原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司。

法定代表人彭某，該公司董事長。

委托代理人盛某，湖南某律師事務所律師。

被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司。

法定代表人傅某，該公司董事長。

委托代理人王某，男。

委托代理人喻某，湖南某律師事務所律師。

原告湘潭市某酒店投資管理有限公司因與被告湘潭某大酒店有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛一案向本院起訴，本院于2011年3月28日立案受理后，依原告申請對被告進行了財產保全，原告為此自愿提供了擔保。本院依法由審判員譚四紅擔任審判長、代理審判員李強華、人民陪審員郭小玲組成合議庭，于2010年5月31日公開開庭審理時被告湘潭某大酒店有限公司當庭提起反訴，本院受理后，一并進行了審理。原告湘潭市某酒店投資管理有限公司的法定代表人彭某、委托代理人盛某，被告湘潭某大酒店有限公司的委托代理人王某、喻某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2010年6月1日原告與被告簽訂協議書，約定：甲方（被告）現有土地和房產轉讓給乙方（原告），乙方同意受讓。轉讓土地兩宗，分別為：潭國用（2006）字第2600051號土地使用權及附著物，地號為2-18-2-137，圖號為91.20-51.25；潭國用（2002）字第2600017號土地使用權及附著物地號為2-18-2-136，圖號為91.00-51.00。轉讓物定價為2498萬元。付款方式及轉讓物移交程序為雙方簽訂合同后三日內，乙方支付甲方定金498萬元。場地開始交接，甲方將工商登記變更后三日內乙方支付轉讓款一千萬元，剩余一千萬元甲方在解決該土地歷史遺留問題后三天內乙方支付給甲方，甲方不能按時辦理有關手續，按超時天數賠償乙方到時已所交款的萬分之五。合同簽訂后，乙方將498萬元定金支付給了甲方，甲方將土地及土地使用證原件等資料交給了乙方，此后被告就沒有履行合同的其他義務，原告多次催被告履行相應的義務，被告卻以種種理由推諉。

2010年12月29日原告收到了被告終止合同的函，原告回函不同意終止合同并要求被告履行合同中應盡的義務，雙方協商未果，原告向法院起訴，請求：一、判令位于岳塘區昭山開發區宗地號為2-18-2-137，圖號為91.20-51-25，證號為潭國用（2006）字第2600051號土地使用權及附著物所有權歸原告所有，并責令被告為其辦理過戶手續；二、判令位于岳塘區昭山開發區宗地號為2-18-2-136，圖號為91.20-51.00，證號為潭國用（2002）字第2600017號土地使用權及附著物所有權歸原告所有，并責令被告為其辦理過戶手續；三、責令被告按合同約定履行拆遷義務；四、判決被告承擔違約金498萬元×0.05%×天數（從2010年6月3日計算至償還之日止）；五、本案訴訟費由被告承擔。

被告答辯稱：一、被告與原告所簽訂建設用地使用權轉讓協議屬無效合同，理由如下：

1、被告公司有兩個股東，分別是湘潭市某投資建設開發有限公司和湘潭昭山旅游經貿開發總公司。根據被告的公司章程第十八條規定“公司修改章程、批準股本向股東以外的人轉讓，須經過股東同意”，而該轉讓事項既未召開股東大會通過，也未經股東湘潭昭山旅游經貿開發總公司同意，因此違反了被告的公司章程，依據《公司法》有關規定該轉讓協議依法應當屬無效合同。

2、該建設用地使用權轉讓協議的內容不合法。既然是建設用地使用權轉讓，協議的轉讓物應當是該宗土地的使用權，而協議的轉讓物同時包括被告公司證照、印章及年審資料等，法人營業執照法律規定禁止轉讓，只能在工商行政部門辦理變更手續，明顯違反了《公司法》和《公司登記管理條例》的相關規定，屬違反法律的行為。

