代理詞

　　尊敬的審判員：

　　原告郝XX訴被告北京XX房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，作為原告的代理人，針對本案的主要事實和法律適用提出如下兩點代理意見，供法庭參考：

　　一、停車場通過竣工驗收備案與停車場是否達到合同約定的使用條件是兩個完全不同的概念，驗收備案表不能證明就達到使用條件。

　　建設工程竣工驗收備案是指經過建設、施工、勘察設計、及監理四方驗收符合驗收標準并在政府管理部門備案。而本案訴爭的是被告建設的地下停車場是否達到使用條件，并不是爭議該工程是否驗收備案，眾所周知，一個能夠讓業主正常使用的地下停車場，在通過政府管理部門工程驗收備案后，必然是需要相關的配套設備和停車管理服務人員，才能夠達到讓業主正常使用的條件，結合本案事實以及原告提供的現場照片，可以說明：該停車場存有大面積的積水及垃圾；指示標志并未開啟使用；停車場黢黑一片，燈光照明系統未完工；進入地下停車場的樓道也大量積水；電梯未投入使用；停車場大門處于關閉狀態；沒有一位停車管理服務人員。由此可見被告建設的公共停車場根本沒有達到原被告雙方在購房合同中約定的使用條件。通過現場照片可以清楚證明一個事實，截止到2009年4月22日該停車場沒有停放過一輛車，顯然可以證明被告所稱的2008年11月1日就交付使用的說法完全屬捏造事實。

　　除公共停車場沒有達到使用條件外，小區的公共綠地堆滿建筑垃圾，且由隔墻板隔離圍繞，同樣沒有達到使用條件。

　　二、被告的公共綠地及公共停車場不僅要達到使用條件，更重要的是要能夠交付給業主正常使用，被告的違約行為導致原告的合同目的無法全部實現。

　　對于原告而言，購房的合同目的是為能夠滿足正常居住，并有能夠滿足日常生活需要的基礎配套設施，包括水電、暖氣、道路、停車場、綠地等，如果被告僅僅將房屋交付給業主，而不將小區的水電、暖氣、道路等基礎配套設施交付給業主使用，試問原告的購房合同目的還能全部實現嗎？如果被告拿著竣工驗收備案表，證明道路已經竣工驗收同時又拒絕將道路交付給業主使用，那么我們必然認定被告沒有完成購房合同約定的合同義務，同樣，停車場也是基礎配套設施，如果不能讓業主正常使用，勢必導致業主的日常生活受到嚴重影響。原告與被告購房合同第十二條約定了公共綠地、公共停車場在交付房屋同時要達到使用條件，就是被告向原告承諾在交房時業主能夠正常使用這些基礎配套設施，這就是被告的一項重要的合同義務。因此代理人認為根據合同的性質、目的和交易習慣，只有被告的公共綠地、公共停車場達到使用條件并交付給所有業主使用時，才能視為被告履行了相應的合同義務。不僅如此，原被告簽訂的北京市商品房預售合同是被告提供的制式合同，合同條款由被告事先打印好后雙方簽署的，購房合同第十二條應認定為合同格式條款，被告的所謂解釋顯然是沒有事實根據和法律依據的。

　　綜上所述，截止到2009年6月10日前，被告公共綠地、公共停車場沒有達到使用條件，更沒有交付給全體業主使用。嚴重違反《合同法》的相關規定，被告應按購房合同第十二條承擔相應的違約責任。

　　代理人:李順濤

　　2009年7月8日