上訴人(原審原告)襄陽市樊城區種子公司（以下簡稱樊城種子公司）。住所地襄陽市樊城區中原路。

法定代表人陳桂華，樊城種子公司經理。

委托代理人李發強，樊城種子公司副經理。代理權限為調解、變更請求、代簽文書。

委托代理人張建新，湖北法正大律師事務所律師。代理權限為一般代理。

被上訴人（原審被告）湖北昌盛房地產開發有限公司(以下簡稱昌盛公司)。住所地襄陽市樊城區春園路火炬大廈6樓。

法定代表人張家春，昌盛公司董事長。

委托代理人戚龍江，昌盛公司副總經理。代理權限為一般代理。

委托代理人許彥，昌盛公司員工。代理權限為一般代理。

上訴人樊城種子公司與被上訴人昌盛公司因建設用地使用權轉讓合同糾紛一案，不服襄陽高新技術產業開發區人民法院〔2011〕襄新民初字第626號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員魏俊擔任審判長，審判員毛新宇、代理審判員王進參加評議的合議庭，并于2012年1月5日公開開庭進行了審理。上訴人樊城種子公司的委托代理人李發強、張建新，被上訴人昌盛公司的委托代理人戚龍江、許彥到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審判決認定：1998年10月28日，樊城種子公司與昌盛公司簽訂一份協議書，約定，1、昌盛公司利用樊城種子公司的土地進行房屋開發，勘探設計費由樊城種子公司負擔；2、住房改造與開發工作中資金投入、部分報建、工程施工、住宅銷售一系列事宜由昌盛公司負責；3、樊城種子公司負責解決與相鄰單位在土地方面的歷史遺留問題，并承擔因土地歷史遺留問題所產生的一切責任；4、昌盛公司在開發住宅樓竣工驗收后，還給樊城種子公司建筑面積3200平方米的房屋，還建面積超過建筑面積3200平方米時，超過部分由昌盛公司按住宅房分樓層次向種子公司進行結算，如還建面積不足建筑面積3200平方米時，不足部分由種子公司向昌盛公司以成本價進行結算；5、種子公司應承擔的義務為協助昌盛公司辦理建名立項、規劃審批、勘探設計和協調處理在開發過程中的有關問題，負責在開發土地上的搬遷工作。同日，原、被告雙方又簽訂了補充協議，約定，昌盛公司除還建給樊城種子公司3200平方米房屋外，另外補償給樊城種子公司土地轉讓金210萬元。1999年9月12日，樊城種子公司與昌盛公司達成會議紀要約定，還建房屋價格不按門面房價格，按住宅房價每平方米980元。2000年11月3日工程竣工， 2000年11月7日，昌盛公司向樊城種子公司交付了還建房。2001年6月12日，工程經驗收為優良。2002年6月12日，昌盛公司向樊城種子公司出具一份關于對樊城種子公司磋商房屋交接和合同意見的答復，認為經雙方核實認可的物、款相抵后，實際因超還房屋折款后，樊城種子公司倒欠昌盛公司102791.30元，如樊城種子公司無款支付，昌盛公司將從三號樓二樓扣除相應面積房產收回。樊城種子公司與昌盛公司在履行協議期間，雙方發生爭議多次訴訟。2002年3月11日，湖北省襄樊市中級人民法院作出的〔2002〕襄中民二初字第13號民事判決以及2003年9月30日湖北省高級人民法院作出的〔2003〕鄂民一終字第134號民事判決就原、被告于1998年10月28日簽訂的協議性質均定性為土地使用權轉讓糾紛。2010年7月23日，湖北省襄樊市中級人民法院〔2010〕襄中民三終字第194號民事判決認定昌盛公司存在協助辦證義務。樊城種子公司遂以昌盛公司未履行辦證義務存在違約，要求昌盛公司承擔違約責任無果，因此引起訴訟。

