原告史合金，男，1945年7月24日出生，漢族，農民。

委托代理人史保金，男，1957年1月8日出生，漢族。

被告倪衛東，男，1971年10月15日出生，漢族。

原告史合金訴被告倪衛東建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告史合金及其委托代理人史保金、被告倪衛東到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告史合金訴稱，2010年3月26日，原、被告達成協議，將位于林州市其林臺沙崗村的原城郊鄉槐樹池信用社舊址的國有土地使用權由被告轉讓給原告，成交價格97.39萬元。簽定協議交清款項后，原告找被告到有關部門辦理國有土地使用權轉讓手續，被告以種種理由推拖。請求判令被告將林州市其林臺沙崗村原城郊鄉槐樹池信用社舊址國有土地使用權轉讓給原告，并協助原告到有關部門辦理土地使用權相關手續。

被告倪衛東口頭辨稱，原先原告承諾給我些投資回報，現在不知什么原因不給，主要原因就是想讓原告多給點投資回報。

經審理查明，2010年3月26日，被告倪衛東和原告史合金作為甲乙雙方簽訂國有土地使用權轉讓協議，倪衛東將坐落于林州市其林臺沙崗村原城郊鄉槐樹池信用社舊址的國有土地使用權轉讓于史合金，協議載明，土地使用權面積1780.4?3，使用年限為70年，自2009年10月19日起算，每平方米轉讓價547.01元，總價款為97.39萬元。甲方倪衛東收到全部土地使用權轉讓金后，為乙方出具收到憑證，并按照乙方史合金的要求，到國有土地資源管理部門辦理所轉讓土地使用權的相關手續、合同、土地使用證等有關資料，倪衛東所持《國有建設用地使用權出讓合同》項下規定的倪衛東原有的權利和義務均相應轉移至史合金。2010年3月26日，倪衛東向史合金出具收到上述土地轉讓金97.39萬元的收據。

坐落于林州市其林臺沙崗村原城郊鄉槐樹池信用社舊址的國有土地使用權，是2005年通過對林州市槐樹池農村信用合作社房產的拍賣，由倪衛東買受房產取得。2009年10月19日，林州市國土資源局與倪衛東簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。2011年4月22日，林州市人民政府向倪衛東頒發林國用（2011）第083號國有土地使用證。

上述事實，有原告提供的國有土地使用權轉讓協議、倪衛東向原告出具的收到土地轉讓金的收據，被告提供的交付銷售不動產發票，補交土地價款發票、拍賣成交確認書、國有土地使用權出讓合同、國有土地使用證予以證實。

本院認為，出讓方林州市國土資源局與受讓方倪衛東以合同形式合意創設了對林州市城郊鄉槐樹池信用社舊址的國有土地的占有、使用、處分、收益的用益物權，倪衛東轉讓該土地使用權，即是該用益物權的變動。被告倪衛東和原告史合金以簽訂國有土地使用權轉讓協議的方式，欲轉讓上述國有土地使用權，我國民事立法對物權變動采取的是債權形式主義的模式，土地使用權轉讓的登記行為，只是作為標的物所有權轉移的表征，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于債權合同的履行問題，不是債權合同的生效要件，雙方尚需踐行土地使用權變更登記的法定方式后，方發生物權變動的效力。而原被告簽訂的國有土地使用權轉讓協議的生效，應當具備三個條件：1、行為人具有相應的民事行為能力；2、意思表示真實；3、不違反法律或者社會公共利益。原被告簽訂國有土地使用權轉讓協議時，是符合上述條件的。此外，根據《城市房地產管理法》、《土地管理法》相關規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，不僅應當取得土地使用權證書，還應達到一定的投資開發條件。本案中，轉讓方倪衛東于本案起訴前的2011年4月22日取得土地使用權證書，雙方簽訂的轉讓協議，符合上述法律和最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條的規定，一審起訴前倪衛東辦理了國有土地使用證，訟爭土地具備了進入市場進行依法轉讓的條件；但被告轉讓上述土地使用權時，沒有完成《城市房地產管理法》第三十八條規定的25%的投資總額。

轉讓土地使用權時沒有完成《城市房地產管理法》第三十八條規定的關于土地轉讓時投資應達到投資開發總額25%，屬于合同標的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權轉讓合同的效力，《城市房地產管理法》第三十八條中的該項規定不是認定土地使用權轉讓合同效力的法律強制性規定，故原被告簽訂的國有土地使用權轉讓協議有效。原告要求被告將訟爭國有土地使用權轉讓給原告，并協助原告辦理土地使用權轉讓變更登記的訴訟請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條，第六十條，第一百零七條，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條的規定，判決如下：

被告倪衛東于本判決生效后十日內將座落于林州市其林臺沙崗村原城郊鄉槐樹池信用社舊址國有地使用權交付給原告史合金，并協助原告辦理土地使用權變更登記。

案件受理費50元，由被告倪衛東負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省安陽市中級人民法院。

                                                  審  判  長  粱曉建

                                                  代理審判員  李存林

                                                  人民陪審員  楊海平

                                                  二0一一年八月三十日

                                                  書  記  員  秦學鳳