最近一段時間，陸續(xù)有朋友咨詢企業(yè)自管公房承租人變更的問題，我覺得這也許是一個訊號，表示在今后一段時期內(nèi)，這方面的法律糾紛可能有增長的趨勢。我之前關(guān)注比較多的是直管公房，對于企業(yè)自管公房沒有特別留意。現(xiàn)在正好有機會全面了解一下企業(yè)自管公房承租人變更的問題。

著手搜集資料以后才發(fā)現(xiàn)企業(yè)自管公房承租人的變更相對于直管公房承租人的變更要更加復(fù)雜。例如，我們在對北京市關(guān)于直管公房承租人變更的案例的搜集和整理中，歸納出法官對直管公房承租人變更的規(guī)則和條件有比較一致的見解，這就為處理同類性質(zhì)的案件提供了可預(yù)測的標(biāo)準(zhǔn)。然而，我試著搜集了一些北京的企業(yè)自管公房承租人變更的案例后卻發(fā)現(xiàn)，這些裁判文書的裁判結(jié)果各式各樣，而且?guī)缀醵紱]有列出裁判的法律依據(jù)，論證也很牽強，無法令人信服。

最后終于在中國裁判文書網(wǎng)上檢索到遼寧省高級人民法院2014年4月18日作出的（2012）遼審三民提字第00023號民事判決書。我認(rèn)為這份判決書可以作為處理企業(yè)自管公房承租人變更案件一個最值得借鑒的典范案例。

這個案件的案情和一波三折的裁判過程如下：

2007年2月14日，原告王潤杰起訴被告孫淑珍和大連弘原房屋信息服務(wù)有限公司（以下簡稱“弘原公司”）稱，其從小即與外祖父母共同生活，婚后仍與二位老人生活在一起。1992年，共同居住的房屋動遷。1995年5月回遷至現(xiàn)住址。因原告一家三口的戶口在原住房所在地，故回遷后的房屋增加了28平方米，增加面積款系原告繳納。1994年外祖父病故，2005年10月外祖母病故，該房屋一直由原告居住。2006年5月，原告發(fā)現(xiàn)房屋的承租人變更為孫淑珍，故起訴請求判令撤銷孫淑珍和弘原公司之間簽訂的房屋租賃合同，涉案房屋由原告承租。

被告孫淑珍辯稱，涉案房屋增加面積款系其母親曹桂榮繳納，原告婚后與丈夫居住在別處，1988年回到涉案房屋居住，但戶口與曹桂榮不在一起。孫淑珍父母去世后，經(jīng)其兄弟姐妹協(xié)商，一致同意將涉案房屋過戶給孫淑珍。故請求駁回原告的訴訟請求。

被告弘原公司辯稱，涉案房屋系該公司所有的公房。該公司由于工作失誤，在沒有核實該房屋是否有共同居住人及該共同居住人是否另有住房的情況下，即為孫淑珍辦理了更名手續(xù)。弘原公司對由誰承租涉案房屋沒有意見，聽從法院判決。

甘井子法院一審認(rèn)為，案涉房屋的性質(zhì)是單位自管公房，而非孫經(jīng)禮、曹桂榮夫婦的私有房產(chǎn)，其二人對該房屋只享有使用權(quán)，不具有所有權(quán)，公有住房的使用權(quán)不能作為遺產(chǎn)繼承。故二被告認(rèn)為該房屋應(yīng)作為孫經(jīng)禮、曹桂榮的遺產(chǎn)由其子女依法繼承的觀點與法相悖，法院不予采納。原告自l994年起就一直與其外祖母曹桂榮共同居住在案涉房屋內(nèi)，其戶籍亦落在案涉房屋所在地，其雖不是案涉房屋租賃合同中確認(rèn)的承租人，但應(yīng)認(rèn)定其為該房屋的共同居住人。《中華人民共和國合同法》規(guī)定，“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”《城市公有房屋管理規(guī)定》規(guī)定，“承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡。其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行契約的，可以辦理更名手續(xù)。”《大連市城市公有房屋規(guī)定》亦有相同的規(guī)定，故原告在曹桂榮死亡后，要求繼續(xù)承租案涉房屋于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告孫淑珍不是案涉房屋的共同居住人，要求以繼承的方式成為該房屋的承租人無理，弘原公司與孫淑珍在對案涉房屋的性質(zhì)存在重大誤解的前提下訂的公房承租合同應(yīng)予撤銷。甘井子法院于2007年4月28日作出（2007）甘民合初字第643號民事判決：

