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貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月08日 來源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3164 收藏[0]貴州省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）黔民終372號
上訴人（原審被告）：貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住貴州省貴陽市北京路226號。
法定代表人：付小琨，該公司董事長。
委托訴訟代理人:謝偉，國浩律師（貴陽）事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:秦英羽，國浩律師（貴陽）事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住貴陽市觀山湖區(qū)野鴨鄉(xiāng)野馬路。
法定代表人：張建華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：冷中，貴州中孚律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙儒曦，貴州中孚律師事務(wù)所律師。
上訴人貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱德爾公司）因與被上訴人貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳興公司）建設(shè)用地使用權(quán)糾紛一案，不服貴州省貴陽市中級人民法院（以下簡稱貴陽中院）（2017）黔01民初938號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
德爾公司二審上訴請求：1.撤銷貴陽中院（2017）黔01民初938號《民事判決書》。2.依法發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。3.本案一審、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。主要事實(shí)及理由：1、本案已過訴訟時效，被上訴人不能通過訴訟向上訴人主張債權(quán)。被上訴人在2006年與上訴人簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》之后，雖多次雙方協(xié)商解決紅線爭議問題，但一直沒有主張過債權(quán)，其在2017年8月向貴陽市中級人民法院起訴，已超過訴訟時效。2、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足。（1）烏國土（建）字（2000）52號及烏府地字[2000]53號均提及：建設(shè)用地位于大凹村，總用地面積為2.7514公頃，范圍以地形圖紅線為準(zhǔn)，但均未附圖?！斗康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》中明確約定：“總用地面積2.7514公頃，總建設(shè)面積41271平方米（以規(guī)劃部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)）?！备鶕?jù)筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證，上訴人取得位于大凹村××（××2.7514公頃）的建設(shè)用地，且有宗地圖為準(zhǔn)。可見，上訴人實(shí)際取得并開發(fā)、建設(shè)的土地范圍和《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》中的約定一致，也與被上訴人受讓自貴陽興野地產(chǎn)公司的一致。在土地面積不變的情況下，應(yīng)以筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證所附的宗地圖為準(zhǔn)確定轉(zhuǎn)讓土地的四至。（2）烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的圖紙系集體用地轉(zhuǎn)為國有用地時報批所用的“地形圖”，并非最終的紅線范圍?！斗康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》未附紅線圖，只是一個大概的位置，2006年上訴人申請預(yù)登記后，經(jīng)國土部門組織測繪，第一次對紅線范圍進(jìn)行了確認(rèn)（見黔筑高新預(yù)（2006）字第45號土地使用權(quán)預(yù)登記證，但該證所附紅線圖為空白）。根據(jù)合同約定，辦理土地登記是被上訴人的主要義務(wù)，上訴人只須配合被上訴人，出現(xiàn)土地權(quán)預(yù)登記證所附紅線圖為空白的情況，責(zé)任在于被上訴人。（3）國家對建設(shè)用地實(shí)行審批登記管制，筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證是法定的權(quán)證。