原告湖南金世紀置業有限公司，地址湖南省株洲縣淥口經濟開發區。

法定代表人張季寶，系該公司總經理。

委托代理人陳龍生，湖南唯楚律師事務所律師，代理權限為特別授權。

委托代理人尹國義，湖南唯楚律師事務所律師，代理權限為一般代理。

被告尹長安，男，1964年9月22日出生，漢族，個體工商戶，住株洲縣黃龍鎮朱家龍村興紅組07號，現住株洲市蘆淞區燎原新村160號，身份證號：430221196409220835。

委托代理人侯敏，湖南一星律師事務所律師，代理權限為特別授權。

原告湖南金世紀置業有限公司與被告尹長安建設用地使用權轉讓合同糾紛一案于2011年10月24日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員吳躍進擔任審判長、審判員劉雅玲、人民陪審員曾憲文組成合議庭適用普通程序，于2011年12月6日、2012年1月4日、3月6日、4月10日依法公開開庭進行了審理。原告湖南金世紀置業有限公司的委托代理人陳龍生、尹國義和被告尹長安及委托代理人侯敏均到庭參加了訴訟，現本案已審理終結。

原告湖南金世紀置業有限公司訴稱：原告于2006年合法取得了位于株洲縣淥口經濟開發區工業園內的一塊土地使用權，土地證號為[株縣國用（2010）第328號]，面積為100畝（即66666平方米），用途為開發建設株洲市金世紀創業園。2007年元月28日原告與被告簽訂《土地使用權轉讓合同》，約定“甲方（原告）同意將創業園內的叁號地塊（附圖）出讓給乙方（被告）面積為3.84畝（含分攤面積），價格為180 000元／畝，總價款為691 200元。付款方式：乙方同意在本合同簽訂之日起1日內，將土地轉讓費一次性支付給甲方90%，即622 080元，余款在甲方交地前一次性付清，即69 120元。”被告于2007年元月28日支付622 080元，此后被告提出要先辦理轉讓土地過戶登記手續，但原告明確告知被告園區土地不能轉讓，《土地使用權轉讓合同》不再履行。自2011年起，原告口頭和書面告知被告,由于政策、政府強制性規定限制，土地無法轉讓，并多次與被告協商解除、終止原《土地使用權轉讓合同》及退本計息的解決方案，被告拒絕接受，無法解決，以致原告金世紀創業園工程項目的整體開發受到嚴重影響。2011年9月30日，原告向被告發出書面通知，解除雙方《土地使用權轉讓合同》。原告認為：第一、原告與被告個人簽訂《土地使用權轉讓合同》，違反了國家法律、政策，該《土地使用權轉讓合同》無效，應予以解除。第二、土地轉讓是要式法律行為，其合同的成立有效必須經政府國土部門批準認可。第三、被告除交款622 080元之外，沒有付清全部土地轉讓款，更沒有對土地開發利用做任何事情，被告也沒有能力對該宗土地進行開發。第四、原告按照對政府的承諾，已對該宗土地開發投入了巨額資金，創業園已初具規模，如果不是與被告達成這個協議，整個金世紀創業園可望在近期竣工。第五、因國家政策因素或雙方多次表明不再履行該份合同，在約定的期限內均未履行合同義務，致使不能實現合同目的，已成就了合同解除的條件，原告已書面通知被告解除合同。綜上，原告理由充分、訴求正當，請求法院1、確認原告解除雙方《土地使用權轉讓合同》行為有效，使原告能按照對政府的承諾正常開發金世紀創業園整體工程項目。2、由被告承擔本案訴訟費用。