原審法院認為：1998年10月28日，樊城種子公司與昌盛公司在平等自愿、協商一致的基礎上簽訂的協議書，系雙方當事人真實意思的表示，且不違反相關法律法規規定，屬有效協議。應受國家法律保護。房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋包括了商品房、經濟適用房、房改房、農村房屋等各類性質的房屋。商品房銷售合同是指房地產開發企業將已竣工的房屋向社會銷售所有權于買受人，買受人支付價款的合同。廣義的商品房銷售合同包括了商品房預售合同，而商品房預售合同是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。土地使用權轉讓合同是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協議。從樊城種子公司與昌盛公司簽訂協議約定的內容為：昌盛公司利用樊城種子公司的土地進行房屋開發，住房改造與開發工作中資金投入、部分報建、工程施工、住宅銷售一系列事宜由昌盛公司負責，昌盛公司在開發住宅樓竣工驗收后，還給樊城種子公司建筑面積3200平方米的房屋，還建面積超過建筑面積3200平方米時，超過部分由昌盛公司按住宅房分樓層次向樊城種子公司進行結算，如還建面積不足建筑面積3200平方米時，不足部分由樊城種子公司向昌盛公司以成本價進行結算，昌盛公司另外補償給樊城種子公司土地轉讓金210萬元。樊城種子公司只是協助昌盛公司辦理建名立項、規劃審批、勘探設計和協調處理在開發過程中的有關問題，負責在開發土地上的搬遷工作。從上可以看出，樊城種子公司只是提供土地使用權，不承擔經營風險，只收取固定利益，種子公司收取的固定利益就是昌盛公司返還的3200平方米的房屋和土地轉讓金210萬元，出資方應為昌盛公司。按照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。協議約定的出資方是昌盛公司，樊城種子公司只是收取固定利益，不屬于出資方的范疇，當然不能適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條的規定。根據2011年2月18日《最高人民法院關于修改〈民事案件案由的規定〉的決定》的規定，最高人民法院已將土地使用權轉讓合同糾紛納入了建設用地使用權合同糾紛案由之中的建設用地使用權轉讓合同糾紛。因此，本案種子公司與昌盛公司所爭議的協議應定性為建設用地使用權轉讓合同。不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定。2010年7月23日，湖北省襄樊市中級人民法院〔2010〕襄中民三終字第194號民事判決認定昌盛公司存在協助辦證義務。樊城種子公司要求昌盛公司承擔辦證逾期違約金并沒超過訴訟時效。但由于雙方所簽的協議之中沒有約定逾期辦證的違約金或違約金的計算方法，也不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，致使樊城種子公司的請求無事實和法律上的依據。故樊城種子公司要求昌盛公司承擔逾期辦證違約金160萬元和要求昌盛公司承擔違約金不足彌補損失的賠償責任的請求，法院不予支持。昌盛公司辯稱原、告之間簽訂的協議書實質性質為土地使用權轉讓合同，并非商品房買賣合同。不應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，請求依法駁回原告的訴訟請求的理由成立，法院予以采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：駁回原告種子公司的訴訟請求。案件受理費19200元，由原告種子公司負擔。  

