尊敬的法官：

　　圍繞本案《房屋買賣合同》是否有效的爭議焦點，本代理人認為，訴爭合同存在以下四種無效的情形：

　　一是在2011年2月10日簽訂《買賣房屋合同》前的2010年元月25日--2011年1月20日，組、村、鎮已經批準被告2人戶按照四川省土地管理法第52條規定，3人以下戶按3人計算，人均宅基地30平方米，被告的宅基地由原61.62平方米增加到90平方米，在異地蒙子土建房。根據這個事實，被告不具備《土地管理法》62條、《四川省土地管理法實施辦法》第52條規定以及最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議記錄》第15條第1、2款規定的再買房的法定條件，根據憲法第十條、中華人民共和國土地管理法62條，中華人民共和國土地管理法條例第六條等規定，訴爭合同無效；原告只有宅基地63.18平方米房屋，不符合《土地管理法》62條規定的賣房的法定條件，訴爭合同損害了國家、集體和原告的利益，法院直接可以認定該合同無效；

　　二是買房前、后未依照《土地管理法》第62條的規定，獲村社同意、鎮政府審核、縣政府行政許可，轉移登記頒發證件，合同損害了國家、集體和原告的利益，該合同屬于《合同法》第52條規定的合同無效的情形；

　　三是原、被告雙方當時口頭約定“拆除舊房后原地修建，新房修好后留一間李綿玉和女兒回安岳居住”的合同目的沒有實現，被告在法庭上只承認“買房是為了拆除舊房重建”，不承認當初說的新房修好后留一間李綿玉和女兒回安岳居住”合同目的，法院應當邏輯推定被告存在合同欺詐的情形，該合同無效；

　　四是被告買價5000元，買價213680元，存在《民法通則》第92條規定的沒有合法根據取得不當得利208680元，比賣鴉片煙毒品的利潤還高很多很多倍，存在《合同法》第52條以及《合同法》第54條規定的合同存在欺詐、嚴重顯失公平、合同無效的情形，被告應當返還原告的財產。

　　為了證明上述四論點，下面根據證據、雙方女兒的證言、法律法規、國家政策、最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議記錄》第15條第1、2款規定、《農村房屋買賣合同糾紛的司法實踐與思考》(王岑 蘇州中級人民法院)第三部分:涉及宅基地使用權的農村房屋買賣合同效力評價的觀點【見附件】結合反駁安岳縣人民法院【2016】川2021民初1658號民事判決【下稱原審判決】對《物權法》15條和《土地管理法》62條的錯誤理解，分以下四部分論證：



　　第一部分，原、被告各有一處房，都不符合買、賣房的法定條件。買賣房屋合同損害國家、集體和原告的利益，合同自然無效。這是最高人民法院和各地法院對宅基地買賣合同認定無效的一致判決。

　　1、 被告有房不具備買房的法定條件合同無效。

　　證據和雙方的陳述顯示，被告2人戶原有房61.12平方米，在買房前的2011年1月20日，村、社已按《四川省<中華人民共和國土地管理法>實施辦法》第52條”農村村民一戶只能擁有一處不超過規定標準面積的宅基地。宅基地面積標準為每人20至30平方米；3人以下的戶按3人計算”的規定，同意被告在異地蒙子土用地面積90平方米建房。根據前述事實，被告不具備買房的法定條件。

　　根據《土地管理法》第62條第一款 “農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”的規定，被告不符合買房的條件。

　　根據《物權法》和《最高人民法院在司法實踐的指導》規定，我國農村宅基地的買賣雖然是允許的，但又有諸多的限制條件。

　　根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議記錄》第15條第1、2款規定：......將宅基地建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規定。

　　具體的買賣效力如下：

　　宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

　　（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

　　（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

　　（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

　　（4）轉讓行為征得集體組織同意；

　　（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

　　綜上，被告當時2人有房61.12平方米，集體組織已經批準其在異地蒙子土占用集體土地90平方米建房，被告不具備上述最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議記錄》第15條第1、2款規定的買房的條件。根據(王岑 蘇州中級人民法院)《農村房屋買賣合同糾紛的司法實踐與思考》的第三部分論述，買受人不具備買房條件的，人民法院可以逕行【直接】依據《土地管理法》62條規定，認定買賣房屋合同無效。