當(dāng)烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的圖紙與筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證所附宗地圖有出入時，應(yīng)以法定權(quán)證所附宗地圖作為認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物即轉(zhuǎn)讓土地的依據(jù)。既然前后兩份圖紙指向的土地面積相符，也就不存在“多出的位于金關(guān)村的區(qū)域”的問題，否則在邏輯上就會得出上訴人“多得土地面積”的錯誤結(jié)論。因此，不論依據(jù)哪一份圖紙，被上訴人將轉(zhuǎn)讓土地上的房屋等附著物拆遷完畢并交付凈土的義務(wù)都是不變的；上訴人支付2400萬凈土土地款的義務(wù)應(yīng)以凈土為前提條件也是不變的。由于被上訴人未能全面承擔(dān)舉證責(zé)任，故意混淆申請用地地形圖與國有土地使用權(quán)證宗地圖的區(qū)別，使得一審法院對被上訴人至今尚未完成其應(yīng)有拆遷義務(wù)的事實(shí)認(rèn)定發(fā)生錯誤，導(dǎo)致事實(shí)認(rèn)定不清。（4）本案的核心爭議問題為被上訴人是否按照合同約定完成了拆遷義務(wù)。對于該爭議事實(shí)，只能先由國土部門界定清楚爭議土地的地界，才能確定被上訴人是否按照合同約定完成了應(yīng)有的拆遷工作。本案中，一審法院僅憑烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的圖紙即認(rèn)定被上訴人完成了拆遷義務(wù)，證據(jù)明顯不足。如前所述，烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的圖紙系集體用地轉(zhuǎn)為國有用地時報批所用，并非最終的紅線范圍，且烏國土（建）字（2000）52號及烏府地字[2000]53號均未附紅線圖。再者，大凹村村委會或金關(guān)村村委會并不具備確定爭議土地上的拆遷義務(wù)是否完成的資格，一審法院直接采納大凹村村委會出具的《證明》認(rèn)定這一爭議事實(shí)，違背了證據(jù)認(rèn)證的基本要求。因此，即便不考慮訴訟時效已過的問題，一審法院判決系在案件事實(shí)認(rèn)定不清、證據(jù)不足的基礎(chǔ)上作出的，依法應(yīng)在查清案件事實(shí)后發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。3、一審法院無視案件基本事實(shí)，判決明顯不公。（1）被上訴人實(shí)質(zhì)違約，無權(quán)要求上訴人支付尾款。根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，被上訴人負(fù)責(zé)完成項目范圍的拆遷補(bǔ)償安置工作（全部實(shí)行異地安置，應(yīng)于2006年5月31日拆遷完畢），并自行承擔(dān)拆遷安置補(bǔ)償?shù)娜抠M(fèi)用。被上訴人只有在完成項目土地的拆遷并向上訴人提供凈土的基礎(chǔ)上，才有權(quán)利要求上訴人按照合同約定支付尾款。然而，截止2007年9月，被上訴人僅完成轉(zhuǎn)讓地塊內(nèi)房屋的大部分拆遷工作，并多次委托上訴人墊付其與被拆遷人簽訂的房屋拆遷協(xié)議項下的款項；根據(jù)一審判決書上，“大凹村村民委員會證明被上訴人已完成了貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局2000年確認(rèn)的紅線圖范圍內(nèi)面積為2.7514公頃的拆遷補(bǔ)償工作，”但被上訴人向上訴人提交的相關(guān)支付委托書上表示支付款項支付的是貴陽野鴨鄉(xiāng)大凹村拆遷戶拆遷相關(guān)費(fèi)用，該筆支付款項應(yīng)予以認(rèn)可。直到2010年，被上訴人還在繼續(xù)委托上訴人代為支付項目土地款和拆遷延期過渡費(fèi)?？梢姡诒簧显V人明顯實(shí)質(zhì)違約的前提下，上訴人不予支付尾款的抗辯有事實(shí)依據(jù)并有轉(zhuǎn)讓合同上的正當(dāng)理由。一審法院理應(yīng)支持上訴人的抗辯。但一審法院竟然對上訴人2010年前向被上訴人支付的款項不予認(rèn)可，并要求上訴人向被上訴人支付尾款，判決明顯不公。（2）一審法院嚴(yán)重忽視上訴人的合理訴求，侵害了上訴人的合法權(quán)益。一審中，上訴人主張：在轉(zhuǎn)讓土地面積不變的前提下，上訴人已實(shí)際支付16936771.31元（包括直接支付給被上訴人的1400萬元，以及代被上訴人支付的拆遷安置費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)200多萬元）；支付給被拆遷戶的200多萬元（均有被上訴人出具的委托書，且拆遷協(xié)議均是被上訴人與被拆遷戶簽訂的）應(yīng)從合同約定應(yīng)付土地款總額中扣除。對此，有《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》、蓋有被上訴人印章的委托書、上訴人的付款憑證以及拆遷安置、補(bǔ)償?shù)南鄬θ顺鼍叩氖諚l等證據(jù)為證。