上訴人樊城種子公司不服一審法院的上述判決，向本院提出上訴稱：（一）一審判決將協議中兩個易物買賣交易認定為一個顯然錯誤。 1998年10月28日上訴人單位和職工為改造住房，便于管理以單位名義與被上訴人簽訂了土地使用權轉讓及商品房買賣以物易物《協議書》。確認除還上訴人3200平米房屋外，另補償土地轉讓金210萬元（購房富余款）。1999年9月12日雙方《會議紀要》又對該商品房的樓棟、數量、交付日期、還房面積超出約定面積后的結算價格等作了約定。2000年11月7日該商品房竣工驗收后就按約定面積和位置交付了上訴人全部商品房，但至今為止均未協助過戶登記。（二）一審判決認定“種子公司收取固定利益就是昌盛公司返還的3200平米房屋和土地轉讓金210萬元，出資方應為昌盛公司”錯誤。返還3200平米商品房和210萬元土地使用權轉讓款二者性質和意義不同，其中210萬元是多余對價的退還性質并非出資。 上訴人原有的房產都有相應價值，房屋拆除后應收取相應對價，上訴人沒有收取而是抵付了購買3200平米商品房的預付款。該土地使用權轉讓金也是上訴人應收款，雙方對返還的商品房價款按980元/平方米結算后富余210萬元。一審判決將被上訴人返還上訴人的210萬元富余款認定未出資錯誤。（三） 一審判決適用司法解釋條款錯誤，本案不適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定。本案起訴的合同和事實應適用該司法解釋第二十五條規定。本案不適用《最高人民法院關于修改〈民事案件案由的規定〉的決定》第77項規定。因為建設用地使用權轉讓合同是指土地使用權由政府收回轉性后與受讓人簽訂的建設用地轉讓合同。本案上訴人對自己的住房享有土地使用權，并且雙方協議約定的拆除后轉讓的就是這些土地的使用權，否則雙方不可能進行聯合開發。本案應適用該司法解釋第82條規定的“商品房買賣合同”案由的規定。雙方協議中上訴人只有返還形成的房屋買賣合同事實并且已交付多年，依照商品房買賣合同糾紛的司法解釋規定，該合同又屬商品房預售合同。（四）一審判決遺漏原告第二項判令被告承擔違約金不能彌補損失賠償責任的訴訟請求。綜上，請求二審人民法院撤消一審判決并依法改判；判令被上訴人支付逾期辦證違約金；判令被上訴人承擔違約金不足彌補損失的賠償責任。本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。

被上訴人昌盛公司針對上訴人樊城種子公司的上訴人答辯稱：一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人認為雙方簽訂的合同是兩個互易買賣的合同不能成立。我公司與樊城種子公司簽訂的協議書及補充協議書的內容反映是聯合開發、合作開發種子公司的土地，返還的是屬于還建房屋，不是商品房開發。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經二審審理查明，原審判決認定的事實屬實，本院依法予以確認。

本院認為：湖北省高級人民法院于2003年9月30日作出的〔2003〕鄂民一終字第134號民事判決，系一份生效的終審判決。該判決認定1998年10月28日樊城種子公司與昌盛公司簽訂的協議及補充協議，均系雙方當事人真實意思的表示，性質為土地使用權轉讓協議，轉讓過程中已經過有批準權的人民政府土地行政主管部門審批，轉讓程序合法，協議約定的其他內容均不違反法律、行政法規強制性規定，應認定為有效。從協議的內容看，上訴人樊城種子公司作為提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益，即昌盛公司還建給樊城種子公司3200平方米房屋和補償其土地轉讓金210萬元，符合《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條的規定：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據2011年2月18日《最高人民法院關于修改〈民事案件案由的規定〉的決定》的規定，最高人民法院已將土地使用權轉讓合同糾紛納入了建設用地使用權合同糾紛案由之中的建設用地使用權轉讓合同糾紛。因此，本案種子公司與昌盛公司所爭議的協議應定性為建設用地使用權轉讓合同。建設用地使用權轉讓合同與商品房買賣合同糾紛顯然是不同的法律關系。故上訴人樊城種子公司訴稱雙方應依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，認定雙方系商品房買賣合同關系，請求判令昌盛公司承擔逾期辦證違約金160萬元并承擔違約金不足彌補損失的賠償責任的訴訟請求，無法律依據和事實依據。上訴人樊城種子公司的上訴理由及請求均不能成立，本院均不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，判決結果妥當。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費19200元,由上訴人樊城種子公司負擔。

本判決為終審判決。

                                     審　判　長　　魏      俊

　　　　　　　　　　    審　判　員　　毛  新  宇

　　　　　　　　　　    代理審判員　　王　　　進

　　　　　　　　　　      　二○一二年三月七日

                                    書　記　員　　張  建  設