原告：廣西善博文化傳播有限公司，住所地南寧市濱湖路42號寧匯大廈1901C。

法定代表人：王學英，總經理。

委托代理人：胡榕，崇泰律師事務所律師。

被告：防城港市金甌房地產開發公司，住所地防城港市港口區紫荊小區H10號。

法定代表人：梁師文，經理。

委托代理人：蘇維龍，該公司職員。

委托代理人：黃世新，欣和律師事務所律師。

原告廣西善博文化傳播有限公司（下稱善博公司）訴被告防城港市金甌房地產開發公司（下稱金甌公司）建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，本院于2010年2月8日立案受理后，依法于2010年4月19日組成合議庭公開開庭審理了本案。原告善博公司的委托代理人胡榕，被告金甌公司的委托代理人蘇維龍、黃世新到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告善博公司訴稱：原告和被告于2007年3月28日簽訂《國有土地使用權轉讓合同》，合同約定被告金甌公司將位于防城港市中心區沙潭江金甌苑小區土地轉讓給原告，宗地總面積為11.02畝（金甌小區規劃建設用地規劃許可證號：防公建地規（1993）第27號；國有土地使用權證號：防區國用（96）字第179號），轉讓總金額為1322400元。合同同時約定被告應于2008年5月31日前辦妥所轉讓宗地的建設用地規劃許可證、土地使用證，若超期辦理不了過戶手續的，被告需同意以合作開發的方式把所轉讓宗地交給原告投資開發。否則，被告應以原告已交款項的兩倍向原告支付違約金。同時還約定，如果因規劃而影響合同履行，甲方必須以相近位置、同等性質和面積的土地置換給原告。合同簽訂后，原告按照合同約定，向被告支付了轉讓金557220元。但至開庭前，被告仍然沒有為原告辦理相關過戶手續，也沒有以合作開發的方式將土地交給原告開發。而原告得知防城港市為城市整體規劃，已經確定將此地塊以政府補償的形式收回。原告認為，該《國有土地使用權轉讓合同》是在雙方平等、自愿、協商一致的條件下簽訂的，沒有違反國家法律法規規定，屬合法有效合同。原告已經按合同的約定履行了相關付款義務，被告卻沒有履行合同所規定的土地過戶、合作開發等義務，已構成違約，應該承擔違約責任。而鑒于被告稱不能履行合同是由于政府規劃收回土地，那么依照合同約定，被告在承擔違約責任的同時，必須以相近位置、同等性質和面積的土地置換給原告。故請求判令：1、履行與原告于2007年3月28日簽訂的《國有土地使用權轉讓合同》第十一條的約定，置換相近位置、同等性質和面積的土地置換給原告；2、由被告向原告支付違約金1114440元。

原告對其陳述事實在舉證期限內提供的證據有：1、原告營業執照、法人證明，證明原告身份；2、國有土地使用權轉讓合同，證明原、被告之間存在合同關系及雙方的合同約定；3、土地轉讓金付款憑證，證明原告已經按合同約定支付了土地轉讓金；4、履行合同義務催告函，證明原告已經向被告要求全面履行合同義務。

被告金甌公司辯稱： 1、原告要求置換同等面積的土地不符合合同約定，按照合同第十一條“如因城市規劃的改變而影響到本合同項下所轉讓宗地位置或面積需要隨之改變時，乙方要服從，但甲方有義務照顧好乙方利益，在規劃許可條件下優先置換或補償相近位置同等面積同等類別和用地性質同等性質同等價值的宅基地給乙方”，金甌小區土地問題是政府收回而不是規劃變更。因土地被政府收回，被告的土地面積大大減少，沒有條件予以置換。2、原告并沒有開發房地產的資質。3、合同約定被告在辦不了過戶手續的情況下，必須把土地交給原告以合作開發的形式開發，被告只能收取等同于合同轉讓價格的金額作為固定回報。合同還規定無法過戶又無法合作開發的，被告必須支付土地轉讓金的2倍作為違約金。這樣的約定是規避法律，是不成立的。為此，被告請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告為其辯解在舉證期限內提交的證據有：防城港日報2008年12月12日登出的防城港市人民政府關于收回防城港市中心區沙潭江部分土地使用權的通告，證明被告位于金甌小區的土地將近三分之二以上被政府收回。

經開庭質證，被告對原告提供的證據1有異議，認為原告的營業執照證明原告沒有房地產開發資質；對證據2、證據3、證據4無異議。原告對被告所提供的證據有異議，認為該證據不能證明被告無補償條件。

本院結合各方當事人的舉證和質證，認證如下：對于各方均無異議的證據予以采納，對有異議的證據，因無證據予以反駁且該類書證確與各方當事人的抗辯事由具有一定的關聯性，故本案采納為定案參考依據。