　　原審判決對《物權法》第15條規定的“法律另有規定或合同另有約定的除外”缺乏認識。根據《物權法》第十五條　當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：根據《合同法》第七條　當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。

　　第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的；

　　(四)損害社會公共利益；

　　(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

　　《物權法》第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

　　根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的一并處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。

　　2、原告只有63平米房屋不具備賣房的法定條件該合同無效。

　　根據《土地管理法》第62條第四款有關“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”及《四川省土地管理法實施辦法》第53條“出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”的規定。原告只有一處住房63.18平方米，原告在內江市區租房居住，從事搽皮鞋工作，不符合賣房的法定條件。被告買了原告的房屋，導致原告成為無房戶上訪戶影響社會和諧，故合同無效。

　　第二部分，買賣房前后未經村社同意、鄉鎮審核，未獲縣政府行政許可，本案合同的效力應當適用憲法第十條第四款及其配套法規、司法解釋。

　　《憲法》第十條第四款規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。土地管理法第六十三條又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；”根據前述規定：作為我國基本經濟制度之一的現行農村集體土地制度對宅基地及其上建筑物的完全自由處分尚未開禁。根據前述規定，訴爭合同無效。

　　《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規定：“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”據此規定，訴爭合同無效。

　　根據《土地管理法》第62條第二款有關“農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批準。”的規定，被告買房前、后社、村、鎮不知道、未獲縣人民政府行政許可，法院可以直接認定訴爭合同無效。

　　《土地管理法》所涉農村宅基地及房屋買賣問答》第十七問：村民之間買賣房屋在土地方面需要辦理什么手續?

　　答： 村民之間相互購買房屋在簽訂合同的同時，還需辦理在土地方面相應的手續。《土地管理法實施條例》第6條規定:依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。所以，村民之間在購買房屋還需辦理農村房屋集體土地使用權證變更的手續。如果沒有辦理這一手續，一方面容易引發糾紛，另一方面，在引發糾紛后難以獲得法律上的保護。根據上述答問，本案訴爭合同無效。 

　　根據(王岑-蘇州中級人民法院)《農村房屋買賣合同糾紛的司法實踐與思考》的第三部分論述，人民法院可以直接依據《土地管理法》第62條規定，認定買賣房屋合同無效。

　　綜上說明，原審判決認定訴爭合同有效是對憲法第十條及上述配套法律法規、國家政策、司法解釋理解、認識錯誤。

　　第三部分，被告沒有兌現賣房時給原告承諾約定的合同目的，訴爭合同因存在明顯欺詐無效。

　　被告用拆舊房原地修建，新房建好后，原告和女兒回安岳可以居住一間的甜言蜜語欺騙母女簽訂合同，導致原告母女產生重大誤解：女兒誤認為父母離婚后都沒有另外安家，新房修好后，父母可以和好，一家四人可以團圓，可以過正常家庭的生活。所以，女兒動員母親賣房。沒有想到，父親欺騙母女。由于母女賣房的目的沒有實現，證明訴爭合同存在欺詐，依據《合同法》第52條的相關規定，該合同應當無效。請求法官查清被告買房的目的是什么，原告賣房的目的是什么？就能查清訴爭合同有無欺詐、是否顯失公平。從而判斷訴爭合同有無效力。

　　1、下列被告的建房《申請書》、《證明書》、《建房宅基地申請審批表》、《房屋拆遷安置補償協議》以及資金兌付表所形成的證據鏈證明 被告買房的目不是拆除舊房原地重建新房，而是轉手賣給政府獲取補償金。這就明顯地證明當初簽訂合同前，被告存在欺詐。

　　1】根據被告2011年1月20 日的建房申請書內容證明.被告申請建房的地點不是原地而是在異地蒙子土，獲得批準的面積是90平方米，奇怪的是，組長和村委會簽字同意蓋私章和公章的時間是2010年1月25日。這一事實的證明目的：證明在2010年1月25日，周申請異地建房90平方米已獲組、村同意。這一事實證明，在被告已經獲得村社批準異地蒙子土建房90平方米的情況，再買房其目的顯而易見是為了賣給政府獲取拆遷補償。

