中華人民共和國最高人民法院民事判決書（1998）民終字第177號

      上訴人（原審被告、反訴原告）：三亞市亞龍工貿（集團）公司，

      住所地：海南省三亞市河東一路24號。
　　法定代表人：吳瓊，該公司總經理。
　　委托代理人：信春鷹，女，漢族，1956年10月13日出生，中國社會科學院法學研究所教授，住北京市東城區東長安街14號13號樓。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）：海南遼經貿實業有限公司。住所地：海南省海口市義龍路南希花園E座201－202室。
　　法定代表人：張丹心，總經理。
　　委托代理人：朱仲明，眾鑫律師事務所律師。
　　委托代理人：孫志勇，眾鑫律師事務所律師。

　　上訴人海南省三亞市亞龍工貿（集團）公司（以下簡稱亞龍公司）為與被上訴人海南遼經貿實業有限公司（以下簡稱遼經貿公司）土地使用權轉讓糾紛一案，不服海南省高級人民法院（1996）瓊民初字第4號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現已審理終結。

　　經審理查明：1992年12月29日，遼經貿公司與亞龍公司簽訂《聯合開發協議書》，約定：亞龍公司受三亞市人民政府委托修建三亞市濱海大道工程。為補償修建濱海大道的工程費用，三亞市人民政府將該市舊城5號小區的改造工程交給亞龍公司實施。為保證工程順利進行，采用招商融資的方式與遼經貿公司合作，合作的主要內容是：1、遼經貿公司對亞龍公司承建的項目以先期墊資的形式投入，墊資金額須能滿足建設需要；2、亞龍公司愿在三亞市5號小區拆遷、平整后，拿出48.82畝土地交由遼經貿公司按規劃進行開發建設，上述土地上建成的建筑物由遼經貿公司負責經營，利潤由遼經貿公司取得；3、亞龍公司拿出的48.82畝土地，以每畝180萬元計，共計人民幣8787.6萬元，亞龍公司以該款筑路、拆遷和交納土地費；4、遼經貿公司在經營其48.82畝土地范圍內的建筑物時，亞龍公司應協助完成房產證的申領工作。該協議還對遼經貿公司的付款時間、數額及48.82畝土地的四至作了規定。簽約后，遼經貿公司于1993年1月5日至1994年8月16日，先后向亞龍公司支付人民幣4682萬元，其中1993年1月5日付款200萬元、1993年3月8日付款800萬元、1993年4月1日付款500萬元、1993年4月14日付款800萬元、1993年5月4日付款708萬元、1993年6月8日付款708萬元、1993年6月22日付款708萬元、1993年7月27日付款150萬元、1993年9月4日付款100萬元、1994年4月29日付款8萬元、1994年8月12日付款5萬元、1994年8月16日付款19萬元。亞龍公司于1993年初開始修建濱海大道，1994年3月21日該道路經驗收交付使用。1993年初，亞龍公司開始在三亞市5號小區進行開發前的準備工作。同年3月9日，三亞市人民政府以市府（1993）48號文通知5號小區的用地單位和個人，政府擬將5號小區的74.85畝土地出讓給亞龍公司改造建設。同年11月6日，亞龍公司和三亞市城市規劃局、三亞市拆遷安置辦公室，以市規拆亞聯字（1993）101號文件向三亞市人民政府請示稱，5號小區改造工程的工程進展一年來，亞龍公司受政府委托，會同市拆遷安置辦公室已將前期的工作基本完成，但要求停建和拆除違章建筑阻力較大，建議政府將違章樓宇限期拆除。1994年3月2日，三亞市城市規劃局向亞龍公司發放了舊城成片改造5號地的建設用地規劃許可證。1995年7月25日，三亞市人民政府辦公室以市府辦（1995）75號文件通知各有關單位，市政府原定統一改造的5號小區，1993年市政府將此地交由亞龍公司改造建設，現糧食局提出收回自主改造。鑒于承擔5號小區改造建設的亞龍公司現無力進行開發，市政府原則同意將5號小區用地交由三亞市糧食局進行開發，并收回亞龍公司對5號小區的開發權，其原投資市政工程的資金可劃地予以補償。由于5號小區的開發權被三亞市人民政府收回，1996年3月22日，市政府召集三亞市城建局、拆遷辦、國土局、規劃局、人防辦、亞龍公司及遼經貿公司進行協調，討論重新劃地給亞龍公司并直接將地易名給遼經貿公司等有關事宜。1996年4月4日，遼經貿公司向海南省高級人民法院起訴，請求認定雙方所簽協議無效，判令亞龍公司返還購地款49682萬元人民幣并支付同期利息。1997年7月3日，遼經貿公司曾向一審法院表示同意亞龍公司以土地補償已用于建設濱海路和5號小區拆遷的費用，不足部分可以退款或其他方式予以補償，但該公司在同月15日又表示，鑒于濱海大道工程決算及相關的動遷安置費用新增數額巨大，尚未得到三亞市人民政府的最終確認，補償地塊也未能落實，該公司不再考慮以土地進行補償的調解方式。

