山東省膠州市人民法院

民 事 判 決 書

（2015）膠民初字第5363號

原告匡兆亮，男，漢族，住山東省膠州市。

委托代理人劉建國，山東匯融律師事務所律師。

委托代理人畢翰杰，山東匯融律師事務所實習律師。

被告青島市保安服務總公司膠州分公司，住所地山東省青島市膠州市。

法定代表人宋建設(shè)，總經(jīng)理。

委托代理人劉洪海，山東昶德律師事務所律師。

原告匡兆亮與被告青島市保安服務總公司膠州分公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告的委托代理人劉建國、畢翰杰，被告的委托代理人劉洪海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告匡兆亮訴稱，2007年3月6日，原、被告簽訂了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定被告將一宗土地轉(zhuǎn)讓給原告，價款為296000元。合同簽訂后，原告按約于2007年3月23日向被告支付了土地轉(zhuǎn)讓款，但被告未能將該宗土地過戶到原告名下。為此，原告多次提起訴訟，要求被告履行合同義務，但被告答辯稱自己并非該宗土地的使用權(quán)人，并且也曾提起訴訟，要求確認合同無效。膠州市人民法院裁定涉案土地的使用權(quán)人不明確，案件不屬于法院受理范圍，依法駁回了原告的起訴。之后，原告曾經(jīng)向膠州市國土和資源局申請?zhí)幚恚摼治从枋芾怼Ｔ嬲J為，原被告所簽訂的合同合法有效，但由于被告的原因不能履行。請求判令：1、解除原被告之間的《土地有償出讓合同》；2、被告返還原告土地款296000元；3、被告支付原告利息142080元（按照年利率6%計算）；4、被告支付違約金300000元；5、被告支付可得利益損失296000元；6、案件訴訟費、保全費由被告負擔。

被告提交書面答辯狀辯稱，一、本案爭議實質(zhì)上屬于土地使用權(quán)爭議，依法不屬于法院受理范圍，且違反了“一事不再理”的規(guī)定，應當裁定駁回起訴。本案爭議土地包含在膠國用（2007）第5－95號國有土地使用權(quán)證項下，該土地證載明土地使用權(quán)人為膠州市保安服務公司，被告與膠州市保安服務公司是兩個相互獨立的民事權(quán)利義務主體。膠州市保安服務公司已經(jīng)于1998年12月29日注銷。因此本案爭議土地權(quán)屬不明存在爭議。《土地管理法》第十六條規(guī)定“土地所有權(quán)和土地權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理”。不認定土地使用權(quán)歸屬就無法認定土地出讓合同的效力。已經(jīng)生效的膠州市人民法院（2010）膠民初字第4191號民事裁定書也已經(jīng)確認上述事實，該裁定書具有既判力。本案中匡兆亮訴請解除雙方的出讓合同、返還土地款與被告在（2010）膠民初字第4191號案件中訴請法院確認雙方出讓合同無效，兩者在本質(zhì)上都需要認定土地出讓合同的效力，都需要解決合同項下土地的權(quán)屬問題。膠州市人民法院（2010）膠民初字第4191號民事裁定書駁回起訴，根據(jù)同案同判、裁判文書的既判力，本案應當駁回起訴。二、本案爭議土地系國有資產(chǎn)，依法被告無權(quán)出讓。三、原告訴請被告支付利息142080元、違約金300000元、可得利益損失296000元等均缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)。

經(jīng)審理查明，膠州市保安服務公司于1989年7月22日成立，其主管部門為膠州市公安局，公安局所屬股級單位，性質(zhì)為事業(yè)單位，企業(yè)管理，自負盈虧，獨立核算。1998年12月29日，因黨政部門不允許擁有經(jīng)濟實體，經(jīng)膠州市保安服務公司申請，膠州市公安局研究同意注銷。青島市公安局設(shè)立具有法人資格的保安服務總公司，所屬各區(qū)、市原有法人資格的保安服務分公司均作撤銷處理，設(shè)立不具有法人資格的保安服務分公司，作為青島市保安服務總公司的分支機構(gòu)，隸屬于保安服務總公司管理，1999年12月27日，青島市保安服務總公司膠州分公司成立。

2007年3月6日，保安公司與匡兆亮簽訂《土地有償出讓合同》，約定保安公司將位于膠州市南關(guān)辦事處三官廟村村南，保安公司辦公大樓南側(cè)，南關(guān)中心小學西側(cè)，面積約2475㎡的土地出讓給匡兆亮，土地出讓價格為每畝8萬元，總價款29.6萬元。合同第三條約定：被告在本合同簽訂之日起3個月內(nèi)，無條件協(xié)助原告辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，至辦理到原告名下為止，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的一切費用由被告負擔，否則被告承擔由此給原告造成的一切損失。第四條約定：原被告雙方東側(cè)的通道為公用通道，任何一方不得擅自改為它用（以被告方辦公樓東墻到中心小學的西墻為界，為通道東西寬度），附土地轉(zhuǎn)讓示意圖。第五條約定：自原被告交清土地轉(zhuǎn)讓費之日起，該土地所有權(quán)、使用權(quán)歸原告所有，且被告不得干涉原告對該土地的使用用途。第六條違約責任約定：原被告必須按合同約定承擔權(quán)利及義務，違約方承擔違約金300000元。

