湖南省衡陽市中級人民法院

民事判決書

(2011)衡中法民一終字第280號

上訴人（原審原告）衡陽冶金設(shè)備制造有限公司，住所地衡陽市南岳區(qū)衡山路2號。

法定代表人彭智順，該公司董事長。

委托代理人陳西岳，湖南業(yè)達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）喻林合，男。

委托代理人孫衛(wèi)，男。

上訴人衡陽冶金設(shè)備制造有限公司（以下簡稱冶金公司）因與被上訴人喻林合建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服湖南省衡山縣人民法院（2011）山法民一初字第17號民事判決，向本院提出上訴。本院于2011年6月14日立案受理后，依法組成合議庭，并于2011年7月18日公開開庭審理了本案。上訴人冶金公司的法定代表人彭智順及其委托代理人陳西岳、被上訴人喻林合的委托代理人孫衛(wèi)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2010 年1 月15 日，被告冶金公司與原告喻林合簽訂了一份《土地轉(zhuǎn)讓合同》。合同約定：被告冶金公司將其于2004年5月27 日取得的國有土地使用證號為山國用（2004）第0487 號、坐落于衡山縣師古鄉(xiāng)八里村自然組的69 479.1平方米的綜合用地中面臨107國道，右靠祝融供電所，左靠被告廠址通道中心線，后靠被告廠房圍墻的商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給原告，土地面積以雙方實際測量簽證的圖紙為準(zhǔn)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為150 000元／畝（該價為裸價，不包含任何稅、費和土地出讓金）；原告應(yīng)于合同簽訂之日向被告支付定金500 000元；土地轉(zhuǎn)讓總價款待被告發(fā)租的租賃戶到期搬遷后一次性付清（租賃戶到期日期為2010年11月14日）；待原告付清全款、與被告和原衡山縣缸套廠家屬區(qū)簽訂由原告供水的協(xié)議后，被告持土地使用權(quán)證書全力協(xié)助原告辦妥土地轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，土地轉(zhuǎn)讓過戶所產(chǎn)生的一切稅、費和土地出讓金由原告承擔(dān)；辦妥過戶手續(xù)之前該宗土地本身因使用所引起的一切稅費由被告承擔(dān)；本合同于雙方簽訂后生效；如一方違約，則應(yīng)支付合同標(biāo)的總額20％的違約金。同日，原告向被告支付了定金500 000元。之后，原、被告一直未能就該宗土地辦理測量簽證手續(xù)。原、被告與原衡山縣缸套廠家屬區(qū)亦未能達(dá)成新的由原告負(fù)責(zé)供水的協(xié)議。同年7 月，原告與被告在被告廠區(qū)發(fā)生矛盾，雙方關(guān)系惡化。2010年12 月2 日，原告向被告發(fā)出律師函，催促被告履行測量土地面積、確定轉(zhuǎn)讓總價款以及辦理土地過戶手續(xù)等合同義務(wù)。2011 年1 月5 日，衡山縣人民政府召集包括被告冶金公司在內(nèi)的幾家企業(yè)開會，專題研究被告等三家公司的發(fā)展問題，并就會議精神制成“專題會議紀(jì)要”，其中第二點“關(guān)于（冶金公司）生產(chǎn)區(qū)圍墻以外綜合用地的規(guī)劃利用問題”的具體內(nèi)容如下：鑒于原衡山縣缸套廠轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時衡山縣人民政府給予了較優(yōu)厚的優(yōu)惠政策，且轉(zhuǎn)讓合同中明確規(guī)定該宗土地只能用于工業(yè)項目建設(shè)，因此，對于生產(chǎn)區(qū)圍墻以外的土地，在企業(yè)重組未完成之前，不得進(jìn)行建設(shè)，重組達(dá)到要求后須經(jīng)衡山縣人民政府批準(zhǔn)方可建設(shè)；不得擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，否則依法追究法律責(zé)任。此后，原、被告協(xié)商未果，原告遂向法院提起訴訟，請求判令：被告繼續(xù)履行《土地轉(zhuǎn)讓合同》中約定的義務(wù)，并向原告支付違約金900 000元（違約金的最終數(shù)額以法院確認(rèn)的合同總價款為基準(zhǔn)）；若合同事實上不能履行，被告應(yīng)雙倍退還原告已支付的定金500 000元，并支付違約金900 000元，本案訴訟費用由被告承擔(dān)。