　　另查明：亞龍公司于本案一審期間已在三亞市取得總面積為22801.55平方米的國有土地使用權證和土地房屋產權證（其中月川45號地塊10240.61平方米；榕根9號地塊l0009.7平方米；10一2號地塊2251.87平方米），總價款為人民幣17378243.97元。本院審理期間，亞龍公司又在三亞市取得總面積為21506.488平方米的土地（其中：月11143一3號地塊10666.623平方米；4－1號地塊4571.745平方米；榕根10－2號地塊6268.12平方米），總價款為人民幣16020004.04元。五塊土地使用權價款共計33406170.82元。一審法院審理認為：遼經貿公司與亞龍公司簽訂的聯合開發協議書，從內容上反映出雙方確立的是土地使用權轉讓關系（遼經貿公司通過代亞龍公司墊資修建濱海路，以取得5號小區的48．82畝土地使用權）。雙方在簽訂合同時，亞龍公司尚未取得5號小區的合法用地手續，該協議違反了國家土地管理的有關規定，為亞龍公司以后不能交付48.82畝土地埋下了隱患，損害了遼經貿公司的利益；在1993年后，三亞市人民政府雖下文同意將5號小區土地統一出讓給亞龍公司開發，但因在拆遷紅線范圍內尚有其他單位主張對5號小區土地享有使用權，上述爭議又未能得到及時解決，使得拆遷工作無法順利進行，造成5號小區土地被三亞市人民政府收回，亞龍公司對遼經貿公司承諾交付5號小區48．82畝土地的義務無法履行，因此，應認定該合同無效。造成合同無效的主要過錯在亞龍公司。亞龍公司收取遼經貿公司的人民幣4682萬元應予返還；鑒于遼經貿公司過去曾多次表示愿意接受部分土地，以抵償亞龍公司
應返還的土地款，亞龍公司已按其意思辦妥了3塊土地的合法手續，故應直接判令亞龍公司直接將3塊土地交付遼經貿公司，余款予以返還；遼經貿公司在明知亞龍公司尚未取得5號小區土地使用權的情況下，仍與其簽訂合同，對造成聯合開發協議無效亦負有一定過錯責任。遼經貿公司訴請理由成立，應予支持。亞龍公司雖反訴稱雙方簽訂的聯合開發協議書有效，要求追究遼經貿公司的違約責任，但因雙方當事人均認可履行的是1992年12月29日簽訂的聯合開發協議書，故其反訴理由不充分，一審法院不予支持。據此判決：1、遼經貿公司與亞龍公司簽定的聯合開發協議書無效；2、亞龍公司自本判決生效后30日內返還遼經貿公司人民幣4682萬元及利息的80％（自收款之日起至還款之日止，按中國人民銀行同期同類流動資金貸款利率計息）。遼經貿公司自行承擔20％的利息損失；3、亞龍公司于本判決生效后30日內將三亞市河東區榕根開發小區2區9號地塊（土地面積為10009.07平方米）、三亞市榕根小區10－2號地塊（土地面積為2251.87平方米）、三亞市月川小區45號地塊（面積為10240.61）平方米土地使用權過戶至遼經貿公司名下，總計作價為人民幣l730萬元，以抵償亞龍公司應
返還遼經貿公司購地款的一部分，辦證所需費用按國家規定負擔；4、駁回亞龍公司的反訴請求。一審案件受理費人民幣449390元由亞龍公司負擔359512元，遼經貿公司負擔89878元；反訴案件受理費人民幣449390元由亞龍公司負擔。