2007年3月23日，原告將土地轉(zhuǎn)讓費296000元交付被告，但被告未將涉案土地交付原告。

2007年10月31日，膠州市人民政府、膠州市國土資源局給膠州市保安服務公司核發(fā)膠國用（2007）第5-95號國有土地使用證，使用權(quán)類型為出讓，土地面積為5289.5㎡。原被告均認可2007年3月6日簽訂的土地有償出讓合同中的2475㎡土地包含在膠國用（2007）5-95號國有土地使用權(quán)證的面積5289.5㎡內(nèi)。

2008年12月2日，膠州市人民法院針對匡兆亮起訴青島市保安服務總公司膠州分公司，請求判令被告交付合同項下的土地并辦理變更登記手續(xù)一案，作出（2008）膠民初字第3269

號民事裁定書，認為原、被告雙方爭議的該宗土地使用人為膠州市保安服務公司，與本案被告是兩個完全不同的民事主體。原告以青島市保安服務總公司膠州分公司為本案被告，屬訴訟主體不適格，而駁回了匡兆亮的起訴。

2011年7月1日，膠州市人民法院針對青島市保安服務總公司膠州分公司起訴匡兆亮，請求確認涉案土地轉(zhuǎn)讓合同無效一案，作出（2010）膠民初字第4191號民事裁定書，認為涉案土地在核發(fā)國有土地使用證時的土地使用權(quán)人已經(jīng)不存在，故涉案土地的土地使用權(quán)人尚不明確，而駁回了青島市保安服務總公司膠州分公司的起訴。

2012年6月6日，膠州市人民法院針對匡兆亮起訴青島市保安服務總公司膠州分公司，請求判令被告履行合同義務，將涉案土地過戶到原告名下，并承擔過戶費用，支付違約金100000元，作出（2012）膠民初字第120號民事裁定書，認為涉案土地在核發(fā)國有土地使用證時的土地使用權(quán)人已經(jīng)不存在，故涉案土地的土地使用權(quán)人尚不明確，而駁回了匡兆亮的起訴。

原告為證明自己的主張，向本院提交如下證據(jù)：

1、被告為了辦理涉案土地上的房屋產(chǎn)權(quán)證書，提供給膠州市房管局的膠州市公安局于2010年10月20日出具的《關(guān)于膠州市保安服務公司與青島市保安服務總公司膠州分公司為同一單位的函》，內(nèi)容為：我局所屬膠州市保安服務公司于2005年向市發(fā)改局申請立項，選址建設(shè)保安綜合樓，征地9.15畝，2007年頒發(fā)土地證，產(chǎn)權(quán)為膠州市保安服務公司，在該地塊建設(shè)了3000余平方米的綜合樓一座，2008年辦理了產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)為青島市保安服務總公司膠州分公司。該單位由于歷史的原因幾經(jīng)更名：1989年該單位初設(shè)時工商登記為膠州市保安服務公司，1993年市編委批準設(shè)立膠州市保安服務公司為股級全民事業(yè)單位，1995年經(jīng)市編委批準膠州市保安服務公司更名為膠州市公安局保安大隊，為副局級全民事業(yè)單位，1999年又更名為青島市保安服務總公司膠州分公司，因此申請土地立項時該單位全稱應為青島市保安服務總公司膠州分公司，由于我局工作人員起草報告使用名稱失誤，造成土地證和房產(chǎn)證不一致，膠州市保安服務企業(yè)只此一家，即膠州市保安服務公司與青島市保安服務總公司膠州分公司是同一個單位。原告欲證明房管局依據(jù)該證據(jù)將涉案土地上的房屋辦理在了被告名下，被告一直聲稱其為土地的實際權(quán)利人，原告基于對被告的信任簽訂了本案的合同，原告沒有過錯。被告質(zhì)證對該證據(jù)有異議，認為內(nèi)容無效，出文機關(guān)為膠州市公安局，內(nèi)容涉及相應的房地產(chǎn)權(quán)歸本案被告所有；膠州市保安服務公司與青島市保安服務總公司膠州分公司為同一單位，均超出了出文單位的法定職權(quán)，膠州市公安局無權(quán)對物權(quán)歸屬作出規(guī)定，也無權(quán)對單位主體資格情況作出認定，且該文的內(nèi)容與工商機關(guān)所登記的內(nèi)容嚴重沖突，因此其內(nèi)容是非法無效的，不能被采信，也不能證實原告的主張。

