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劉碧玲、楊旭娟宅基地使用權糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月07日 來源： 作者： 瀏覽次數：4331 收藏[0]浙江省金華市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）浙07民終463號
上訴人（原審被告、反訴原告）：劉碧玲，女，1964年2月29日出生，漢族，住義烏市。
委托訴訟代理人：陳臨建，江蘇圣典（義烏）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：楊關雄，系劉碧玲丈夫。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：楊旭娟，女，1971年5月13日出生，漢族，住義烏市。
委托訴訟代理人：樓英飛,浙江云衢律師事務所律師。
上訴人劉碧玲因與被上訴人楊旭娟宅基地使用權糾紛一案,不服浙江省義烏市人民法院（2019）浙0782民初20499號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
劉碧玲的上訴請求：撤銷原審判決第三項，并依法改判。事實與理由：一審法院認定事實錯誤。1、雙方簽訂《房地產轉讓協議書》的第二條明確約定，轉讓款總價37萬元。據此，該書證充分證明了涉案宅基地使用權的轉讓價款為37萬元。楊旭娟認為轉讓價款不是37萬元，即主張合同約定的價款己經發生變更，則應當由其提供約定發生變更的相應證據予以證明。楊旭娟僅以風俗習慣為由陳述約定轉讓價款己經發生變化不足為據。因此一審法院僅以風俗習慣以及劉碧玲不提出異議為由認定轉讓價款發生變化是錯誤的。2、雙方簽訂的《房地產轉讓協議書》中第一條明確約定該處房地產舊村改造所產生的土地平整費用、建房費用等一切費用由乙方(楊旭娟）承擔，足以證明涉案土地平整費用由楊旭娟承擔。一審法院卻以《房地產轉讓協議書》中第二條明確規定約定，轉讓價款為37萬元，甲方不得再以任何理由向乙方收取費用為由，斷章取義，錯誤地理解為劉碧玲不應當向楊旭娟收取包括本協議第一條規定的任何費用，從而導致一審法院錯誤認定建房配套費由劉碧玲承擔。
楊旭娟辯稱：一、本案中劉碧玲定金部分讓利符合客觀事實。按照《房地產轉讓協議書》約定，簽約時支付的定金共計34萬元，因當地方言中“4”與“死”諧音，所以在實際支付時，劉碧玲讓利2000元，總共支付33.8萬元，“8”給交易各方取個吉利，因此，收條載明收取定金總金額也為33.8萬元。二、劉碧玲要求楊旭娟承擔建房配套費無事實與法律依據。從劉碧玲向一審法院提交的《現金繳款單》可以看出，其向村集體繳納建房配套費的時間是2013年7月19日，雙方簽訂《房地產轉讓協議》的時間是2013年8月15日，因此建房配套費已作為實際交易成本包括在轉讓總價之內，不應另計。《房地產轉讓協議》約定的是建房產生的土地平整費和建房費用，解決的是內部自建區域費用承擔問題。劉碧玲以建房配套費等同于其中的土地平整費用，顯然是指鹿為馬，且該協議第二條明確約定，除了協議約定的轉讓款，轉讓方不得再以任何理由向受讓方收取費用。
楊旭娟向一審法院起訴請求判令：劉碧玲協助楊旭娟辦理位于義烏市房屋劉碧玲按份共有份額的不動產過戶登記手續。后楊旭娟變更訴訟請求為：1、確認楊旭娟、劉碧玲于2013年8月15日簽訂的《房地產轉讓協議書》合法有效；2、劉碧玲協助將位于義烏市房屋由其享有18平米土地使用權的不動產權屬轉移登記到楊旭娟名下。
劉碧玲提起反訴，請求判決：一、楊旭娟支付劉碧玲舊村改造配套費12600元、未付定金2000元并賠償劉碧玲利息損失（自2013年8月16日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計付至實際履行完畢之日止，暫算至劉碧玲起訴之日為5224.29元）；二、楊旭娟支付劉碧玲違約金110400元。
一審法院認定事實：2012年4月6日，劉碧玲戶審批取得義烏市北苑街道柳一村90平方米的建房用地。2013年7月19日，劉碧玲向村集體繳納建房配套費共54820元。2013年8月15日，楊旭娟（乙方）與劉碧玲（甲方）簽訂《房地產轉讓協議書》一份，該《房地產轉讓協議書》載明：“……一、甲方自愿將坐落于義烏市柳一的宅基地使用權18平方米轉讓給乙方，甲方就該宅基地享受舊村改造的相關權利義務（包括垂直房安置或1:6高層套房安置）歸乙方享受和承擔。建成房屋所有權及相應范圍土地使用權、建筑相鄰權、因建成房屋拆遷等政策性原因導致的安置權利等均由乙方享有，該處房地產舊村改造所產生的土地平整費用、建房費用等一切費用由乙方承擔。二、轉讓款總價為叁拾柒萬元。簽訂本協議時乙方支付定金人民幣壹拾柒萬元（另有收據），待舊村改造安置地塊定位手續完成當日乙方付清余款人民幣貳拾萬元（另有收據）。