另查明，被告以出讓形式獲得包括被告現(xiàn)有生產(chǎn)廠區(qū)及涉訴宗地在內(nèi)的一宗國有土地使用權(quán)。2004 年4 月8 日，轉(zhuǎn)讓方衡山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局與受讓方冶金公司簽訂了《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。合同約定：原衡山縣缸套廠依法破產(chǎn)后的固定資產(chǎn)作價轉(zhuǎn)讓給被告，被告享受衡山縣人民政府各項優(yōu)惠政策；生產(chǎn)區(qū)圍墻內(nèi)的土地只能作工業(yè)生產(chǎn)用地，以后被告發(fā)生新的轉(zhuǎn)讓也只能用于工業(yè)生產(chǎn)。2004 年5月20 日，衡山縣人民政府給被告頒發(fā)證號為山國用（2004）第0487 號國有土地使用證，載明地類（用途）為商業(yè)、工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓用地，使用權(quán)面積為69 479.1 平方米（包括被告現(xiàn)有生產(chǎn)廠區(qū)及廠房圍墻以外的涉訴宗地）。

原審認(rèn)為：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位個人不得非法干預(yù)。被告冶金公司與原告喻林合簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

對于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及《湖南省人民政府關(guān)于修改＜湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法＞的決定》均作出了轉(zhuǎn)讓的條件要求。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。《湖南省人民政府關(guān)于修改＜湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法＞的決定》第十七條規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須具備下列條件：（一）領(lǐng)有國有土地使用證；地上有建筑物、其他附著物的，還應(yīng)當(dāng)有房屋所有權(quán)證；(二）已繳清土地使用權(quán)出讓金；（三）完成土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地開發(fā)和建設(shè)投資總額百分之二十五以上；（四）不改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途并符合城市規(guī)劃要求；（五）符合出讓合同規(guī)定的其他有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提條件。依據(jù)上述規(guī)定，若出讓合同對擬轉(zhuǎn)讓的土地的投資與開發(fā)作出了明確約定，則在轉(zhuǎn)讓該國有土地使用權(quán)時，必須符合轉(zhuǎn)讓方先前與出讓方所簽署的出讓合同中約定的投資開發(fā)條件，同時，轉(zhuǎn)讓后不改變出讓合同規(guī)定的土地使用用途并符合城市規(guī)劃要求，否則，不得轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)。若出讓合同并未對擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)的投資與開發(fā)進(jìn)行明確約定，只要受讓方不改變出讓合同規(guī)定的使用用途并符合城市規(guī)劃要求，則該土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不受上述規(guī)定的約束。本案涉訴宗地在出讓時，衡山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局與被告并沒有約定不得轉(zhuǎn)讓，也沒有對其約定明確的投資開發(fā)條件，故在原告并未聲明或以實際行動表示將違反城市規(guī)劃、改變涉訴土地的使用用途的情況下，原、被告雙方就涉訴商業(yè)用地簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》符合以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。衡山縣人民政府［2011］2 號專題會議紀(jì)要既不是法律、法規(guī)或規(guī)章，也不是具體行政行為。上述會議紀(jì)要只是政府部門內(nèi)部形成的一種討論性意見，是反映會議基本情況和精神的紀(jì)實性公文，雖然第二點是針對涉訴宗地這一特定事項作出的，但沒有加蓋衡山縣人民政府公章，缺乏具體行政行為的形式要件，也沒有向任何行政相對人送達(dá)，故沒有對外產(chǎn)生法律效力。根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定，在原告向被告支付500 000元定金后，雙方應(yīng)共同委托土地管理部門對涉訴土地進(jìn)行測量簽證，測量費用由原告承擔(dān)。被告須于2010年11 月14 日起在合理期限內(nèi)完成涉訴土地上的租賃戶搬遷工作。同時，被告應(yīng)全力協(xié)助原告與原衡山縣缸套廠家屬區(qū)簽訂供水協(xié)議。但由于衡山縣人民縣政府召開的專題會議已對原、被告的民事合同行為產(chǎn)生了實際影響，客觀上導(dǎo)致合同遲延履行。原告的非理性行為亦是造成合作關(guān)系僵化的原因。被告在庭審過程中表示只要雙方積極配合，同意繼續(xù)履行合同。因此，對原告要求被告繼續(xù)履行《土地轉(zhuǎn)讓合同》的訴訟請求予以支持。原告認(rèn)為被告的違約行為致使其遭受經(jīng)濟(jì)損失，要求被告支付違約金900 000元，但沒有提供證據(jù)予以證明，故對原告該項訴請不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第六十條第一款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，參照《湖南省人民政府關(guān)于修改＜湖南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法＞的決定》第十七條之規(guī)定，判決：一、被告衡陽冶金設(shè)備制造有限公司繼續(xù)履行其與原告喻林合簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》；二、駁回原告喻林合的其他訴訟請求。本案一審受理費17 400 元，由原告喻林合負(fù)擔(dān)7400 元，被告衡陽冶金設(shè)備制造有限公司負(fù)擔(dān)10 000元。此款已由原告全額墊付，故被告應(yīng)向原告直接支付10 000元。

