原告肖年杰，個體戶。

委托代理人吳若愚，廣西問答律師事務所律師。

被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地：廣西灌陽縣灌陽鎮(zhèn)城東開發(fā)區(qū)。

法定代表人唐琳艷，該公司經(jīng)理。

委托代理人呂榮財。

原告肖年杰與被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，本院于2012年4月25日受理后，依法組成合議庭，于2012年7月12日公開開庭進行了審理。原告肖年杰及其委托代理人吳若愚，被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人唐琳艷及其委托代理人呂榮財?shù)酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱，2001年原告在灌陽鎮(zhèn)濱江西路修建6層樓房開辦龍江賓館。擬在賓館右側增添電梯等設施，于2002年11月原、被告經(jīng)協(xié)商并口頭約定，被告將面積188㎡的一宗土地使用權以價格45萬元／畝轉讓給原告，同年11月6日原告交給被告定金3萬元。2003年9月10日、2005年3月25日原告先后又交給被告8000元和10000元。之后，原告向被告支付剩余的土地使用權轉讓款時，被告抬高價款，因此產(chǎn)生爭議，就未付清余款。2012年3月14日原告得知被告將該宗地已轉讓給周紅萍、卿運生。為此，請求判令被告繼續(xù)履行雙方口頭協(xié)議并將該宗地轉讓給原告。

被告辯稱，被告轉讓給原告灌陽鎮(zhèn)濱江西路的一宗面積為338㎡的土地使用權時（即修建龍江賓館的土地），原告未付清余款，2002年11月29日補交余款時交了3萬元，經(jīng)核算多交21850元，于是原告與被告口頭約定，由被告再將該地南面另一宗面積為188㎡的土地使用權轉讓給原告，結算前宗土地多出的21850元轉為此宗土地的預交款。爾后，原告又分兩次向被告預交轉讓款18000元。經(jīng)催促，在原告不再交款的情況下，被告于2005年6月20日向原告送達催款通知，明確告知其在2005年7月底前交清十余萬元余款，并辦理相關建房購地手續(xù)，否則，被告將款退回原告，按規(guī)定拆除土地上的臨時違章建筑物，但原告接通知后未交余款。2005年8月23日、11月22日被告先后兩次書面通知原告解除口頭協(xié)議，領回預交款，但原告仍不予理會。2007年4月3日被告對原告預交的39850元清算，計算利息為5600元共計45450元，同時書面通知原告限其在同年4月16日將該款領回，原告仍不理睬。因此，雙方的權利義務實際在2005年11月22日就已終止。根據(jù)相關的法律規(guī)定，原告購買面積為188㎡的土地使用權消滅，請求駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2001年被告將位于灌陽鎮(zhèn)濱江西路一宗土地轉讓給原告修建龍江賓館，在賓館的右側被告尚有一宗188㎡的土地需轉讓，于2002年11月原、被告經(jīng)協(xié)商并達成了口頭協(xié)議：被告同意將188㎡的建設用地以價格45萬元／畝轉讓給原告，同年11月6日原告支付被告土地使用權價款3萬元（包括修建賓館時的余款8150元）。2003年9月10日原告向被告支付土地使用權價款8000元。2005年3月25日原告又向被告支付土地使用權價款10000元。上述款項，被告分別向原告出具了收據(jù)3張，但雙方未簽訂書面協(xié)議。2005年6月20日被告向原告發(fā)出催款通知書“你欠我公司余款拾多萬元，希你在同年6月底前到我公司交齊余款，并辦理相關手續(xù)，否則，我公司將退回你所預交的購地款”。之后，原告一直未向被告付清余款。2007年初被告將該宗土地以價格28.8萬元轉讓給周紅萍、卿運生。2007年4月10日被告向原告發(fā)出通知：“你于2001年8月30日購地建房的預交款總計26.8萬元，現(xiàn)我公司在進行財務清算時，對你多交的預交余款3.985萬元（即26.8萬元-22.815萬元=3.985萬元）退還給你，并開具原購地正式發(fā)票給你。考慮雙方的經(jīng)濟利益，對你交的款按銀行貸款利率計付利息0.56萬元，連同預交款本金共計人民幣4.55萬元，于2007年4月16日前一次性退還給你，請你在期限內到公司辦理領款手續(xù)，逾期將款交灌陽縣公證處存放”。至今原告沒有領取該款。

上述事實，有原、被告的陳述，收款收據(jù)、通知書和計算利息的明細表及送達回證等證據(jù)證實。

本院認為，依法成立的合同，受法律保護。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條的規(guī)定，“土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同”。本案被告向原告轉讓建設用地使用權時，并未與原告簽訂書面合同，不具備合同生效的形式要件，故對原告要求被告繼續(xù)履行口頭合同的訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，故本案被告收取原告的土地使用權轉讓款39850元，依法予以返還原告。由于被告作為灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)商，應當熟悉建設用地使用權轉讓的嚴格程序，在轉讓時與原告未簽訂書面協(xié)議，其對自身的行為應當預見不利的后果，故引發(fā)本案被告具有過錯，在返還原告建設用地使用權轉讓款的同時應當賠償原告的利息損失。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司與原告肖年杰口頭轉讓建設用地使用權的協(xié)議不具有法律效力。

二、由被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司返還原告肖年杰建設用地使用權轉讓款39850元。

三、由被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償原告肖年杰預交建設用地使用權轉讓款39850元的利息損失（本金以21850元自2002年11月6日起、本金以8000元自2003年9月10日起、本金1萬元自2005年3月25日起按中國人民銀行同期貸款利率計算利息至本案生效判決履行完畢之日止）。

四、駁回原告肖年杰的其他訴訟請求。

案件受理費4100元（原告已預交），原告肖年杰負擔1600元，被告灌陽縣房地產(chǎn)開發(fā)公司負擔2500元（由被告在履行本案生效判決時一并給付原告預交的受理費2500元。

上述債務，義務人應于本判決生效之日起十五日內付清。逾期則應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決確定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院或者桂林市中級人民法院遞交上訴狀正本一份，副本一份，上訴于桂林市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內預交上訴受理費4100元（收款單位：桂林市中級人民法院，賬號：20×××16，開戶行：農(nóng)行桂林高新支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　李　權

代理審判員　　卿鐘秀

人民陪審員　　蔣博文

二〇一二年十月十一日

代書　記員　　陳芝林