中　華　人　民　共　和　國　最　高　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(1998)民終字第4號

　　上訴人(原審被告)：北京城建集團總公司海南綜合開發公司。住所地：海南省海口市和平北路新橋大廈103室。
　　法定代表人：董寶蓮，總經理。
　　委托代理人：劉守豹，北京市普華律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：恒通集團股份有限公司。住所地：廣東省珠海市拱北中建大廈10層。
　　法定代表人：楊博，董事長。
　　委托代理人：羅安義，海南恒通發展有限公司總經理。
　　委托代理人：周建華，海南恒通發展有限公司副總經理。
　　被上訴人(原審原告)：海南恒通發展有限公司。住所地：海南省海口市國貿大道港澳大廈20樓。
　　法定代表人：羅安義，總經理。
　　委托代理人：周建華，該公司副總經理。
　　被上訴人(原審被告)：海南寧輝物業公司。住所地：海南省海口市海甸島海達公寓首層。
　　法定代表人：肖家祥，董事長。
　　上訴人北京城建集團總公司海南綜合開發公司(以下簡稱北京城建海南公司)為與被上訴人恒通集團股份有限公司(以下簡稱恒通集團)、海南恒通發展有限公司(以下簡稱海南恒通公司)和海南物業寧輝公司(以下簡稱寧輝公司)土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院(1994)瓊民初字第17號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
　　經本院審理查明：1988年7月4日，北京城建海南公司與案外人海口市城市建設開發總公司(以下簡稱海口城建公司)訂立合同約定，北京城建海南公司從海口城建公司受讓位于海南省海口市金融貿易區A5—1座595525平方米土地的使用權。1992年1月26日，雙方又簽訂《土地使用權轉讓決算書》約定，上述土地總地價為23821萬元(不含城建增容費及轉讓手續費)。同年5月，北京城建海南公司根據海口城建公司的付款通知書，向海口城建公司支付地價款及城建增容費等共計2653664萬元。
　　1992年3月20日，北京城建海南公司與海南(香港)寧輝冷氣工程公司(寧輝公司的前身，以下統稱寧輝公司)簽訂《聯合開發協議書》和《補充協議書》約定，由北京城建海南公司出土地、寧輝公司出資金，雙方在上述土地上合建“京海大廈”，總投資額估算為5000萬元。同年3月28日，寧輝公司依協議向北京城建海南公司支付投資款260萬元。同年5月30日，雙方簽訂《合作建房合同》，明確由北京城建海南公司提供海口市金融貿易區A5—1座土地作為“京海大廈”的全部建設用地(征用面積為595525平方米)，寧輝公司提供全部建設資金；建設項目折成股份，北京城建海南公司占總股份的19%，寧輝公司占總股份的81%。同年6月5日，雙方又簽訂《股權轉讓合同》約定，北京城建海南公司將其所占19%股份中的3%折合400萬元，轉讓給寧輝公司，雙方所占比例變更為北京城建海南公司占16%，寧輝公司占84%。同年6月18日，寧輝公司向北京城建海南公司支付上述400萬元。
　　1992年6月10日，寧輝公司與珠海經濟特區恒通置業股份有限公司(恒通集團的前身，以下統稱恒通集團)簽訂《共同投資建設海南“恒通大廈”項目協議書》約定，根據寧輝公司與北京城建海南公司之間的《合作建房合同》，雙方決定對“京海大廈”共同投資、經營，共擔風險，共享利益；預計總投資額為9500萬元，其中恒通集團投資70%，寧輝公司投資30%，并按該比例分配利潤；根據寧輝公司與北京城建海南公司之間《股權轉讓合同》中“投資方一次性支付400萬元權益轉讓金后，投資方股份由81%增加至84%”的約定，恒通集團同意先行支付該款。同日，恒通集團向寧輝公司支付400萬元。同年6月18日，雙方簽訂《聯合投資“京海大廈”項目協議書》約定，“京海大廈”更名為“恒通大廈”，總投資額初定為9500萬元，全部由恒通集團負責投入(不含地價)；建成房屋的分成比例為，恒通集團分成79%，寧輝公司分成21%(含北京城建海南公司的16%)，寧輝公司將其21%中的5%折合700萬元，轉讓給恒通集團，款項分4期支付，恒通集團付款后，雙方分成比例調整為84%和16%。但在合同上簽名蓋章者是海南恒通公司(恒通集團的全資子公司)。同年11月14日、1993年2月9日，恒通集團分兩次共向寧輝公司支付300萬元。