上訴人冶金公司不服原審判決，向本院上訴稱：一、原審程序違法，遺漏必須共同參加訴訟的第三人黃美容。本案合同首部載明受讓方為黃美容、喻林合二人，雖然黃美容本人未在合同尾部簽名，但喻林合在合同尾部簽名，既是他本人簽名，也是代理黃美容簽名。被上訴人提供的律師函也印證受讓方是黃美容、喻林合二人。因此黃美容必須參加訴訟。二、原審判決上訴人繼續(xù)履行合同與原審認(rèn)定的事實相矛盾，顯然不當(dāng)。原審認(rèn)定被上訴人的非理性行為和其他客觀原因?qū)е潞贤t延履行，上訴人不存在違約行為，但原審以上訴人同意繼續(xù)履行合同為由判令其繼續(xù)履行合同顯然不當(dāng)，原審判決確認(rèn)了上訴人存在違約事實，自相矛盾。三、本案《土地轉(zhuǎn)讓合同》因違反相關(guān)法律規(guī)定以及冶金公司與衡山縣人民政府簽訂的土地出讓合同的約定應(yīng)認(rèn)定無效，本案合同系無效合同，且事實上無法履行，原審認(rèn)定合同有效不當(dāng)。四、上訴人在本案中沒有任何過錯，原審判令上訴人承擔(dān)訴訟費10 000元不當(dāng)。綜上，原審判決程序違法，適用法律錯誤，處理不當(dāng)，請求撤銷原判，改判駁回被上訴人喻林合的全部訴訟請求，或裁定本案發(fā)回重審，由被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費用。

被上訴人喻林合辯稱：一、案外人黃美容并非本案當(dāng)事人，原審程序合法。二、本案所涉《土地轉(zhuǎn)讓合同》不存在違反法律、行政法規(guī)有關(guān)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定的情形，也不存在與《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》相抵觸的情形，故該《土地轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。三、原審判決被上訴人冶金公司繼續(xù)履行合同符合法律規(guī)定。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

