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滁州榮景置業發展有限公司與來安縣自然資源和規劃局建設用地使用權糾紛一審民事判決書
時間：2020年05月08日 來源： 作者： 瀏覽次數：3733 收藏[0]安徽省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）皖民初32號
原告：滁州榮景置業發展有限公司,住所地安徽省滁州市來安縣汊河鎮新區104國道北側358號。
法定代表人：章韓，該公司董事長。
委托訴訟代理人：郭銳，上海市錦天城律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王軍，上海錦天城（合肥）律師事務所律師。
被告：來安縣自然資源和規劃局（原來安縣國土資源和房產管理局），住所地安徽省滁州市來安縣高創中心13樓。
法定代表人：郭永付，該局局長。
委托訴訟代理人：張金文，安徽皖新律師事務所律師。
原告滁州榮景置業發展有限公司與被告來安縣自然資源和規劃局建設用地使用權糾紛一案，本院于2019年4月29日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告滁州榮景置業發展有限公司（以下簡稱榮景公司）委托訴訟代理人王軍、被告來安縣自然資源和規劃局（以下簡稱來安縣自然資源局）委托訴訟代理人張金文到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
榮景公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除原被告雙方簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》及《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》；2.判令被告向原告雙倍返還定金共計7023.2萬元；3.判令被告返還原告已支付的剩余土地出讓金共計14046.4萬元；4.判令被告向原告支付延遲交地違約金（以土地出讓金17558萬元為基數，按出讓合同約定的1‰違約金利率計，自2018年6月7日起，實際計算至合同解除之日止，暫計算至2019年4月25日為5671.234萬元）；5.判令被告賠償原告損失暫計3500萬元；6.判令被告承擔本案全部訴訟費用。事實與理由：2018年2月27日，蘇州富勞爾貿易有限公司（以下簡稱富勞爾公司）與來安縣景華文化生態園有限公司（以下簡稱景華公司）通過聯合競買的形式，競得被告掛牌出讓的坐落于來安縣汊河新區104國道北側、黃高路西側的出讓宗地。2018年3月12日，富勞爾公司、景華公司與被告簽訂了編號為“341122出讓2018年013號”《國有建設用地使用權出讓合同》,合同約定出讓宗地編號為341122900001GB00022，出讓宗地面積為65246平方米，出讓宗地坐落于來安縣汊河新區104國道北側、黃高路西側，土地用途為其他普通商品住房用地和其他商服用地，出讓價款為17558萬元。合同另對出讓價款繳納、交付土地、土地開發建設及違約責任等作了明確約定。因經營需要，富勞爾公司與景華公司全資成立了榮景公司(即原告），擬由原告對出讓宗地進行開發。因此富勞爾公司、景華公司與原告及被告三方經協商，于2018年3月19日簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，約定被告同意將原富勞爾公司、景華公司受讓的出讓宗地名稱主體變更為原告，原《土地出讓合同》中富勞爾公司、景華公司的權利和義務全部由原告繼受，其余合同條款不變，仍按照原《土地出讓合同》執行。2018年4月28日，原告根據《土地出讓合同》約定，繳納土地出讓金余款8558萬元；加上前期繳納的競拍保證金9000萬元，原告已經履行完畢了全部土地出讓價款的付款義務，共計支付17558萬元。后自2018年5月起，原告多次要求被告履行交付土地義務，然而被告卻以各種理由拒絕交付土地。截止原告起訴之日，被告仍未履行向原告交付出讓宗地的合同義務。原告認為，簽訂《土地出讓合同》及《變更協議》系各方真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法、有效。根據《土地出讓合同》第三十七條約定：“受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下的宗地占有延期的，出讓人應當向受讓人給付違約金。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催繳后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并返還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失”。原告依約履行付款義務繳納完畢出讓宗地的全部土地出讓價款，被告卻并未按約向原告交付出讓宗地，構成嚴重違約，且該違約行為直接導致原告無法進行開發建設的同時資金成本卻每日劇增，原告合同目的無法實現，遭受了巨大的經濟損失，被告應承擔相應的違約責任。