綜合全案證據，本院確認以下法律事實：原告（合同乙方）和被告（合同甲方）于2007年3月28日簽訂《國有土地使用權轉讓合同》，合同約定被告將位于防城港市中心區沙潭江金甌小區土地轉讓給原告，宗地總面積為11.02畝（金甌小區規劃建設用地規劃許可證號：防公建地規（1993）第27號；國有土地使用權證號：防區國用（96）字第179號），轉讓總金額為1322400元。合同同時約定原告在合同簽訂后支付50萬元，余款822400元待被告書面告知辦好小區規劃總評，雙方確定具體宗地位置后15天內再支付50萬元，最后余款322400元待土地使用證過戶至原告名下后一年內付清；被告應于2008年5月31日前辦妥所轉讓宗地的建設用地規劃許可證、土地使用證，若超期辦理不了過戶手續的，被告必須同意以合作開發的方式把所轉讓宗地交給原告投資開發。若發生所轉讓宗地沒法過戶，又沒法合作開發的，被告必須以原告實際已交付土地轉讓金的兩倍作為罰金賠償原告的經濟損失。同時約定，如果因規劃改變而使所轉讓土地的位置或面積隨之改變時，原告要服從，在規劃許可條件下優先置換或補償相近位置同等面積同等類別和用地性質同等價值的宅基地給原告。合同簽訂以后，原告按照合同約定，向被告支付了購地預付款557220元。但至一審辯論終結前，被告沒有為原告辦理所轉讓宗地的相關過戶手續，也沒有將該宗地以合作開發的方式交給原告投資開發。

另查明，被告金甌公司在市中心區沙潭江有土地使用權1038畝。2008年12月12日，防城港市人民政府發出《防城港市人民政府關于收回市中心區沙潭江部分土地使用權的通告》，防城港市政府決定收回位于防城港市中心區沙潭江以東、南防鐵路以西1300畝范圍內已批準的單位（個人）土地使用權，用于企沙鋼鐵基地配套項目建設。回收范圍包括被告金甌公司在市中心區沙潭江的部分土地使用權，本案所涉及的11.02畝土地亦在收回范圍內。

在審理期間，本院先后多次組織當事人到庭調解，但雙方沒有達成合意。

本院認為：原告和被告簽訂的《國有土地使用權轉讓合同》是雙方的真實意思表示，沒有違反法律強制性規定，合法有效。合同簽訂后，原告根據合同約定向被告支付557220元，已履行合同的義務，被告應當于2008年5月31日前辦妥所轉讓宗地的建設用地規劃許可證、土地使用證給原告，但逾期后被告沒有辦理，根據合同第八條約定，若超期辦理不了過戶手續的，被告須將該宗地以合作開發的方式交給原告投資，若發生所轉讓宗地沒法過戶又沒法合作開發的，被告必須以原告實際已交付土地轉讓金金額的兩倍作為罰金賠償原告的經濟損失。本案中，被告未按期限辦理所轉讓宗地的建設用地規劃許可證、土地使用證給原告，超期后至本案起訴時止，被告亦沒有將該宗地以合作開發的方式交給原告投資開發。因此，被告的行為違反了合同的約定，應承擔違約責任。本案被告已收取原告的購地預付款557220元，根據合同第八條約定，原告主張被告支付違約金1114440元于法有據，理由成立，本院應予以支持；又根據合同第十一條的規定，如果因規劃改變而使所轉讓土地的位置或面積隨之改變時，原告要服從，在規劃許可條件下優先置換或補償相近位置同等面積同等類別和用地性質同等價值的宅基地給原告。被告金甌公司在市中心區沙潭江有土地使用權1038畝，根據被告在庭審時的辯解意見，防城港市人民政府回收被告金甌公司在市中心區沙潭江的土地使用權約為三分之二，被告所轉讓給原告的11.02畝宗地也包括在內，因此，被告在支付超期未過戶又未將地交由原告合作開發的違約金后，還應該繼續履行合同，即規劃改變后，被告在有條件置換或補償相近位置同等面積同等類別和用地性質同等價值的宅基地給原告的情況下，應予以置換或補償。但被告沒有履行合同規定給原告置換或補償相近位置同等面積同等類別和用地性質同等價值宅基地的義務，被告的行為已違約，由于本案無法確定被告未置換宅基地的四至范圍，如判決被告繼續履行置換或補償相近位置同等面積同等類別和用地性質同等價值的宅基地給原告，在被告不自動履行判決時將難以執行，因此，對原告因被告違約行為導致無法繼續履行合同造成原告的損失，只能由被告予以賠償，由于合同約定的11.02畝宗地已被防城港市人民政府回收，原告該損失應為該宗地的可得價款，即防城港市人民政府政府回收本案11.02畝宗地的補償金額。

綜上所述，按照《中華人民共和國合同法》第六條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條的規定，判決如下：

一、被告防城港市金甌房地產開發公司應賠償給原告廣西善博文化傳播有限公司違約金1114440元；

二、被告防城港市金甌房地產開發公司應將防城港市人民政府回收本案訟爭11.02畝土地使用權給予的土地補償款支付給原告廣西善博文化傳播有限公司；

三、駁回原告廣西善博文化傳播有限公司的其他訴訟請求。

案件受理費19844元，被告防城港市金甌房地產開發公司負擔。

上述應付款項，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則應加倍支付遲延履行期間的債務利息，權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。

如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內，向本院或防城港市中級人民法院遞交上訴狀正本1份，副本5份，上訴于防城港市中級人民法院。并于上訴期間屆滿之日起7日內預交上訴費19844元（收費單位：防城港市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：769401040000920，開戶銀行：中國農業銀行防城港分行友誼支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

                                          審  判  長     朱  海

                                          審  判  員     王海峰

                                          代理審判員     談詞鎮

                                          二0一0年 七月十七日

                                          書  記  員     駱藝彬