尊敬的法官：

　　本人接受上訴人伍云輝的委托， 現(xiàn)在根據(jù)伍云輝請(qǐng)求二審人民法院撤銷安岳縣人民法院（2015）安岳民初字第1464號(hào)民事判決書；請(qǐng)求改判駁回一審原告鄒宗友“請(qǐng)求法院判令被告伍云輝及時(shí)為原告鄒宗友辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)”的訴訟請(qǐng)求；根據(jù)一審法院的認(rèn)定判決和被上訴人鄒宗友的答辯以及本案合同的訴訟時(shí)效、本案合同的效力等問(wèn)題，發(fā)表如下代理意見(jiàn)，供二審法院參考：

　　第一，法院是否已經(jīng)判決雙方所簽訂的房屋買賣合同有效的問(wèn)題。

　　被上訴人代理律師稱：我方向中院遞交了證據(jù)：資陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書資民終字（2015）第1568號(hào)判決書，該判決書證據(jù)，雙方于2007年1月28日所簽訂的房屋買賣合同有效。本案只是鄒宗友要求伍云輝協(xié)助過(guò)戶登記的問(wèn)題。

　　本代理人反駁認(rèn)為，一是資民終字（2015）第1568號(hào)判決書是駁回陳義連要求確認(rèn)被告伍云輝、鄒宗友簽訂的《房屋買賣合同》下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求；二是前一案只是從程序上考慮了伍云輝、鄒宗友簽訂的《協(xié)議書》的有無(wú)效力的問(wèn)題，并沒(méi)有從實(shí)體上判決伍云輝、鄒宗友簽訂的《協(xié)議書》有效。所以，不存在2007年1月28日伍云輝、鄒宗友簽訂的《協(xié)議書》就有效了；三是陳義連對(duì)該判決不服，保留其在法定六個(gè)內(nèi)申請(qǐng)?jiān)賹彽臋?quán)利。

　　第二，訴爭(zhēng)房屋是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題。

　　被上訴人辯稱：訴爭(zhēng)房屋是伍云輝婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，伍云輝一人簽字或押印就生效。

　　伍云輝堅(jiān)持認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋是其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己一人私自賣了，不合法。一是1990年結(jié)婚時(shí)，自己承諾我伍云輝名下的房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)；二是法律背后是法理、法理背后是人情（人之常情），每一個(gè)人都要結(jié)婚，特別是我們那個(gè)年代，結(jié)婚前，我不可能首先要求女方答應(yīng)該房屋是自己一個(gè)的，如果那樣約定，陳義連怎么可能和我結(jié)婚生活呢？婚前房產(chǎn)是否夫妻共同所有，只有夫妻雙方說(shuō)了算數(shù)，他人物權(quán)干涉斷定，無(wú)權(quán)下結(jié)論；三是婚前房產(chǎn)歸男方還是女方或者是共同所有的相關(guān)規(guī)定也是根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（三)第七條規(guī)定和2014年新的婚姻法規(guī)定。在這之前，并沒(méi)有該規(guī)定。根據(jù)法不溯及既往的原則，一審法院認(rèn)定伍云輝1983年父母分給自己的房屋后變更登記為伍云輝名下屬于其個(gè)人房屋是對(duì)新婚姻法的錯(cuò)誤理解。何況，伍云輝至今都承認(rèn)訴爭(zhēng)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)；三是在《協(xié)議》上沒(méi)有沒(méi)有伍云輝的簽名，伍云輝妻子也不知道此事。被上訴人所稱雙方簽訂《協(xié)議》時(shí)伍云輝的妻子到了現(xiàn)場(chǎng)的不是事實(shí)；四是有一個(gè)細(xì)節(jié)值得研究：伍云輝是文盲，不會(huì)寫字，《協(xié)議》上伍云輝的簽名是別人代簽的，如果伍云輝的妻子陳義連到了現(xiàn)場(chǎng)，陳義連是會(huì)寫字的，為什么不讓陳義連在該協(xié)議上簽字？而是其他人代為伍云輝所簽。這個(gè)事實(shí)證明，陳義連沒(méi)有到簽協(xié)議的現(xiàn)場(chǎng)，因?yàn)殛惲x連根本不知道簽訂協(xié)議之事。由此結(jié)論，訴爭(zhēng)房屋買賣合同侵犯了陳義連的合法權(quán)益，不具有法律效力。

