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朱四元、代淑蘭宅基地使用權糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月07日 來源： 作者： 瀏覽次數：2360 收藏[0]湖南省長沙市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）湘01民終1267號
上訴人（原審原告）：朱四元。
上訴人（原審原告）：代淑蘭。
朱四元、代淑蘭的共同委托訴訟代理人：朱棟良，系朱四元、代淑蘭之子。
朱四元、代淑蘭的共同委托訴訟代理人：童清水。
被上訴人（原審被告）：李蔚。
委托訴訟代理人：蔣金友，湖南展航律師事務所律師。
上訴人朱四元、代淑蘭因與被上訴人李蔚宅基地使用權糾紛一案，不服湖南省長沙市岳麓區人民法院（以下簡稱一審法院）作出的（2019）湘0104民初6606號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月4日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。
朱四元、代淑蘭的上訴請求：1、撤銷一審判決并發回重審；2、判令李蔚依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定向朱四元、代淑蘭返還現在位于長沙市岳麓區縫的宅基地（原位于長沙市縫）；3、因朱四元、代淑蘭與李蔚簽訂的《宅基地轉讓協議》經（2016）湘0104民初3529號判決無效，判令李蔚返還朱四元、代淑蘭的宅基地使用權的原有證件；4、判令李蔚承擔本案一、二審訴訟費。事實與理由：一審法院認定強令李蔚返還重建地和房屋將造成李蔚較大的損失，系事實認定不清。一、李蔚占有該重建地基，已無事實和法律依據。朱四元、代淑蘭與李蔚于2005年10月13日簽訂的《宅基地轉讓協議》于2017年11月20日經一審法院（2016）湘0104民初3529號判決無效。李蔚不服該判決上訴至長沙市中級人民法院，長沙市中級人民法院作出（2017）湘01民終1073號民事判決，判決駁回上訴維持原判。（2016）湘0104民初3529號民事判決已產生法律效力，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”之規定，基于房地一致原則，李蔚應當將重建地上所建的房屋與重建地一并返還朱四元、李蔚。《宅基地轉讓協議》被判決無效后，朱四元、代淑蘭愿意申請人民法院委托有資質的司法鑒定的評估機構按現在建房屋的造價進行評估，并將評估款項賠償給李蔚。另朱四元、代淑蘭愿意將轉讓宅基地的轉讓費168000元按照國家利息連本帶息一并退還給李蔚。因此，一審法院認定強令李蔚返還重建地和房屋將造成李蔚較大的損失沒有事實依據。朱四元、代淑蘭已向法院提供有經濟實力的證據以保障李蔚的利益不被損害。二、一審法院認為就目前情況而言，李蔚無法向朱四元、代淑蘭返還重建地。朱四元、代淑蘭作為涉案重建地的原使用人，其取得重建地使用權屬于行政審批范疇，其重建地使用不能轉讓，只能拋棄。李蔚與朱四元、代淑蘭簽訂的《宅基地轉讓協議》已被判決無效，其因該合同取得的重建地應當予以返還。如果按照一審法院認定事實的邏輯，那么《中華人民共和國合同法》第五十八條將形同虛設。三、一審法院認定朱四元、代淑蘭已從李蔚處取得了相應對價，符合民事權利義務對等原則，綜上，即使《宅基地轉讓協議》認定無效后，朱四元、代淑蘭也不能要求李蔚返還涉案重建地。朱四元、代淑蘭不知道一審法院的該認定是基于哪條哪款的法律規定。《宅基地轉讓協議》已經被判決無效，難道生效文書是一紙空文？四、李蔚不具有案涉重建地所在地集體經濟組織成員資格，一審法院認定朱四元、代淑蘭取得了李蔚的相應對價，將《宅基地轉讓協議》的行為認定為拋棄宅基地的意思表示。依照一審法院的審判邏輯拋棄之后的物不能再要求返還，李蔚即因朱四元、代淑蘭的拋棄行為當然擁有了涉案重建地的使用權。朱四元、代淑蘭認為，一審法院的判決違反了合同法第五十八條的規定，系有法不依。綜上所述，一審法院認定事實不清，適用法律不當，侵犯了朱四元、代淑蘭的合法權益，請求二審法院支持朱四元、代淑蘭的上訴請求。二審中，朱四元、代淑蘭增加如下訴訟請求：1、請求對李蔚于2005年10月13日支付給朱四元、代淑蘭的位于長沙市縫轉讓費168000元按照銀行利息連本帶息判決由朱四元、代淑蘭返還給李蔚；2、請求人民法院委托有資質的司法鑒定評估機構依法對位于長沙市縫重建地上的一棟六層房屋按現在建房的造價進行評估的數額，判決朱四元、代淑蘭賠償給李蔚。
