上訴人（原審被告）張國良，男，1941年1月27日出生。

委托代理人曹春霞，河南晟大律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）虎銀蓮，女，1927年9月12日出生。

委托代理人牛江斌，鄭州市中原區桐柏路法律服務所法律工作者。

被上訴人（原審被告）張百順，男，1952年9月20日出生。

上訴人張國良與被上訴人虎銀蓮、張百順房屋宅基地使用權轉讓糾紛一案，虎銀蓮于2008年6月3日向鄭州市中原區人民法院提起訴訟，請求依法判定張國良與張百順所簽的住宅房屋使用權轉讓協議書無效。鄭州市中原區人民法院于2008年8月19日作出（2008）中民一初字第2029號民事判決。張國良不服原判，向本院提起上訴。本院于2008年12月5日受理后，依法組成合議庭審理了本案,現已審理終結。

原審法院查明，張百順系虎銀蓮之子，張國良與虎銀蓮的丈夫張宗仁系堂兄弟。2001年3月22日作為協議甲方的張百順與作為協議乙方的張國良簽訂住宅房屋使用權轉讓協議書一份，約定張百順轉讓給張國良土地0.25畝、房屋8間；張國良一次性付給張百順永久性使用費37000元；付款后雙方永遠不得反悔。張遂安、李新愛作為證明人也在該協議書簽名按手印。2004年1月8日，鄭州市中原區須水鎮刁溝村民委員會在該協議書簽署“同意”并加蓋了村委會公章。協議簽訂當日張國良一次性付給張百順37000元，當時虎銀蓮及其家人都在場，張遂安和李新愛證明付款的全過程。

另查明，鄭中原集用2000字第1053號集體土地使用證登記的土地使用者為張宗仁，土地所有者須水鎮刁溝村委會，座落須水鎮刁溝村七組，用途住宅，使用面積168.7平方米，發證日期2000年1月6日。

根據張國良提供的身份證明，張國良原戶籍地是鄭州市管城回族區北順城街49號2號樓29號。2008年7月14日其戶籍遷入鄭州市中原區須水鎮前劉溝村35號，作為居住在鄭州市中原區須水鎮前劉溝村35號的戶主張宗仁的其他親屬入戶，該戶籍登記張國良的服務處所鄭州第二砂輪廠，職業管理員，出生地河南省開封市，籍貫河南省開封市。張國良之妻海榮花的戶籍是在2004年5月28日作為居住在鄭州市中原區須水鎮前劉溝村35號的戶主張宗仁的其他親屬入戶的。

原審法院認為，我國法律規定，農村宅基地屬于農民集體所有，宅基地使用權的主體是特定的農村村民，農村的住宅不得向城市居民出售，農村村民轉讓農村房屋和宅基地使用權的不得向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣住房后，再申請宅基地的，不予批準?；y蓮與其丈夫張宗仁生前一直與其子張百順共同居住生活，在張宗仁擁有一處宅基地的情況下，張百順又取得另外一處宅基地使用權，不符合一戶只能擁有一處宅基地的原則，在此種情況下張百順又與張國良簽訂住宅房屋使用權轉讓協議書，出賣住房和宅基地使用權獲取利益，且在出賣宅基地使用權時出賣給尚不具有本村村民身份的張國良，違反了國家法律的規定，是無效的民事行為。因虎銀蓮一直與其子張百順共同生活，張百順出賣的住房和宅基地屬家庭共同使用，且在張百順與張國良協商轉讓房屋和宅基地使用權時在場，協議書是虎銀蓮的女婿書寫，宅基地使用權證原件又交給了張國良，張國良接受轉讓后即對該宅基地占有使用，占有使用已近八年，張百順出賣住房和宅基地的行為應視為虎銀蓮認可和同意，虎銀蓮稱對此不明知的主張該院不予采信。雖然張國良在簽訂住宅房屋使用權轉讓協議書后，于2004年1月8日取得鄭州市中原區須水鎮刁溝村民委員會同意認可，但在此之前張國良和其妻海榮花均不是該村村民，且張國良在訴訟中才將其戶籍遷入鄭州市中原區須水鎮前劉溝村35號，但其戶籍記載并不顯示張國良已經變更身份成為該村村民，其妻海榮花的戶籍記載也不顯示其已經變更身份成為該村村民，張國良也沒有證據證明其符合在該村分配宅基地使用權的條件，因此，張國良僅戶籍遷入該村也并不能阻卻雙方協議無效的性質。

原審法院依照《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十二條和《中華人民共和國物權法》第一百五十三條及《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項之規定，判決如下：被告張百順與被告張國良于2001年3月22日簽訂的住宅房屋使用權轉讓協議書無效。案件受理費100元，減半收取50元，由被告張百順負擔。

上訴人張國良上訴稱：1、張百順與張國良的住宅房屋使用權轉讓書是雙方的真實意思表示，是在得到虎銀蓮的認可和同意的基礎上簽訂的，此協議應受到法律的保護。2、張百順是代表房屋所有人與張國良簽訂的的協議，此協議是對該宅基地上的房產的處分，并非是對宅基地本身的處分。3、中原區須水鎮刁溝村民委員會作為村民集體組織，有權對其所有土地進行使用處分。中原區須水鎮刁溝村民委員會同意認可了張百順與張國良簽訂的協議，故此協議是合法有效的。請求二審法院撤銷原審判決，依法予以改判。

被上訴人虎銀蓮答辯稱，張百順與張國良簽訂的房屋宅基地使用權轉讓協議書違反法律規定，協議無效。原審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。

被上訴人張百順答辯稱，自己原來不懂法，現在知道買賣宅基地是錯誤的，原審判決正確。

在二審期間，張國良提供署名張玉順、虎銀蓮等五人的證明一份，該證明加蓋有鄭州市中原區須水鎮刁溝村民委員會的印章，擬證明張百順現在所取得的宅基地，是張國良申請批給張國良的，雙方進行了調換，張宗仁宅基地上的房子賣給了張國良?；y蓮、張百順經質證，認為該證明系復印件，沒有證明效力。

本院經審理查明的事實同原審一致。

本院認為，張百順與張國良于2001年3月22日簽訂的住宅房屋轉讓協議，違反我國法律、行政性法規的強制性規定，系無效協議。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》的相關規定，宅基地的所有權歸農民集體所有，宅基地使用權的主體是特定的農村居民，每戶只能擁有一處宅基地。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。以上規定，均反映出不允許宅基地使用權向本集體組織以外的人轉讓。張百順與張國良在簽訂住宅房屋使用權轉讓協議書時，張國良與其妻海榮花均不是涉案宅基地所在地前劉溝村的村民，張國良也沒有證據證明其符合在該村擁有宅基地使用權的條件。故張國良請求二審改判的上訴主張不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

案件受理費100元，由上訴人張國良負擔。

本判決為終審判決。

                                                  審  判  長  王獻斌

                                                  審  判  員  周  金

                                                  審  判  員  馬增軍

                                                  二ＯＯ九年三月三日

                                                  書  記  員  鄧先理