然而，被上訴人無視事實(shí)和合同約定，認(rèn)為其只收到1400萬元，支付給被拆遷戶的200多萬元與之無關(guān)。一審法院竟也認(rèn)為拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)非屬于被上訴人應(yīng)該履行的合同義務(wù)！這一判決規(guī)避了被上訴人的合同責(zé)任，同時不當(dāng)擴(kuò)大了上訴人的合同義務(wù)。同時，上訴人還主張：根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，上訴人有權(quán)從土地轉(zhuǎn)讓款中扣除200萬元作為履約保證金。而且，由于被上訴人違約在先，上訴人有權(quán)要求其根據(jù)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》的約定賠償損失、承擔(dān)48萬元的違約金（對此，上訴人保留追究被上訴人法律責(zé)任的權(quán)利）。但對于上訴人的這些合理訴求，一審法院均未予以認(rèn)可、支持。綜上所述，被上訴人系在訴訟時效已過的前提下起訴的，其訴訟請求不應(yīng)得到人民法院的支持；被上訴人轉(zhuǎn)讓給上訴人的土地范圍只能以筑國用（2012）第21270號《土地使用權(quán)證》所附宗地圖為準(zhǔn)，被上訴人至今未完成轉(zhuǎn)讓土地的拆遷，達(dá)不到合同約定的支付尾款的條件；上訴人已實(shí)際支付16936771.31元，支付給被拆遷戶的200多萬元應(yīng)從合同約定應(yīng)付土地款總額中扣除；上訴人有權(quán)扣除200萬元作為履約保證金。一審法院判決是在案件事實(shí)認(rèn)定不清、證據(jù)不足的基礎(chǔ)上作出的；一審法院嚴(yán)重忽視上訴人的合理訴求，判決明顯不公。因此，應(yīng)在查明案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，依法撤銷一審判決，并依法發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。
佳興公司二審辯稱：1.被上訴人按合同約定履行義務(wù)，上訴理由不成立，上訴人與被上訴人發(fā)生爭議，是由于上訴人在被上訴人拆遷完成后拒絕付款。被上訴人并非未向上訴人主張付款問題，市國土召開會議，會議上雙方對于付款問題有一定的約定，因此訴訟時效已過不成立。2.德爾公司一直未提出抗辯，二審提出應(yīng)該不予支持。3.一審已經(jīng)查明清楚，上訴人與被上訴人進(jìn)行的是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的土地是原來的興野房開轉(zhuǎn)讓給我方的，我方轉(zhuǎn)讓給德爾公司的范圍與受讓時得來的范圍一致，轉(zhuǎn)讓后德爾公司單方測繪取得的土地使用權(quán)證，所畫紅線與我方無關(guān)，我方拆遷已經(jīng)全部完成，大凹村村委會出具的證明及德爾公司辦理登記時國土部門的調(diào)查表，表明拆遷工作已經(jīng)完成。4.德爾公司未向佳興公司代付拆遷補(bǔ)償款，其付款部分是在紅線范圍之外的，應(yīng)該由其自行承擔(dān)，因此上訴人上訴理由不成立。請求依法駁回上訴請求及理由，維持原判。
佳興公司向一審法院起訴請求：1.判令德爾公司向其支付轉(zhuǎn)讓款1000萬元；2.判令德爾公司支付違約金（以1000萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率，從2008年3月7日起計算至實(shí)際付清全部款項時止，暫計算至2017年8月14日為5909903元）；3.本案訴訟費(fèi)由德爾公司承擔(dān)。主要事實(shí)和理由：2002年，佳興公司從貴陽興野房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處受讓了野鴨鄉(xiāng)大凹村2.7514公頃的土地使用權(quán)。2006年1月5日，佳興公司與德爾公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定我方將上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告，由我方負(fù)責(zé)辦理相關(guān)的土地使用權(quán)延期及項目轉(zhuǎn)讓過戶報批手續(xù)及拆遷工作，轉(zhuǎn)讓總價款為2400萬元人民幣，分兩期支付，第一期項目轉(zhuǎn)讓款在辦理完畢抵押手續(xù)后3日內(nèi)支付，第二期轉(zhuǎn)讓款在辦理完畢拆遷工作后10日內(nèi)一次性支付。合同簽訂后，我方按合同約定將完成拆遷的土地交付給被告，并辦理了過戶手續(xù)，但德爾公司支付第一期轉(zhuǎn)讓款1400萬元后，卻一直以未完成約定拆遷為由拒絕支付剩余1000萬元價款?，F(xiàn)德爾公司已將該土地使用權(quán)開發(fā)成住宅并銷售，但經(jīng)我方多次催促仍拒絕履行支付剩余土地轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，故訴請如前。