被告來安縣自然資源局辯稱：1.在合同履行過程中，被告發現原告公司兩法人股東之間因本案所涉56號地塊的合作開發存在重大爭議糾紛，致使原告公司的經營狀況嚴重惡化，有喪失履行雙方國有土地使用權出讓合同能力的情形，可能造成涉案土地不能得到正常的開發建設和使用，并造成其他嚴重的不良影響和后患，為此，根據合同法第68條規定，被告依法享有不安抗辯權，有權中止履行，且中止履行也依法及時通知了原告公司的經辦人，經與原告公司充分協商后，原被告雙方一致同意，以原兩競買人同時也是原告公司的兩法人股東景華公司、富勞爾公司作為交地接受單位，共同蓋章辦理交地手續，據此，雙方形成了2018年5月28日國有建設用地交地確認書，但此后原告公司至今未能取得兩競買人的蓋章，致使無法辦理交地。另外，案外人王軍曾參與以上地塊的競買，后因對相關行政行為不服于2018年3月向來安縣人民法院同時提起三項行政訴訟，要求撤銷相關行政行為。現該案正在審理過程中，尚未作出生效裁判。該案外人的訴訟結果，對本案土地的履行存在重大直接影響。因此被告中止交地行為合情合理合法，不屬違約。2.涉案土地按照掛牌出讓文件規定系現狀交付，原競買人參與競買即視為同意該交付條件，隨后簽訂的土地出讓合同第6條也約定系現狀土地交付，據此，被告按照現狀土地交付，不違反約定。3.即使法院認定被告違約并判決被告承擔違約責任，根據法律規定，原告主張的雙倍返還定金和違約金只能選擇一種，且違約金數額及計算標準明顯過高，應當予以減少，原告在訴訟請求第5項要求的賠償損失3500萬元無事實和法律依據，不應予以支持。4.本案所涉出讓合同根據合同特殊性質及目前立法現狀和趨勢，應當認定為行政合同，據此，應駁回原告的民事起訴。
本案審理過程中，案外人來安縣景華文化生態園有限公司向本院申請作為第三人參加訴訟。本院經審查認為其申請不符合法律規定，已裁定駁回其申請。
原告圍繞訴訟請求，提交了《國有建設用地使用權出讓合同》、《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》、土地出讓價款繳納憑證、（2018）寧南證經內字第8329號公證書、悅龍灣項目備案申請報告、真實性承諾書、來安縣地名命名報備表、（2018）寧南證經內字第3838號公證書、榮景公司申請對LASZ2017-56號地塊終止開發的函、“關于簽訂《交地確認》通知書”的回復意見、榮景公司申請對LASZ2017-56號地塊終止開發的函、關于“關于簽訂《交地確認》通知書”的回復意見、EMS投遞單、榮景公司關于退還LASZ2017-56號土地價款的申請、王軍行政訴訟案相關材料證據。被告提供了“國有建設用地交地確認書”、原告公司向被告遞交的中止開發的函等證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，對上述證據當事人對真實性均無異議，本院依法予以確認，并在卷佐證。
對有爭議的證據，本院認證如下，1.原告提供的“交地確認書”，對該證據被告在證據交換時對真實性無異議。但在庭審時對真實性又提出異議。經審查該證據的內容，在原告提供的其他證據中已經有證明，故對此證據本院不予確認。對被告提供的兩份“關于簽訂《交地確認書》通知”，即證據二、證據三，原告認為從原告簽收的時間可以看出，被告的落款日期為倒簽。故對上述兩份證據本院不予認定。對被告提供的證據七，兩聯合競買人為解決糾紛的書面來往函件及相關協議，該證據是原告兩個股東之間的往來函件，雖與本案有一定的關聯性，但不能證明原告公司經營狀況出現嚴重惡化的情形，不能達到其證明目的。
根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：2018年2月27日，富勞爾公司與景華公司作為聯合競買人競得了被告來安自然資源局掛牌的位于滁州汊河編號為LASZ2017-56號的地塊，同年3月12日，富勞爾公司和景華公司與被告來安縣自然資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，經協商，富勞爾公司與景華公司成立項目公司，即現原告榮景公司，同年3月19日景華公司、富勞爾公司和榮景公司與來安縣自然資源局四方簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，約定將原出讓宗地的主體變更為原告和被告，原《出讓合同》中富勞爾公司、景華公司的權利義務全部由原告繼受，其余合同條款不變。該出讓合同第六條約定：“出讓人同意競得人按約定期限付清全部成交價款后五個工作日內到我局辦理交地，我局在30日內將出讓宗地交付給受讓人。”第八條約定：土地使用權出讓價款為17558萬元。第九條約定：合同項下宗地的定金為3511.6萬元，定金抵作土地出讓價款。合同第三十七條約定：“受讓人按合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下的宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金，土地使用年限自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。”2018年4月28日，原告繳納剩余土地出讓金8558萬元，至此全部土地出讓金共計17558萬元繳付完畢。此后，原告榮景公司多次向被告來安縣自然資源局要求交地，但被告來安縣自然資源局以“交地確認書”必須由富勞爾公司和景華公司同時蓋章方能交付土地為由，拒絕交付。
經本院現場勘驗，涉案擬開發的土地上尚有少量未拆除建筑。
另查明，就涉案土地，案外人王軍提起的訴來安縣自然資源局土地行政管理行政撤銷訴訟一案，目前正在受訴法院審理之中。
本院認為，本案的爭議焦點為：一、案涉的土地出讓合同是否應當解除；二、如合同解除，雙方責任如何承擔，損失如何計算。