　　2】根據被告的證明書說明：組長和村長簽字落款的兩處時間是2010年1月25。這就證明，被告早在簽訂訴爭合同的一年前就知道修路需要拆遷的信息。該時間也是在2011年2月10日《房屋買賣合同》簽訂之前。而2010年至2011年期間，正是政府為建高速公路大張旗鼓進行房屋拆遷安置補償的時間段。證明周知道房屋拆遷安置補償的信息。證明被告所辯答的買房前不知道政府拆遷安置補償的說辭是謊言，證明被告找女兒動員其母賣房有關“拆除舊房，原地建新房”的說辭存在欺詐。

　　3】根據周世財提供給法院的的《建房宅基地申請審批表》證明，組長李綿成簽字蓋私章同意的時間是2010年元月25日。本證據證明目的與上相同。訴爭合同存在欺詐。

　　小結：以上1】、2】、3】證據都是被告自己提供給法院的，被告表示當庭認可。在三證據中組長李綿成簽字蓋章“同意修建”的時間都是2010年1月25日，建房地點不是原地拆除重建，而是在異地蒙子土占地90平方米新建房屋。被告辯稱2010年元月25日中的“0”是筆誤應當是“1”理由不成立，不可能李綿成三處所寫都是筆誤。以上三證據同時證明，被告在申請建房長達1年多的時間里，安岳修大道高速公路入口到處搞拆遷轟轟烈烈，政府部門不可能沒有告訴2組早在2008年前就列為了縣城規劃區，被告說自己不知道政府要拆遷是假話。申請建房只是認定是不是危房，需不需要提前安置的程序問題。被告以此作為買房前不知道政府要征收拆遷自己的房屋是不真實的。同時證明，被告以原地拆除舊房修建新房的合同目的是欺詐行為。2組的集體土地至今政府也沒有發布征地公告，村民的房屋至今也沒有發布拆遷公告。也就是說，原告及被告的房屋被提前征收【程序不合法】。原告長期在內江擦皮鞋租房居住，加之沒有發布征地公告、拆遷公告，不知道自己房屋被提前征收的事情。被告所辯稱的原告早在2011年前后應當知道房屋拆遷的理由不能成立。

　　4】根據2011年12月27日被告以李綿玉代表人的身份與國土局簽訂的被拆遷人李綿玉的《房屋拆遷補償安置協議》及資金兌付表證明，被告2011年2月10日簽訂房屋買賣合同的真實目的是為了拆遷獲取補償金。

　　上述三項事實證明了被告為什么要買李母女的房屋。原、被告是老冤家，被告又是用什么甜言蜜語說服老冤家李母女買房的呢？在簽訂合同前，被告是否將自己買房的真實目的告知李母女呢？請看下面原告的陳述和女兒的證言：

　　2、原告賣房的目的沒有實現，引發本案訴訟一審、二審、重審。

　　原告訴稱：原被告原系夫妻關系，1994年3月9日離婚，原告分得房屋63.18平方米，被告分得房屋61平方米。.2011年2月10日，被告拿了打印好的書面協議找到原告，給原告講，原被告的房屋年久失修，他準備拆了重新修建，并講修好后，原告和女兒回去可以居住一間。所以叫原告將自己的房屋出賣給被告。由于原告離婚后，長年在外生活，不了解老家的情況，在女兒的一再勸說下，原告才同意將自己的房屋賣給被告.....2015年下半年，原告聽說被告將房屋賣給了政府，獲取了不少補償款，原告找被告協商，要求被告給付拆遷補償款無果。故而引發訴訟。原告的陳述證明：訴爭合同是在原告同意被告有關“拆了重新修建，并講修好后，原告和女兒回去可以居住一間。”的口頭約定下簽訂的。在法庭上，被告只承認當初說了，買房是為了拆舊房重建，不承認講了“修好后，原告和女兒回去可以居住一間。”的約定。究竟是誰在說謊，請看雙方女兒的當庭證言：