德爾公司一審辯稱，我方至今未支付拆遷尾款是因?yàn)榧雅d公司未完成拆遷工作，我方已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓款達(dá)到了16936771.31元，根據(jù)合同約定還應(yīng)扣留200萬元作為保證金，佳興公司訴請的違約金是沒有理由的，是其自身導(dǎo)致的違約，不是我方的責(zé)任，佳興公司未履行合同義務(wù)，我方保留追究其違約的權(quán)利。
一審法院經(jīng)審理查明：2002年貴陽興野房開將野鴨鄉(xiāng)大凹村2.7514公頃土地的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳興公司，該轉(zhuǎn)讓土地附有經(jīng)貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖，且該紅線圖與貴陽興野房開轉(zhuǎn)讓給佳興公司的2.7514公頃土地范圍一致（即大凹村范圍）。2002年11月20日，貴陽國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會下發(fā)筑高新管通（2002）101號文件，同意將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳興公司，后佳興公司取得了涉案土地的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，證書號為（2004）黔筑高新字第6號。2006年1月5日，佳興公司與德爾公司簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，約定佳興公司將位于貴陽市××新區(qū)大凹村“星河華成”開發(fā)項目的2.7514公頃涉案土地的使用權(quán)（涉案土地范圍與2000年貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局確認(rèn)的紅線圖一致）以及該土地上的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給德爾公司，總用地面積2.7514公頃，總建設(shè)面積41241平方米（以規(guī)劃部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)），轉(zhuǎn)讓總價款為2400萬元。佳興公司、被告合同約定德爾公司支付第一期項目轉(zhuǎn)讓款預(yù)付款人民幣1400萬元，由佳興公司負(fù)責(zé)完成項目范圍內(nèi)的拆遷補(bǔ)償安置工作，并自行承擔(dān)拆遷安置補(bǔ)償?shù)娜抠M(fèi)用，如因拆遷安置工作產(chǎn)生的糾紛均與德爾公司無關(guān)。佳興公司須于2006年5月31日拆遷完畢，德爾公司負(fù)責(zé)審核甲方與拆遷戶簽訂的《拆遷安置合同》，經(jīng)審核后據(jù)此逐筆從剩余轉(zhuǎn)讓款中支付佳興公司。佳興公司須從總轉(zhuǎn)讓款匯總預(yù)留人民幣200萬元作為履約保證金，如因佳興公司原因給被告造成直接損失，德爾公司直接從該保證金中扣減。合同簽訂后，佳興公司依照其轉(zhuǎn)讓涉案土地時的紅線范圍（即經(jīng)貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖）陸續(xù)完成拆遷工作。德爾公司向原貴陽國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國土分局申請辦理了黔筑高新預(yù)（2006）字第45號土地使用權(quán)預(yù)登記證，但該證所附紅線圖為空白。2007年1月貴州省地礦局117地質(zhì)大隊測量工程部對原審被告轉(zhuǎn)讓的土地范圍重新進(jìn)行了測繪，制作了經(jīng)貴州省國土資源廳貴陽國家高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國土資源分局確認(rèn)勘測定界圖，該勘測定界圖所繪紅線范圍與原審原告轉(zhuǎn)讓涉案土地時所附的經(jīng)貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖不一致，勘測定界圖相較于貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖在東偏北方向多出部分區(qū)域（多出部分屬金關(guān)村范圍），但兩圖登記面積一致，同為2.7514公頃。2012年因行政區(qū)劃調(diào)整，貴陽市人民政府向德爾公司頒發(fā)了筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證，登記使用權(quán)面積為27514平方米，并依據(jù)前述勘測定界圖繪制了該土地證下的紅線宗地圖，宗地圖所繪范圍與前述勘測定界圖范圍一致，即較貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖在東偏北方向多出屬金關(guān)村的部分區(qū)域，但登記面積亦為2.7514公頃。庭審中，大凹村村民委員會證明佳興公司現(xiàn)已完成貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2010年確認(rèn)的紅線圖范圍內(nèi)面積27514平方米的拆遷補(bǔ)償工作，且雙方一致認(rèn)可德爾公司已支付佳興公司1400萬元轉(zhuǎn)讓款。
