上訴人（一審原告）：鄭紹玲。

被上訴人（一審被告）：北海豪門園房地產開發有限公司。

被上訴人（一審被告）：廣西振業房地產股份有限公司。    

上訴人鄭紹玲因與被上訴人北海豪門園房地產開發有限公司（以下簡稱豪門園公司）、廣西振業房地產股份有限公司（以下簡稱振業公司）建設用地使用權轉讓糾紛一案，不服北海市海城區人民法院（2010）海民初字第625號民事判決，向本院提出上訴，本院于2010年7月7日受理后，依法組成合議庭，并于2010年8月25日公開開庭審理了本案，上訴人鄭紹玲的委托代理人鄒文、被上訴人豪門園公司的委托代理人莫積奎、被上訴人振業公司的委托代理人劉業光到庭參加了訴訟。現本案已審理終結。

一審法院審理查明：1999年2月3日，被告一與原告簽訂《協議書》一份，主要約定：被告一將擁有合法使用權的豪門園商住地即廣東路豪門園12號(后變更為11號)鋪面地轉讓給原告，轉讓總價為288000元(已

含其合同中所指的費用)；在雙方簽訂協議書的三天內，原告必須付給被告一轉讓總價款的60％，由被告一在收到此款后20天內整好土地等，具備一切開工條件；協議生效三個月內，被告一必須辦好建設用地許可證到原告名下，原告收到用地證、總規劃復印件后必須付購地款90％給被告一；具備開工條件時間的一年內，原告必須按被告一提供的總體規劃圖進行施工建設好房屋，被告一必須在三個月辦理好房產證移交給原告，辦證費用由被告一負責，原告拿到房產證后付清全部款給被告一后協議自然終止；如任何一方不按條款執行而造成對方受損失，違約方必須按協議總額20％賠償給對方。同年4月26日，被告一與原告簽訂《補充協議》一份，主要約定：原審批四層的方案，原告要增加到五層，其五層的報建費用、圖紙設計費等憑收據由原告各自承擔；原告不按原審批方案自作延伸一米，相關罰款由原告負責；為上述幾項補充得到各自承擔的責任，原告在開工前必須交付10000元給被告一，增加報建費用及其它違規罰款的保證金按有關部門核定收費進行結算，結算后多還少補。協議簽訂后，原告于l999年2月13日至9月22日期間支付購地款共計22萬元給被告一；1999年5月4日支付建房保證金l萬元給被告一；1999年12月8日支付代辦證費及報建款共計36000元。2000年1月19日，二被告為原告辦理了《國有土地使用證》。2000年6月18日，本案訟爭房屋竣工，并于同年6月25日驗收。2002年7月26日，北海市城市規劃局簽發了竣工驗收合格單。2003年10月12日，原告向被告一支付房屋竣工質量驗收證款2197元。2005年4月26日，北海市房地產交易中心根據被告二和原告的申請，受理了本案訟爭房屋轉移登記申請，于2005年5月9日核準登記，并已繕制《房屋所有權證》，但因未繳納相關的稅費，至今未領取《房屋所有權證》。為此，原告向本院提起訴訟。另查明：l998年10月8日，二被告簽訂《合作開發“海灣商住小區”合同書》一份，主要約定：被告二以其合法擁有的土地使用權與被告一合作開發商住小區即“海灣商住小區”(也叫豪門園商業街)；被告二以土地使用權及無形資產投入，計占總投資額的50％，被告一以現金投入占總投資額的50％，雙方按上述比例占有項目的權益并承擔相應比例的風險；被告二協助被告一辦理商品房銷售后的過戶土地使用權手續。協助辦理過戶土地使用權證所發生的營業稅由被告二承擔，其它各項稅費由被告一承擔等。同年l0月28日，二被告簽訂《合作開發“海灣商住小區”合同書的補充協議》，主要約定：被告二將自己應享有的權益一次性轉讓給被告一，項目建成后的物業及土地使用權全部歸被告一擁有，轉讓金為人民幣2353365元；被告二協助被告一工作，但被告二的協助僅為手續上提供方便，若被告一使用被告二名義不當，在項目開發活動中對被告二造成損失的，被告一應予以補償。

