上訴人(一審被告)：北海金癸房地產有限責任公司

被上訴人(一審原告)：龐家文

被上訴人(一審原告)：龐麒銘

被上訴人(一審原告)：龐寧

上訴人北海金癸房地產有限責任公司（以下簡稱金癸公司）因與被上訴人龐家文、龐麒銘、龐寧建設用地使用權合同糾紛一案，不服北海市海城區人民法院（2009）海民初字第1343號民事判決，向本院提起上訴。本院于2011年2月9日受理后，依法組成合議庭，于2011年3月10日公開開庭審理了本案。上訴人的委托代理人葉愈偉、被上訴人的委托代理人黃建輝到庭參加訴訟。本案經審批延長審限二個月。本案現已審理終結。

一審法院審理查明：2000年1 0月27日，原被告簽訂了一份《金癸園住宅基地使用權轉讓合同》，合同約定被告將位于北海大道與湖南路東交匯處的住宅地B26號(現改為B4-3號)轉讓給原告，準建占地面積80平方米，花園面積48平方米。該宅基地土地使用權轉讓價格為70000元，配套設施費27000元。同日原、被告就綠地占用費、水電開戶費和過戶費又簽訂了《補充協議》，該三項費用為68000元。合同簽訂后，原告按合同約定支付了土地轉讓款70000 元，配套設施費27000元，以及按《補充協議》支付了水電開戶費、綠地占用費和過戶費68000元給被告。后又在被告的要求下支付了辦證費用8318元給被告。原告土地證和房產證均載明，原告房屋前后均為通道。原、被告為綠地使用范圍產生爭議引起訴訟。

一審法院認為：原、被告簽訂《金癸園住宅基地使用權轉讓合同》，約定被告將位于北海大道與湖南路東交匯處的住宅地轉讓給原告，是雙方真實意思表示且符合法律規定，應為有效合同。原、被告雙方按合同約定已履行。在簽訂上述合同當日，原、被告為明確綠地占用費等，又簽訂了《補充協議》，原告亦依約支付了補充協議約定的款項68000元。根據原告已領取的土地證和房產證表明，原告房屋前后均為通道，并沒有標明可使用的綠地，因此被告單獨收取原告的綠地占用費沒有依據，原告請求返回，該院應予支持；按原、被告簽訂的補充協議，原告主張所交的68000元中有2000元是水電開戶費，被告作為原告房屋水電開戶的實際辦理人，沒有提供相反的證據，對此該院予以確認。被告收取原告的綠地占用費中應扣除2000元水電開戶費，原告請求的利息及過高部分，該院不予支持。原告后補交的辦證費8318元，屬雙方當事人協商一致的行為，是雙方當事人對原合同的補充，原告請求返回沒有法律依據，該院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，遂判決：一、被告北海金癸房地產有限責任公司應當返還原收取的綠地占用費人民幣66000元給原告龐家文、龐麒銘、龐寧；二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費3268元，法院專遞費100元，合計3368元，由原告負擔1868元，被告負擔1500元。