3、因該宗土地存在歷史遺留問題，雙方在協議中均已認可。事實上該宗土地存在拆遷糾紛且已訴至到法院并且尚未結案，社會的矛盾很嚴重，如強行拆遷將引發社會矛盾和穩定，政府多次組織協調均無法解決，因此該宗土地實際上無法按協議規定履行交付手續。作為被告主觀愿望想履行協議，但客觀事實是無法履行，依法屬于 “因不可抗力致使不能實現合同的目的” 法律規定，故該協議的轉讓物（土地使用權）屬無法履行的合同標的物。因此該協議依法屬無效合同應予解除。

根據合同法規定，無效合同自簽訂之日起就沒有法律約束力，因該合同取得財產，應當予以返還，即返還雙方各自的財產。

二、原告只履行部分合同義務而并未按協議約定履行完畢，至今被告只收到原告支付的第一筆轉讓款498萬元，因此該協議事實上沒有履行完畢。

三、因該宗土地的歷史遺留問題，無法協商好與村民的拆遷糾紛，該協議無法繼續履行，2010年11月26日被告為了避免損失的擴大，特致函給原告終止該協議，并愿作合理補償，原告簽收了此函，由于非被告意志可轉移的行為，屬不可抗力的情形，事實上真正的受損者是被告，因此被告在該協議未完全履行前依法行使了解除和終止合同的權利，并愿作合理補償，于情、于理、于法。

被告反訴稱：一、請求法院依法判決解除反訴人與被反訴人所簽訂建設用地使用權轉讓合同；二、由被反訴人承擔訴訟費用。事實和理由有：2010年6月1日反訴人與被反訴人簽訂了建設用地使用權轉讓協議，由于該宗土地存在歷史遺留問題，拆遷糾紛已訴至法院，現無法拆遷，并且該協議未經反訴人的其它股東同意，屬無效協議。反訴人在協議的履行中為了避免雙方損失擴大，善意地依法致函給被反訴人終止該轉讓協議，并愿作合理補償，被反訴人已收到此函，故依據雙方的約定和合同法第九十四條第一款規定“因不可抗力致使不能實現合同的目的”規定，反訴人可以依法解除該協議。

綜上所述，由于該協議存在歷史遺留問題，致使該協議無法繼續履行，依據雙方的約定和有關法律的規定，該協議應依法解除，故反訴人根據相關法律規定提起反訴。

原告答辯稱：一、反訴狀的內容本身自相矛盾，反訴人一方面說2010年6月1日反訴人與被反訴人簽訂的協議是屬無效協議，無效協議不能產生法律效力，但又提出解除協議，而無效不存在解除的問題；二、該協議有效。對于反訴的請求是解除雙方簽訂的建設用地轉讓合同，雙方爭議的是土地使用權問題，被告在事實和理由方面說是因為股權轉讓未經另一股東同意而不能轉讓，證照轉讓違反法律規定，而本訴與反訴請求都未涉及該轉讓問題，本案爭議的是土地轉讓合同糾紛，協議有效；三、合同不應解除。因拆遷問題的影響不屬于不可抗力的情形，不屬于解除合同的條件。

原告為支持自己的訴訟請求和針對被告的反訴請求，向本院提交如下證據：

證據1：原、被告于2010年6月1日簽訂的協議書。擬證明：1、轉讓的兩宗土地的證號、土地性質及面積；2、付款方式及轉讓物移交的詳細規定；3、甲方盡快辦理移交手續和其它契稅費的交付，確保手續合法；4、甲方不能按時辦理有關手續，按超過天數賠償乙方到時已所交款的萬分之五（賠償額=乙方所交款×0.05%×超時天數）。

證據2，收據及付款憑證。擬證明原告按合同約定支付了498萬元定金給被告。

證據3，移交明細表。擬證明原、被告已按合同約定將相關資料進行了移交。

證據4，公告、照片、4份交款憑證。擬證明被告將轉讓標的物已實際交付給了原告，原告已實際占有，并進行了一定的投資。

證據5，聯系函2份。擬證明原告多次催被告履行合同的義務，證明被告不講誠信，已構成違約。

被告質證認為：

證據1，真實性沒有異議，但對其證明目的有異議。該協議本身尚未履行完畢，被告已提出終止該協議，并且向原告出具了終止協議函，原告也已簽收，雙方對終止合同后補償問題多次進行協商，只是因賠償數額未達成協議。

