代　理　詞

　　尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

　　山東魯興律師事務(wù)所接受本案上訴人xx房地產(chǎn)xx公司的委托，指派我們作為其與xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)xx公司、xx房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的二審代理人，現(xiàn)圍繞法庭歸納的焦點(diǎn)問(wèn)題結(jié)合本案件的事實(shí)以及法律依據(jù)發(fā)表如下代理意見(jiàn)，望合議庭評(píng)議時(shí)采納。

　　一、在履行合同過(guò)程中被上訴人一再違約，而一審判決不予支持上訴人的主張，認(rèn)定是錯(cuò)誤的。

　　１、關(guān)于商品房抵押的問(wèn)題。

　　被上訴人銷(xiāo)售給上訴人的110套商品房中，大部分商品房在出賣(mài)給上訴人之前已在xx市工商銀行設(shè)定了抵押擔(dān)保。而被上訴人在與上訴人簽訂《房屋銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》時(shí)并未告知房屋抵押擔(dān)保的事實(shí)，存在故意隱瞞的情形。直到2008年1月24日雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，被上訴人才承認(rèn)了抵押的事實(shí)，但至今也沒(méi)有全部告知到底抵押了多少套房子，用房子從銀行抵押擔(dān)保貸款了多少，一直隱瞞著全部實(shí)情。被上訴人的行為嚴(yán)重違反了雙方在《房屋銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》中第四條第一款的承諾保證義務(wù)：“甲、乙方向丙方提供全套的合法售樓文件，保證房屋質(zhì)量和銷(xiāo)售的合法性。”，構(gòu)成重大的合同欺詐，也構(gòu)成重大的合同違約。

　　對(duì)于已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋能否銷(xiāo)售，我國(guó)擔(dān)保法第49條第１款、《擔(dān)保法司法解釋》第67條、《物權(quán)法》第191條均作了明確的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，或者未告知受讓人，或者受讓人未代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，法律禁止已設(shè)定抵押的標(biāo)的物對(duì)外銷(xiāo)售，否則將認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。被上訴人的違約行為給上訴人在銷(xiāo)售房屋中造成了嚴(yán)重法律障礙，在經(jīng)濟(jì)上給上訴人造成了重大損失，在誠(chéng)信方面給上訴人帶來(lái)了嚴(yán)重?fù)p害。在這里被上訴人明顯違約，而且是違約在先。在這里需要說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，一審判決書(shū)稱(chēng)：“上訴人對(duì)抵押的事實(shí)是明知的，并非存在隱瞞房屋抵押的事實(shí)。”這是指雙方后來(lái)簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》。應(yīng)當(dāng)知道《補(bǔ)充協(xié)議》是在第一份合同簽訂之后4個(gè)多月才又簽訂的，出售房屋已抵押的事實(shí)在隱瞞了4個(gè)多月后被上訴人才承認(rèn)的，承認(rèn)抵押這一重要事實(shí)并不能免除被上訴人違約在先的法律責(zé)任，而一審法院對(duì)此視而不見(jiàn)，充耳不聞，對(duì)上訴人的反訴請(qǐng)求一概排斥，偏袒一方，明顯不公。

　　按照《合同法》第150條的規(guī)定，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，這是出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。結(jié)合《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》對(duì)抵押房屋轉(zhuǎn)讓設(shè)定的限制條件，被上訴人應(yīng)在房屋銷(xiāo)售給上訴人時(shí)負(fù)責(zé)消除出賣(mài)標(biāo)的物上存在的瑕疵，負(fù)責(zé)解押，已平衡抵押權(quán)人、抵押人、受讓人之間的利益，以保證交易的合法性、安全性，這才能與合同法所遵循的誠(chéng)實(shí)信用、公平原則相符合。本案中被上訴人交付享有完整所有權(quán)的房屋是其應(yīng)盡的義務(wù)，負(fù)責(zé)權(quán)利瑕疵擔(dān)保，負(fù)責(zé)解押是其法定先合同義務(wù)，上述出賣(mài)人的義務(wù)履行關(guān)乎到合同的效力、關(guān)乎到受讓人合同目的的實(shí)現(xiàn)，因此被上訴人應(yīng)先辦理解押手續(xù)，才能合法，才能不影響上訴人的銷(xiāo)售。一方應(yīng)盡的法定先合同義務(wù)，當(dāng)事人不能通過(guò)約定進(jìn)行改變。《補(bǔ)充協(xié)議》第一條實(shí)質(zhì)上是出賣(mài)人將自身應(yīng)盡的法定權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)解押義務(wù)變相轉(zhuǎn)讓給受讓人，是一個(gè)違法的約定。其結(jié)果是被上訴人享受了權(quán)利未盡應(yīng)盡的法定義務(wù)，對(duì)上訴人是明顯不公平的。因此我們要求被上訴人將抵押的房屋全部解押，為上訴人銷(xiāo)售房屋履行合同掃清障礙。