一審法院審理認(rèn)為：佳興公司與德爾公司簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容與法不悖，屬有效合同，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。按照合同約定，在原審原告佳興公司完成轉(zhuǎn)讓土地的拆遷工作后，原審被告德爾公司應(yīng)當(dāng)支付剩余1000萬元轉(zhuǎn)讓款，現(xiàn)原告認(rèn)為其已按照雙方簽訂合同時其持有的經(jīng)貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖（即大凹村范圍）完成了轉(zhuǎn)讓土地的拆遷工作，故訴請德爾公司支付剩余1000萬元轉(zhuǎn)讓款，但德爾公司抗辯認(rèn)為轉(zhuǎn)讓土地的具體范圍應(yīng)以德爾公司所持的該轉(zhuǎn)讓土地國有土地使用權(quán)證紅線宗地圖為準(zhǔn)（筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證），而該宗地圖較貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖在東偏北方向多出部分區(qū)域，對于該多出的區(qū)域部分系金關(guān)村范圍，佳興公司未完成拆遷工作，故其不應(yīng)當(dāng)支付剩余轉(zhuǎn)讓款。
一審法院認(rèn)為，本案雙方爭議焦點(diǎn)在于應(yīng)按照哪份紅線圖確認(rèn)原告的拆遷范圍。一審法院認(rèn)為，雙方簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》明確約定轉(zhuǎn)讓土地的總用地面積為2.7514公頃，而無論是轉(zhuǎn)讓土地時佳興公司持有的經(jīng)貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖，還是土地轉(zhuǎn)讓之后經(jīng)重新測繪德爾公司持有的“筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證”紅線宗地圖，兩圖對涉案轉(zhuǎn)讓土地的面積均登記為2.7514公頃，可見兩圖確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓土地面積一致。2006年雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，佳興公司將位于大凹村的“星河華成”開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給德爾公司，佳興公司系基于其持有的貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線范圍（即大凹村范圍）將2.7514公頃涉案土地轉(zhuǎn)讓予德爾公司，德爾公司當(dāng)時亦基于對該土地范圍及面積的認(rèn)可故與佳興公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同，因此，佳興公司告應(yīng)僅對合同簽訂之時土地紅線范圍的狀況承擔(dān)拆遷義務(wù)，即佳興公司基于轉(zhuǎn)讓之時貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線范圍（即大凹村范圍）履行合同約定的拆遷義務(wù)并無不當(dāng)。而德爾公司持有的筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證紅線宗地圖，系雙方土地轉(zhuǎn)讓后經(jīng)重新測繪所得，重新測繪后多出了部分屬于金關(guān)村的區(qū)域，對于重新測繪后多出部分區(qū)域的結(jié)果，已超出了合同簽訂之時轉(zhuǎn)讓土地的大凹村范圍，于雙方而言均無法預(yù)判，現(xiàn)若要求佳興公司按照重新測繪的范圍完成拆遷工作對其顯失公平，因此德爾公司認(rèn)為佳興公司應(yīng)當(dāng)按照筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證紅線宗地圖范圍進(jìn)行拆遷的抗辯意見，一審法院不予支持。因庭審中，大凹村村民委員會證明佳興公司已完成了貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖范圍內(nèi)面積為2.7514公頃的拆遷補(bǔ)償工作，因此，根據(jù)合同約定的轉(zhuǎn)讓總價2400萬元，扣除德爾公司已向佳興公司支付的1400萬元，德爾公司尚需支付佳興公司剩余轉(zhuǎn)讓款1000萬元。雖德爾公司抗辯稱其另行支付給拆遷戶的200余萬元應(yīng)從佳興公司的剩余轉(zhuǎn)讓款中扣除，但經(jīng)庭審調(diào)查，德爾公司支付的200余萬元拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)非屬佳興公司應(yīng)當(dāng)履行的拆遷范圍的義務(wù)，不應(yīng)當(dāng)從佳興公司應(yīng)得剩余轉(zhuǎn)讓款中扣除，故一審法院對德爾公司抗辯意見不予采納。