李蔚辯稱：一、一審判決事實清楚，適用法律準確，請求維持一審判決。二、對于朱四元、代淑蘭在二審中增加的二項訴訟請求，根據法律規定二審法院應當調解，調解不成應當告知朱四元、代淑蘭另行起訴。李蔚不同意調解，請求法院依法處理。
朱四元、代淑蘭向一審法院提出訴訟請求：1、李蔚向朱四元、代淑蘭返還現在位于長沙市岳麓區縫的宅基地（原位于長沙市縫），并由李蔚向朱四元、代淑蘭返還在此宅基地上建造的一棟六層房屋（房權證登記為四層，現實際為六層）；2、李蔚向朱四元、代淑蘭返還上述房屋的房權證原件；3、由李蔚承擔本案訴訟費用。
一審法院查明：2005年10月13日，朱四元、代淑蘭夫婦（甲方）與李蔚（乙方）簽訂了《宅基地轉讓協議》，約定：一、甲方將甲方位于長沙市縫轉讓給乙方，由乙方使用。二、轉讓價為壹拾陸萬捌仟元整，本協議簽訂后一日內一次性付清，甲方出具收條。三、該宅基地的有關建房、權證等手續由甲方協助乙方辦理，費用由乙方承擔。四、如長沙含浦科教產業園拆遷安置處對該縫房屋的建設有所補貼的部分全部歸乙方所有，甲方協助乙方領取。協議簽訂當天，朱四元、代淑蘭與李蔚在望城縣公證處對上述協議進行了公證。簽訂《宅基地轉讓協議》后，李蔚向朱四元、代淑蘭支付了168000元宅基地轉讓款，并在宅基地上建造了一棟六層樓的房屋，未辦理建房手續。現在房屋李蔚仍在使用。2016年，朱四元、代淑蘭夫婦以土地使用權轉讓合同無效為訴訟請求向一審法院提起訴訟。2017年11月20日，一審法院作出（2016）湘0104民初3529號民事判決書，判決朱四元、代淑蘭與李蔚于2005年10月13日簽訂的《宅基地轉讓協議》無效。判決作出后，李蔚不服一審法院作出的（2016）湘0104民初3529號民事判決，向長沙市中級人民法院提起上訴。2018年9月20日，中院經審查后作出（2017）湘01民終10731號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。
一審法院認為:本案的爭議焦點為一、本案是否已經超過訴訟時效。二、朱四元、代淑蘭的訴訟請求是否成立。一、關于本案的訴訟時效的問題。因合同無效產生的財產返還請求權在性質上屬于債權請求權范疇,理應受《中華人民共和國民法總則》關于訴訟時效期間的規定的限制,訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。鑒于當事人并不享有確認合同無效的法定權力,合同只有在被有權機關確認為無效之后,才產生財產返還請求權的訴訟時效問題。一審法院認為,返還財產的訴訟時效,應從法院確認合同無效時，即2018年9月20日開始起算，故朱四元、代淑蘭起訴未過訴訟時效。二、2018年9月20日，經長沙市中院法院二審終審判決，判決朱四元、代淑蘭與李蔚于2005年10月13日簽訂的《宅基地轉讓協議》無效。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定,合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價賠償。但在本案中，李蔚已于2005年在該重建地上建有房屋，居住至今已十四年,如要求李蔚返還重建地,則該房屋勢必一并移交給朱四元、代淑蘭,但目前李蔚與朱四元、代淑蘭之間就房屋返還不能達成一致意見，強令李蔚返還重建地和房屋將造成李蔚較大的財產損失，因此,就目前情況而言，李蔚無法向朱四元、代淑蘭返還重建地。朱四元、代淑蘭作為涉案重建地的原使用人,其取得重建地使用權屬于行政審批范疇,其重建地使用權不能轉讓,只能拋棄。