廣西壯族自治區貴港市中級人民法院

民事判決書

（2012）貴民一終字第54號

上訴人（一審被告）何采蓮（又名何瑞珍、何彩蓮），女，1962年5月5日出生。

委托代理人楊海娟。

委托代理人羅敏。

被上訴人（一審原告）傅紅芬，女，1976年9月17日出生。

委托代理人梁富團。

上訴人何采蓮因與被上訴人傅紅芬建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，不服桂平市人民法院（2011）潯民初字第2159號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年1月10日受理后，依法組成由審判員李志廉擔任審判長，審判員陳歷南、代理審判員梁冬云參加的合議庭，于2012年2月15日公開開庭審理了本案。速錄員梁獻平擔任法庭記錄。上訴人何采蓮的委托代理人楊海娟、羅敏，被上訴人傅紅芬的委托代理人梁富團到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明, 2002年11月26日，原告與被告何采蓮協商，達成口頭協議，約定由被告將座落在桂平市西山鎮大起村一隊的開發規劃地一幅轉讓給原告。該地長12米、寬7米，面積84平方米；東北為24米路，西北為綠化地，西南屋路6米，東南與他人屋墻為界。原告于2002年11月26日交購地定金30000元；于2002年12月4日再交定金30000元給被告，被告并立下收條給原告收執。被告收取原告定金后向桂平市國土資源局申請辦理該處開發地的國有土地使用證，桂平市人民政府于2005年10月17日核發了吳X輝等人名下的國有土地使用證。2008年12月7日，被告向原告發出繳款《通知》，要求原告于2008年12月9月前，按每平方米6999元的價格付清購地款，以便辦理屋地過戶手續，逾期視為放棄購買該屋地，權利人有權將該地自由處分，屆時一切后果由原告承擔。

另查明，被告何采蓮已將上述土地轉讓給他人，并辦理了國有土地使用證。2011年5月，原告知道上述情況后，經雙方協商但無法達成協議，原告遂向法院起訴。

一審法院認為，原告與被告對土地使用權轉讓只是口頭約定，雙方未簽訂有書面合同，未就具體轉讓的地塊、價格等合同的權利義務進行約定，特別是本案爭議的土地，已由桂平市人民政府核發了國有土地使用證給他人，因此應認定雙方約定的土地使用權轉讓協議無效，故本案應按無效合同處理，不適用定金罰則。被告自行確定價格，并以通知形式要求原告交清購地款，對原告沒有法律約束力。由于在口頭約定時，被告尚未取得土地使用權轉讓資格，導致合同無效的主要過錯在于被告，依照法律規定，被告應賠償利息損失給原告。被告辯稱其己通知原告交款，但原告未按要求交清，屬于原告違約，定金不予退還。因該通知只是被告單方要約行為，原告并沒有對此承諾等，被告的辯稱與法律規定不符，依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第十二條、第五十八條、第六十條第、第七十七條、第一百零七條、第一百一十五條的規定，判決：一、解除原告傅紅芬與被告何采蓮于2004年3月16日簽訂的《土地使用權轉讓合同》；二、被告何采蓮應返還定金60000元給原告傅紅芬；三、被告何采蓮應補償利息給原告傅紅芬（利息分兩筆計算，第一筆30000元，從2002年11月26日始計息，利率按中國人民銀行同期同類貸款利率計付至本判決確定的履行期最后一日止；第二筆30000元，從2002年12月4日始計息，利率按中國人民銀行同期同類貸款利率計付至本判決確定的履行期最后一日止）；四、駁回原告傅紅芬的其他訴訟請求。案件受理費1350元，由原告傅紅芬負擔675元，被告何采蓮負擔675元。

上訴人何采蓮不服一審判決，向本院上訴稱，1、一審法院既認定上訴人與被上訴人只是口頭約定轉讓土地使用權，未簽訂書面合同，且雙方未約定具體的轉讓地塊、價格，但同時又認定該地已由桂平市政府核發土地使用證給他人，上述認定顯然互相矛盾。到目前止，如果被上訴人能按現在的市場價格付清購地款，上訴人依然可以把該地轉讓給被上訴人，上訴人不存在已把該地轉讓給他人的事實；2、上訴人于2008年12月7日給被上訴人送去的《通知》，其中的內容都是經過原來雙方口頭協商的，并非是上訴人單方要約行為；3、被上訴人未按《通知》要求的時間付清購地款給上訴人，已構成違約，按法律規定其無權要求返還定金及利息。一審法院認定事實不清，判決錯誤，請求撤銷一審判決中的第二、三項，改判駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人傅紅芬辯稱，被上訴人按約定分兩次共向上訴人交付60000元定金后，多次催促上訴人交付房地，但上訴人每次都是以其他理由勸被上訴人耐心等待。上訴人現已無法履行合同，應退回定金給被上訴人，并承擔賠償責任。一審法院認定事實清楚，判決正確，請求駁回上訴，維持原判。

本院二審查明，上訴人何采蓮在桂平市西山鎮大起村一隊有開發規劃地一幅，面積約1877平方米。2002年11月26日，被上訴人傅紅芬與上訴人何采蓮經協商，達成口頭協議，約定由上訴人將其中一塊房地轉讓給被上訴人。2002年11月26日和12月4日，被上訴人分別兩次共交購地定金60000元給上訴人，上訴人立下收條給被上訴人收執。由于上訴人未能及時交付房地給被上訴人，并且雙方對房地的位置和價格發生爭議，被上訴人以其定購的房地己被轉賣給他人，合同已無法履行為由，起訴至法院，請求解除雙方訂立的土地使用權轉讓合同，判令由上訴人雙倍返還定金120000元給被上訴人。

本院認為，上訴人與被上訴人對土地使用權的轉讓只是口頭約定，沒有簽訂到書面合同，由于雙方對具體轉讓的地塊、價格等發生爭議且無法達成補充協議，而雙方的口頭協議又缺乏訂立合同的基本要素，合同無法履行，因此應確認雙方約定的土地使用權轉讓合同屬于尚未成立，一審法院認定雙方的轉讓行為無效，并按無效合同處理不當，本院依法予以糾正。但由于合同不成立，無法履行，一審判決由上訴人退還己收取的60000元資金給被上訴人，并按銀行利率支付利息是正確的，本院依法予以維持。上訴人上訴稱是被上訴人違約，主張定金不應退回的理由不充分，本院依法不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一、二項的規定，判決如下：

一、維持桂平市人民法院（2011）潯民初字第2159號民事判決第二、三、四項；

二、撤銷桂平市人民法院（2011）潯民初字第2159號民事判決第一項。

本案二審案件受理費1300元，由上訴人何采蓮負擔。

本判決為終審判決。

                                            審  判  長 李志廉

                                            審  判  員 陳歷南

                                            代理審判員 梁冬云

                                            二○一二年三月十九日

                                            書  記  員 牟志洪