證據2，真實性沒有異議。交款人并非原告而是彭某個人，而且這是轉讓費而不是定金。

證據3，沒有異議，營業執照正本現在還在被告處。

證據4，對公告的真實性沒有異議，但不能達到其證明目的。公告是被告內部的事情，未告知他人，且未涉及到本案的轉讓問題，與本案無關；對照片的真實性以及證明目的有異議，對交款憑證的真實性有異議，相反可證明原告違約，土地實際上還未交付，不能達到原告的證明目的；第一張交款憑證，原告是以被告的名義對外進行業務往來，而被告并未授權；專用發票不能證明跟被告有關系，不知道是哪個四星級賓館，且這都是被告發出解除函以后發生的事情。

證據5，函件簽收人楊帆并非被告的員工，對其真實性有異議。

被告為支持自己的訴訟請求和針對原告的訴訟請求，向本院提交如下證據：

證據6，原、被告于2010年6月1日簽訂的協議書。擬證明：1、協議的內容違法，被告的證照、印章及年審資料依法不能轉讓，只能在工商行政部門辦理變更或注銷手續，屬無效協議。2、在協議中雙方均認可該宗土地存在歷史遺留問題，拆遷有困難，證實協議無法履行并非被告的過錯和違約。3、原告只部分履行協議，只支付了第一筆轉讓款498萬元，余下的轉讓款未再履行。

證據7，被告的公司章程、工商登記表。擬證明：被告有兩個股東，分別為湘潭市昭山旅游經貿開發總公司和湘潭市某投資建設開發有限公司，章程第十八條規定股權轉讓須召開股東大會經股東同意，該協議違反了公司章程，屬無效協議。

證據8，湘潭昭山旅游經貿開發總公司的聲明兩份。擬證明：該土地使用權轉讓未召開股東大會經股東同意，屬無效協議。

證據9，湘潭昭山旅游經貿開發總公司的證明。擬證明該宗土地確實存在歷史遺留問題，法院已受理拆遷糾紛，現已無法履行拆遷協議，屬不可抗力的情形，并非被告的過錯和違約。

證據10，移交明細表。擬證明：1、被告已按協議履行了義務；2、協議無法履行是由于歷史原因造成的，被告并沒有過錯和違約；3、原告已收到證照、年檢資料，該轉讓行為不合法。

證據11，被告給原告的函件。擬證明：由于歷史遺留問題該協議無法履行，被告為避免損失擴大，善意地致函原告該協議無法繼續履行，協商終止該協議，原告已收到此函，被告是依法依約定按程序終止的該協議。

證據12，498萬元的收據一份。擬證明原告只部分履行了協議，余款尚未支付給被告。

原告質證認為：

證據6，真實性沒有異議。但對其證明目的有異議。一、協議本身不能證明其內容違法；二、被告所說公司證照、印章及年審資料依法不能轉讓與本案沒有關聯性；三、雙方當事人在簽訂協議時就明確約定了處理拆遷問題的辦法，不能證實被告沒有過錯和違約；四、該份協議不能證明原告沒有履行相應義務。

證據7，真實性有異議。該份材料僅蓋有被告的公章，沒有工商部門的蓋章及股東的簽字，形式上不合法，與本案的土地轉讓無關；對于工商登記資料應在舉證期內提出，不予質證，但要說明的是該份證據形式上也不合法，因上面沒有工商部門的蓋章。

證據8，真實性有異議。湘潭昭山旅游經貿開發總公司作為被告的股東，為了案件需要以及自身利益隨時可以制造相關證據；該聲明形式上不合法，聲明必須送達利害關系人，而并未送達給本案的原告，或者通過公告送達；該證據與本案沒有直接關聯性。

