「案情」

    原告：湖南岳陽廣利置業有限公司。

    被告：湖南城陵磯開發區金海實業總公司。

    湖南岳陽廣利置業有限公司（以下簡稱廣利公司）與湖南城陵磯開發區金海實業總公司（以下簡稱金海公司）訟爭的土地位于湖南省岳陽市城陵磯經濟技術開發區琵琶王新立交橋東南側。原湖南城陵磯經濟技術開發區環宇總公司（以下簡稱環宇公司）于１９９３年３月１６日與岳陽市國土局簽訂土地使用權出讓合同，辦理有關手續后，取得了位于岳陽市琵琶王新立交橋東南側土地使用權，面積為９８７９２平方米。環宇公司于１９９３年４月２８日與廣利公司簽訂了土地使用權轉讓合同書，約定：環宇公司轉讓位于岳陽市琵琶王新立交橋東南側１３５００平方米土地（折合２０。２５畝），每畝地價為２１萬元；環宇公司于１９９３年７月３０日前完成居民拆遷、土地的平整、地下水管道及電源線接通等工作，延誤交付土地，按月利率１５‰承擔預付款的利息，超過一個月則按月利率２０‰計息；廣利公司于合同簽訂后，六日內預付地價款的８０％，余款于７月３１日付清，延誤付款，一天罰款５０００元。同時，對轉讓土地的四至、交付手續等均作了具體規定。由于合同中約定轉讓的土地有部分是岳陽市郵電局享有使用權，環宇公司遂于１９９３年５月６日又與廣利公司簽訂了補充協議，約定轉讓土地面積為１５６００平方米（折合２３。４畝），預付款人民幣３８８萬元；如果７月３０日交付土地時，環宇公司與其他有關部門未辦妥地塊調整手續，為履行合同，雙方同意將土地整塊西移，保持臨街面積１５０平方米和２３。４畝面積不變。同日，廣利公司依照補充協議的約定付給環宇公司人民幣３８８萬元。１９９３年７月３０日，環宇公司因市場情況變化等因素未能履約交付土地。１９９３年９月，環宇公司分立，環宇公司在土地使用權轉讓合同和補充協議中應承擔的權利和義務，由金海公司承擔。１９９３年１０月，岳陽市國土局因環宇公司未依法交足土地出讓金，依法將該地使用權證收回。廣利公司對此情不知，后又曾多次找金海公司協調，無果，便于同年１１月８日向其發出《催地通知書》催要土地，金海公司對此未作答復。另外，補充協議對西移土地的四至亦未作具體約定，沒有紅線圖，雙方亦未到有關部門辦理土地使用權變更登記手續，雙方當事人對西移土地的四至指認不一，在履行中發生爭議，經協議未能達成一致意見。廣利公司于１９９３年１２月１８日向湖南省高級人民法院提起訴訟，請求判令金海公司返還已付本金，賠償利息損失６２萬余元，并終止協議履行。

    金海公司辯稱，其未能按約交付土地，系因市場情勢的變化；現廣利公司不愿繼續履行協議，是違約行為。廣利公司的損失不能由我公司負擔。

    「審判」

    湖南省高級人民法院經審理認為：金海公司與廣利公司簽訂的轉讓岳陽市琵琶王新立交橋東南側土地的合同和補充協議是合法有效的。廣利公司守約支付了預付地價款，金海公司沒有依約按期交付土地，應承擔相應的違約責任。雙方當事人簽訂的補充協議所約定的土地西移條款中，對西移土地的具體位置表述不明確，引起履行爭議。對此，廣利公司與金海公司都有一定責任。現雙方當事人就原簽訂的轉讓土地合同和補充協議的履行問題，不能達成一致意見，廣利公司提出終止雙方簽訂的合同和補充協議，請求金海公司退還預付地價款并支付此款利息，是合理的，應予支持。金海公司應返還已取得的廣利公司所預付的地價款及依合同約定償付此款的一定利息，廣利公司也應自負部分利息損失。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款和《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條第一款第三項的規定，湖南省高級人民法院于１９９４年６月８日作出判決：一、金海公司與廣利公司于１９９３年４月２８日、５月６日簽訂的轉讓土地合同和補充協議終止履行。

    二、金海公司返還人民幣３８８萬元給廣利公司，并償付此款自１９９３年７月３０日始至本判決生效之日止月利率１０‰的利息，限本判決生效之日起十五日內付清。逾期則支付雙倍（月利率２０％）的遲延履行期間的利息。