原告為支持其訴訟請求，向本院提交了下列證據材料：

1、原、被告雙方身份資格證明，擬證明原、被告雙方的訴訟主體資格及基本情況；

2、2007年元月28日雙方簽訂的《土地使用權轉讓合同》，擬證明涉案的基本事實；

3、原告國有土地使用權證[株縣國用（2010）第328號]，擬證明2010年2月6日原告依法取得含轉讓被告土地在內的土地使用權證；

4、2011年起原告多次以書面形勢向被告發送的《告知函》和《通知》（附快遞單和回執），擬證明原告已書面通知被告解除《土地使用權轉讓合同》；

5、原告與淥口經濟開發區管理委員會簽訂的用地協議書，此協議書里約定了土地的使用性質，擬證明在整個使用期限內未經淥口經濟開發區管理委員會的同意禁止轉讓；

6、2008年12月16日補充協議，擬證明轉讓被告土地的使用權主體做了變更；

7、2009年11月18日交款通知，擬證明最終土地的價格是1813.82萬元，2010年2月6日原告正式領取土地使用權證書。

被告對原告上述所舉的證據材料質證意見是：對證據材料1、3無異議；對證據材料2的真實性、合法性沒有異議，對原告證明的目的有異議，認為該份轉讓合同無論從形式、內容、主體均為有效合同；合同對于交地、辦證都做了明確的規定，尤其是對辦證的責任是歸原告辦理；對證據材料4認為是原告單方的通知，不能達到解除合同的目的；對證據材料5真實性無法進行鑒定，對合法性、關聯性均有異議，認為原告不能因有用地協議書就推論出與被告方簽訂的土地轉讓合同無效；對證據材料6、7的真實性有異議，且與本案無關聯性。本院對被告所質原告的證據材料1、3無異議的確認其有效證據。對持有異議的證據材料2、4、5、6、7，經開庭審理綜合審查核實認為，仍具有合法性，關聯性和真實性，應作為認定本案事實的有效證據。

被告尹長安辯稱：原告所訴本案沒有事實和法律依據。其具體理由一、2007年元月28日原告與被告簽訂的《土地使用權轉讓合同》合法有效，原告單方面行使解除行為不能成立。其二、原告訴本案《土地使用權轉讓合同》違反了國家法律、政策而無效，但原告在訴訟中無法指明違反了國家那條法律和政策而無效。根據本案《土地使用權轉讓合同》及土地使用證[株縣國用（2010）第328號] 轉讓的土地使用權類型為“出讓土地”。而根據我國《城市房地產管理法》及《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》僅對轉讓劃撥土地有相應的限制性規定。其三、關于影響原告創業園整體正常開發使用及答辯人沒有能力和資格開發土地以及不能實現合同目的等等之說，答辯人認為，這些理由概與《中華人民共和國合同法》第52條規定的合同無效五種情形沒有關聯性，原告所訴沒有任何依據。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求，同時要求原告立即履行合同。

被告為支持其主張，申請法院到淥口經濟開發區管理委員會、株洲縣國土資源局調查本案土地是否能轉讓等相關情況。另法院依職權在株洲縣工商行政管理局調取株洲市金世紀實業有限公司工商登記資料，主要證實原告借用株洲市金世紀實業有限公司名義與淥口經濟開發區管理委員會簽訂用地協議書和被告簽訂《土地使用權轉讓合同》，及收取轉讓費。

法院到淥口經濟開發區管理委員會、株洲縣國土資源局調查本案土地是否能轉讓等相關情況反映是：淥口經濟開發區管理委員會工作人員說：本案原告將本案土地部份轉讓給被告對此我們不知情，這塊土地部份對外轉讓有一定的影響，主要影響整體開發規劃。株洲縣國土資源局領導說：這塊土地部份轉讓給被告我們不知道，但只要是土地轉讓符合法律規定，法院依法處理我們都沒意見，現該塊土地按政府指導價大概每畝260 000元。”

原、被告對法院調取的株洲市金世紀實業有限公司工商登記資料均無異議。對調查淥口經濟開發區管理委員會、株洲縣國土資源局的材料質證意見是：原告對法院調查情況有異議，認為該土地征用了，是事實，主要征用的是被告受讓地，但是補償的是另一塊土地；價格問題，土地出讓給原告的價格是每畝18.1382萬元，原告查了資料平均價格是10萬元一畝，國土局說該土地價格大概是20多萬元一畝，對此不予認可。被告對法院調查材料無異議。本院認為對法院調取無異議的工商登記資料及有異議的調查材料中株洲縣國土資源局領導所說的意見，因與本案有關聯性仍應確認為有效依據。