一、關于案涉的土地出讓合同是否應當解除。根據《中華人民共和國合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。本案雙方當事人對合同依法成立并有效沒有異議，經本院審查，合同內容沒有違反法律規定，應屬合法有效，雙方理應按照合同嚴格履行。但雙方在履行過程中發生爭議，原告榮景公司依照合同約定履行了繳付土地出讓金之后，被告應按照合同約定交付土地，雙方在合同第三十七條明確約定，出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同。根據雙方往來函件可以看出，原告榮景公司多次催交，被告來安縣自然資源局以必須富勞爾公司和景華公司同時蓋章為由拒絕交付。根據當事人提供的《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》可以看出，富勞爾公司和景華公司在案涉土地上所享有的權利義務已全部移轉給了榮景公司。被告來安縣自然資源局應向榮景公司交付土地，被告來安縣自然資源局庭審中辯稱，在合同履行過程中被告發現原告公司兩法人股東之間因本案所涉56號地塊的合作開發存在重大爭議糾紛，致使原告公司的經營狀況嚴重惡化，有喪失履行合同能力的情形，可能造成涉案土地不能得到正常的開發建設和使用，根據合同法第六十八條規定，被告來安縣自然資源局依法享有不安抗辯權，有權中止履行。根據本院查明的事實，原告公司兩股東之間存在爭議，但被告未提供因此原告公司經營狀況發生嚴重惡化的證據，本院不能以原告兩股東之間存在爭議，即推定原告公司經營狀況發生嚴重惡化，并且本案為建設用地使用權糾紛，原告主要義務為按約繳納土地出讓金，被告的主要義務為按約交付土地。現原告已按照約定支付了全部土地出讓金。在先履行義務的一方已履行了合同義務，被告應按照約定交付土地。故本案不符合不安抗辯權的構成要件，不能適用《中華人民共和國合同法》第六十八條的規定，被告來安縣自然資源局對此辯稱不能成立。被告未及時交付土地，原告榮景公司要求按照合同約定的解除條件解除合同，符合法律規定，本院予以支持。至于原告榮景公司庭審中訴稱，案涉土地上有他人建筑，出讓土地并非凈地，因而導致土地不能交付。經本院現場勘驗，涉案土地上雖有零星建筑，但并不影響土地整體開發，不是導致土地不能交付的原因，對此訴請理由本院不予支持。
二、關于合同解除后，雙方責任如何承擔，損失如何計算問題。
本案合同解除是由于被告來安縣自然資源局未按照合同約定時間交付土地，從而導致合同解除。根據合同法的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。對此，被告來安縣自然資源局應承擔解除合同的違約責任。原告榮景公司在起訴狀中要求被告來安縣自然資源局雙倍返還定金、支付違約金并賠償損失。依據合同法的規定，當事人既約定違約金又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。庭后榮景公司向本院出具《關于違約金和賠償金的說明》，明確首先選擇定金條款，本院據此對榮景公司要求來安縣自然資源局雙倍返還定金的請求予以支持。榮景公司要求賠償損失3500萬元，但未提供相應的證據予以證明，本院對其主張的損失數額不予支持。因榮景公司自2018年4月28日支付全部土地出讓金之后，至今未能進行土地開發利用，客觀上存在一定程度的資金占用損失，故本院酌定由被告來安縣自然資源局按銀行同期存款利息予以賠償。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十五條、第一百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規定，判決如下：
一、解除原告滁州榮景置業發展有限公司與被告來安縣自然資源和規劃局簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》及《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》；
二、被告來安縣自然資源和規劃局于本判決生效之日起十五日內向原告滁州榮景置業發展有限公司返還已支付的土地出讓金14046.4萬元（已扣除定金3511.6萬元）；
三、被告來安縣自然資源和規劃局于本判決生效之日起十五日內向原告滁州榮景置業發展有限公司雙倍返還定金共計7023.2萬元；
四、被告來安縣自然資源和規劃局自本判決生效之日起十五日內支付原告滁州榮景置業發展有限公司已付土地出讓金17558萬元的利息（以17558萬元為基數，自2018年4月28日起，按中國人民銀行同期存款利率計算至款清息止）；
五、駁回原告滁州榮景置業發展有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費1553842元，由原告滁州榮景置業發展有限公司負擔621536.8元，由被告來安縣自然資源和規劃局負擔932305.2元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于最高人民法院。
審判長 王曉萍
審判員 沈光明
審判員 臺 旺
二〇一九年九月三日
法官助理江煒煒
書記員張黎娜
附：本案適用的法律條文
《中華人民共和國合同法》
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第九十三條當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
第一百一十六條當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。