　　第三，上訴人對(duì)《協(xié)議書》內(nèi)容提出幾點(diǎn)看法。 

　　被上訴人稱;根據(jù)2007年1月28日雙方簽訂的《協(xié)議書》有關(guān)“有伍云輝瓦房貳間與鄒宗友雙方協(xié)議房?jī)r(jià)人民幣陸百元正，雙方無(wú)意見(jiàn)，房屋兩間、房后拖步在內(nèi)，東邊房屋排扇在內(nèi)，經(jīng)雙方及證人在場(chǎng)落實(shí)，立字為據(jù)。備考，后面滴水溝為介，前面滴水前三米介，東面排扇腳介，西面濫苕窖為介。賣方：伍云輝。買方：鄒宗友，證人：周方忠，寫據(jù)人：黃學(xué)久，2007年元月28日”，伍云輝有協(xié)助將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶登記給買房人鄒宗友的義務(wù)，伍云輝故意拖延造成所買房屋至今不能過(guò)戶登記侵犯了鄒宗友的物權(quán)。

　　本代理對(duì)上述協(xié)議以及被上訴人的答辯意見(jiàn)提出如下異議：一是該《協(xié)議書》不符合房屋買賣合同的形式要件和法律要件；二是《協(xié)議書》上沒(méi)有要求伍云輝協(xié)助過(guò)戶登記以及在什么期限內(nèi)協(xié)助過(guò)戶登記；三是沒(méi)有過(guò)戶登記完全是鄒宗友自己造成，沒(méi)有任何證據(jù)證明是伍云輝故意拖延推諉；四是從協(xié)議本身看到，伍云輝只是將房屋所有權(quán)賣給了鄒宗友，并沒(méi)有宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給鄒宗友。因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民只能有一處宅基地使用權(quán)，不能同時(shí)享受兩處宅基地使用權(quán)，何況，伍云輝雖然結(jié)婚在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不同村，但是，伍云輝除了原有宅基地外沒(méi)有享受新的宅基地。

　　第四，不動(dòng)產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)，否則，不發(fā)生效力

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第七十七條【合同變更的條件】規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定。”根據(jù)本法規(guī)定，就本案而言，雙方雖然簽訂了房屋買賣合同，但沒(méi)有登記過(guò)戶，也沒(méi)有約定需要上訴人協(xié)助過(guò)戶協(xié)助過(guò)戶的時(shí)間、方式、因此，簽訂了協(xié)議只能證明該合同成立，并不證明該合同已經(jīng)生效，更不能證明該合同合法。

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條【物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅條件】規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，”根據(jù)本法規(guī)定結(jié)合本案，當(dāng)事人雙方雖然簽訂了房屋買賣合同，但是，沒(méi)有登記過(guò)戶，只能證明該合同成立，不能證明該合同有效，更不能證明該合同合法。關(guān)于合同成立、合同生效、合同合法等問(wèn)題，最高人民法院副院長(zhǎng)李國(guó)光1999年11月26日在全國(guó)法院技術(shù)合同審判工作座談會(huì)上的講話闡述得很清楚。不動(dòng)產(chǎn)合同合法的前提是“應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)。”一審法院將應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)而沒(méi)有辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的合同認(rèn)定為該合同生效、訴爭(zhēng)合同合法是混淆了訴爭(zhēng)合同成立與訴爭(zhēng)合同生效、訴爭(zhēng)合同合法的法律概念。

