原告黃其倫。

委托代理人張有全。

被告黃錦芳。

委托代理人雷振寧。

第三人呂子豪。

委托代理人丁揮。

原告黃其倫訴被告黃錦芳建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，本院于2011年8月2日立案受理后，根據呂子豪的申請，追加其為第三人參加訴訟，依法由審判員余用才適用簡易程序于9月22日公開開庭進行了審理。原告黃其倫及其委托代理人張有全、被告黃錦芳的委托代理人雷振寧、第三人呂子豪的委托代理人丁揮、證人張善安、黃錦保、彭泰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告黃其倫訴稱，原、被告于2008年1月14日自愿簽訂《土地轉讓協議》，約定被告以44.6萬元的價格將其通過法院拍賣取得的、原產權人為潘太文、位于賓陽縣賓州鎮四和村關塘垌的一宗土地[國有土地使用權為賓國用（98變）字第256號，以下簡稱訟爭土地]轉讓給原告。在履行上述協議過程中，被告提出要增加轉讓價款，經雙方協商一致同意增加6萬元，并于2008年6月28日重新簽訂一份《土地轉讓協議》，當時本應將協議中的價款變更為50.6萬元，但被告稱按原協議的底稿簽就行了，為省事雙方又簽了一份只是落款日期不同的另一份協議。協議簽訂后，原告通過合作人彭泰于8月7日前將50.6萬元支付給了被告，被告也已將轉讓土地的相關票、證轉交給原告。原告隨后按協議的約定出資4萬多元向土地管理部門申請將土地使用權變更登記為被告，以便再變更登記為原告。現該土地使用權已變更登記為被告，但被告拒絕按協議協助變更登記為原告，也拒不將土地交給原告使用。第三人始終參與買賣的過程，有證人及第三人簽收土地證的簽名為證，第三人主張買賣協議無效沒有事實和法律根據。請求確認原、被告2008年6月28日簽訂的《土地轉讓協議》合法有效，判決被告協助原告辦理該土地使用權變更登記為原告；清除土地上的建筑物，將土地交付原告使用。

原告黃其倫為其主張在舉證期限內提供的證據有：1、《土地轉讓協議》2份，證明雙方轉讓土地使用權的事實；2、“收條”1張，證明已由原合作人彭泰按約定向被告支付了轉讓價款50.6萬元；3、協議書1份、彭泰的聲明1份，證明原告與彭泰是土地合作開發關系，彭泰已退出合作，訟爭土地使用權屬原告；4、《建設用地規劃許可證1份、賓國用字（2010變）第629號國有土地使用證1份，證明其已按協議出資將訟爭土地使用權由原告使用人潘太文變更為被告，現原件由其持有；5、《關于依約要求黃錦芳履行物權轉移變更登記義務的催促函》，證明其催促被告履行協助義務未果；5、收條1張，證明被告還另收取了原告16128元辦理土地使用權變更登記的費用；6、彭泰、黃錦保、張善安的證言和土地登記收件表、黃錦芳于2008年8月7日出具的“收條”，證明呂子豪參與訟爭土地使用權轉讓的過程，收條的字是被告的長子書寫的，其全家人均知道訟爭土地轉讓的事實；7、原告與彭泰簽訂彭泰退伙的《協議書》及聲明，證明雙方已終止合作，彭泰向被告支付50.6萬元是代原告履行與被告的《土地轉讓協議》，彭泰認可原、被告簽訂的《土地轉讓協議》權利義務屬原告，彭泰向被告支付訟爭土地轉讓款是基于其與原告合作期間的分工。

被告黃錦芳辯稱，原、被告簽訂《土地轉讓協議》后，原告沒有依約履行合同的付款義務，該協議已終止。原、被告間的土地轉讓關系終止后，被告又將訟爭土地轉讓給彭泰，在收到彭泰支付價款的“收條”中也明確被告要將土地使用權過戶給彭泰，而不是原告，訟爭土地的所有手續也是交給彭泰的，故形成訟爭土地轉讓的雙方是被告和彭泰。彭泰通過協議將訟爭土地轉讓給原告，屬于債權轉讓，因未通知被告，也未經被告和第三人同意，是無效的。另外，訟爭土地是被告與第三人的夫妻共同財產，被告處分該財產未經第三人同意，轉讓行為也是無效的，請求駁回原告的訴訟請求。