朱四元、代淑蘭向李蔚轉讓重建地使用權的行為隱含了其拋棄使用權的意思表示,且朱四元、代淑蘭已從李蔚處取得了相應對價,符合民事權利義務對等的原則。綜上,即使《宅基地轉讓協議》認定無效后,朱四元、代淑蘭也不能要求李蔚返還涉案重建地,故對朱四元、代淑蘭要求李蔚返還案涉重建地的訴訟請求,一審法院不予支持。根據房屋與土地使用權不可分的原則,朱四元、代淑蘭亦無權向李蔚提出返還房屋的請求。綜上所述，對于朱四元、代淑蘭的全部訴訟請求，一審法院不予支持。據此，依照《中華人民共和國物權法》第一百五十二條、第一百五十三條、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、第六十三條之規定，一審法院判決：駁回朱四元、代淑蘭的全部訴訟請求。案件減半收取受理費2200元，由朱四元、代淑蘭負擔。
二審中，李蔚未向本院提交新證據。朱四元、代淑蘭向本院提交一份銀行存折復印件，擬證明朱四元、代淑蘭有收回重建地基和房屋的經濟實力，能保證李蔚不遭受損失的證據。
李蔚質證稱：對證據的真實性予以認可，對關聯性有異議，與本案無任何關聯，李蔚從來沒有同意過要將房屋賣給朱四元、代淑蘭。
本院認證如下：對證據的真實性、合法性、關聯性予以采信。本院二審查明事實與一審法院查明事實一致。
本院認為，本案二審的爭議焦點為：1、涉案重建地上的房屋和房權證原件是否應返還朱四元、代淑蘭；2、朱四元、代淑蘭要求返還涉案重建地使用權的訴訟請求應否支持。
關于涉案重建地上的房屋和房權證原件是否應返還朱四元、代淑蘭的問題。本院認為，雖然朱四元、代淑蘭與李蔚簽訂的《宅基地轉讓協議》已經被法院生效判決確認為無效，但是涉案宅基地上的房屋系李蔚出資建造，李蔚對涉案重建地上的房屋享有所有權。在此種情況下，房屋所有權人和重建地使用權人不一致，出現了房地分離的情形。雖然朱四元、代淑蘭對涉案重建地享有使用權，但其并非地上房屋的所有權人，在未能對涉案房屋進行妥善處理的情況下，朱四元、代淑蘭要求李蔚直接向其返還重建地上的房屋和房權證原件并無事實依據。
關于朱四元、代淑蘭要求返還涉案重建地使用權的訴訟請求應否支持的問題。本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，合同無效的，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。本案中，朱四元、代淑蘭與李蔚簽訂的《宅基地轉讓協議》因違反法律規定被法院生效判決確認為無效，李蔚自始無法取得涉案重建地的使用權。然李蔚修建的房屋已添附在涉案重建地上，如返還重建地使用權，則房屋勢必一并轉讓給朱四元、代淑蘭。現朱四元、代淑蘭與李蔚并未就涉案房屋的轉移達成一致，直接判令李蔚返還涉案重建地的使用權必然給李蔚造成重大損失。二審中，雖然朱四元、代淑蘭提供了一張70萬元存款的存折以證明其有經濟能力對李蔚進行補償，但是李蔚在涉案重建地上修建的系六層樓房，距今已有十余年，本地房地產價格已增長數倍，參照本地房地產行情，朱四元、代淑蘭提供的該證據仍不足以證明其能向李蔚支付涉案房屋的對價或支付購房款以保障李蔚的居住權益，故暫不宜支持朱四元、代淑蘭要求李蔚返還重建地使用權的訴訟請求。
關于朱四元、代淑蘭二審中提出的向李蔚退還涉案重建地使用權的轉讓款并對涉案房屋進行評估后賠償李蔚的請求。本院認為，朱四元、代淑蘭的該上訴請求系在二審中新增加的獨立訴訟請求，在李蔚不同意調解的情況下，根據法律規定，朱四元、代淑蘭在二審中新增加的訴訟請求不宜在本案中一并處理。
綜上所述,朱四元、代淑蘭的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費4400元，由上訴人朱四元、代淑蘭負擔。
本判決為終審判決。
審判長 盛知霜
審判員 王曉虹
審判員 曾 明
二〇二〇年四月十七日
法官助理周麗花
書記員毛娟
附相關法律條文：
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。
原審人民法院對發回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。