　　《合同法》第七十八條【合同變更內(nèi)容不明確的處理】規(guī)定：”當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。“根據(jù)本規(guī)定，結(jié)合本案，由于2007年1月28日的買房協(xié)議上沒(méi)有約定要求上訴人協(xié)助過(guò)戶，屬于合同變更內(nèi)容約定不明確，準(zhǔn)確地說(shuō)，沒(méi)有約定要通過(guò)轉(zhuǎn)移登記變更合同。應(yīng)當(dāng)推定或者認(rèn)定雙方簽訂的合同未變更。也就是說(shuō)，上訴人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)房屋未變更為被上訴人所有。 一審法院認(rèn)定訴爭(zhēng)合同有效于法無(wú)據(jù)。

　　第五，鄒宗友八年后起訴伍云輝協(xié)助過(guò)戶登記超過(guò)法定二年的訴訟時(shí)效。

　　2007年1月28日，雙方簽訂的房屋買賣合同上沒(méi)有約定合同變更轉(zhuǎn)移登記房屋的時(shí)間，加之被上訴人自己的原因，從來(lái)沒(méi)有要求上訴人協(xié)助過(guò)戶，被上訴人也沒(méi)有任何證據(jù)證明至今八年期間其要求過(guò)上訴人協(xié)助過(guò)戶或者是因?yàn)樯显V人故意推諉拖延造成其無(wú)法過(guò)戶登記。被上訴人而今八年提出，已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效。

　　《合同法》第一百二十九條規(guī)定：“因國(guó)際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭(zhēng)議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限為四年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利受到侵害之日起計(jì)算。因其他合同爭(zhēng)議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限，依照有關(guān)法律的規(guī)定。這個(gè)有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)是《民法通則》第135條有關(guān)“　向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，”的規(guī)定，本案被上訴人的起訴期限為2年。原審原告在該買賣合同成立【沒(méi)有生效】八年后提起訴訟，不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧?/span>

　　最高人民法院副院長(zhǎng)李國(guó)光1999年11月26日在全國(guó)法院技術(shù)合同審判工作座談會(huì)上的講話第二部分第一條第六項(xiàng)：“第129條關(guān)于合同糾紛訴訟時(shí)效的規(guī)定，合同法除對(duì)國(guó)際貨物買賣合同和技術(shù)合同糾紛明確規(guī)定了訴訟時(shí)效為4年外，對(duì)一般進(jìn)口的合同糾紛的訴訟時(shí)效沒(méi)有直接規(guī)定，只有規(guī)定依照有關(guān)法律的規(guī)定，這個(gè)（有關(guān)法律規(guī)定）應(yīng)當(dāng)理解為民法通則第135條的規(guī)定，因此，合同糾紛的訴訟時(shí)效也應(yīng)當(dāng)是2年。”房屋買賣合同是一般合同，所以，房屋買賣合同糾紛的訴訟時(shí)效是2年。

　　本案是二手房買賣買賣合同糾紛（不是預(yù)售商品房買賣合同糾紛），其買賣合同糾紛的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)是2年。

　　一審原告簽訂農(nóng)村買房買賣合同后八年多才第一提起訴訟，其請(qǐng)求的訴訟時(shí)效遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)法律規(guī)定2年的訴訟時(shí)效，不應(yīng)受到法律的保護(hù)。所以，上訴人認(rèn)為，一審法院判決錯(cuò)誤。

　　被上訴人稱：根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：房屋買賣合同是涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同不是涉及債權(quán)的合同，加之，買房人簽訂協(xié)議交錢后賣房人已經(jīng)將該房屋交付給了買房人占有使用，所以，本案買賣房屋合同糾紛不受訴訟時(shí)效為二年約束的相關(guān)規(guī)定。

　　伍云輝反駁認(rèn)為，沒(méi)有任何法律規(guī)定，買賣房屋協(xié)議簽訂后可以在八年提起訴訟。被上訴人的抗辯理由不能成立，于法無(wú)據(jù)。

　　綜上所述，一審判決原審被告協(xié)助原告辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)是認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤的，請(qǐng)求二審人民法院依法糾正一審判決，支持上訴人的以上“請(qǐng)求事項(xiàng)。”支持本代理人的代理意見(jiàn)。

　　伍云輝的委托代理人胡代國(guó)

　　2015年12月1日