本院根據上述確認的有效證據認定本案如下事實：

2006年3月30日，株洲市金世紀實業有限公司（現變更為湖南金世紀集團有限公司）法定代表人張季寶想受讓位于株洲縣淥口經濟開發區工業園100畝土地使用權，限于湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會只與單位發生土地出讓關系，不與個人發生關系，為此張季寶就以株洲市金世紀實業有限公司名義與湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會簽訂了一份《用地協議書》，受讓位于株洲縣淥口經濟開發區工業園一塊土地使用權，面積為100畝（即66666平方米），用途為開發建設株洲市金世紀創業園，該地為毛坯地（即未平整地）。《用地協議書》第一條約定:“甲方同意出讓位于株洲縣淥口經濟開發區工業園內A一04至A一08地塊給乙方用于標準廠房項目的建設。用地年限為50年，自甲方向乙方實際交付土地之日起算，期間禁止乙方未經甲方批準轉讓土地及地上建筑物”。第四條約定:“雙方協議該項目的土地平整由金世紀公司負責，且土地出讓價格與建成后的稅收掛鉤。土地出讓費基準價為80 000元／畝，如建成后（建設期為18個月，從甲方向乙方實際交付土地之日起計算）2年內的年繳稅金達到1000000元以上則土地出讓價格降為70000元／畝，如建成后2年內的年繳稅金達到2000000元以上則土地出讓價格降為60000元／畝，如建成后2年內的年繳稅金達到3000000元以上則土地出讓價格降為48000元／畝。土地出讓費總額按實際總面積（含道路分攤面積）計算”。2007年元月28日，張季寶又以株洲市金世紀實業有限公司名義與被告尹長安簽訂了《土地使用權轉讓合同》,該合同約定的內容是：“為加快株洲縣工業園金世紀創業園的發展步伐，進一步推動園區的發展，經甲，乙雙方充分協商，本著平等，自愿，有償，誠實，信用的原則，簽訂本合同。

第一條 地塊概況

1.地塊位于湖南省株洲縣淥口經濟開發區內A-04至A-08地塊。

2.使用年限為50年(以國土部門辦證年限為準)。

3.轉讓地塊的用途為工業用地。

第二條 甲方同意將創業園內的叁號地塊（附圖）轉讓給乙方，面積為3.84畝，（含分攤面積）價格為180 000元/畝，總價款為691 200元（大寫）。土地轉讓后乙方須到株洲縣注冊認用地為法人代表人的一般納稅人的企業。

第三條 付款方式。乙方同意在本合同簽訂之日起1日內，將土地轉讓費一次性支付給甲方90%，即622 080元。余款在甲方交地前一次性付清，即69 120元。

第四條 甲方在合同簽訂90日內將土地按現狀土地條件交付給乙方使用。交付后，乙方必須按甲方提供項目建設規劃，平面規劃圖和外觀效果圖的要求進行設計建設，并符合株洲縣工業園對金世紀創業園的要求。

第五條 甲方責任1.甲方根據《土地使用權轉讓合同》負責為乙方辦理相關證件和手續。2.甲方依法給予乙方享受園區所有的各項優惠政策。3.甲方協助相關部門根據規劃就近提供乙方用地周邊的水，電接口，并協助做好投產后的水，電用量。相關手續由甲方代為辦理，費用由乙方負責。乙方在建設期間，甲方只提供臨時用水，用電的接口，其余由乙方負責。

第六條 乙方責任 1.乙方應按要求及時支付土地出讓費。在出讓期限內，乙方必須按照本協議規定的土地用途合理使用土地。2.乙方在園區內的廠房建成后不得進行高污染（如化工，冶煉，洗水，印染等）項目的生產和經營。3.乙方在甲方交付土地后，項目的建成期為18個月，（從甲方實際交付土地之日計算）4.乙方必須服從甲方的整體規劃要求。5.乙方在進行項目建設時，不能破壞甲方所建設的道路綠化帶，如確實為施工需要，報請甲方同意，且在完工后按要求恢復。6.乙方在使用土地時，不得損害，破壞周圍環境或設施，如使國家或他人遭受損失，乙方應負責賠償。7.乙方的工程建設承建單位需到株洲縣交納建工稅。8.乙方的用水用電在使用前需交納押金給甲方，金額由乙方的計劃用量進行核定。乙方依據水表，電表用量按電業局和自來水公司的收費標準計算外，還應加上損耗，由乙方一并支付給甲方。