　　２、關(guān)于被上訴人沒(méi)有足額開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票的問(wèn)題。

　　雙方簽訂的《房屋銷(xiāo)售協(xié)議書(shū)》第八條第一款明確規(guī)定，被上訴人應(yīng)及時(shí)足額按收到的金額開(kāi)具對(duì)應(yīng)的發(fā)票。上訴人在2008年2月11日之前已付給被上訴人房款565萬(wàn)元，而被上訴人僅開(kāi)具了460萬(wàn)余元的發(fā)票，尚差104萬(wàn)余元的發(fā)票未開(kāi)，這是一個(gè)客觀事實(shí)，無(wú)可辯駁。由于被上訴人未足額開(kāi)具發(fā)票，致使有些客戶(hù)買(mǎi)了房子不能辦理房產(chǎn)證明和房產(chǎn)登記，不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)行┛蛻?hù)退房，上訴人承擔(dān)了違約責(zé)任（見(jiàn)二審新證據(jù)上訴人和xx簽訂的購(gòu)房外補(bǔ)充協(xié)議）。這又影響了上訴人的正常銷(xiāo)售，在這里被上訴人又構(gòu)成第二次違約。另外，需要提醒合議庭注意的是：2008年4月29日，當(dāng)事人形成的《會(huì)議紀(jì)要》，仍然是執(zhí)行原合同條款，并沒(méi)有改變?cè)贤瑮l款。104萬(wàn)元發(fā)票未開(kāi)具形成時(shí)間在前，會(huì)議紀(jì)要形成時(shí)間在后，會(huì)議紀(jì)要只是對(duì)以后如何開(kāi)具發(fā)票進(jìn)行約定，而對(duì)以前未開(kāi)具的發(fā)票也沒(méi)有溯及力，也沒(méi)有免除被上訴人以前未開(kāi)具發(fā)票的違約責(zé)任，因此被上訴人構(gòu)成違約是非常明顯的。

　　二、上訴人沒(méi)有足額向被上訴人支付合同約定的購(gòu)房款，是由于被上訴人違約在先給房屋銷(xiāo)售設(shè)置了種種法律障礙，致使上訴人不能順利銷(xiāo)售房屋，從而沒(méi)有足夠的資金向被上訴人支付。這種局面是由于被上訴人的違約行為造成的，上訴人沒(méi)有責(zé)任。

　　承前所述，在被上訴人存在諸多違約行為在先的情況下，上訴人沒(méi)有足額全部支付合同約定的全部款項(xiàng)，是維護(hù)自身合法權(quán)益而行使的履行抗辯權(quán)，是一種自我保護(hù)行為，符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定，不構(gòu)成違約，上訴人沒(méi)有責(zé)任。

　　三、一審判決解除房屋銷(xiāo)售合同，上訴人承擔(dān)違約責(zé)任200萬(wàn)元是不當(dāng)?shù)模?qǐng)二審人民法院予以糾正。

　　明明是被上訴人違約在先，上訴人行使履行抗辯權(quán)，而一審法院卻認(rèn)定上訴人方違約，免除了被上訴人方的違約責(zé)任，判令解除購(gòu)房合同，判令上訴人方支付違約金200萬(wàn)元，是沒(méi)有任何的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)的。一審法院的判決是一種的典型的地方保護(hù)，司法不公。

　　最近棗莊市中級(jí)人民法院梁克國(guó)副院長(zhǎng)在全市法院民事審判工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)合同糾紛案件，不要輕易否定合同的效力，不要輕易判決解除合同，已保障房地產(chǎn)交易的安全，而一審法院在雙方當(dāng)事人簽訂的合同效力存在瑕疵，隨意支持違約在先的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，判決解除合同，支付違約金是明顯違背梁克國(guó)院長(zhǎng)的講話(huà)精神的，也是明顯違背法律規(guī)定的。

　　四、一審訴訟費(fèi)用的收取沒(méi)有依據(jù)。

　　一審判決本案件受理費(fèi)201850元，顯然超出了200萬(wàn)元標(biāo)的額應(yīng)承擔(dān)的受理費(fèi)用（見(jiàn)棗莊市中級(jí)人民法院【2008】棗民轄終字第xx號(hào)裁定書(shū)認(rèn)定本案件訴訟標(biāo)的為200萬(wàn)元），請(qǐng)求糾正。

　　綜上，一審判決明顯不公正，偏袒一方，請(qǐng)求二審人民法院依法糾正改判。

　　此致

　　xx中級(jí)人民法院

　　山東魯興律師事務(wù)所

　　代理律師：劉旭華

　　2009年6月10日