關(guān)于佳興公司訴請德爾公司支付違約金的請求，一審法院認(rèn)為，雙方合同約定，須由佳興公司先履行完畢拆遷工作后被告才支付剩余轉(zhuǎn)讓款，而德爾公司未支付土地轉(zhuǎn)讓剩余款，系因雙方各自持有的轉(zhuǎn)讓土地紅線圖范圍存在差異，導(dǎo)致產(chǎn)生爭議，而雙方一直未能共同協(xié)商達(dá)成一致意見解決爭議。因此，德爾公司遲延履行支付剩余轉(zhuǎn)讓款并非其主觀惡意拖延，不宜歸責(zé)于德爾公司，故一審法院對佳興公司訴請被告支付違約金的請求不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決：1、被告貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余土地轉(zhuǎn)讓款1000萬元；2、駁回原告貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)117259.4元，由貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)43386元，由貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)73873.4元。
二審中，佳興公司向本院提交圖紙一份，主要證明：在原紅線范圍內(nèi)不包含徐龍英、徐龍華、石朝芬、徐興前、徐興華、徐興志6戶。故佳興公司委托德爾公司支付的相關(guān)款項應(yīng)由德爾公司自行負(fù)擔(dān)。
德爾公司質(zhì)證認(rèn)為：對真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為徐龍英等戶在簽訂《房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》時并未附房屋位置圖，房屋已經(jīng)拆遷完畢現(xiàn)已無法確定被拆遷房屋的具體位置，云巖區(qū)大凹村委會出具的證明顯然與實(shí)際情況不符，不應(yīng)予以采信。同時，無論徐龍英等戶的拆遷房屋是否位于紅線范圍內(nèi)，佳興房開既然委托我方支付拆遷款，該款項就應(yīng)該在土地轉(zhuǎn)讓款中予以扣除。
本院認(rèn)證意見：該證據(jù)中徐龍英等戶的位置為佳興公司自行標(biāo)注，無法得知該幾戶房屋的具體位置，且現(xiàn)場已拆遷完畢，無法還原，佳興公司也沒有提供其他輔助證據(jù)否定其出具給德爾公司的委托書的真實(shí)性，故對于涉及的幾戶拆遷補(bǔ)償，應(yīng)以雙方的委托書中體現(xiàn)的意思表示為準(zhǔn)。對于一審審理認(rèn)定的案件事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
另，經(jīng)二審審理查明，佳興公司向德爾公司出具了委托書，委托德爾公司支付相關(guān)拆遷款項，具體如下：2007年8月14日中委托書載明委托支付杜華才、石朝芬兩戶拆遷款649395.2元，2007年9月27日中委托書載明委托支付育才小學(xué)的租賃補(bǔ)償款50963元，2008年5月29日委托書載明委托支付徐龍英戶安置超期過渡費(fèi)28800元（委托書載明的金額為238151.5元，德爾公司自認(rèn)其中的2093515.5元未支付）、2008年11月19日委托書載明委托支付徐興全、徐興志、徐興華、石朝芬四戶超期過渡費(fèi)38400元（委托書載明的金額為42360元，德爾公司自認(rèn)僅支付38400元），2009年9月24日委托書載明委托支付徐龍英戶拆遷補(bǔ)償款279351.5元，2010年1月19日委托書載明委托支付野鴨鄉(xiāng)大凹村項目土地款和拆遷延期過渡費(fèi)405241.11元，2010年1月25日委托書載明委托支付貴陽威凱房屋拆遷安置有限公司項目拆遷代辦費(fèi)119420.5元，合計1571571.31元。
綜合雙方二審訴辯主張，歸納本案涉及的爭議焦點(diǎn)是：本案中德爾公司是否應(yīng)支付佳興公司涉案土地剩余轉(zhuǎn)讓價款1000萬元？
本院認(rèn)為，首先，上訴人訴稱本案訴訟時效已過，被上訴人不能通過訴訟向上訴人主張債權(quán)。審理查明的事實(shí)可知，大凹村村委會證明征地補(bǔ)償于2010年7月7日前完畢，雙方又分別于2013、2014、2016年到市維穩(wěn)辦、市國土局、高新區(qū)國土局、市國土局解決紅線爭議，上訴人認(rèn)為這幾次都只解決紅線爭議，被上訴人均未向上訴人主張過債權(quán)。本院認(rèn)為，解決紅線爭議是主張債權(quán)的一個重要組成部分，二者不可分割，且是因?yàn)樵摷t線爭議導(dǎo)致上訴人一直以被上訴人未拆遷完畢而拒絕付款，因此，本院對上訴人認(rèn)為本案訴訟時效已過的主張不予采信。同時，大凹村村委會作為該村村民自治組織，涉案土地的拆遷、項目的建設(shè)均在大凹村內(nèi)開展，其必然會涉及當(dāng)?shù)卮迕竦臋?quán)益，且村委會也應(yīng)知曉該工程進(jìn)度，大凹村村委會出具相關(guān)證明并無不當(dāng)。