金癸公司不服一審法院上述判決，向本院提起上訴稱：（一）原審法院一審判決期限超期，違反法定程序，應予以發回重審。上訴人是于2009年10月16日收到被上訴人的起訴狀，起訴狀上注明的起訴日期為2009年9月25日。2009年11月26日予以開庭審理。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十九條規定，人民法院適用普通程序審理的案件，應當在立案之日起六個月內審結。本案判決于2010年9月17日下發，歷時達一年之久，亦不屬于有特殊情況需要延長六個月的案件，違反了上述法律規定，程序違法，本案應予以發回重審。（二）事實上被上訴人已占用和使用爭議屋前后存在的綠化用地，但原審法實院認定事實不清，致判決錯誤。1、上訴人提供的總平面在原審法院采用作為定案的參考依據前提下，在認定事實方面只字不提，明顯忽視了現實存在的綠化用地。雖然合同中原、被告所簽的合同雖然沒有具體約定綠化用地的具體位置，但結合原告出示的廣告宣傳冊上建設房屋用地的平面圖和被告提供的規劃總平面圖，被上訴人屋前距道路為3米的綠化地，而上訴人的屋寬為8米，即上訴人的屋前已有3米×8米=24平方米的綠化地，由于合同中約定被上訴人的花園面積(即綠化地面積)為48平方米，以此推算被上訴人于屋后可使用的綠化地與宅地地基的距離僅為3米。被上訴人是在充分了解土地規劃狀況的前提下才簽訂合同，被上訴人擅自將屋前3×8綠化用地鋪設硬底化使用，不能視為上訴人沒有提供綠化用地。現屋后綠化用地已被各被上訴人圍起作成水泥路、雞圈、小房子等臨時建筑，其于屋后使用的綠地距其宅地的距離已超過了3米，被上訴人占用綠地的情況已大大超過了合同約定的面積，嚴重影響了相鄰住戶的生活、居住環境及對綠地的使用。被上訴人故意忽視此點，卻反過來要求退還綠地占用費和提供屋后6米× 8米綠化用地，不應支持。2、原審法院根據被上訴人提供的土地使用權證及房產所有權證的證據中載明，原告房屋前后為通道的內容就認定該房屋前后就無綠化用地，與事實不符。土地使用權證所登記的僅僅是房屋的占地面積，而房屋所有權證登記的房屋占地面積之上的實際建筑面積，這些證件是不予登記屋前屋后綠化地面積的。況且這些證件所登記的屋前為通道，但距離多遠的距離才到通道并沒有登記；所登記的屋后為通道，也與規劃總平面圖及被上訴人實際使用不符。要查清上訴人是否按合同提供了花園用地(即綠化地)，只能以上訴人購買宅基地當時的規劃總平面圖為依據，因為相關的規劃指標、規劃情況都體現在規劃總平面圖中。然而原審法院在未實地考察核實真實情況就草率單憑兩證上無注明有綠化用地就認定不存在綠化用地，與事實不符，致判決錯誤。（三）上訴人所收的綠地占用費、水電開戶費、辦證費合法合理，不存在違約或多收情況。原審法院判決上訴人返還綠地占用費66000元判決錯誤。被上訴人是在充分了解《補充協議》后與上訴人簽訂協議的，該《補充協議》中所收的68000元與原土地轉讓合同價款97000元構成合同的總價款，兩者屬不可分割，且被上訴人亦對上訴人提供的綠地用地部分己實際占用，水電開戶費、辦證費，綠地占用費都用到正常開支中，合同并不無欺詐，顯失公平或重大誤解。原審法院將合同總價款分割成部分價款判決上訴人返還被上訴人，無法可依。綜上所述，原審法院認定事實不清、程序違法、證據不足、判決錯誤，根據上述事實與有關法律，特請求二審法院判決撤銷北海市海城區人民法院（2009）海民初字第1343號民事判決書的第一項判決，依法改判。

被上訴人龐家文、龐麒銘、龐寧答辯稱：（一）一審判決未超時限，不應發回重審。根據《民事訴訟法》的規定，有特殊情況的，經院長批準，一審審理期限可以延長六個月。本案涉及人數眾多， 情況有類似又有不同之處，應屬特殊情況，依法可以延長審理期限。退一步說，即便是超期審理，也不存在民訴法規定的“可能影響案件正確判決”的情況，不符合發回重審的要求。（二）上訴人未提供綠化地給答辯人，理由如下：1、答辯人所領取的土地證和房產證表明，房屋前后均為通道，沒有標明可使用的綠地。在設計圖紙與權屬證書之間，應以完工之后才取得的權屬證書的標注為準。2、根據雙方簽訂的合同約定，該住宅用地“北臨規劃路，南至小區綠化地”，即合同已明確約定綠化地位于房屋的后面(南面)，而非上訴人所主張的“前三米后三米”。3、房屋的全部施工建設都是由上訴人進行的，上訴人在房屋前面統一鋪設了過道及臺階，并且房屋地基相鄰處安置了小區排污管道，該事實也證明，房屋前面不是用作花園地的。答辯人所舉的《金癸園住宅基地使用權轉讓合同》及《建筑工程承包合同書》已充分證明房屋是由上訴人施工的，上訴人在一審庭審中也予以承認，上訴人稱過道及臺階為答辨人建設的，應承擔舉證責任，但其未能舉出任何證據證明。因此從證據的效力上看，應當采信原告的主張。另外，《建筑工程合同書》中也明確說明，由上訴人統一施工的原因是“為確保小區整體規劃美觀完整”。此外，從現場情況看，答辯人所處的B4棟前面的通道及臺階明顯是統一施工的，如果是由各個業主自行所為，是不可能如此整齊劃一，并且不可能成為一個整體，必然會有大量的接縫處。除此之外，由于房屋的一層高出前面路面約0.5米，所以也必需設置臺階以便業主出入，不可能用作花園地。4、上訴人將答辯人的化糞池建設在房屋后面的4米處，這顯然與上訴人所稱的房屋后3米內是原告的花園地是自相矛盾的，按此說法，答辯人的化糞池將是設置在后面一排房屋業主的花園地內或是公共通道內，這顯然是不可能的。由此可見，上訴人當初的施工行為也證明合同的本意就是房屋后面6米內是原告的花園地。而上訴人以其提供的《住宅施工圖》中沒有化糞池為由，認為化糞池是答辯人自行建設的。答辯人認為，上訴人的這一說法是不能成立的。首先，施工圖中明確注明是有化糞池的；其次，化糞池作為不可缺少的配套設施，當然應作為整體工程的一部分由上訴人進行施工；再次，從整棟業主全部化糞池統一布局，統一材料、規格并結合《金癸園住宅基地使用權轉讓合同》、《建筑工程合同書》也足以證明，化糞池是由上訴人施工的。（三）上訴人未提供綠化地給答辯人，應承擔退款責任。《補充協議》是雙方對水電開戶、綠地占用費的專項約定，屬于原合同的未盡事宜。住宅地的價格己在原合同中作了明確約定，并不存在上訴人所謂的兩者相加才構成住宅地總價款的說法。因此，在上訴人未能提供綠化用地的情況下，依法應退還該款項。綜上所述，上訴人的上訴請求沒有事實和法律依據，請求二審法院依法駁回。