一、撤銷被告大連弘原房屋信息服務(wù)有限公司與被告孫淑珍簽訂的9907028號公有住房租賃合同；

二、坐落于大連市甘井子區(qū)甘井子路27-3-3-1號公有住房由原告王潤杰承租。

孫淑珍不服一審判決，向大連市中級人民法院提起上訴。

大連市中級人民法院二審認(rèn)為，現(xiàn)已查明的事實表明案涉房屋為企業(yè)自管公房，產(chǎn)權(quán)人為弘原公司，承租人為曹桂榮。在曹桂榮去世后，根據(jù)孫淑珍的申請，弘原公司與孫淑珍建立了租賃關(guān)系，并向?qū)O淑珍下發(fā)了公房租賃證。基于上述可見：1、弘原公司為孫淑珍辦理公房租賃證的這一行為系單位內(nèi)部分房性質(zhì)；2、王潤杰與弘原公司之間的糾紛不是產(chǎn)生于平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系之中。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定、通知精神，該類糾紛不在民事案件的受案范圍之內(nèi)，人民法院不予受理，對王潤杰的起訴應(yīng)予駁回。上訴人上訴理由成立，應(yīng)予支持。原判確有錯誤應(yīng)予糾正。大連市中級人民法院于2007年11月8日作出（2007）大民房終字第561號民事裁定：

一、撤銷甘井子法院（2007）甘民合初字第643號民事判決；

二、駁回王潤杰的起訴。

原告王潤杰不服（2007）大民房終字第561號民事裁定，向遼寧省大連市人民檢察院提起申訴。經(jīng)大連市人民檢察院提請，遼寧省人民檢察院于2008年11月17日作出遼檢民抗（2008）67號民事抗訴書，向遼寧省高級人民法院提起抗訴。遼寧省高級人民法院于2008年12月18日作出（2008）遼立二民抗字第68號民事裁定，指令大連市中級人民法院再審。

大連市中級人民法院于2010年3月15日作出（2009）大審民終再字第58號民事裁定：維持（2007）大民房終字第561號民事裁定。

原告王潤杰不服（2009）大審民終再字第58號民事裁定，向遼寧省高級人民法院申請再審。

遼寧省高級人民法院再審認(rèn)為，本案并非單位內(nèi)部房屋分配糾紛，系公房承租權(quán)糾紛，系平等主體之間的民事法律關(guān)系，屬于人民法院受理民事案件范圍。與自有房屋租賃不同，公有房屋的產(chǎn)權(quán)單位在承租人的選擇、租金標(biāo)準(zhǔn)的確定等方面權(quán)利受到公房管理規(guī)定的限制。本案中，弘原公司雖為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)單位，但不得違反相關(guān)規(guī)定隨意確定公房的承租人，原審法院再審裁定認(rèn)為弘原公司與孫淑珍建立租賃合同關(guān)系系對自己權(quán)利處分的觀點不當(dāng)。該裁定認(rèn)為本案不屬民事案件受理范圍缺乏法律依據(jù)。按照《大連市城市公有房屋規(guī)定》第二十條規(guī)定，王潤杰作為與承租人共同居住的人要求繼續(xù)承租案涉房屋于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告孫淑珍不是承租人的共同居住人，要求以繼承的方式成為該房屋的承租人沒有法律依據(jù)。

綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，判決結(jié)果正確，判決：

一、撤銷遼寧省大連市中級人民法院（2009）大審民終再字第58號民事裁定、（2007）大民房終字第561號民事裁定；

二、維持遼寧省大連市甘井子區(qū)人民法院（2007）甘民合初字第643號民事判決。

至此，王潤杰訴孫淑珍和大連弘原房屋信息服務(wù)有限公司企業(yè)自管公房承租人變更糾紛案件宣告塵埃落定。

（2012）遼審三民提字第00023號民事判決書在本院認(rèn)為部分的兩點意見對企業(yè)自管公房承租人變更案件的審理具有十分重要的借鑒意義。

第一，企業(yè)自管公房承租權(quán)糾紛（承租人變更糾紛），系平等主體之間的民事法律關(guān)系，屬于人民法院受理民事案件范圍，認(rèn)為此類糾紛不屬民事案件受理范圍缺乏法律依據(jù)。

第二，公有房屋的產(chǎn)權(quán)單位或出租單位在承租人的選擇、租金標(biāo)準(zhǔn)的確定等方面權(quán)利受到公房管理規(guī)定的限制，不得任性。《大連市城市公有房屋規(guī)定》第二十條規(guī)定：“承租公有住房，承租人在租賃期限內(nèi)去世，其共同居住兩年以上的 家庭成員愿意履行原租賃合同的可以辦理承租過戶手續(xù)。”王潤杰作為與承租人共同居住的人要求繼續(xù)承租案涉房屋符合《大連市城市公有房屋規(guī)定》第二十條的規(guī)定，自管公房單位有義務(wù)與王潤杰從新簽訂租賃合同。

回過頭來，我們再看一下北京市關(guān)于企業(yè)自管公房承租人變更的規(guī)定。

《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定(97修正)》第一條規(guī)定：“凡本市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的公有房屋（以下簡稱公房），均按本規(guī)定管理。”

第二條第二款規(guī)定：“一切單位和個人，管理和使用公房，都必須遵守本規(guī)定，接受各級房管機關(guān)的監(jiān)督管理。”

第三條規(guī)定：“全民所有和集體所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有權(quán)屬于國家。集體所有的公房，所有權(quán)屬于集體單位。公房分別不同情況，按下列原則管理：