被告黃錦芳為其辯解在舉證期限內提供的證據有：1、結婚證、戶口本，證明被告與第三人是夫妻；2、“材料移交”證明其將訟爭土地的所有手續交給彭泰。

第三人呂子豪述稱，訟爭土地使用權雖然登記在被告名下，但是在夫妻關系存續期間取得的，是被告與第三人的夫妻共同財產，被告擅自處分該財產侵害了第三人的財產權利，違反最高人民法院《關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第89條的規定，屬無效行為。被告轉讓土地使用權也不是因日常生活需要處理夫妻共同財產的行為，而是夫妻間重大事項的處分，應當由雙方共同決定，被告擅自轉讓的行為構成無權處分。訟爭的土地使用權尚未變更登記，原告也不構成善意取得。其他同意被告的意見。

第三人未提供證據。

被告和第三人對原告提供的證據的真實性均無異議，原告和第三人對被告提供的證據無異議，本院對上述證據的真實性予以確認。被告和第三人認為按協議第5條的規定，原告逾期不支付轉讓價款，協議已終止；“收條”正好證明被告是與彭泰形成土地使用權轉讓關系；《建設用地規劃許可證》、賓國用字（98變）第256號國有土地使用證均是交給彭泰，彭泰私自轉給原告不發生法律效力；彭泰、黃錦保、張善安均與原告有利害關系，其證言不應采信；土地登記收件表和收條也證明被告是與彭泰形成土地使用權轉讓關系，第三人簽收土地證不能證明其同意轉讓，且表中呂子豪的簽名是否真實、“收條”是否被告的長子書寫，因當事人不到庭不能確定；彭泰的意見是為其私自與原告轉讓合同的債權辯解，不予認可。本院的意見在以下的本院認為中再論述。

本案的爭議焦點是：1、原告在履行《土地轉讓協議》中是否存在違約付款的情形？是否導致合同終止？2、被告在簽訂土地轉讓協議中是否存在擅自處分共同財產的行為？能否導致《土地轉讓協議》無效？3、彭泰向被告支付訟爭土地使用權轉讓價款，是代原告支付還是與被告存在土地使用權轉讓關系？

綜合全案證據，本院確認以下法律事實：訟爭土地位于賓陽縣賓州鎮賓州大街城中片，原土地使用權人為潘太文（土地使用證號為賓國用[98變]字第256號），因不及時清償債務，該土地使用權被本院依法拍賣，被告于2007年5月19日以11.8萬元競得，但一直未辦理使用權人變更登記。原、被告經平等協商，于2008年1月14日自愿簽訂了一份《土地轉讓協議》，約定：被告將訟爭土地使用權以44.6萬元的價格轉讓給原告，該轉讓價不包含土地轉讓后的各種稅款；付款方式為原告在雙方簽訂協議后支付5萬元，2008年2月7日前支付15萬元，2008年4月30日前付清；原告未能按時支付土地價款的，應以每日未付款的千分之三作為滯納金支付被告。如未能按時付款超過30日視同終止履行本協議，被告有權處置定金，已付定金作為違約金繳付被告；在轉讓過程中，被告協助原告辦理轉讓土地的相關手續，原告承擔轉讓土地（即從潘太文變更為原告）所發生的所有稅費和相關交易費……。2008年6月28日雙方又簽了一份與上述協議只是落款日期不同的《土地轉讓協議》。此后雙方均未實際履行，被告自始沒有通知過原告終止《土地轉讓協議》。被告于2008年8月7日收取了彭泰支付的購買訟爭地的價款50.6萬元，同時注明“出賣人負責該宗宅地手續的合法性并承諾能按正常手續過戶到彭泰名下，所需辦證費用由受買人彭泰負責”。2009年10月26日，被告將訟爭土地（賓國用[98變]字第256號）土地使用證等材料交給彭泰，張善安隨后受托向國土部門申請辦理訟爭地的土地使用權由原使用人潘太文變更為黃錦芳，并于2010年4月20日辦妥，證號為賓國用（2010變）字第629號，到國土部門領取該證的是張善安、被告、第三人，該證原件及辦證費用4萬多元的票據原件由原告持有。原告與彭泰于2008年3月19日簽訂《土地合作開發協議書》，約定合作開發位于賓州大街中段面積2403平方米的土地（包含訟爭地）。彭泰與原告于2010年10月30日簽訂協議，約定終止雙方的合作，賓州大街中段面積2403平方米的土地使用權歸原告。對原告主張土地登記收件表中“呂子豪”的簽字是第三人筆跡，被告出具給彭泰的“收條”是被告與第三人的長子書寫，被告及第三人雖有異議，但在本院指定的期間內沒有提出鑒定申請。訟爭地現為被告使用，土地上建有一排臨時房屋。