　　3、根據證人原、被告女兒的證言，證明被告是以拆除舊房原地建新房，新房修好后，留一間給母女居住。的口頭約定說服原告母女買房的。下面是周莉的證言全文《情況說明》：

　　本人周莉，系周世財、李棉玉的女兒，在此說明他們倆人因房屋合同的情況說明如下：在簽兩人合同買賣協議以前，因父親周世財一直在上海打工，幾乎沒有回來，一般是電話聯系。當2011年父親周世財來到內江我的家里，對我說他想回安岳居住，不再出去打工了，又因房屋年久失修，沒有人居住，導致倒塌需要重新修建，又因兩人離婚時法院判為一人一半，特意找我為母親作思想工作，說房屋修建好以后，我們可以回去有房屋住權，我也是想到都是一家人，為了家里的關系更好，不要因為這些影響大家關系，哥哥周朝建也沒有房屋居住，我在內江也才買了新房，沒有必要來爭父母的房屋，想留給哥哥，所以就建議媽媽李棉玉答應簽這個合同，然后父親以5000元的現金作為媽媽的思想補償，但是當時我們并不知道當時我們老屋基已經有拆遷的任何消息，而且簽合同時父親也沒告訴我們，如果知道拆遷我也沒有權力建議媽媽簽這個合同，當時媽媽是不同意的，是我給媽媽很大的壓力才同意簽這個合同，合同是父親周世財事先打印好了的，直接給媽媽簽字，因為媽媽不認識字，我也因為是一家人，沒有在意這些內容，媽媽就簽了。這個合同其實就是重新在原地修建的合同，不是拆遷買賣合同。2011年2月10日簽了這個合同，然后差不多一個月左右父親給我打電話他來內江了，我去接他，他在出租車上給了我一萬元錢，我因為當年滿30歲，就問父親是因為房子的事情給媽媽做了工作給的錢，還是我過生日給的，如果是房子的事情錢我不要，生日我可以要，但是父親就說不要問那么多，拿到就是了，他的性格我也知道。給出的東西是不會拿回去的，他也不說話，拿給我就是了，而且吃了午飯就走了，大致情況就是如此，我以為合同是無效的。情況說明人：2016年7月17日。根據證人證言證明以下目的：

　　1】母女為什么賣房?賣房的目的即合同的真實意思是什么？

　　因為被告以拆除舊房原地建新房，新房修好后，留一間給母女居住的甜言蜜語取得女兒的同情、信任和支持，動員女兒說服其母賣。因為女兒相信父親；母親相信女兒。前述雙方口頭形式的約定，就是母女賣房的目的和簽訂合同的真實意思。母女同意被告所承諾的拆除舊房原地建新房，新房修好后，留一間給母女居住的口頭約定，這一約定應當認定為口頭形式的合同。

　　《合同法》第十條規定“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”就本案而言，存在兩份合同。一份是書面形式的合同，另一份口頭形式的合同。值得法官注意的是，周、李是老冤家，周是用什么甜言蜜語說服李母女賣房給他的呢？提請法官特別關注：女兒周莉當著法官、當著父親、母親及眾人的證言不會有假，應當得到法院的采信。被告否認女兒證言的真實性即口頭約定，是對父親女兒骨肉親情以及良心、誠信的踐踏。法院不予支持女兒的證言的真實性，是保護說謊，顯失公平。

　　2】審查合同的效力主要審查合同的目的是否實現。

　　原告母女同意被告的口頭約定，才是賣房的合同目的，才是雙方當時的真實意思。而今法庭上被告否認當初有拆除舊房原地建新房，新房修好后，留一間給你母女居住”的承諾。如何認定本案有口頭形式的合同目的的爭議？