    一審法院認為：原告與被告一簽訂《協議書》及《補充協議》時，

雙方約定轉讓的土地在被告二的名下，被告一作為無處分權人以自己名義處分被告二的財產，該協議屬于效力未定的合同。協議簽訂后，被告二協助被告一為原告辦理了土地過戶等手續的行為，視為被告二追認了被告一的行為。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條關于“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認的，該合同有效”的規定，被告一與原告簽訂的《協議書》及《補充協議》是合法有效的合同，被告二應取代被告一按照約定全面履行自己的義務。本案原告已按約定支付了購地款，且建好房屋并于2000年6月25日進行了竣工驗收，但被告二至今未依約為原告辦理本案訟爭房屋的產權證。被告一以“本案訟爭房屋的產權證已辦好但因原告拒絕交納稅金被扣押在北海市房地產交易中心”為由主張被告一已全面履行辦證義務，但依據合同條款或交易習慣，合同義務人應將產權證辦到權利人名下并交付給權利人為履行完畢，而本案原告至今未領取訟爭房屋的產權證，被告一的抗辯理由不成立，不予采納。本案原、被告之間的糾紛實質上是建設用地使用權轉讓糾紛，而不是房屋買賣合同糾紛，雙方約定的轉讓標的是土地而不是房屋，根據公平和等價有償原則，協議中約定的辦證費用應指辦理土地使用證的稅費，不包括辦理房屋產權證的稅費，即辦理土地使用證的一切稅費由被告二承擔，辦理房屋產權證的一切稅費由原告自行承擔。本案原告請求被告二為原告辦理訟爭房屋的產權證，合法有據，予以支持。但原告要求被告承擔辦證的一切稅費以及由二被告承擔連帶責任的訴訟請求沒有事實和法律依據，不予支持。本案被告二逾期辦證已構成違約是事實，但依據雙方關于“如任何一方不按協議條款執行而造成對方受損失，違約方必須按協議總額20％賠償給對方”的約定，違約方承擔違約賠償責任的前提是因違約方的違約已造成對方損失，本案原告主張因被告的違約已造成損失，但沒有提供證據予以證實，二被告亦不予認可，故原告要求二被告支付逾期辦證的違約金沒有事實和法律依據，不予支持。關于訴訟時效問題，因被告二至今未為原告辦理房屋產權證，原告亦未全部支付合同約定的購地款，合同當事人均未按照約定全面履行自己的義務，合同正在履行中，本案并沒有超過訴訟時效。為了保護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第六十條、第六十二條的規定，遂判決：一、被告廣西振業房地產股份有限公司須為原告鄭紹玲辦理位于北海市廣東路豪門園11號商鋪的房屋產權證，辦證的一切稅費由原告鄭紹玲自行承擔；二、駁回原告鄭紹玲的其他訴訟請求。本訴案件受理費1240元，法院專遞費100元，合計1340元由原告負擔l000元，被告廣西振業房地產股分有限公司負擔340元。

上訴人鄭紹玲不服一審判決，上訴稱：一、一審判決即認定上訴人與被上訴人一簽訂的《協議書》及《補充協議》是合法有效的，雙方就應按協議的約定全面履行各自義務，而《協議書》第一條第八款約定“乙方在一年內建好房屋，甲方必須在三個月內辦理好房產證移交給乙方，辦證費由甲方負責，……”，甲方（被上訴人一）為乙方（上訴人）辦理好房產證并承擔辦證所需的稅費是甲方的義務，一審法院卻以兩被上訴人只是賣地而非賣房為由免除了兩被上訴人的義務。既然兩被上訴人只需為上訴人辦理土地證而不需辦理房產證，一審卻判決被上訴人二為上訴人辦理房產證，所需稅費由上訴人承擔，一審法院的認定明顯相矛盾。二，一審法院的判決只要求被上訴人二為上訴人辦理房產證而沒有要求被上訴人一承擔連帶責任也是錯誤的。既然被上訴人一的行為得到了被上訴人二的追認，上述兩份協議的權利義務就應由兩被上訴人共同履行，對外彼此承擔連帶責任。三、關于違約金的約定，是為督促合同雙方認真履行合同而約定的，帶有懲罰性而非單純的補償性，并非一定要以損失為標準。最高人民法院的司法解釋也規定，違約金過高或過低的，人民法院可對數額進行適當的調整，而非全部免除。因此，一審法院對此的判決是錯誤。綜上所述，請求二審法院支持上訴人的訴訟請求。

