告在未向被告催繳租金的情況下直接要求解除公有房屋租賃合同，則使被告喪失對涉案房屋的公有承租權。被告的欠租情形與原告主張的解除公有房屋租賃合同、收回公有承租權要求不具有對等性，對于原告的該項訴訟請求，不予支持。

案例索引：天津市和平區人民法院(2014)和民二初字第0077號民事判決書（天津市××房屋經營管理中心與天津市××商貿有限公司房屋租賃合同糾紛案）

2、【租賃價格】對公產房屋租賃價格的認定，體現的是公產房管理人代表行政機關對國有資產的管理，該行為系行政管理范疇，有關公產房屋租賃價格調整的爭議不屬于人民法院民事案件受理范圍

裁判要旨：公產房屋租賃關系與平等民事主體間的一般房屋租賃關系有著較大區別：平等民事主體間的租賃關系中，租賃價格是由出租人和承租人協商確定的，遵循的是一般市場行為中“價高者得”的基本原則。而在公產房屋租賃關系中，租賃價格的確定并不是通過公產管理人和公產承租人協商確定，而是由公產管理人根據政府部門的相關文件來確定，遵循的也并非“價高者得”的市場原則。不享有承租權的個人或法人，既使出得較公產承租人相同或更高的租金，也無法與公產管理人達成租賃關系。對于租賃價格，公產出租人可以依據政府調價文件單方提高租賃價格，公產承租人無權依據訂立的公產租賃合同確定的租金價格對抗調價行為。本案中，原告依據有關政府文件，要求公產房屋的管理者減租。對于管理者來說，對公產房屋租賃價格的認定，體現的是公產管理人代表行政機關對國有資產的管理，該行為系被告行政管理的范疇，而并非能夠通過民事法律規范予以調整。此類爭議不屬于人民法院民事案件受理范圍。

案例索引：天津市第一中級人民法院（2014）一中民終字第0420號民事裁定書（天津××（集團）股份有限公司訴天津市××房產公司房屋租賃合同糾紛案）

3、【居住權】因身份關系取得的公產房居住權，應予保護

裁判要旨：在住房改革之前，房屋產權單位綜合考慮承租人的工齡、貢獻、家庭成員、家庭經濟狀況等因素后，由承租人及其家庭成員取得以低于市場價格的租金標準居住使用公有房屋的權利。公房承租權對于承租人及其家庭成員而言，均具有福利性質。正是基于這種福利待遇的人身性，承租人的家庭成員雖并不直接承租房屋，但對于其所居住的房屋亦享有居住權，承租人不能隨意剝奪家庭成員的居住權。從法律規范層面而言，居住權在物權法中并未獲得認可，僅在《婚姻法解釋（一）》、《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》、《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》等司法解釋中有相關規定。但在現實生活中，存在著大量因非所有權人居住使用他人所有的房屋而造成的糾紛，對于居住權的保護尤為必要。除了意定居住權的情形以外，居住權的取得與權利人的身份特征密切相關。居住權通常具有長期性、終身性、無償性，且不可轉讓。

本案中，被上訴人張××享有合法承租權，以享有對該房的處置權。但上訴人李×與被上訴人之子宋某甲結婚時，被上訴人提供訴爭房屋供其子結婚使用，上訴人李×系合法進住。上訴人宋××系李×與宋某甲之女，出生在訴爭房內，且戶籍也落在訴爭房內，取得對訴爭房屋的合法居住權。在被上訴人將訴爭房屋置換后，造成上訴人宋××無房居住，侵犯了其居住權，應予適當補償。

案例索引：天津市第二中級人民法院（2014）二中民四終字第764號民事判決書（李×、宋××與張××侵權糾紛案）

4、【承租憑證】在雙方租賃關系存續的情況下，公產房產權管理單位不得以拖欠租金為由，拒絕向承租人發放公產房承租憑證

裁判要旨：《公有住房租賃合同》是承租人承租公產房的基本憑證。本案中，在房管部門決定為全市公有住房的承租戶更換新的承租合同文本的情況下，被告以原告拖欠租金為由，拒絕為原告更換新的租賃合同。在雙方公產房租賃關系存續的情況下，被告為原告更換新的租賃合同是其合同義務中的附隨義務，且有關部門也未對更換新的合同文本附加條件，因而法院判決被告應履行為原告辦理更換新合同文本手續的義務。

案例索引：天津市紅橋區人民法院（2010）紅民二初字第509號民事判決書（王××與天津市紅橋區××房管站房屋租賃合同糾紛案）

5、【“文革產”的保護】“文革產”房屋因落實政策引發房地產糾紛，不屬于人民法院受案范圍；但落實政策后房屋因繼承或租賃等糾紛起訴到法院的，人民法院應予受理

裁判要旨：文革產系指“文革”期間被接管或沒收的私產房屋。落實政策后，文革產發還給原房主或其繼承人，有的房屋內已有他人居住，稱為“帶戶發還”。文革產問題屬歷史遺留問題，因落實政策而產生的房地產糾紛不屬于人民法院受案范圍。當事人起訴到法院的，法院不予受理或駁回起訴，可告知當事人向政府有關部門申請解決。但“文革產”落實政策后因繼承或租賃等糾紛起訴到法院的，不屬于歷史遺留房產落實政策問題，應予受理。對于“帶戶發還”的房產，房屋產權人要求租住戶或占用人騰房或支付市場價租金的，應依法保護。以下兩則案例法院均判決支持產權人的訴訟請求。但也需要強調，對于通過正常途徑取得公產房承租權有權要求政府有關部門予以解決。

案例索引：（1）江蘇省蘇州市中級人民法院（2014）蘇中民終字第03434號民事判決書（朱××、劉××與金××、宣××返還原物糾紛案）；

（2）北京市第二中級人民法院（2014）二中民終字第02291號民事判決書（楊×等與閆××物權保護糾紛案）