證據9，真實性有異議。作為證人湘潭昭山旅游經貿開發總公司是本案被告的股東，與本案有利害關系，且原告認為拆遷問題不屬于不可抗力的情形。

證據10，真實性沒有異議，但對其證明目的有異議。只能證明被告已按協議履行了部分義務，不能證明被告沒有違約和過錯，至于證照年檢資料與本案沒有關聯性。

證據11，原告方并未收到該函，且也不能證明原、被告雙方簽訂的協議已依法解除，不能達到其證明目的。

證據12，對該份證據沒有異議。

本院對雙方提交的證據認證如下：

證據1，是雙方的真實意思表示，未違反法律、法規的強制性規定，具有真實性、合法性和關聯性，予以采信。

證據2，因被告對其真實性無異議，且雙方在合同中約定了該款項的性質為定金，故對原告的舉證目的予以采信。

證據3，因被告無異議，予以采信。

證據4，可以證明原告對本案爭議標的物的使用已經交納了相關電費，以及被告向本案爭議土地范圍內的相關住戶發出了搬遷通知。

證據5，簽收人楊帆與本院送達給被告的相關法律文書的簽收人一致，故予以采信。

證據6，可以證明原告支付了498萬元給被告的事實。

證據7，可以證明被告的股東有兩個即湘潭市昭山旅游經貿開發總公司和湘潭市某投資建設開發有限公司的事實。

證據8，系被告的股東之一湘潭市昭山旅游經貿開發總公司出具，與本案存在利害關系，不予采信。

證據9，可以證明本案爭議土地上存在拆遷糾紛，但不是法律上規定的不可抗力情形。

證據10，真實性予以采信，可以證明被告向原告履行了轉移公司證照、年檢資料等約定的合同義務。

證據11，因原告也提交了該份證據，對其真實性予以采信，但不能達到其證明合同已經合法解除的證明目的。

證據12因原告無異議，予以采信。

綜合對以上證據的認證及當事人陳述情況，本院確認如下事實：原、被告于2010年6月1日簽訂《協議書》一份，雙方約定有三項轉讓物由被告轉讓給原告，分別為：第一項土地一宗，潭國用（2006）字第2600051號土地使用權及附著物，地號為2-18-2-137，圖號為91.20-51.25，面積為18627.4平方米的出讓商業用地；第二項土地一宗，潭國用（2002）字第2600017號土地使用權及附著物地號為2-18-2-136，圖號為91.00-51.00，面積為20473.4平方米的出讓商業用地；第三項被告將公司的證照、印章、年審資料以及轉讓土地上的相關規劃手續、設計文件和建房手續一并轉讓給原告。上述轉讓物轉讓款項合計2498萬元。付款方式分以下三步：第一步雙方在簽訂合同后三日內由原告支付498萬元給被告，被告將國有土地使用權證、規劃許可證、房屋所有權證、房屋所有的施工圖及設計文件、公司的有關證照、印章給原告，并開始場地交接，協助原告砌筑圍墻；第二步是在完成第一步的前提下，由被告辦理被告公司股東的變更及法定代表人的變更手續，股東名單按原告提供的名單辦理，并且法定代表人為彭某，手續辦理完畢后，原告三日內支付1000萬元給被告；第三步為被告在移交第三項轉讓物之后，同時結清被告的所有債權債務，并不得將相關資料復印給第三人，在被告解決場地內拆遷及圍墻砌筑后，在確保無歷史矛盾糾紛后，由原告支付余款1000萬元，如被告在解決歷史遺留問題時需資金用途可在此1000萬元款項內支付，原告就此有確保資金及時支付的義務。違約責任：被告不能辦理相關手續，每超過一天自交款之日起按原告已交款項的萬分之五計算賠償款，如被告單方面終止合同，則被告按簽訂合同后收取的原告“訂金”498萬元雙倍返還給原告。雙方還就原告違約責任有相關約定。原、被告及其法定代表人分別在協議書上簽字蓋章。