　　根據《合同法》第125條有關“當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應當根據合同的目的予以解釋。......”規定，由于本案口頭承諾，主要合同內容沒有寫入書面合同中，被告又不承認當初有口頭約定，但是，被告也沒有說出為什么買房的合理理由。對于被告當初是如何說服原告母女賣房的？請求法官結合交易習慣，根據證人證言和當事人雙方的陳述事實，認定本案口頭約定的合同內容客觀存在。本人認為，審查合同是否有效，主要上審查當事人雙方約定的合同目的是否實現。就本案來說，由于原告的合同目的沒有實現，導致訴訟，法院應當認定訴爭合同無效

　　第四部分，買價5000元，賣價213680元，訴爭合同因嚴重顯失公平，依照《合同法》第54條的規定，應當依法撤銷。依據《民法通則》第92條的規定，不當得利應當返還給原告。

　　根據訴爭合同，結合安岳縣國土資源局與周X代簽的《房屋拆遷安置補償協議》證明：周以5000元買房，不到10個月以213680元賣房，買賣完全不對價，嚴重顯失公平，依據《合同法》第五十四條的相關規定，訴爭合同顯失公平，存在欺詐，應當依法撤銷。根據證人證言，李2015年在客車上才聽說政府征收房屋的此事，2016年2月，李委托張律師到房屋征收局復印到周與國土局簽訂的房屋拆遷安置補償協議等證據，立即提起訴訟。從知道之日起，沒有超過一年的撤銷權時效。

　　依據《民法通則》第92條有關“ 沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的，應當將取得的不當利益返還受損失的人。”規定，周支出5000元買房，不到10個月賣房，獲利213680元，且在沒有李授權委托的情況下，周以代表人的身份在房屋拆遷補償合同上簽名，又在資金兌付表上簽字領取拆遷補償款，其行為應當認定為“沒有合法根據”，應當屬于“ 沒有合法根據，取得不當利益。周應當將取得的不當利益返還受損失的人李綿玉。上述事實h和理由證明，本案房屋買賣合同嚴重顯失公平，被告不當得利二十多萬元，訴爭合同應當依法撤銷。

　　根據《農村房屋買賣合同糾紛的司法實踐與思考》(王岑 蘇州中級人民法院) 第三部分：涉及宅基地使用權的農村房屋買賣合同效力評價：“法院經審查房屋買受方明顯不符合法定用地條件的，行政許可所需之基礎性申請條件根本不具備，可否定其合同效力，在法律適用上可以援引土地管理法第六十二條第三款，即未經“縣級人民政府批準”，屬違反法律強制性規定，據此逕行判決買賣合同無效” 根據上述法官王岑指導性論述，本案訴爭合同無效。可是，原審判決以《物權法》第15條認定，未變更登記不影響合同效力的認定，是對該法以及該法中“法律另有規定或合同另有約定的除外”的規定理解、認識錯誤。一是《物權法》第15條規定完全適用國有土地上的房屋買賣合同，因為《物權法》第15條規定和《物權法》第146條規定中“地隨房走”不完全適用集體土地上的房屋買賣；二是本案除書面約定外，因為原被告過去是夫妻關系，與女兒有血緣感情，根據交易習慣、邏輯推理，基本常識，父女之間、母女之間、原被告之間，另外存在口頭合同約定，即“拆舊房原地建新房，新房建好后，原告和女兒回去可以居住一間。”的約定。這一口頭約定就是當初雙方簽訂買賣房屋合同的目的，真實意思。原審法院對本案買賣房屋的合同目的、當初的真實意思，沒有審查清楚。故而作出顯失公平的判決。

　　原審判決以《土地管理法》第62條規定不是“效力性”規定的認定與最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議記錄》第15條第1、2款的有關規定相悖，與《憲法.》第10條規定不吻合，與(王岑-蘇州中級人民法院)《農村房屋買賣合同糾紛的司法實踐與思考》的第三部分有關：人民法院可以直接依據《土地管理法》第62條規定，認定買賣房屋合同有無效力不一致。本代理人認為，原審判決對《物權法》第15條和《土地管理法》第62條理解、認識錯誤。

　　綜上所述，本案《房屋買賣合同》存在本文開頭的四種無效的情形：請求法院支持本人的以上代理意見，判決被告返還拆遷補償款208680元。謝謝！

　　李綿玉的代理人胡代國 2017年6月1日重審