本院依法對一審查明的事實予以確認。

本案爭議的焦點是上訴人金癸公司是否按合同約定留有48平方米綠化用地給被上訴人使用。

本院認為，根據雙方當事人的《住宅基地使用權轉讓合同》約定，轉讓的住宅基地的面積為80平方米，花園面積48平方米。被上訴人主張，其土地使用證上載明建筑用地前后均為通道，所以，上訴人未提供48平方米綠化用地給被上訴人，構成違約，應退還綠地占有費66000元。上訴人主張，其已提供有建筑用地前后各3米寬的合計48平方米綠化用地給被上訴人，因此，不存在違約。被上訴人又辯解，建筑用地前的3米寬范圍不屬于綠化用地，綠化用地應在建筑用地后的6米寬范圍內。經本院實地勘查，被上訴人房屋北面與道路之間有3米寬的距離，該部分土地已鋪設成水泥路面，供人員通行或擺放商品使用；房屋南面3米寬范圍內的土地未有綠化，由被上訴人占有使用。本院認為，土地使用證中宗地圖上標注的建筑用地前后為通道，只是概略的描述，并不表明建筑用地與道路之間不保留合理的距離。本案的實際情況是，建筑用地北面與道路之間有3米的距離，南面并未修建道路。雙方合同中約定了綠化用地的面積，但未明確具體的位置，這就必須結合其他證據對綠地的位置予以判斷。被上訴人提供有金癸公司銷售宣傳資料中的一幅《金癸園平面圖》，被上訴人承認在購買房屋時見過該宣傳資料；上訴人提供有一份2000年3月22日經北海市城市規劃局批準的金癸園總平面圖，被上訴人主張涉案建筑用地南面的房屋實際未按該規劃進行建設；被上訴人另提供有一份2000年9月14日經北海市城市規劃局批準的金癸園總平面圖，并主張涉案建筑用地南面的房屋實際是按該規劃進行建設。以上三份平面圖中所標注的被上訴人購買的建設用地的位置、房前房后所占的面積及土地用途是確定一致的，該建設用地前后3米寬的范圍內規劃為綠化用地，面積合計為48平方米。作為被上訴人，其在購買該幅建設用地時，看過宣傳資料中的平面圖，對綠地的位置及規劃情況應當是了解的。至于被上訴人在實際使用中改變上述綠地的用途，該行為與上訴人金癸公司無關。被上訴人主張房屋前3米寬范圍內的水泥路面及臺階系上訴人所建，但其所提供的建設工程承包合同只能證明上訴人統一建設了房屋，合同中并不包括水泥路面及臺階，因此，被上訴人未能提供證據證明其主張。被上訴人主張房屋的化糞池建設在屋后4米處，因此，屋后的綠地范圍應超過3米。化糞池屬地下構筑物，其并不影響地表土地的使用，因此，被上訴人根據化糞池的位置推斷其可使用土地的位置，沒有相應的依據。被上訴人主張，由于涉案建設用地南面房屋的規劃建設改變，導致了其使用綠地面積的減少。但經對兩份北海市城市規劃局批準的金癸園總平面圖比較，雖然涉案建設用地南面房屋的規劃建設進行了改變，但涉案建設用地房前房后所占的面積及土地用途并未發生變化。因此，被上訴人主張上訴人未留有48平方米綠化用地給其使用的事實不存在。

綜上所述，上訴人金癸公司已按雙方合同的要求留有48平方米綠化用地給被上訴人使用，被上訴人再以此為理由要求上訴人金癸公司承擔違約責任，沒有事實依據。上訴人的上訴理由成立，本院予以支持。一審判決認定事實錯誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，經本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、撤銷北海市海城區人民法院（2009）海民初字第1343號民事判決；

二、駁回被上訴人龐家文、龐麒銘、龐寧對上訴人北海金癸房地產有限責任公司的訴訟請求。

一審案件受理費3268元，法院專遞費100元；二審案件受理費3268元，以上合計6636元，由被上訴人龐家文、龐麒銘、龐寧承擔。上述費用，上訴人金癸公司已預交3268元，被上訴人龐家文、龐麒銘、龐寧應在本判決發生法律效力后10日內向上訴人金癸公司付還3268元。

本判決為終審判決。

                                                  審 判 長  張 佩 和

                                                  審 判 員  董 新 永

                                                  審 判 員  汪 海 敏

                                                  二0一一年六月七日

                                                  書 記 員  凌    洋