被上訴人豪門園公司答辯稱：本案雙方涉及的糾紛是土地使用權的轉讓而不是房屋的轉讓，繳納辦理房產證的稅費并非合同約定的我方義務；上訴人請求我方支付違約金，但并未能提供相應證據證明其損失，因此該請求沒有事實與法律依據；本案已超過訴訟時效，因上訴人的房屋于2000年6月25日竣工驗收，訴訟時效應從2000年9月25日起計算至2002年9月25日屆滿，上訴人于2010年1月才向法院起訴已過了訴訟時效。一審判決事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

被上訴人振業公司答辯稱：上訴人與豪門園公司簽訂的《協議書》屬無效合同，本被上訴人為上訴人辦理土地及房屋過戶手續是基于本被上訴人與上訴人簽訂的《地產轉讓合同》和《房地產買賣契約》的約定，并非是對豪門園公司行為的追認，即使豪門園公司在本案中要承擔相關的違約責任，也不存在本被上訴人與豪門園公司承擔連帶責任之說。《地產轉讓合同》和《房地產買賣契約》是合法有效之合同，上訴人應依據這兩份合同履行義務，而不是依據與另一被上訴人簽訂的《協議書》履行義務。此外，上訴人請求本被上訴人支付違約金沒有依據，因雙方簽訂的合同對辦證期限及違約金并沒有約定，而且，有關部門于2005年5月9日已繕制了《房屋所有權證》，只是上訴人不繳納相關稅費才不得領取，對此造成的后果應由上訴人自行承擔。最后，本案已起過訴訟時效，理由與另一被上訴人所說相同。

二審期間，各方當事人對一審查明的事實沒有異議，也沒有提供新的證據，本院對一審查明的事實依法予以確認。

綜合訴辯雙方的意見，本院歸納本案的爭議焦點為：1、上訴人與被上訴人豪門園公司簽訂的《協議書》、《補充協議書》以及上訴人與被上訴人振業公司簽訂的《地產轉讓合同》和《房地產買賣契約》是否合法有效；2、上訴人請求兩被上訴人為其辦理涉案的房屋所有權證并繳納一切辦證費用（包括契稅等）以及其請求的違約金是否合法有據；3、本案是否超過訴訟時效。

關于第一個爭議焦點，即上訴人與被上訴人豪門園公司簽訂的《協議書》、《補充協議書》以及上訴人與被上訴人振業公司簽訂的《地產轉讓合同》和《房地產買賣契約》是否合法有效的問題。本院認為，被上訴人豪門園公司與上訴人簽訂的《協議書》及《補充協議書》時，雖尚未取得轉讓土地的使用權本應屬無效合同，但鑒于兩被上訴人之間的合作關系，以及被上訴人振業公司之后一直協助豪門園公司為上訴人辦理了土地、房屋等過戶手續的行為，可認定該兩份合同是各方真實意思表示，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條關于“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認的，該合同有效”的規定，涉案的《協議書》及《補充協議》應視為合法有效的合同。從而可以認定上訴人與被上訴人振業公司簽訂的《地產轉讓合同》和《房地產買賣契約》是為了辦理過戶手續而補簽的合同，并非雙方當事人真實意思表示，是無效合同。各方當事人應按照《協議書》及《補充協議》的約定履行各自的義務。