二審期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提供新的證據(jù)。

經(jīng)審理查明，原審判決查明的事實清楚，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：上訴人冶金公司與被上訴人喻林合簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》實質(zhì)上是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，故本案應(yīng)定性為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。該《土地轉(zhuǎn)讓合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容也不違背法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故該合同合法有效。理由如下：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，民事合同的生效應(yīng)當(dāng)具備三個條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國家利益、社會公共利益。本案中，上訴人冶金公司與被上訴人喻林合簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》是平等民事主體之間簽訂的民事合同，該《土地轉(zhuǎn)讓合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，沒有損害國家利益、社會公共利益或他人利益，因此該《土地轉(zhuǎn)讓合同》合法有效。關(guān)于投資開發(fā)的問題，2007年8月30日修正的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額百分之二十五以上的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到百分之二十五以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，但并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條中的該項規(guī)定，不是《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，上訴人冶金公司關(guān)于本案《土地轉(zhuǎn)讓合同》因違反相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)認(rèn)定無效的上訴理由，于法無據(jù)，本院不予采納。轉(zhuǎn)讓方衡山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局與受讓方冶金公司簽訂了一份《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定將原衡山縣缸套廠全部資產(chǎn)（包括土地使用權(quán)約107畝）整體轉(zhuǎn)讓給冶金公司，其中土地出讓年限為50年，原衡山縣缸套廠生產(chǎn)區(qū)圍墻內(nèi)的土地的用途為工業(yè)用地、生產(chǎn)區(qū)圍墻外的土地的用途為綜合用地。但衡山縣人民政府并未與冶金公司另行簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。衡山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展局與冶金公司在《衡山縣缸套廠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》中，既沒有約定冶金公司不得轉(zhuǎn)讓原衡山縣缸套廠生產(chǎn)區(qū)圍墻外的土地即本案《土地轉(zhuǎn)讓合同》涉及的土地，也沒有對該宗土地約定明確的投資開發(fā)條件。因此，上訴人冶金公司關(guān)于本案《土地轉(zhuǎn)讓合同》因違反冶金公司與衡山縣人民政府簽訂的土地出讓合同的約定應(yīng)認(rèn)定無效的上訴理由，于法無據(jù)，本院亦不予采納。

對于有效合同，根據(jù)誠實信用原則，各方當(dāng)事人均應(yīng)恪守合同約定，全面履行合同義務(wù)。根據(jù)《土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定，在喻林合向冶金公司支付定金500 000元后，雙方應(yīng)共同委托土地管理部門對涉訴土地進(jìn)行測量簽證，測量費用由喻林合承擔(dān)，并在土地測量完畢后按每畝15萬元的價格計算確定土地轉(zhuǎn)讓款總金額；冶金公司須于2010年11 月14 日起在合理期限內(nèi)完成涉訴土地上的租賃戶搬遷工作，爾后喻林合付清全部土地轉(zhuǎn)讓款。同時，冶金公司應(yīng)全力協(xié)助喻林合與原衡山縣缸套廠家屬區(qū)簽訂供水協(xié)議。但由于衡山縣人民縣政府于2011年1月5日作出的專題會議紀(jì)要已對本案《土地轉(zhuǎn)讓合同》的履行產(chǎn)生了實際影響，客觀上導(dǎo)致合同遲延履行。喻林合一方采取的非理性行為亦是造成合同遲延履行的原因之一。冶金公司一方在一審?fù)忂^程中明確表示合同有效，并同意繼續(xù)履行合同。因此，原審判決雙方當(dāng)事人繼續(xù)履行《土地轉(zhuǎn)讓合同》，并無不當(dāng)。上訴人冶金公司關(guān)于原審判決其繼續(xù)履行合同與原審認(rèn)定的事實相矛盾的上訴理由，與本案事實不符，本院不予采納。

上訴人冶金公司提出原審程序違法，遺漏必須共同參加訴訟的第三人黃美容。經(jīng)查，雖然本案《土地轉(zhuǎn)讓公司》首部載明受讓方為黃美容、喻林合二人，但黃美容本人未在合同尾部簽名，也沒有委托喻林合在合同尾部簽名，因此，黃美容不是本案合同當(dāng)事人，不應(yīng)當(dāng)參加本案訴訟。上訴人提出的該項上訴理由不能成立，本院不予采納。此外，上訴人提出其在本案中沒有任何過錯，原審判令上訴人承擔(dān)訴訟費10 000元不當(dāng)。本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人發(fā)生本案糾紛，既有客觀原因，也有雙方當(dāng)事人本身的原因，因此，原審判令喻林合負(fù)擔(dān)一審訴訟費7400 元，冶金公司負(fù)擔(dān)一審訴訟費10 000元，符合有關(guān)法律規(guī)定。

綜上所述，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，審理程序合法。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費17 400 元，由上訴人衡陽冶金設(shè)備制造有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審  判  長    肖  劍  星

審  判  員    王  洪  峰

審  判  員    何  閏  英

二○一一年八月十九日

書  記  員    王      蓉

附相關(guān)法律條文：

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百五十三條　第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

（二）原判決適用法律錯誤的，依法改判；

（三）原判決認(rèn)定事實錯誤，或者原判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；