原、被告雙方簽訂合同后，原告按約定支付轉讓款498萬元給被告，被告亦將國有土地使用證交付給原告。2010年11月26日被告發函通知原告終止協議，并愿向原告作合理補償。原告收到被告的終止協議函后，發函要求被告說明終止協議的具體原因和補償方案，并要求被告按合同約定繼續履行合同義務。雙方因協商未果，原告遂向本院提出前述之訴請，而被告亦作出前述反訴之請求。

另查明，原、被告雙方簽訂協議后，被告于2010年6月3日向在占用該爭議土地上的各占用戶發出通知，要求其在一周內自行搬遷，因搬遷問題當地政府與被拆遷戶協商未果，形成糾紛。被告公司現有股東兩名，即湘潭市昭山旅游經貿開發總公司和湘潭市某投資建設開發有限公司。湘潭市某投資建設開發有限公司的法定代表人亦是被告的法定代表人傅某。

又查明，原告分別于2010年12月20日、2011年1月20日、2011年3月21日分三次共已就該土地上的房屋使用交納電費2059元；原告自愿放棄對被告公司證照轉讓的權利；庭后原告向本院申請，如繼續履行合同的請求能夠得到法院支持，在被告怠于履行拆遷義務時，可判決由原告代為履行拆遷義務，拆遷費用由被告負擔。

本院認為，當事人爭議的焦點問題如下：

一、原、被告于2010年6月1日簽訂的協議是否合法有效，合同能否繼續履行及如何承擔相關責任的問題。建設用地使用權轉讓合同是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓于受讓方，由受讓方支付價款的協議。本案原、被告雙方合同約定的轉讓行為符合上述規定，為建設用地使用權轉讓合同。被告轉讓給原告的財產為土地使用權，是被告對公司財產行使處分權的行為，該行為并未違反法律、行政法規的強制性規定，意思表示真實，合法有效，應當受到法律保護。公司章程不具有對外對抗第三人的效力，且公司財產的轉讓未經公司股東大會通過，或未經公司其它股東同意，并不影響被告對公司財產的轉讓，該行為并未違反公司法的禁止性規定，故被告據此認為轉讓土地的行為違反了公司章程和公司法相關規定導致合同無效的理由缺乏法律依據，本院不予采納；雙方在合同中約定對公司證照的轉讓只是對公司名稱的轉讓，并未涉及公司股權轉讓，對公司法定代表人的變更，實質為土地過戶，因原告自愿放棄前述權利，要求繼續履行合同，故依合同約定原告應在被告辦理訴爭土地等過戶手續后三日內支付第二筆轉讓款1000萬元給被告。因此，被告認為轉讓協議中轉讓公司證照的內容涉及公司股東股權的轉讓，其內容違法的理由不能成立，本院不予采納。另辦理過戶手續所需費用因雙方當事人在合同中未有約定，故雙方當事人按國家相關規定執行；訴爭土地上存在的拆遷問題，雙方在合同中就此如何解決已有約定，表明雙方爭議的拆遷問題不是在合同簽訂后所發生，在時間邏輯順序上不屬于不可力發生的情形，不可抗力一般是當事人所不能預見、不能避免和不可控制的情形，比如自然力量引起的水災、風災、旱災、地震，以及社會原因引起的戰爭、封鎖、政府禁令等，本案中土地上存在的拆遷問題并不屬于上述情形，拆遷問題不影響土地使用權的轉讓，且雙方在合同中約定如因拆遷方面存在問題可以在土地轉讓款項中予以解決，該協議完全是可以繼續履行的合同，故被告認為該爭議土地上因存在拆遷糾紛，屬于不抗力情形，合同無法繼續履行應予解除的理由與事實不符，于法無據，不能成立，本院亦不予采納。