　　亞龍公司不服一審判決，向本院上訴。請求撤銷海南省高級人民法院（1996）瓊民初字第4號民事判決，認定雙方當事人1992年12月29日簽訂的《聯合開發協議書》有效；判令遼經貿公司承擔違約責任。庭審后又提出，對于因情勢變遷而導致的損失應由雙方共同承擔。其主要理由是：第一，《聯合開發協議書》明確了兩個法律關系，一是亞龍公司受政府指令承建濱海大道，三亞市人民政府為此將該市舊城5號小區的改造工程交由亞龍公司進行，二是亞龍公司以招商融資的形式與遼經貿合作并達成協議，亞龍公司利用遼經貿公司先期墊資，完
成濱海大道的建設、小區搬遷和向國土局交納土地費。在5號小區拆遷平整后，拿出48．82畝土地交由遼經貿公司按規劃開發，形成的建筑物由遼經貿公司負責經營并獲得利潤。該協議不違反法律，應認定有效；第二，遼經貿公司簽訂合同時，對亞龍公司土地使用權的狀況是十分清楚的，因而《聯合開發協議書》是其真實意思表示；第三，海南省鼓勵各開發公司在開發項目中采取先招商、聯營、轉讓合作等方式，待項目完成后再到土地局辦理有關用地手續的做法。第四，本案的性質是聯合開發合同糾紛，而不是土地使用權轉讓糾紛。亞龍公司不是三亞市5號小區的土地使用權人，也沒有轉讓5號小區的土地使用權。《聯合開發協議書》中有關土地使用權和開發建設權的規定都是協議履行的結果和目的而不是前提。亞龍公司愿以一、二審期間所取得的土地使用權折價返還遼經貿公司部分款項。遼經貿公司答辯請求維持原判。

　　本院認為：雙方當事人所簽訂的《聯合開發協議書》名為聯合開發，但約定亞龍公司以每畝180萬元人民幣，共計8787.8萬元的總價拿出三亞市5號小區的48．82畝土地交由遼經貿公司開發，該地上的建筑物由遼經貿公司經營，利潤由遼經貿公司獨自獲得。雖然遼經貿公司為亞龍公司墊付修建濱海大道及開發5號小區的前期費用為其取得48．82畝土地使用權的條件，但協議中上述關于轉讓土地使用權的畝數、單價、總價和四至的約定表明，協議的性質不是聯合開發，而是土地使用權轉讓。鑒于該協議簽訂于《中華人民共和國城市房地產管理法》實施之前，故應以國家當時有關土地管理的法律、法規和最高人民法院《關于審理房地產法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》為依據衡量其合法性。本案雙方當事人簽訂《聯合開發協議書》時，亞龍公司既未與三亞市人民政府簽訂土地使用權出讓合同、交納土地出讓金而實際取得三亞市5號小區的土地使用權，也沒有得到三亞市土地管理部門的批準，就以每畝180萬元的價款向遼經貿公司轉讓土地使用權，違反了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓條例》第四條的規定，而且在本案一審期間也沒有補辦土地出讓手續，故應認定該協議無效。亞龍公司將自己沒有取得使用權的國有土地有償轉讓給遼經貿公司，是導致《聯合開發協議書》無效的主要原因，對此，亞龍公司應負主要責任。亞龍公司應返還從遼經貿公司取得的4286萬元人民幣。遼經貿公司明知亞龍公司尚未取得土地使用權卻與其簽訂協議，對協議無效也應承擔一定責任。一審判決認定事實清楚、適用法律正確。亞龍公司上訴請求認定雙方當事人簽訂的《聯合開發協議書》有效并追究遼經貿公司的違約責任，缺少事實和法律依據，本院不予支持。根據《中人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓條例》第四條、最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第7條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣449390元，由亞龍公司負擔。

　　本判決為終審判決。（二○○○年七月六日本件與原本核對無異）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審　判　長　張雅芬
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　馮小光
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員　韓　玫
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書　記　員　賈勁松