第九條 違約責任：1.乙方必須按照本協議約定，按時支付土地出讓費。如果乙方不能按時支付土地出讓費，自延遲之日起，應每月向甲方支付違約金50 000元。延期付款超過3個月的甲方有權單方解除合同，違約責任由乙方承擔。2.乙方在獲準用地后的2個月內項目應予開工建設。不能按時開工建設的，應提前向甲方提出書面延期開工申請，但乙方必須保證在18個月內建設完畢，否則視為乙方違約，甲方可單方解除合同，所交款項為違約金。3.乙方在項目的設計，建設過程中應嚴格按工業園和甲方的建設規劃，平面布置圖，外觀效果圖執行，否則視為乙方違約，甲方可單方解除合同，所交款項為違約金。4.乙方應再規定的建設期內完成建設并投產，如因特殊原因不能按期完成建設，乙方應提前向甲方提出延期申請，但延期完工最長不能超過三個月，否則視為乙方違約，甲方可單方解除合同，所交款項為違約金。5.乙方未按合同要求履行其他義務，在告知之日起十日內未予以履行，則視為乙方違約，甲方有權解除本合同。

第十條 乙方將辦證的相關資料準備好且向甲方提出辦證申請，甲方在十二個月內代為辦好國土證和房產權證。合同簽訂之日起一日內，按約收取了被告土地轉讓費622 080元。2007年8月16日湖南金世紀集團有限公司和張季寶出資成立了湖南金世紀置業有限公司，即本案原告（私營企業），上述土地受讓和轉讓的權利義務全歸屬于湖南金世紀置業有限公司享有和承擔。《土地使用權轉讓合同》簽訂后，原告一直未向被告交付土地，自以為在開發株洲縣工業園金世紀創業園過程中，會達到與湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會所簽的《用地協議書》中第四條約定的土地出讓價格與建成后的稅收掛鉤48 000元／畝的優惠價格條件，結果未達到，致使自己受讓土地價格每畝18.1382萬元高于轉讓給被告土地價格180 000元，認為不劃算；2007年由于擴展公路、株洲縣淥口經濟開發園區規劃和面積調整等政府行為因素和情勢變更，至以公路綠化帶為界往被告購買地向內推進了7米，占用了被告3號地部份面積，在靠京廣鐵路旁給予補滿；2008年年底至2009年以前原告在受讓100畝地的范圍內初建廠房7棟，含園區道路面積在內，已用面積42.77畝，致使原告在原位無法交付被告3.84畝土地。基于上述因素，2009年當被告尹長安催促原告交付轉讓土地，要求辦理過戶手續時，原告就以各種理由告知被告《土地使用權轉讓合同》不能履行，直至2010年2月6日原告正式取得100畝受讓土地使用權證，證號為：[株縣國用（2010）第328號]，原告就于2011年9月28日向被告發出解除《土地使用權轉讓合同》通知書，因被告不同意，由此產生本案糾紛。于2011年10月24日訴至本院，請求確認原告解除與被告所簽《土地使用權轉讓合同》行為有效，并要求被告承擔本案訴訟費。