2、膠州市人民政府于2014年12月30日頒發(fā)的膠政發(fā)【2014】84號文件《關(guān)于實施膠州市2013年度城鎮(zhèn)基準地價更新成果的公告》，載明涉案位于膠州市南關(guān)辦事處三官廟村村南，保安公司辦公大樓南側(cè)，南關(guān)中心小學西側(cè)的土地屬于三級工業(yè)用地，基準地價265元/平方米。原告欲證明根據(jù)文件規(guī)定，2013年度膠州市城區(qū)工業(yè)用地基準地價為：二級地每畝233300元，三級地每畝176700元；本案所涉土地位于二級地和三級地的分界線上，按照二級地標準計算，原告可以獲得的利益為（233300元-80000元）×3.7畝=567210元，按照三級地標準計算，原告可以獲得的利益為（176700元-80000元）×3.7畝=357790萬元。被告對該證據(jù)的真實性不認可，認為是復印件，且該文件所載明的地價與本案所涉及的土地無關(guān)，與本案爭議也無關(guān)聯(lián)性，不能證實原告的主張。

經(jīng)本院向膠州市國土資源局調(diào)取膠政發(fā)【2014】84號文件，經(jīng)核對與原告提交的該復印件內(nèi)容一致。

上述事實，有原告提交的《土地有償出讓合同》及其示意圖、收款收據(jù)、膠州市人民政府膠政發(fā)【2014】84號文件，被告提交的膠國用（2007）第5-95號國有土地使用證、（2008）膠民初字第3269號民事裁定書、（2010）膠民初字第4191號民事裁定書、（2012）膠民初字第120號民事裁定書、膠州市保安服務公司工商登記、青島市保安服務總公司膠州分公司工商登記及當事人的陳述在案為憑，并經(jīng)本院審查，足以認定。

本院認為，本案的焦點問題一、本案是否屬于法院受理范圍，是否違反了“一事不再理”的原則？本案原告在2008年、2012年的訴訟中均主張要求被告履行合同義務，將涉案土地過戶到原告名下，而本次訴訟原告要求解除原被告之間的《土地有償出讓合同》，被告返還土地款、支付利息、違約金、可得利益損失，系與以前的訴訟完全不同的請求，而關(guān)于被告在（2010）膠民初字第4191號案件中訴請確認出讓合同無效的主張，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，因此被告以土地使用權(quán)不明抗辯本案法院不應當受理的理由不當，本院不予支持。

本案的焦點問題二、涉案原被告簽訂的《土地有償出讓合同》是否應當解除？因涉案土地的使用權(quán)人膠州市保安服務公司已經(jīng)于1998年12月29日注銷，原告已經(jīng)分別于2008年、2012年起訴要求被告履行合同義務、交付房屋、辦理過戶均被駁回，可見雙方簽訂的合同不能繼續(xù)履行，不能實現(xiàn)合同的目的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第三項的規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當事人可以解除合同，因此原告主張解除雙方于2007年3月6日簽訂的《土地有償出讓合同》，本院予以支持。

本案焦點問題三、被告是否應當返還原告土地款296000元、支付原告利息142080元（按照年利率6%計算）、支付違約金300000元、支付可得利益損失296000元？根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款規(guī)定，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧１景钢性嬷鲝埍桓嬲加惺褂迷娴耐恋剞D(zhuǎn)讓款8年期間按照同期銀行貸款利率年6%計算的利息142080元（296000元×6%×8年），原告2007年3月23日將土地轉(zhuǎn)讓費296000元交付被告，至今8年多，原告主張計算8年的利息本院予以支持。

原告主張預期可得利益損失296000元、違約金300000元，根據(jù)膠州市人民政府頒發(fā)的膠政發(fā)【2014】84號文件的規(guī)定，涉案土地屬于三級工業(yè)用地，基準地價為265元/平方米，原被告簽訂出讓合同時約定土地每畝80000元，即每平方米約為120元，原告可以獲得的利益為358875元（265元-120元）×2475平方米；根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。原被告雙方約定的違約金沒有超過原告的實際損失，因此雙方的違約金約定適宜，本院不予調(diào)整，但原告只能主張違約金和可得利益損失的其中一種，本院支持原告的違約金300000元主張。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原被告之間于2007年3月6日簽訂的《土地有償出讓合同》。

二、被告青島市保安服務總公司膠州分公司返還原告土地轉(zhuǎn)讓款296000元。

三、被告青島市保安服務總公司膠州分公司支付原告利息142080元。

四、被告青島市保安服務總公司膠州分公司支付原告違約金300000元。

五、以上合計738080元，由被告青島市保安服務總公司膠州分公司于本判決生效后10日內(nèi)付清。

六、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費14107元，保全費5000元，合計19107元，由被告青島市保安服務總公司膠州分公司負擔15014元，原告負擔4093元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院。

審　判　長　　匡建玲

審　判　員　　孫　超

人民陪審員　　施科春

二〇一五年十二月十八日

書　記　員　　冷　甜