此后甲方不得再以任何理由向乙方收取費用，建房工程施工由乙方自行安排，與甲方無關……五、雙方轉讓房地產過戶條件具備時，甲方承諾無條件在第一時間配合乙方辦理房地產過戶手續，因過戶而產生的任何費用均由乙方承擔……六、違約責任：甲乙雙方應各嚴格遵守以上條款，若乙方違約，甲方有權沒收乙方已付款項；若甲方違約，甲方應將收取的轉讓款返還乙方，并賠償乙方建房款、裝修款及舊村改造乙方繳納的費用，同時按照糾紛發生時房地產整體市場價格三倍的標準支付違約金……”。同日，劉碧玲出具收條一份，該收條載明：“今收到楊旭娟人民幣叁拾叁萬捌仟元整（338000.00）。2014年8月6日，劉碧玲出具收條一份，表明收到楊旭娟40萬元。后楊旭娟出資在涉案建設用地上建造了房屋并占有使用至今，該房屋現坐落于義烏市并已辦理不動產的初始登記。劉碧玲至今尚未協助楊旭娟辦理轉移變更登記手續。另查明，楊旭娟系義烏市北苑街道柳一村股份經濟合作社成員。
一審法院認為：本案的爭議焦點是：1、本案的宅基地轉讓款是否已付清？即本案的轉讓價款為多少？2、建房配套費由誰承擔？1、本案的轉讓價款為多少？楊旭娟與其胞兄共向劉碧玲支付宅基地轉讓款738000元。劉碧玲認為本案的轉讓款為37萬元，楊旭娟僅支付了368000元，楊旭娟的胞兄支付了370000元。楊旭娟認為本案的轉讓款為369000元，其胞兄亦支付了369000元，4在義烏風俗中不吉利，當時是劉碧玲給其與其胞兄每人讓利1000元。法院認為：在義烏本地習俗，“4”與“死”同音、“8”與“發”同音，為討彩頭，確有把靠近4的交易價格寫低一些靠近8的情況。結合法院給楊旭娟胞兄楊基平所作的筆錄,本案楊旭娟及其胞兄總給付劉碧玲轉讓款738000元更符合當時當地的該種風俗習慣。本案宅基地轉讓款近40萬元，楊旭娟僅不支付其中的2000元亦不合常理。在沒有證據證明事后劉碧玲對此有異議，故應認定雙方實際交易的價格為379000元。經綜合分析，楊旭娟、劉碧玲雙方真實的絕賣（購房）款價格認定為379000元更符合本案實際，楊旭娟已將轉讓款付清。2、舊村改造建房配套費由誰承擔？法院認為：劉碧玲在轉讓本案宅基地前已將該建房配套費付清。在義烏本地的宅基地使用權轉讓交易中，賣方承擔建房配套費的情況亦不少。楊旭娟、劉碧玲雙方簽訂的《房地產轉讓協議書》第二條已明確約定，轉讓款總價為37萬元，甲方不得再以任何理由向乙方收取費用。劉碧玲在簽訂合同時未就建房配套費單獨向楊旭娟主張，且沒有證據證明其事后對該費用提出異議。綜上，法院認為本案的建房配套費應由劉碧玲承擔。劉碧玲要求楊旭娟支付違約金的請求沒有依據。綜上，劉碧玲的訴訟請求不予支持。楊旭娟與劉碧玲于2013年8月15日簽訂的《房地產轉讓協議書》，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定有效。楊旭娟已付清價款，履行了合同義務，且涉案土地上的房屋已由楊旭娟出資建造并居住使用。劉碧玲作為轉讓方按雙方《房地產轉讓協議書》約定負有協助楊旭娟辦理過戶手續的義務。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國物權法》第十五條、第一百五十三條的規定，判決：一、楊旭娟與劉碧玲于2013年8月15日簽訂的《房地產轉讓協議書》合法有效。二、劉碧玲于判決生效后十五日內協助楊旭娟辦理將坐落于義烏市房屋中占地18平方米不動產過戶到楊旭娟名下的轉移登記手續。三、駁回劉碧玲的訴訟請求。案件受理費3425元，由劉碧玲負擔；反訴案件受理費1452.3元，由劉碧玲負擔。
本院二審期間，雙方當事人均未提供證據。
本院對一審法院認定的事實予以確認。
本院認為，本案的爭議焦點為楊旭娟未向劉碧玲支付2000元及建房配套費是否構成違約。雖然雙方協議約定的定金金額，楊旭娟及其胞弟共計應向劉碧玲支付定金34萬元，余款40萬元，從劉碧玲出具的收條來看，上半部分載明收到的款項為33.8萬元，時間為2013年8月15日，即簽訂協議之日，下半部分載明收到的款項為40萬元，即余款，時間為2014年8月6日，如果是楊旭娟沒有履行定金的尾款2000元，則劉碧玲完全可以在收取余款40萬元時提出主張，或者不再繼續配合楊旭娟辦理相關的手續，而楊旭娟主張未付該2000元是因為“4”與“死”在方言中諧音，而“8”諧音“發”更為吉利，而由劉碧玲讓利2000元的解釋更為客觀；至于建房配套費，依據劉碧玲向一審提交的證據，其向所在村繳納該筆費用的時間是2013年7月19日，而雙方簽訂協議的時間是2013年8月15日，協議中也沒有明確該筆費用應由楊旭娟承擔，因此，楊旭娟沒有支付2000元及建房配套費并未構成違約。綜上，劉碧玲提出的上訴請求，于法無據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2904.6元，由上訴人劉碧玲負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 徐 晉
審 判 員 金 瑩
審 判 員 張淑英
二〇二〇年三月二十七日
代書記員 周思明