    本案受理費３５０００元，由金海公司負擔２５０００元，廣利公司負擔１萬元。

    審判決后，金海公司不服，向最高人民法院提起上訴，稱：一審法院認定事實有誤，適用法律不當，對雙方責任劃分不正確，判決有失公平；雙方簽訂的合同和補充協議有效，應繼續履行。

    被上訴人廣利公司答辯稱：一審法院判決認定事實清楚，但對違約責任的認定不當，請求依法公正處理。

    最高人民法院認為：在１９９３年４月２８日簽訂的土地使用權轉讓合同中，金海公司對約定轉讓的一部分土地不享有使用權，非法轉讓了他人使用的土地，因此該合同無效。１９９３年５月６日雙方簽訂的補充協議，對西移后土地的四至約定不明，沒有紅線圖，并且沒有依法辦理土地使用權轉讓手續，故補充協議亦應無效。金海公司未依法交納土地出讓金，主管部門收回其土地使用權證，其已不再具備轉讓該幅土地的資格。金海公司對土地使用權轉讓合同和補充協議無效，應承擔主要責任；廣利公司對合同內容審查不嚴，約定不明確，亦應承擔一定責任。一審法院判決金海公司返還廣利公司所預付的地價款人民幣３８８萬元及償付該款１０‰的利息，是正確的。二審審理期間，本院依法進行調解，雙方當事人未能達成協議。據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項，《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第六十一條第一款之規定，最高人民法院于１９９５年３月１９日判決如下：一、撤銷一審判決書第一項。雙方當事人簽訂的土地使用權轉讓合同和補充協議無效；二、維持一審判決書第二項；一審案件受理費人民幣３５０００元由金海公司負擔２５０００元，廣利公司負擔１萬元；二審案件受理費人民幣３５０００元，由金海公司負擔。

    「評析」

    本案兩級法院雖然在判決由金海公司向廣利公司返還預收款及償付此款的利息上是一致的，但對合同效力的認定及所適用的法律卻是不一致的。

    一審法院所依據的事實，是雙方所簽訂的合同，而且僅從形式上審查。既然法律允許土地使用權人轉讓土地使用權，雙方又簽訂有轉讓使用權的合同，而且合同內容也無違法之處，故案涉合同及補充協議是合法有效的。合同依法成立的，即具有法律約束力，當事人必須全面履行合同規定的義務。在本案中，金海公司負有按約定期限交付所轉讓土地的義務，而其到期直至廣利公司催促均不能履行此義務，即構成違約。對此，金海公司應承擔違約責任（以按合同約定的違約利率計算預收款的利息來體現）。由于金海公司在合同約定的期限內沒有履行合同，故廣利公司提出解除合同，是依法成立的，金海公司即應向廣利公司返還已收預付款。如果案件事實僅是如此，一審法院的判決，應是無懈可擊的。

    但是，根據二審法院的認定，本案事實不僅如此。首先，金海公司向廣利公司轉讓使用權的土地中，有部分土地的使用權系岳陽市郵電局的，即金海公司將自己沒有取得使用權的部分土地也予以轉讓，對這部分土地使用權的轉讓，應是無效的。其次，雙方簽訂的補充協議中約定轉讓使用權的土地，又由１３５００平方米增加至１５６００平方米，而且對土地的四至約定不明，尤其是金海公司從國土局取得９８７９２平方米土地的使用權后，其一直未交納土地出讓金，致使國土局于１９９３年１０月將土地使用權證收回。這就表明金海公司自始（有溯及力）不具有這塊土地使用權的主體資格。因而其以這塊土地的使用權為轉讓標的所簽訂的轉讓合同也自始無效。據此，根據《民法通則》第六十一條第一款的規定，案涉合同被確認無效后，金海公司向廣利公司所收取的３８８萬元預付款，應當返還給廣利公司。而造成合同無效，責任應在金海公司一方，故其應賠償廣利公司因此所受到的損失。這部分損失和賠償責任，在案中是以金海公司按１０‰的利率賠償廣利公司預付款的利息損失來體現的。廣利公司對合同無效是沒有責任的，但其在與金海公司簽訂合同時，對合同內容審查不嚴，對糾紛的產生也有一定責任，自己應承擔一定損失，即超出金海公司賠償以外的部分損失自己承擔。所以，二審法院撤銷一審法院判決第一項，維持第二項是合適的。