綜上，原告依據合法有效的合同，向法院起訴要求被告繼續履行合同的請求合法，而本案爭議土地是已經國家行政機關合法登記的國有出讓土地，表明該土地依法可以上市進行交易，故原告要求被告繼續履行合同辦理兩宗土地及其附著物的過戶手續的請求成立，本院予以支持。因雙方簽訂的合同的性質是雙務有償合同，雙方應當是繼續履行合同，而不是確認物權的歸屬，故本院對原告要求確認兩宗土地使用權及附著物歸其所有的請求不予支持。此外，原告要求被告按合同履行拆遷義務和由被告承擔違約金的請求，符合雙方合同約定，未違反法律、行政法規的強制性規定，故被告有義務在繼續履行合同后仍應承擔違約責任，原告的該請求符合法律規定，本院予以支持。

二、被告反訴要求解除合同的請求能否成立的問題。依據《中華人民共和國合同法》第八條“依法成立的合同，對當事人具有法律效力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受到法律保護”的規定，被告反訴認為因爭議土地上存在拆遷糾紛的歷史遺留問題，且未經被告公司的其它股東同意，而屬于無效協議的理由不能成立，本院已在前一焦點問題中闡明，在此不再贅述。被告認為因訴爭土地上存在拆遷糾紛，不能繼續履行合同，被告為避免擴大損失而通知原告解除合同，并愿向對方作出合理補償，認為符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規定的“因不抗力致使不能實現合同目的”情形，屬于法定解除合同的情形，但因被告所述條件不符合不可抗力情形，本院在前一焦點問題中對此亦已闡明。因此，被告反訴請求法院判決解除雙方簽訂的建設用地使用權轉讓合同的請求不能成立，本院不予支持。

另外，原告申請如被告怠于履行拆遷義務，自愿代為履行，由被告負擔相關拆遷費用的問題，因雙方在合同中有被告在履行拆遷義務時，由原告在支付第三筆轉讓款1000萬元中支付的約定，且原告的該申請并未違反法律的相關規定，本院依法予以準許。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一、三款、第一百三十八條、第一百七十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條之規定，判決如下：

一、由被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司在本判決生效之日起十日內，將以下兩宗土地及其附著物協助過戶給原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司。兩宗土地為：（1）證號為潭國用（2006）字第2600051號土地使用權，地號為2-18-2-137，圖號為91.20-51.25，面積為18627.4平方米的出讓商業用地；（2）潭國用（2002）字第2600017號土地使用權及附著物，地號為2-18-2-136，圖號為91.00-51.00，面積為20 473.4平方米的出讓商業用地。在過戶手續辦理完畢后三日內由原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司支付1000萬元給被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司。辦理過戶手續所產生的相關費用由雙方按國家相關規定執行；

二、由被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司在本判決生效之日起三個月內，將本案訴爭土地上存在的拆遷問題處理完畢，被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司因拆遷問題產生的費用，由原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司在第三筆轉讓款1000萬元中支付，如有剩余，則在拆遷問題處理完畢后三日內，由原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司一次性支付給被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司。如被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司在解決拆遷問題時怠于履行拆遷義務，則可由原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司代為履行，因拆遷產生的相關費用由原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司在應付的第三筆轉讓價款1000萬元中支付，有剩余費用的，在拆遷問題處理完畢后三日內由原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司一次性支付給被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司；

三、由被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司賠償原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司的違約金以498萬元為基數，每日按萬分之五從2010年6月3日起計算至上述一項履行完畢之日止；

四、駁回原告（反訴被告）湘潭市某酒店投資管理有限公司的其他訴訟請求；

五、駁回被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司的反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費170 435元，財產保全費5000元，反訴案件受理費83 350元，合計258 785元，由被告（反訴原告）湘潭某大酒店有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省高級人民法院。

                                                  審  判  長    譚  四  紅

                                                  代理審判員    李  強  華

                                                  人民陪審員    郭  小  玲

                                                  二0一一年十月十七日

                                                  書  記  員    丁      依