本院認為，被告通過競拍取得訟爭地，在與原告簽訂《土地轉讓協議》時雖未辦理使用權變更登記，但已取得了事實上的處分權，其與原告于2008年1月14日簽訂的《土地轉讓協議》是雙方的真實意思表示、內容形式合法，為有效合同。在合同履行過程中，雙方均未主動及時履行各自義務，且無終止合同的意思表示，后雙方又于6月28日簽訂了另一份與上述協議只是落款日期不同的協議，原告主張是被告要求增加成交價款，雙方通過協商同意增加6萬元后，為省事重新簽訂的。這一主張與其后彭泰向被告支付50.6萬元，比協議44.6萬元多6萬的事實相符，在被告對此不能作出合理的解釋的情況下，本院對原告的主張予以采信。被告及第三人稱被告是將訟爭地轉讓給彭泰，與雙方未簽訂有任何書面協議，彭泰也予否認的事實不符；而原告稱其與彭泰是土地合作開發關系，彭泰是基于雙方分工代原告履行向被告支付訟爭地轉讓價款的義務，有雙方間的《土地合作開發協議書》、《協議書》及彭泰的證言和聲明佐證，符合邏輯，本院予以采信。

關于被告是否存在擅自處分夫妻共同財產的行為，能否導致土地轉讓協議無效問題。從原告主張被告出具給彭泰的“收條”是被告和第三人的長子書寫，被告和第三人未確認又不申請進行筆跡鑒定的事實，應當推定該“收條”的筆跡為被告和第三人的長子書寫，可以認定被告和第三人的長子知道原、被告間轉讓訟爭地的情況，第三人也應該知道；從辦理訟爭地的土地使用權從潘太文變更為黃錦芳，國土部門按程序要求進行實地丈量和調查的過程看，第三人也應該知道被告轉讓訟爭地的情況；從張善安和被告及第三人一起到國土部門領取訟爭地變更后的賓國用（2010變）字第629號國有土地使用證并聯系將該證轉交給彭泰的事實看，第三人肯定知道被告轉讓訟爭地的情況，且一直沒有異議。綜上，第三人稱其不知被告轉讓訟爭地與事實不符，其稱被告擅自處分訟爭地，本院不予采信。訟爭地是以被告個人名義通過競拍取得，有法院的裁定書、原訟爭地的土地使用權證是被告持有等材料為證，原告有充分理由相信被告有完全的處分權，不存在侵害第三人財產權的故意和過失，不存在導致原、被告間的《土地轉使協議》無效的情形。第三人如果認為其財產權遭受侵害，侵害人也僅是被告。

綜上，原、被告2008年6月28日簽訂的《土地轉讓協議》合法有效，雙方均應按約履行各自的義務，被告拒不協助原告辦理訟爭地的土地使用權變更登記、拒不將土地交付原告使用構成違約，原告的請求依法有據，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規定，判決如下：

一、被告黃錦芳于本案判決生效之日起10日內協助原告黃其倫辦理賓國用（2010變）字第629號國有土地使用權人登記由黃錦芳變更為黃其倫；

二、被告黃錦芳于本案判決生效之日起20日內拆除賓國用（2010變）字第629號國有土地使用證指向土地上的建筑物，將土地交付給原告黃其倫使用。

案件受理費7990元，減半收取3995元，由被告黃錦芳負擔。

如不服本判決 ，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于南寧市中級人民法院，同時在上訴期滿之日起七日內預交上訴費，逾期不預交的，按自動撤回上訴處理。

                                                  審　判　員  余用才

                                                  二0一一年十月八日

                                                  書　記　員　梁樹俊