　　1993年5月6日，北京城建海南公司與海南恒通公司簽訂《股份轉讓協議書》約定，北京城建海南公司將其在恒通大廈中所占的16%股份折合4000萬元，轉讓給海南恒通公司，海南恒通公司保證在1993年10月31日前分4期付清該款；海南恒通公司付款后，北京城建海南公司即不再持有恒通大廈的股份，雙方共同辦理產權轉讓手續，費用由海南恒通公司承擔；北京城建海南公司轉讓股份后，受海南恒通公司的委托，繼續協助恒通大廈的施工，海南恒通公司按工程總投資額的15%向其支付管理費。同日，雙方還簽訂《合作建房合同》(時間倒簽為1992年5月23日)，該合同的主要內容與北京城建海南公司、寧輝公司之間的《合作建房合同》相比，除權利義務的主體變更為北京城建海南公司和海南恒通公司、建設項目的名稱變更為恒通大廈外，其余內容相同。該合同還約定，海南恒通公司須在合同生效后一個月內，向北京城建海南公司支付工程款4400萬元，其余工程款按工程進度計劃支付。自1993年5月18日至12月18日，海南恒通公司按《股份轉讓協議書》向北京城建海南公司支付本金1500萬元及遲延支付的2500萬元的利息1 053 47152元，共計16 053 47152元。
　　1993年5月14日，寧輝公司與恒通集團簽訂合同約定，解除雙方之間的《共同投資建設海南“恒通大廈”項目協議書》及相關合同。同年5月30日，寧輝公司又與北京城建海南公司簽訂合同約定，解除雙方之間的《合作建房合同》，明確寧輝公司對恒通大廈不再持有股份，其原有股份及相關的權利和義務，有償轉讓給海南恒通公司。
　　根據以上合同及其履行情況，恒通集團已向寧輝公司支付股份轉讓款700萬元，海南恒通公司已向北京城建海南公司支付股份轉讓款16 053 47152元，兩公司在恒通大廈建設項目中支出的股份轉讓款共計23 053 47152元。另據一審法院委托的海南省審計師事務所的審計結果確認，恒通集團和海南恒通公司在恒通大廈建設項目中的投資(除借款利息外)為28 692 37631元。寧輝公司向北京城建海南公司支付的款項為660萬元。
　　北京城建海南公司依據合同從海口城建公司受讓位于海南省海口市金融貿易區A5—1座595525平方米土地的使用權后，海口市計劃局于1992年5月14日下達(1992)138號文件，批準北京城建海南公司申報的商品房建設計劃。同年8月30日，海口市土地管理局下達市土字(1992)1030號文件，批復同意海口城建公司將上述地段533626平方米(即8004畝)所屬用地轉讓給北京城建海南公司。同年9月，北京城建海南公司取得該土地的紅線圖、《土地使用證》和《建設用地規劃許可證》。同年12月12日，北京城建海南公司申報的《建設用地規劃審批表》獲得批準，據此可在上述地段的523180平方米(約785畝)土地上建設恒通大廈(包括28層寫字樓1棟，18層公寓樓1棟，4層裙樓1棟)，建筑面積共39 982平方米。此后，北京城建海南公司于同年12月30日取得《建設工程規劃臨時許可證》，于1993年1月11日取得《施工任務通知書》。1994年5月9日，北京城建海南公司取得《海口市房產預售許可證》。依據北京城建海南公司與寧輝公司之間的《合作建房合同》約定，恒通大廈的用地面積為595525平方米，退道路紅線后凈面積為552525平方米。《建設用地規劃審批表》確定的用地面積為523180平方米，比原合同約定減少29345平方米。1995年6月16日，海口市金融貿易區監察中隊根據瓊建城(1993)221號文件，通知要求北京城建海南公司和海南恒通公司“在金貿區玉沙路圍墻自原位置后退7米”。同年8月31日，海口市環境綜合整治辦公室又通知上述兩公司，“因玉沙路需拓寬，限其在9月4日前，退讓出32米到紅線”。兩次退讓使恒通大廈的用地面積又減少約450平方米。因而，恒通大廈的用地面積實為約478280平方米，比原合同約定減少約743平方米。恒通大廈由恒通集團和海南恒通公司投資建設和管理，于1992年底開工，1993年5月停工至今。停工時，工程已完成地下兩層土建施工，面積約7000平方米，達到地面正負零。
　　1994年11月4日，恒通集團和海南恒通公司共同向一審法院起訴稱，北京城建海南公司和寧輝公司分別與其簽訂的合同，系非法轉讓土地使用權的無效民事行為，請求判令北京城建海南公司返還其土地轉讓費及利息，返還其投入恒通大廈的建設資金，其將該建設項目退還給北京城建海南公司；判令寧輝公司退還其土地轉讓費300萬元及利息。