對于本案的爭議焦點(diǎn)，主要爭議在于被上訴人到底應(yīng)該依照哪一份圖紙履行《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中約定的拆遷義務(wù)？本院認(rèn)為，雙方合同中確實(shí)約定了項目的拆遷義務(wù)由佳興公司負(fù)擔(dān)，但該合同中并未有相應(yīng)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物即本案土地的紅線范圍圖。因此需對該合同簽訂時各方約定標(biāo)的物的范圍進(jìn)行判斷。從本案審理查明的事實(shí)可知，雙方對合同中約定該房地產(chǎn)項目系位于貴陽市××新區(qū)大凹村的“星河華城”商住小區(qū)，總用地面積2.7514公頃，結(jié)合本案中佳興公司從案外人貴陽興野房開處受讓案涉項目時的貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該紅線圖即是佳興公司與德爾公司在轉(zhuǎn)讓案涉土地使用權(quán)時的紅線范圍圖，德爾公司主張應(yīng)依照“筑國用（2012）第21270號國有土地使用權(quán)證”紅線宗地圖來判斷本案所涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍圖，經(jīng)查，該紅線宗地圖勘界及確定時間在2012年，已經(jīng)距離佳興公司和德爾公司簽訂本案合同之后有6年之久，且結(jié)合該土地使用權(quán)證的地籍調(diào)查表中“指界人”處有德爾公司的簽章及德爾公司委托人唐貴川的簽名的事實(shí)可知，該土地使用權(quán)證的辦理過程是由德爾公司負(fù)責(zé)的，沒有證據(jù)證明佳興公司參與了指界，也沒有證據(jù)證明雙方就要完成變更后的土地紅線圖范圍內(nèi)的拆遷義務(wù)達(dá)成了新的意思表示，故只能以合同簽訂時貴陽市烏當(dāng)區(qū)國土局于2000年確認(rèn)的紅線圖來作為雙方履行合同的依據(jù)，則依照本案審理查明的事實(shí)可知，大凹村村委會的證明已經(jīng)明確表示原紅線范圍內(nèi)已完成拆遷，同時，各方均表示除了變更紅線圖后的東北角多出部分（多出部分屬金關(guān)村范圍）未完成拆遷外，德爾公司項目開發(fā)已建設(shè)完畢。故依照原紅線圖，此部分不包含在原有轉(zhuǎn)讓土地的范圍內(nèi)，佳興公司沒有拆遷義務(wù)，上訴人主張佳興公司沒有完成拆遷義務(wù)沒有事實(shí)依據(jù)，依法不予支持。
關(guān)于德爾公司主張應(yīng)由佳興公司負(fù)擔(dān)的拆遷費(fèi)用問題。從本院二審審理查明的事實(shí)可知，佳興公司從2007年8月14日起陸續(xù)向德爾公司出具了委托書，委托德爾公司支付相關(guān)拆遷款等費(fèi)用合計1571571.31元。佳興公司主張委托支付的拆遷費(fèi)用涉及的具體對象不在原紅線范圍內(nèi)，其提交相關(guān)圖紙，但該圖紙上的拆遷戶位置為自行標(biāo)注，大凹村委會雖加蓋印章，但并不能據(jù)此否認(rèn)佳興公司在出具委托書時自愿承擔(dān)上述費(fèi)用的意思表示，佳興公司現(xiàn)主張不應(yīng)承擔(dān)上述費(fèi)用，與委托書中的意思表示不符，故對于上述費(fèi)用，應(yīng)由佳興公司負(fù)擔(dān)。綜上，德爾公司應(yīng)支付給佳興公司的剩余款項為1000萬元-1571571.31元=8428428.69元。
綜上，德爾公司的上訴請求部分成立，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷貴州省貴陽市中級人民法院（2017）黔01民初938號民事判決；
二、貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余土地轉(zhuǎn)讓款8428428.69元；
三、駁回貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余訴訟請求；
四、駁回貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其余上訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍給付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)117259.4元，由貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)55140元，由貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)62119.4元。二審案件受理費(fèi)117259.4元，由貴陽佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)11583元，由貴州德爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)105676.4元。
本判決為終審判決。
審判長 朱仕芬
審判員 羅 二
審判員 劉珊涌
二〇一九年四月四日
書記員 黃 義