本院認為：原告湖南金世紀置業有限公司訴請確認解除與被告尹長安之間的《土地使用權轉讓合同》行為有效理由不成立，對此不予支持。其理由：1、本院根據《中華人民共和國土地管理法》第二條第一款、第二款、第三款之規定：“ 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。第十條第一款第三項 土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：(三)均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持。第十一條 土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。”再根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條 第一款第1、2項之規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。”根據上述法律規定，原告對土地所有權和土地使用權的轉讓法律理解和認識有所混淆，法律規定是指國家所有土地的所有權和勞動群眾集體所有土地的所有權，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。對國有劃撥土地使用權轉讓要經有批準權的政府批準，轉讓合同才能有效，否則無效。而不是指依法取得國有土地使用權者不能依法轉讓給個人使用，在轉讓時也要經有批準權的政府批準轉讓合同才有效。因此本案原告依法取得湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會的出讓土地轉讓給本案被告是合理合法，不違反國家法律和政策。至于原告說該土地轉讓給被告違反了湖南株洲淥口經濟開發區管理委會《用地協議書》的約定，其轉讓合同也認為無效。本院依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條規定：“土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”依此規定土地使用權出讓合同的出讓人主體是特定的，即必須由市、縣人民政府土地管理部門代表國家以國有土地所有者的身份具體實施出讓行為，其他部門、單位無權以出讓人的身份訂立土地使用權出讓合同。故湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會雖不能成為本案與原告簽訂位于株洲縣淥口經濟開發區工業園內A一04至A一08，100畝土地的出讓方主體，但湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會與原告簽訂該土地出讓協議后，株洲縣國土資源局向原告頒發了此土地證，并收取了土地出讓費，由此證明株洲縣國土資源局對湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會與原告簽訂上述土地出讓協議的追認。加之被告并不是簽訂《用地協議書》的一方當事人，依據合同相對性原則，《用地協議書》中第一條約定原告受讓位于株洲縣淥口經濟開發區工業園內A一04至A一08，100畝土地，未經湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會批準，禁止對外轉讓的內容約定，對原告轉讓被告本案土地的行為并不具有約束力。另外本院依被告申請，到株洲縣國土資源局找有關領導調查了解相關情況，該單位領導對本案土地轉讓并未持反對意見。據此原告在本案起訴前取得本案土地證與被告簽訂的土地轉讓合同合法有效。原告不交付土地給被告，憑空想象土地轉讓被告會影響政府統一開發，其理由無法無據。2、至于原告訴被告簽訂《土地使用權轉讓合同》沒有體現真實意思表示和土地轉讓交易價值不對等，被告沒有付清全部土地轉讓款，被告沒有能力和資格對該宗土地進行開發，在約定的期限內均未履行合同義務，致使合同目的不能實現，現已成就解除合同條件。原告以上之說與事實不符，土地轉讓交易價值不對等屬原告對預期利益估計不足造成，屬于自身責任，但不影響本案合同效力。3、原告單方行使解除有效合同，應當遵照《中華人民共和國合同法》第九十三條 “當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以行使解除合同。和 第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限界滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”等之規定行使解出權。以此規定當事人單方解除有效合同，應依合同約定，合同無約定的可以協商解除，協商不成的，依法解除。本案經審理查明，原告在本案中行使解除權，沒有相關的合同約定。故此，依據上述法律規定當事人沒有約定解除合同條件的，只能按照合同法第九十四條法律規定行使法定解除權。而合同法第九十四條2-5項規定，僅僅是賦予守約方享有法定解除權，未賦予違約方享有解除權。另外原告行使本案解除權又不符合《合同法》第九十四條第1項之規定及《合同法》分則單方任意解除權的特別規定。加之原告與被告簽訂《土地使用權轉讓合同》后到本案起訴之日止，未發現被告有違約行為，原告卻自始至終違約。原告從2006年3月30日與湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會簽訂《用地協議書》后，明知該《用地協議書》中第一條約定自公司受讓位于株洲縣淥口經濟開發區工業園內A一04至A一08，100畝土地，未經湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會批準，禁止對外轉讓。而原告自認為在開發過程中會達到湖南株洲淥口經濟開發區管理委員會最低土地出讓價格48 000元／畝的優惠條件，在未辦好出讓土地證之前，就以每畝180 000元的價格轉讓3.84畝給被告開發使用，并按合同約定收取了被告總轉讓費的90%，即622 080元。款收后一直違約不向被告交付轉讓地。直至完全取得土地使用權和土地證，只行自己開發，不履行土地轉讓合同，結果最低優惠條件未達到，導致每畝土地出讓價格18.1382萬元高于轉讓給被告每畝土地價格180 000元，認為不劃算而反約。2011年9月30日以各種理由郵寄通知給被告解除雙方所簽的《土地使用權轉讓合同》，其行為構成根本違約。據此，原告在本案不享有行使解除權的權利。原告在本案向被告行使解除合同行為違背了上述法律規定而應當無效。綜上所述，原告訴請確認解除與被告之間的《土地使用權轉讓合同》行為有效理由不成立，對此不予支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國土地管理法》第二條第一款、第二款、第三款，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條、第十條第一款第 (三) 項、第十一條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條、第三十八條 第一款第1、2項，《中華人民共和國合同法》第八條 、第九十三條、第九十四條之規定判決如下：

駁回原告湖南金世紀置業有限公司的訴訟請求。

本案受理費10 712元，由原告湖南金世紀置業有限公司承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省株洲市中級人民法院。提起上訴的，應在遞交上訴狀后七日內，按照不服本判決部分的上訴請求數額向株洲市中級人民法院交納案件受理費。現金交納的，直接向農業銀行株洲市荷塘支行駐株洲市中級人民法院收費點交納；匯款或轉帳的，開戶行：農業銀行株洲市荷塘支行，收款單位：代收法院訴訟費財政專戶，帳號：18-161101040002686。逾期未交納的，將承擔按自動撤回上訴處理的后果。

                                                審  判  長    吳  躍  進

                                                審  判  員    劉  雅  玲

                                                人民陪審員    曾  憲  文

                                                  二○一二年四月十日

                                                書  記  員    譚  明  明