關于第二個爭議焦點，即上訴人請求兩被上訴人為其辦理涉案的房屋所有權證并繳納一切辦證費用（包括契稅等）以及其請求的違約金是否合法有據的問題。本院認為，《協議書》雖然約定的是轉讓土地的使用權，但雙方對在該土地上建造房屋以及辦理房屋產權證等事項也作了約定，《協議書》第一條第八項規定：“乙方（上訴人）在一年內建好房屋，甲方（被上訴人豪門園公司）必須在三個月辦理好房產證移交給乙方，辦證費用由甲方負責，乙方拿到房產證后付清全款給甲方后協議自然終止……”，上訴人認為雙方當時的真實意思是該辦證費用包括了所應交納的契稅等費用，而豪門園公司則辯稱該辦證費用僅指辦理證件的工本費，并不包括交易的契稅等費用，并提供了交易中心的業務登記受理材料清單等證據證明。從條文的約定分析，條文中明確約定豪門園公司的義務是必須辦理好房產證交給上訴人，而且辦證的費用由其負責。但是雙方當事人并未就該辦證費用是否包括房產交易應交納的相關營業稅、契稅等費用在內作出進一步的明確約定。在雙方對此有爭議的情況下，從公平公正的角度考慮，雙方依據法律的規定承擔各自應繳付的相關契稅費用較為合理。據此可認定，被上訴人豪門園公司雖然已向有關部門申請辦理了涉案的房屋所有權證，且有關部門已繕制了該證，但其未能按照約定的期限將該證移交上訴人，已構成違約。被上訴人豪門園公司認為不能領取證件交給上訴人是因上訴人不交納相交費用所導致的抗辯理由不成立，本院不予采信。但是按照協議第二條關于違約責任的約定：“……如任何一方不按以上條款執行而造成對方損失，違約方必須按協議總額20%賠償給對方”，該條款對違約方承擔違約賠償責任規定了前提條件即給對方造成損失，而涉案的是土地及地上房屋，該房屋自建好后一直由上訴人使用，上訴人也未能提供證據證實其因被上訴人的違約遭受了損失，因此，上訴人請求兩被上訴人支付逾期辦證的違約金沒有事實和法律依據，本院不予支持。

關于第三個爭議焦點，即本案是否超過訴訟時效的問題。本院認為，由于兩被上訴人至今未將房屋所有權證移交上訴人，上訴人亦未全部支付合同約定的款項給被上訴人豪門園公司，合同雙方當事人均未完全履行自己的義務，合同仍在履行過程中，因此，本案沒有超過訴訟時效，兩被上訴人的抗辯理由不成立，本院不予支持。

綜上所述，上訴人請求兩被上訴人為其辦理涉案的房屋產權證合法有據，本院予以支持。但請求兩上訴人連帶承擔辦理房屋產權證所須的一切契稅費用以及支付違約金因未能提供充分證據證實，本院均不予支持。一審判決認定事實有誤，實體處理部分不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一條第一款第（三）項的規定，判決如下：

一、維持北海市海城區人民法院（2010）海民初字第625號民事判決第二項；

二、變更北海市海城區人民法院（2010）海民初字第625號民事判決第一項為：被上訴人廣西振業房地產股份有限公司須協助被上訴人北海豪門園房地產開發有限公司辦理位于北海市廣東路豪門園11號商鋪的房屋產權證并交付上訴人鄭紹玲，辦證應繳納的營業稅、契稅等等費用雙方根據相關法律規定各自承擔。

一審案件受理費1240元，法院專遞費100元，二審案件受理費1340元，合計2680元，上訴人鄭紹玲負擔1876元，被上訴人北海豪門園地產開發有限公司、廣西振業房地產股份有限公司共同負擔806元。

上述義務，義務人應于本判決生效之日起十日內履行完畢，逾期不履行，權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起兩年內，向一審法院申請執行。

本判決為終審判決。

                                               審 判 長   何 能 媛

                                               審 判 員   魏    嵐

                                               審 判 員   汪 海 敏

                                                二0一0年十月八日

                                               書 記 員   王    瓊