　　（一）機關(guān)、團體、學(xué)校等行政、事業(yè)單位使用的全民所有的公房，由房管機關(guān)所屬的管房單位直接管理，或按現(xiàn)實情況由各該單位自行管理。

　　（二）國有企業(yè)使用的全民所有的公房，除由房管機關(guān)所屬單位或其他行政事業(yè)單位管理的以外，屬國家授予企業(yè)經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)，由企業(yè)負(fù)責(zé)管理。……”

可見，無論是直管公房還是企業(yè)自管公房都統(tǒng)一受《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定(97修正)》約束，公房管理單位都必須按照《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定(97修正)》的要求履行公房管理職責(zé)，不得任性。

關(guān)于公房承租人的變更（包括企業(yè)自管公房承租人的變更），《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定(97修正)》第十二條規(guī)定：“（五）承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同。”

同年，根據(jù)原房屋土地管理局京房地房字[1997]第946號發(fā)布的修訂后的、統(tǒng)一適用于直管公房和自管公房的《北京市公有住宅租賃合同》第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，承租人外遷或死亡，承租人同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。

2001年2月26日，北京市國土資源局在給崇文區(qū)人民法院《關(guān)于對城市公有房屋承租人變更有關(guān)問題答復(fù)的函》（京國土房管法字[2001]167號）中進(jìn)一步明確：

北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號)第12條第5項 規(guī)定:“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國家行使公房所有權(quán)職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人。自市政府109號文件發(fā)布實施后，北京市國土資源局也先后發(fā)布了一系列規(guī)范性文件，對公房租賃管理做了規(guī)定。主要有：《北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于啟用〈公有住宅租賃合同〉的通知》(市房經(jīng)管字〔1991〕503號 )、《北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(京房管字〔1995〕第172號)以及《北京市房屋土地管理局關(guān)于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(市房地房字〔1997〕第946號)。上述規(guī)范性文件明確了：

    一、“外遷”和“死亡”是租賃關(guān)系變更的前提條件，即無論“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形。

    二、“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也 一并轉(zhuǎn)移，應(yīng)符合戶籍管理的有關(guān)規(guī)定。

三、如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由有關(guān)當(dāng)事 人提出書面申請，出租方同意后方可變更。

京國土房管法字[2001]167號答復(fù)雖然針對直管公房，但是根據(jù)直管公房和自管公房統(tǒng)一受《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定(97修正)》約束、統(tǒng)一適用1997年修訂的《北京市公有住宅租賃合同》的情況，我們有理由相信京國土房管法字[2001]167號答復(fù)關(guān)于直管公房承租人變更的解釋同樣適用于企業(yè)自管公房。

綜合以上北京市關(guān)于公房承租人變更的規(guī)定可知，第一，原承租人死亡和外遷，是變更企業(yè)自管公房承租人的一般前提條件。關(guān)于這個前提條件，應(yīng)當(dāng)這樣理解：在發(fā)生原承租人死亡和外遷的情況下，自管公房產(chǎn)權(quán)單位或出租單位必須根據(jù)公房管理規(guī)定重新選定承租人，并新定租賃合同。

第二，外遷是指房屋承租人另有正式住房，實際搬出承租房屋，不再繼續(xù)在原承租房屋居住生活。至于戶口是不是必須同時從承租房屋遷出到正式住房，京國土房管法字[2001]167號答復(fù)并未明確。但是，就北京市直管公房承租人變更實務(wù)而言，與原承租人同一戶籍是變更承租人的必要條件之一。1997年修訂的《北京市公有住宅租賃合同》第七條對此亦有明確的規(guī)定。

第三 ，在發(fā)生原承租人死亡和外遷的情況下，符合條件的同住者（假如符合條件者為一人）根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定(９7修正)》第十二條的規(guī)定向自管公房產(chǎn)權(quán)單位或出租單位提出繼續(xù)承租，新訂租賃合同的，自管公房產(chǎn)權(quán)單位或出租單位必須同意，并積極配合辦理承租人變更手續(xù)，重新訂立租賃合同。自管公房產(chǎn)權(quán)單位或出租單位無權(quán)拒絕。

在符合繼續(xù)承租條件的同住者為兩人或兩人以上的情況下，應(yīng)由符合繼續(xù)承租條件的同住者和自管公房產(chǎn)權(quán)單位或出租單位根據(jù)公房管理規(guī)定共同協(xié)商確定承租人。

最后需要重復(fù)強調(diào)的是，企業(yè)自管公房承租人變更糾紛系平等主體之間的民事糾紛，屬于人民法院受理民事案件范圍，受司法權(quán)的管轄，認(rèn)為此類糾紛不屬于民事案件受理范圍的觀點是錯誤的。

以上是我受（2012）遼審三民提字第00023號民事判決書的啟示，結(jié)合北京市公有住房管理規(guī)定，對北京市企業(yè)自管公房承租人變更問題所作的粗淺的思考，歡迎大家的批評。