湖南省衡陽市中級人民法院

民事判決書

        (2011)衡中法民一終字第401號

上訴人（原審被告）祁東縣城鎮建設綜合開發公司，住所地湖南省祁東縣洪橋鎮縣正西路95 號。

法定代表人龍振華，經理。

委托代理人曾雪琴，女，1974年11月3日出生。

委托代理人趙勇平，湖南恒誠律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）譚雙橋，男，1968 年4 月14 日出生。

委托代理人陳增元，湖南真誠律師事務所律師。

上訴人祁東縣城鎮建設綜合開發公司為與被上訴人譚雙橋建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，不服湖南省祁東縣人民法院（2011）祁民一初字第306號民事判決，向本院提起上訴。本院2011年8月23日立案受理后，依法組成合議庭，于同年9月14日組織庭前證據交換，同年9月15日公開開庭審理了本案。上訴人祁東縣城鎮建設綜合開發公司的委托代理人曾雪琴、趙勇平，被上訴人譚雙橋及其委托代理人陳增元到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審查明：被告原在祁東縣鼎山公園西側萬福寺西面有一宗開發用地，為支持縣政府籌建萬福寺，服從縣政府的安排，將該宗地置換給萬福寺。縣政府在祁東縣洪橋鎮祁豐大道南側另行安排一宗地給被告，并于2004年2月6日向被告頒發了《國有土地使用權證》，土地使用權類型為劃撥，用途為住宅用地。2006年4月18日，被告在沒有依法向有關部門報批的情況下，與原告譚雙橋、張芙蓉夫婦簽訂了《土地出讓合同》，主要內容有：一、乙方自愿購買祁豐新區曙光村自東向西第5 壕出讓地，面積為柒拾貳平方米，其中建房使用面積為柒拾貳平方米…… ，三、乙方購地后，辦理規劃許可證、建房許可證、地產證、房產證等所有費用由甲方包干代辦以上手續；四、室外水管、供電主線由甲方接通，但其水表、電表及室內材料安裝費等由乙方負責；五、乙方自愿購買第5 壕出讓地時，乙方應一次性交清購地款壹拾萬零伍仟伍佰元整……。合同簽訂后，原告依約向被告支付了105 500元。2008年7月，中共祁東縣紀律檢查委員會、縣國土局對被告未經過招、拍、掛程序進行轉讓土地的行為進行了查處，作了罰款處理，并責令當事人重新訂立土地轉讓合同。2008 年7月9日，當事人雙方重新簽訂了《土地轉讓合同》，該合同除將合同名稱“土地出讓合同”改為“土地轉讓合同”，將序言中的“門面出讓地”改為“門面轉讓地”, 另在合同第三條中增加了“乙方只交1000 元由甲方包干代辦以上手續”，其他內容未變，并將簽訂的時間填寫為2004年6 月8日。2009年4月21日，原告之妻張芙蓉因病去世。2010年5月4 日，被告為原告夫婦辦理了祁國用（2010）第1446 號《國有土地使用證》，使用權類型為劃撥。同年6月21日，原告領取該證。隨后，被告為原告辦理了《規劃許可證》。2011年4月20日，原告將祁國用（2010）第1446 號《國有土地使用權證》的土地使用權人譚雙橋、張芙蓉變更為譚雙橋，將劃撥用地變更為出讓用地，并為此交納了土地出讓金及相關費用12 040元。2010年11月6日，原告與他人簽訂建房合同開始在該地建筑房屋。2011年4月29日，原告為辦證的費用與被告協商不成，而訴至法院。

原審認為，被告未經縣級以上人民政府土地管理部門批準，違法將劃撥土地使用權轉讓給原告夫婦，并與原告簽訂《土地出讓合同》，該合同屬無效合同。被告在轉讓土地的行為被縣紀檢監察部門查處后，經縣政府同意，將土地轉讓給原告夫婦，雙方簽訂了《土地轉讓合同》，該合同屬有效合同。該合同第一條、第五條明確約定被告轉讓給原告的第5壕72平方米土地是出讓地，辦證費用原告出1000 元由被告包干。被告理應為原告辦理出讓《國有土地使用權證》而非劃撥地《國有土地使用權證》；再者，依照《中華人民共和國國土管理法》第五十四條的規定，公民個人不屬劃撥用地的主體，被告為原告辦理劃撥地《國有土地使用權證》不符合法律規定和合同約定。原告自行辦理出讓地《國有土地使用權證》所產生的土地出讓金費用理應由被告負擔，原告請求被告承擔該費用符合約定，應予以支持。原告請求被告支付場地平整費3090元及工程款稅費4643.98元，土地是否需平整及平整費用多少，原告的證據不足，工程款稅費不屬辦證費用，對該請求不予支持。原告請求被告在合理期限內接通原告房屋處電力主線，被告辯稱已設立了電力主線，原告未有證據證明該主線未設立，故該請求亦不予支持。被告辯稱，原告自行辦理出讓地使用權證的費用應由原告自行交納的觀點不符合合同約定，且被告未有證據證明原告拒交1000元代辦費，故該辯論觀點不予采納。案經調解不成，根據《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規定，判決：一、被告祁東縣城鎮建設綜合開發公司在本判決生效之日起五日內給付原告譚雙橋辦理《國有土地使用權證》的費用12 040元，扣除應由原告承擔的包干費用1000 元，被告還應支付11 040元。逾期不履行，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規定，按中國人民銀行同期同類貸款利率，加倍支付遲延履行期間的債務利息；二、駁回原告譚雙橋的其他訴訟請求。案件受理費294 元，減半收取147 元，由原告負擔47 元，被告負擔100元。