　　以上事實，有北京城建海南公司與海口城建公司之間的合同和決算書，各方當事人之間的合同，有關各方的收、付款憑證和來往函件，審計報告，政府有關部門的批準文件及手續，土地使用證，現場勘驗筆錄和當事人的陳述等經過庭審質證的證據證明。
　　一審法院認為：北京城建海南公司在尚未取得土地使用權、項目報建審批手續和未對該土地投資開發，即與其他當事人簽訂土地使用權和項目轉讓合同的行為，本應認定無效。鑒于北京城建海南公司在簽約后，以受讓方的資金逐步完善了土地使用權和項目報建審批手續；合同已部分履行，恒通集團和海南恒通公司已付出轉讓款23 053 47152元，并向恒通大廈投入建設資金(不含借款利息)28 692 37631元，且曾表示愿在合理條件下繼續建設恒通大廈等實際情況，為體現公平、合理，可認定各方當事人簽訂的合同有效。由于北京城建海南公司的轉讓行為具有不合法的情形，在轉讓中已獲巨額利潤，且恒通大廈的實際用地面積在簽約后又有減少，因此，根據當前房地產市場的行情，適用公平原則，將轉讓價格合理調整為恒通集團和海南恒通公司已付出的款額23 053 47152元。寧輝公司在轉讓中取得的40萬元視為勞務中介費，不再退還。恒通大廈的土地使用權和全部項目手續應辦理到海南恒通公司名下。據此判決：一、確認恒通集團、海南恒通公司、北京城建海南公司、寧輝公司就“恒通大廈”項目轉讓簽訂的合同，除價格條款外，均為有效；二、北京城建海南公司在本判決書發生法律效力之日起一個月內，為海南恒通公司辦理“恒通大廈”的土地使用權及全部項目的過戶和變更登記手續，海南恒通公司應予以協助，有關稅費由雙方按國家規定分別承擔；三、駁回恒通集團、海南恒通公司的其他訴訟請求。案件受理費391 445元，由北京城建海南公司負擔195 87250元，恒通集團、海南恒通公司負擔195 87250元；審計費11 000元，由海南恒通公司負擔。
　　北京城建海南公司不服一審判決，向本院提起上訴稱：其與恒通集團、海南恒通公司所簽合同，是雙方真實意思表示，一審判決既認定有效，即應判令恒通集團、海南恒通公司全面履行，并承擔相應的違約責任；其共收寧輝公司股權轉讓費400萬元(含260萬元定金)，一審判決認定為660萬元有誤。故一審判決認定事實、適用法律錯誤，請求撤銷原判，依法改判。一審、二審案件受理費及審計費均應由恒通集團、海南恒通公司負擔。恒通集團和海南恒通公司答辯稱：北京城建海南公司在對建設項目未投入分文的情況下實施的轉讓行為，是非法炒賣批文的無效民事行為。一審判決考慮本案的實際情況，認定合同有效，已經對北京城建海南公司的利益作了照顧。故北京城建海南公司的上訴理由不能成立，應予駁回。寧輝公司下落不明，經本院公告送達訴訟文書，未出庭參加訴訟，也未作答辯。
　　本院認為：北京城建海南公司、寧輝公司、恒通集團、海南恒通公司分別簽訂的股份轉讓合同、合作建房合同，實為土地使用權和項目轉讓行為。合同系當事人的真實意思表示，北京城建海南公司在簽訂合同后、一審訴訟前已取得土地使用權，并全部完善了恒通大廈建設項目的審批手續，各方當事人亦部分履行了合同，一審判決認定合同有效是正確的。但恒通大廈的建設投資總額為9500萬元，而合同約定北京城建海南公司向海南恒通公司轉讓其剩余的16%股份的價格高達4000萬元，且合同履行期間，北京城建海南公司所轉讓土地的實際使用面積又減少約743平方米。如繼續履行合同，恒通集團和海南恒通公司除已向北京城建海南公司支付轉讓款2300余萬元和向恒通大廈投入建設資金2800余萬元外，還將要支付轉讓款本金2500萬元和投入建設資金6600余萬元。對此，根據公平原則，并參照宏觀調控后海南省房地產市場的實際情況，一審判決適用情勢變更將項目轉讓金由4000萬元調整為23 053 47152元，并無不妥，應予維持。一審判決認定寧輝公司所獲40萬元為中介勞務費不妥，該款應認定為轉讓款。寧輝公司出證已向北京城建海南公司付轉讓款660萬元，北京城建海南公司主張只收到寧輝公司400萬元轉讓款的證據不足，本院不予認定。依照《中華人民共和國民法通則》第四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費391 445元，由北京城建海南公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審　判　長　王文芳  
審　判　員　何　抒  
代理審判員　金民珍  

一九九八年七月二十四日

書　記　員　辛正郁