宣判后，原審被告祁東縣城鎮建設綜合開發公司不服上述判決，向本院提出上訴稱：一、該公司與被上訴人簽訂的《土地轉讓合同》第一條、第五條中關于轉讓出讓地的約定，是在重大誤解下訂立的，自始無法律約束力；二、根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第二款等相關法律的規定，祁東縣人民政府將涉案土地使用權變更登記并向被上訴人頒證的行為，應視為批準其轉讓劃撥用地，故原審判決認為轉讓劃撥用地系違法的理由不能成立；三、被上訴人明知雙方簽訂的是劃撥土地使用權轉受讓關系，其自行變更該土地使用權的性質，為此支付的土地出讓金及相關費用，不屬于雙方合同約定的范圍，應由其自行負擔。綜上，請求二審駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人譚雙橋答辯稱：原審認定事實清楚，適用法律正確，判決公正，上訴人提出的上訴理由不能成立，請求二審依法駁回上訴人的上訴，維持原判。

在本院組織的證據交換期間，雙方當事人均未向本院提供新的證據。

經審理查明，原判認定事實清楚，本院予以確認。

本院認為，土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。”本案中，上訴人于2004年通過行政劃撥方式取得位于祁東縣祁豐新區曙光村地段的9542平方米土地使用權，按照上述規定，其將該土地轉讓應取得該縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依法簽訂土地使用權出讓合同，向該縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。2006年4月18日，上訴人在沒有依法向有關部門報批的情況下，未通過招、拍、掛程序，就涉案土地使用權與譚雙橋、張芙蓉夫婦簽訂了《土地出讓合同》。上訴人的上述違法行為經祁東縣相關職能部門查處后，于2008 年7月9日，又與被上訴人重新簽訂了一份《土地轉讓合同》，在該合同的序言部分明確載明：“經上級有關部門同意，甲方現將祁豐新區曙光村門面轉讓地面向社會公開出售……”。同時，該合同第三條還約定“乙方（即被上訴人）購地后，辦理規劃許可證、建房許可證、地產證、房產證等所有費用，乙方只交1000元由甲方（即上訴人）包干代辦以上手續”。根據雙方在合同中的約定及《中華人民共和國國土管理法》第五十四條規定，上訴人系對出讓土地使用權進行轉讓，其應依約定及法律規定為被上訴人辦理國有土地使用權證，而其只為被上訴人辦理了行政劃撥性質的土地所有權證，違反了合同的約定及法律的相關規定，因此，被上訴人自行辦理土地性質為出讓地的《國有土地使用權證》所繳納的土地出讓金等相關費用理應由上訴人負擔，上訴人認為該公司與被上訴人簽訂的《土地轉讓合同》第一條、第五條中關于轉讓出讓地的約定，是在重大誤解下訂立的，自始無法律約束力的主張與事實不符，認為本案所涉及的土地出讓金及相關費用應由被上訴人自行負擔的主張于法無據，本院不予支持。綜上，原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費294元，由上訴人祁東縣城鎮建設綜合開發公司負擔。

本判決為終審判決。　

審　判　長　　何  利  國

　　　　　　　　　　　　　                審　判　員　　蔣  立  新

　　　　　　　　　　　　　                審  判  員　　羅  國  潮

二0一一年九月二十九日

　　　　　　　　　　　　　              書　記　員　　王  易  薇

本案適用的法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百五十三條　第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

　　（一）原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

　　（二）原判決適用法律錯誤的，依法改判；

　　（三）原判決認定事實錯誤，或者原判決認定事實不清，證據不足，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

　　（四）原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。